Verifica della titolarità - Audit documentale e Due Diligence

4. Audit documentale e Due Diligence

4.3 Verifica della titolarità

Il C.T.U. ha provveduto a richiedere ed a ottenere copia dell’atto di compravendita dei beni pignorati presso l’archivio notarile di Brescia e presso il notaio Dott. Francesco Nicoli di Pralboino (BS) che ne hanno rilasciato copia che si allega alla presente relazione.

- LOTTI SITI NEL COMUNE DI PAVONE MELLA:

Inquadramento della titolarità

Tipo di atto: Compravendita

Notaio: Dott. FRANCESCO NICOLI

Data atto: 26/09/2000

Repertorio: 1776/626

Estremi registrazione:

Estremi trascrizione: Brescia il 03/10/2000 ai n.ri 37612/21971 - LOTTI SITI NEL COMUNE DI CALVISANO:

Inquadramento della titolarità

Tipo di atto: Compravendita

Notaio: Dott. PIERGIUSEPPE RICCA

Data atto: 20/10/1995

Repertorio: 61324/13642

Estremi registrazione:

Estremi trascrizione: il 30/10/1995 ai n.ri 28736/19586 Si veda relazione ventennale desunta dal fascicolo dell’Esecuzione Immobiliare.

Quota di proprietà: piena proprietà dell’esecutato per la quota di 1/1

Condizioni limitanti

□

^Servitù Non sono presenti servitù

□

Sono presenti servitù

□

^{Da titolo}

Stato del possesso del bene alla data della valutazione

- LOTTO 1 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 2 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 3 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 4 DI 12

□

^Libero

Occupato note:

□

Tipo di contratto: contratto di locazione per immobili commerciali

□

€/anno: € 11.400,00+iva

□

Rata: mensile anticipata

□

Durata in anni: 2+2

□

Scadenza contratto 09/11/2019

□

Estremi registrazione telematica: il 22/11/2011 presso ufficio di Verolanuova (BS)

Indicare se i contratti di cui sopra sono:

Registrati in data antecedente al pignoramento dell’immobile

□

Registrati in data successiva al pignoramento dell’immobile

- LOTTO 5 DI 12

□

^Libero

Occupato note:

□

Tipo di contratto: contratto di locazione per immobili commerciali

□

€/anno: € 31.200,00+iva

□

Rata: mensile anticipata

□

Durata in anni: 3+3

□

Scadenza contratto (primo triennio) il 31/05/2020

□

Estremi registrazione telematica: il 01/06/2018 presso ufficio di Brescia – prot. 18060110391143470: anno 2017, serie 3T n. 4261 Indicare se i contratti di cui sopra sono:

Registrati in data antecedente al pignoramento dell’immobile

□

Registrati in data successiva al pignoramento dell’immobile

- LOTTO 6 DI 12

□

^Libero

Occupato note:

□

Tipo di contratto: contratto di locazione per immobili commerciali

□

€/anno: € 20.000,00+iva

□

Rata: trimestrale anticipata

□

Durata in anni: 6+6

□

Scadenza contratto (primo periodo) il 15/08/2021

□

Estremi registrazione telematica: il 09/09/2015 presso ufficio di Brescia – ID. TMK15T006349000WE: anno 2015, serie 3T n. 6349 Indicare se i contratti di cui sopra sono:

Registrati in data antecedente al pignoramento dell’immobile

□

Registrati in data successiva al pignoramento dell’immobile

- LOTTO 7 DI 12

□

^Libero

Occupato note:

□

Tipo di contratto: contratto di locazione per immobili commerciali

□

€/anno: € 9.600,00+iva

□

Rata: mensile anticipata

□

Durata in anni: 6+6

□

Scadenza contratto (secondo periodo) il 14/07/2023

□

Estremi registrazione telematica: il 21/07/2011 presso ufficio di Verolanuova.

Indicare se i contratti di cui sopra sono:

Registrati in data antecedente al pignoramento dell’immobile

□

Registrati in data successiva al pignoramento dell’immobile

- LOTTO 8 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 9 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 10 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 11 DI 12

Libero

□

Occupato note:

- LOTTO 12 DI 12

Libero

□

Occupato note:

Estratto di matrimonio dell’esecutato:

Non acquisto poiché trattasi di società

□

Acquisito:

5 Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente

- Tutti i lotti hanno come unico vincolo, di natura urbanistica, le norme tecniche inerenti la zona urbanistica in cui vi si trovano.

6 Formalità, vincoli, oneri non opponibili all'acquirente.

TUTTI I LOTTI DELLA PRESENTE RELAZIONE RICADENTI NEL COMUNE DI PAVONE MELLA SONO SOGGETTI A:

- Iscrizione contro – ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO pubblico ufficiale BARCA FABIO del 11/05/2005 avente numero di repertorio 5738/3382. Iscritta il 13/05/2005 ai numeri 5861 di registro particolare e 25091 di registro generale.

- Iscrizione contro – ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO pubblico ufficiale BARCA FABIO del 14/10/2005 avente numero di repertorio 5998. Iscritta il 21/10/2005 ai numeri 13820 di registro particolare e 61713 di registro generale.

- Iscrizione contro – ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO pubblico ufficiale CONTI ELIGIO del 20/07/2011 avente numero di repertorio 73267/26863. Iscritta il 26/07/2011 ai numeri 7016 di registro particolare e 32149 di registro generale.

VOLONTARIA pubblico ufficiale CALINI GIOVANNI BATTISTA del 05/03/2013 avente numero di repertorio 95799/31731. Iscritta il 11/03/2013 ai numeri 1315 di registro particolare e 8600 di registro generale.

- Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili – pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO (rep. 12581/2018 del 06/11/2018) – trascritto a Brescia il 20/11/2018 ai numeri 32079 di registro particolare e 50702 di registro generale.

TUTTI I LOTTI DELLA PRESENTE RELAZIONE RICADENTI NEL COMUNE DI CALVISANO SONO SOGGETTI A:

- Iscrizione contro – ipoteca volontaria derivante da ATTO DI COSTITUZIONE IPOTECA VOLONTARIA pubblico ufficiale BEZZI GABRIELE del 02/11/2015 avente numero di repertorio 202/142. Iscritta il 05/11/2015 ai numeri 6710 di registro particolare e 38118 di registro generale.

Si veda elenco sintetico delle formalità allegato alla presente relazione e relazione ventennale (certificato notarile) Notaio Antonio Trotta di Pavia allegato al fascicolo dell’esecuzione.

VINCOLI URBANISTICI

Gli immobili ricadenti nel Comune di Pavone Mella sono classificati nel P.G.T. in una zona adibita a

“Ambito produttivo consolidato”. Gli immobili posti in lato ovest del comparto industriale, in prossimità della seriola denominata Martinenga, hanno una fascia di rispetto del “fiume Mella” (art. 146 T.U. Beni Culturali ed Ambientali).

Gli immobili ricadenti nel Comune di Calvisano sono classificati nel P.G.T. in una zona adibita a

“Ambiti di recente formazione”.

7 Fasi – accertamenti e date delle indagini

- 22 gennaio 2019: il Geom. Alessandro Pinelli veniva nominato tecnico estimatore dei beni pignorati;

- 30 gennaio 2019: al Geom. Alessandro Pinelli veniva conferito l’incarico di stima degli immobili oggetto di pignoramento;

- 01 febbraio 2019: il C.T.U. effettuava un accesso all’Ufficio territorio dell’Agenzia delle Entrate per recupero estratto mappa, visura storica, elaborato planimetrico, elenco subalterni e schede catastali dei beni;

- 04 febbraio 2019: il C.T.U. richiedeva copia dell’atto notarile di provenienza degli immobili siti in Calvisano (BS) presso l’Archivio Notarile di Brescia;

- 04 febbraio 2019: il C.T.U. richiedeva copia dell’atto notarile di provenienza degli immobili siti in Pavone Mella (BS) presso lo studio del notaio Nicoli Dott. Francesco di Pralboino (BS);

- 05 febbraio 2019: il C.T.U. effettuava un accesso all’Ufficio territorio dell’Agenzia delle Entrate per recupero estratto mappa, visura storica, elaborato planimetrico, elenco subalterni e schede catastali dei beni;

- 05 febbraio 2019: lo studio del notaio Nicoli Dott. Francesco di Pralboino (BS) rilasciava al C.T.U.

copia dell’atto notarile richiesto:

- 05 febbraio 2019: il C.T.U. inviava alla sede della ditta esecutata e al procedente comunicazione d’inizio delle operazioni peritali per la data del 21/02/2019;

- 13 febbraio 2019: L’Archivio Notarile di Brescia rilasciava al C.T.U. copia dell’atto notarile richiesto;

- 13 febbraio 2019: il C.T.U. presentata domanda di accesso agli atti presso l’Ufficio tecnico del Comune di Calvisano (BS);

- 13 febbraio 2019: il C.T.U. presentata domanda di accesso agli atti presso l’Ufficio tecnico del Comune di Pavone Mella (BS);

- 21 febbraio 2019: avevano inizio delle operazioni peritali presso gli immobili oggetto dell’esecuzione immobiliare con l’esecuzione di un rilievo metrico e fotografico parziale degli stessi in quanto, vista l’estensione degli edifici da rilevare, si è reso necessario effettuare ulteriori sopralluoghi;

- 26 febbraio 2019: in seguito alla richiesta del CTU parte esecutata inviava copia dei contratti di locazione in essere degli immobili affittati;

- 26 febbraio 2019: il C.T.U. provvedeva ad effettuare un accesso all’Ufficio tecnico del Comune di Calvisano (BS) per la presa visione ed estrazione di copia della documentazione edilizio-urbanistica degli immobili;

- 01 marzo 2019: il C.T.U. provvedeva ad effettuare un accesso all’Ufficio tecnico del Comune di Pavone Mella (BS) per la presa visione ed estrazione di copia della documentazione edilizio-urbanistica degli immobili;

- 05 marzo 2019: in seguito ad accordi telefonici intercorsi con l’esecutato si sono concluse le operazioni peritali con l’esecuzione dell’ultimo sopralluogo presso gli immobili oggetto dell’esecuzione immobiliare con la conclusione del rilievo metrico e fotografico degli stessi;

- 19 aprile 2019: il C.T.U. effettuava il deposito presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Brescia tramite PCT di domanda di proroga di 60 giorni sui tempi di consegna dell’elaborato peritale;

- 30 aprile 2019: il G.O.T. dottoressa L. Zaccara concedeva la proroga dei 60 giorni richiesti al C.T.U.

per il deposito dell’elaborato peritale;

- 31 maggio 2019: il C.T.U. effettuava ulteriore accesso alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Brescia, per la verifica delle formalità e dei vincoli gravanti sui beni;

- 07 giugno 2019: il C.T.U. effettuava il deposito del presente elaborato peritale presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Brescia tramite PCT ed inviava copia, per posta elettronica, al legale del creditore procedente, al creditore procedente ed al curatore fallimentare dell’esecutato.

8 Analisi Estimativa

8.1 – calcolo valore locativo del bene

Il C.T.U., tenendo conto dei fattori intrinseci ed estrinseci del fabbricato, poiché saranno questi a determinare il più probabile valore locativo del bene, ha effettuato una stima del valore di locazione dei cespiti

unità.

A tale scopo ha provveduto ad effettuare un’indagine tramite l’”Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio” ed il “Listino immobiliare” edito dalla Camera di Commercio di Brescia, i cui dati raccolti sono stati parametrati ad una indagine di mercato effettuata su immobili siti in zone limitrofe, simili per tipologia e destinazione a quello oggetto della presente stima.

Perequando poi gli stessi in base alla vetustà ed allo stato di conservazione degli immobili pignorati, si è ottenuto un valore di locazione per l’immobile preso in considerazione.

LOTTO 1 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 2.000,00 mensili LOTTO 2 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 2.300,00 mensili LOTTO 3 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 2.200,00 mensili LOTTO 4 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 1.000,00 mensili LOTTO 5 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 5.000,00 mensili LOTTO 6 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 5.500,00 mensili LOTTO 7 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 880,00 mensili LOTTO 8 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 2.500,00 mensili per l’immobile ripristinato nella sua destinazione d’uso attuale

LOTTO 9 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 3.800,00 mensili LOTTO 10 DI 12:

- non calcolabile LOTTO 11 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 800,00 mensili LOTTO 12 DI 12:

- Canone di locazione medio calcolato: € 1.600,00 mensili

8.2 – Calcolo valore commerciale Utilizzo della valutazione

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Basi del valore

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue: “Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito: “L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:

"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito: “Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”

Il concetto d’immediato realizzo mira pertanto ad offrire un orizzonte di vendita reale ed attendibile subordinato non solo alle condizioni oggettive del bene (quali per esempio le precarie condizioni igienico-sanitarie), ma anche all’appetibilità del cespite nonché alla situazione del mercato immobiliare del dato momento.

Di conseguenza, nel caso specifico, tenuto conto della domanda di mercato esistente e prevedibile, il presumibile valore di "realizzo immediato" in condizioni di vendita forzata, è indicabile nell’85% del più probabile valore di libero mercato dello stesso.

Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU_ Highest and Best Use )

L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.

□

^No

Se no procedere alla determinazione dell’HBU (allegare ulteriore analisi estimativa)

Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione:

LOTTO 1, 2, 3, 4, 5, 6 E 7

□

Analisi di regressione semplice con nr. ____ dati campione

□

Analisi di regressione multipla con nr. ____ dati campione

□

Finanziario

□

Capitalizzazione diretta

□

Capitalizzazione finanziaria

□

Analisi del flusso di cassa scontato

□

^{Dei costi}

Il calcolo del valore commerciale dei singoli lotti è allegato alla presente perizia.

LOTTO 8, 9, 10, 11 E 12

Alla luce di quanto sopra esposto, il C.T.U. ha effettuato una stima del valore degli immobili calcolata dalla superficie perequata degli stessi moltiplicata per un costo medio di mercato al metro quadrato. Non è stato possibile applicare il metodo del confronto poiché non sono stati trovati dei beni immobili simili comparabili nelle limitrofe zone.

A tale scopo si è provveduto ad effettuare un’indagine tramite l’”Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del Territorio” ed il “Listino immobiliare” edito dalla Camera di Commercio di Brescia nonché ad agenzie immobiliari di zona.

Quindi il C.T.U. ha valutato un valore medio di mercato pari a:

LOTTO 8: € 550,00 al metro quadrato.

LOTTO 9: € 800,00 al metro quadrato.

LOTTO 10: € 1,45 al metro quadrato per il Bosco Misto (V.A.M. 2018).

€ 3,50 al metro quadrato per il Pioppeto (V.A.M. 2018).

LOTTO 11: € 400,00 al metro quadrato. A dedurre i costi per il ripristino difformità urbanistiche (chiusura

ingressi vano magazzino e pratica edilizia e catastale per opere interne): -4.000,00 € TOTALE = 420.472,00 €

Arrotondato: 223.000,00 € - LOTTO 12:

Superficie perequata (vedi pag. 45) = 295,65 mq x 400,00 €/mq = 118.260,00 € Arrotondato: 118.000,00€

9 Riepilogo dei valori di stima

LOTTO 1 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 6}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.248,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 387.000,00 diconsi Euro trecentoottantasettemila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 328.950,00 arrotondato a € 329.000,00 diconsi Euro trecentoventinovemila/00.

LOTTO 2 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 7}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 4.312,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 400.000,00 diconsi Euro quattrocentomila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 340.000,00 diconsi Euro trecentoquarantamila/00.

LOTTO 3 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 288

□

^{Sub. 8}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.448,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 404.000,00 diconsi Euro quattrocentoquattromila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 343.400,00 arrotondato a € 343.500,00 diconsi Euro trecentoquarantatremilacinquecento/00.

LOTTO 4 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 6}

□

categoria C/3

□

^{classe 2}

□

consistenza 430 mq

□

Rendita € 710,64

Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 206.000,00 diconsi Euro duecentoseimila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 175.100,00 arrotondato a € 175.000,00 diconsi Euro centosettantacinquemila/00.

LOTTO 5 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 4}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.918,00

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 5}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.078,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 796.000,00 diconsi Euro settecentonovantaseimila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 676.600,00 arrotondato a € 676.500,00 diconsi Euro seicentosettantaseimilacinquecento/00.

LOTTO 6 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 3}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 3.812,00

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 16}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 4.500,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 908.000,00 diconsi Euro novecentoottomila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 771.800,00 arrotondato a € 772.000,00 diconsi Euro settecentosettantaduemila/00.

LOTTO 7 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 15}

□

categoria D/7

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 1.730,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 176.000,00 diconsi Euro centosettantaseimila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 149.600,00 arrotondato a € 150.000,00 diconsi Euro centocinquantamila/00.

LOTTO 8 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

□

Foglio n° 2

□

Sezione NCT

□

particella n° 293

□

^{Sub. 14}

□

categoria D/8

□

^{classe --}

□

consistenza --

□

Rendita € 6.060,00 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 424.500,00 diconsi Euro quattrocentoventiquattromilacinquecento/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 360.825,00 arrotondato a € 361.000,00 diconsi Euro trecentosessantunmila/00.

LOTTO 9 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Calvisano (BS) in mappa al

□

Foglio n° 24

□

Sezione NCT

□

particella n° 319

□

^{Sub. 1}

□

categoria C/1

□

^{classe 3}

□

consistenza 221 mq

□

Rendita € 1.643,57

□

Foglio n° 24

□

Sezione NCT

□

particella n° 319

□

^{Sub. 2}

□

categoria C/6

□

^{classe 4}

□

consistenza 28 mq

□

Rendita € 39,04

□

Foglio n° 24

□

Sezione NCT

□

particella n° 319

□

^{Sub. 3}

□

categoria C/2

□

^{classe 4}

□

consistenza 153 mq

□

Rendita € 158,04

Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 420.500,00 diconsi Euro quattrocentoventimilacinquecento/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 357.425,00 arrotondato a € 357.500,00 diconsi Euro trecentocinquantasettemilacinquecento/00.

LOTTO 10 di 12

L’immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

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Foglio n° 2

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Sezione --

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particella n° 95

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^{Sub. --}

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Qualità: Bosco misto

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^{classe U}

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Superf.: 730 mq

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R.D: € 1,89

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R.A: € 0,23

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Foglio n° 2

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Sezione --

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particella n° 286

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^{Sub. --}

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Qualità: Pioppeto

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^{classe U}

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Superf.: 1.415 mq

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R.D: € 9,50

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R.A: € 3,65

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Foglio n° 2

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Sezione --

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particella n° 287

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^{Sub. --}

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Qualità: Pioppeto

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^{classe U}

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Superf.: 30 mq

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R.D: € 0,20

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R.A: € 0,08 Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 6.100,00 diconsi Euro seimilacento/00.

quantificato in € 5.185,00 arrotondato a € 5.000,00 diconsi Euro cinquemila/00.

LOTTO 11 di 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

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Foglio n° 2

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Sezione NCT

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particella n° 288

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^{Sub. 13}

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categoria Lastrico solare

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^{classe --}

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consistenza 5.563 mq

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Rendita --

Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 223.000,00 diconsi Euro duecentoventitremila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 189.550,00 arrotondato a € 189.500,00 diconsi Euro centoottantanovemilacinquecento/00.

LOTTO 12 di 12

Immobile è catastalmente identificato nel Comune Censuario di Pavone Mella (BS) in mappa al

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Foglio n° 2

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Sezione NCT

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particella n° 288

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^{Sub. 10}

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categoria Lastrico solare

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^{classe --}

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consistenza 2.968 mq

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Rendita --

Il più probabile valore in libero mercato per il lotto viene di fatto quantificato in € 118.000,00 diconsi Euro centodiciottomila/00.

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta per il lotto, viene quantificato in € 100.300,00 arrotondato a € 100.000,00 diconsi Euro centomila/00.

10 Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto esperto incaricato dal Tribunale: GEOM. ALESSANDRO PINELLI

Iscritto all’Albo dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Brescia con il n° 5680

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la

Nel documento T R I B U N A L E D I B R E S C I A. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PER LA STIMA DEI BENI PIGNORATI - Rapporto di valutazione - (pagine 61-74)