L'attività si suddivide in base alla tipologia di analisi che si deve eseguire sul patrimonio immobiliare:
• analisi legale; • analisi catastale;
• analisi urbanistica ed edilizia; • analisi dei vincoli;
• analisi fiscale;
• analisi delle stime e delle assicurazioni; • analisi della consistenza patrimoniale; • analisi strutturale;
• analisi impiantistica; • analisi energetica;
• analisi della sicurezza e igiene sul lavoro; • analisi della sicurezza antincendio; • analisi ambientali;
• analisi dello stato manutentivo.
riuscita del censimento immobiliare in un'ottica di ottimizzazione della gestione del patrimonio; risulta quindi di fondamentale importanza un attento svolgimento di queste analisi che verrà svolto nei paragrafi successivi.
Uno degli aspetti che deve essere definito inizialmente è la composizione del gruppo di esperti e di operatori incaricati alla rilevazione. Alla luce delle analisi da svolgere sul patrimonio dovranno essere coinvolte molteplici figure professionali come tecnici, contabili e legali. Se si dovranno indagare gli aspetti relativi alla documentazione legale, amministrativa, catastale, ai progetti grafici etc. si parlerà d i Due Diligence documentale e gli addetti avranno il compito di riportare le informazioni e i documenti opportunamente digitalizzati nel Sistema Informativo. D'altro canto le rilevazioni da eseguire previo sopralluogo sull'immobile, come le indagini impiantistiche, strutturali, manutentive etc. dovranno essere svolte da tecnici esperti che con l'ausilio di opportuni strumenti di rilevazione, preferibilmente dispositivi palmari; inseriranno le informazioni nel database o altrimenti attraverso opportune schede cartacee da compilare per un successivo trasferimento dei dati nel Sistema Informativo.
Per le analisi sul campo gli operatori inseriranno le informazioni in base al livello di dettaglio che si vuole raggiungere per identificare i componenti edilizi: si utilizzerà quindi una codifica alfanumerica ad albero con sviluppo verticale e orizzontale (ad esempio: a.1 Edificio, a.1.1 Piano, a.1.1.1 Vano A, a.1.1.2 Vano B, a.1.1.3 Vano C, a.1.1.1.1 Elemento A, etc.) associata ad una codifica numerica progressiva del database del sistema informativo che gestirà le informazioni raccolte dal censimento.
Il Building Manager dovrà accertarsi delle esigenze di adeguamento del proprio patrimonio attraverso una puntuale ricognizione delle unità immobiliari.
Terminata la fase di censimento immobiliare inizia la fase di gestione integrata del patrimonio immobiliare. Il Building Manager avrà una raccolta analitica di informazioni che gli forniranno una visione globale, formale e sostanziale dell'immobile. Aumentare la conoscenza del proprio patrimonio significa porre le basi per un utilizzo attivo dei dati che si esplicita nell'organizzazione e nella pianificazione di una serie di attività che diminuiranno i costi del ciclo di vita del patrimonio immobiliare e ottimizzeranno l'utilizzo degli edifici:
• ripristino della regolarità in situazioni non conformi alle norme; • programmazione della manutenzione e degli interventi edilizi; • retrofit energetico;
• space planning;
• analisi dei contratti d'appalto e di fornitura esistenti; • monitoraggio e benchmarking dei servizi;
L'utilizzo attivo dei dati è il punto di partenza per il miglioramento della gestione; terminato il censimento immobiliare il Sistema Informativo non deve essere utilizzato come mero contenitore di dati da reperire in caso di necessità, anzi deve essere lo strumento quotidiano di lavoro per il Building Manager che, attraverso la consultazione dei dati, dei report, dei grafici e degli altri metodi rappresentativi delle informazioni, deve avviare i processi di miglioramento valorizzazione e controllo del patrimonio gestito. Riuscire nell'ottimizzazione della gestione significa possedere sempre informazioni corrette e aggiornate; occorre quindi una ciclicità dei censimenti che devono essere ripetuti costantemente durante il periodo di gestione dagli operatori incaricati.
Componente giuridico amministrativa
La parte giuridico amministrativa diventa di fondamentale importanza nelle Due Diligence per operazioni di acquisizione o dismissione in quanto pone in evidenza gli elementi fondamentali per la valutazione economica dell'operazione immobiliare, evidenziando le difformità urbanistico-edilizie ed i relativi costi per il ripristino della situazione di legalità. Anche in una Due Diligence con finalità gestionali, dove si presume che la titolarità del bene sia data per assodata, la parte giuridico-amministrativa è utile per l'ottimizzazione del patrimonio immobiliare in termini di corretto inquadramento del bene dal punto di vista urbanistico e catastale per eventuali valorizzazioni del bene e per l'individuazione dei profili fiscali degli immobili assoggettati a tassazione.
L'analisi di titolarità si occupa di raccogliere tutte le informazioni relative ai diritti reali secondo i quali si detiene il bene. L'analisi di questi titoli non influisce nella gestione quotidiana del bene ma si rende necessaria poiché i documenti comprovanti la disponibilità del bene sono fondamentali per una qualsiasi operazione di valorizzazione immobiliare, locazione o cessione del bene.
Nella Due Diligence dovranno essere analizzati gli atti attraverso i quali si è
Figura 7: Schema del processo di censimento e monitoraggio in relazione alla gestione integrata.
Informativo il titolo di provenienza, il numero di atto di acquisizione del diritto, la data di sottoscrizione, la data di registrazione e il numero di registrazione del medesimo contratto. Anche le informazioni relative al Notaio che è in possesso dell'originale dell'atto devono essere inserite per completezza. I diritti reali sono diritti che hanno per oggetto beni o oggetti, e sono regolati dal terzo libro del codice civile. Il diritto reale fondamentale è il diritto di proprietà che come stabilito dall'art. 832, è “il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”. Per facoltà di godere della cosa si intende la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità. Tale facoltà contempla anche la possibilità di trasformare e al limite, di distruggere la cosa. Il godimento della cosa realizza quello che è il suo valore d'uso. La facoltà di disporre delle cose implica la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento, di costituire sulla cosa diritti reali minori o diritti reali di garanzia. Per la pienezza del diritto di proprietà si intende invece che il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente vietato. Con l'esclusività del diritto di proprietà si intende che il proprietario può escludere chiunque altro dal godimento e dalla disposizione della cosa, tale diritto si concretizza nell'articolo 841 del codice civile dove si dispone che il proprietario può in qualsiasi momento chiudere il fondo. Quando sulla cosa siano istituiti diritti reali minori, la proprietà cessa di essere piena per diventare nuda proprietà. Tuttavia resta potenzialmente piena; nel momento in cui il diritto reale minore si estingue.
Come si è appena accennato oltre al diritto di proprietà esistono altri diritti definiti diritti reali minori, o diritti su cosa altrui, tra i quali troviamo i diritti reali di garanzia e i diritti reali di godimento. I diritti reali di garanzia sono il pegno e
l'ipoteca e servono a fornire una garanzia per un credito.
I principali diritti reali di godimento di suddividono a sua volta in: • Usufrutto;
• Diritto reale d'uso;
• Diritto reale di abitazione; • Diritto di superficie; • Servitù.
L'usufrutto consiste nel godimento di un bene potendone percepire anche i frutti ed è limitata dal non poter vendere la proprietà e nel mantenere la destinazione economica imposta dal proprietario. L'usufrutto è un diritto che ha durata temporanea, infatti non può durare oltre la vita dell'usufruttuario o se questo è una persona giuridica oltre i termini dei trent'anni.
Il diritto reale d'uso differisce dall'usufrutto poiché l'usuario può godere della cosa solo in modo diretto, non può per esempio cederla o darla in locazione.
Il diritto di abitazione è più circoscritto del diritto reale d'uso poiché ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla solo per i bisogni del titolare e del diritto della sua famiglia.
Il diritto di superficie, molto importante in campo patrimoniale, consiste nel diritto di utilizzare un suolo altrui per edificare o mantenere edificata una costruzione.
Un bene inoltre può essere gravato dalla presenza di pesi o servitù. In particolar modo la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo servente) per l'utilità di un altro immobile (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario, ad esempio si può avere il diritto di passaggio all'interno di un'altra proprietà. La predialità della servitù sta ad identificare che la servitù è
stabilita in favore di un fondo e non di una persona, quindi il diritto segue il bene e non il proprietario del bene. In presenza di servitù devono essere quindi inserite nel Sistema Informativo anche gli estremi del fondo dominante e del fondo servente, i contenuti economici, gli estremi contrattuali ed i contenuti tecnici. Nel sistema informativo devono essere inseriti anche i dati di eventuali locazioni attive o passive, concessioni o altri documenti inerenti la contrattualistica di compravendita immobiliare. Occorre verificare inoltre che gli immobili gestiti siano liberi da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli con opportuni accertamenti sugli appositi registri immobiliari e sulla relazione notarile ventennale.
Per quanto riguarda l'analisi catastale l'ufficio di riferimento per il controllo della documentazione è appunto il Catasto, ufficio provinciale di diretta competenza del Ministero delle Finanze che si occupa dell'inventariazione di tutti i beni immobili e dei terreni presenti sul territorio dello Stato.
I fini dell'inventariazione da parte del catasto sono essenzialmente due: l'individuazione esatta del bene e la determinazione delle rendite catastali ai fini dell'applicazione di imposte dirette e indirette. Il catasto dei fabbricati è stato istituito con la legge n. 652 del 11 settembre 1939 e successive modificazioni e decreti attuativi, giungendo all'attuale NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano). L'individuazione catastale del bene tuttavia non è di carattere probatorio, cioè non costituisce prova del diritto di proprietà da parte dei possessori iscritti nelle schede catastali. Il NCEU risulta costituito dalla mappa urbana, dallo schedario delle partite, dallo schedario dei possessori e dallo schedario dei numeri di mappa. La visura catastale è il documento rilasciato dal Catasto contenente i principali dati del fabbricato o del terreno. I dati contenuti sono il foglio di mappa, la zona censuaria, la categoria catastale, la classe di appartenenza, l'eventuale subalterno
di riferimento, il dimensionamento in numero di vani, metri quadrati o metri cubi (a seconda delle categorie) ed infine la rendita catastale. Le zone censuarie sono parti di territorio simili relativamente all'ubicazione, alla tipologia e all'epoca di realizzazione delle unità immobiliari. La categoria invece identifica l'utilizzo dell'immobile. Attualmente le norme prevedono un numero molto ampio di categorie identificabili con un codice alfanumerico (ad esempio A/2 Abitazioni di tipo civile, B/4 Uffici pubblici senza fine di lucro etc.), di particolare importanza è quindi la destinazione funzionale dell'immobile e la finalità del suo utilizzo, se a scopo di lucro o meno. La classe direttamente collegata alla categoria è applicata in funzione delle caratteristiche intrinseche dell'immobile, come l'epoca, le rifiniture e il contesto. La classificazione come si è prima accennato influisce direttamente per la determinazione della rendita catastale che a sua volta determina il livello di imposizione fiscale da applicare all'immobile. Risulta quindi di estrema importanza inserire nel Sistema Informativo tutti i dati catastali per una verifica di congruità con la realtà per evitare di dover pagare tasse non dovute. Anche gli elaborati grafici che fanno parte della visura catastale devono rispecchiare fedelmente la realtà del costruito, in caso contrario si dovrà procedere agli opportuni aggiornamenti.
Una volta analizzati il titolo di possesso dell'immobile e l'inventariazione catastale, la Due Diligence deve proseguire con l'acquisizione di atti pubblici relativi alla regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile. I principali atti interessati sono il certificato di destinazione urbanistica (CDU), gli atti dei vari strumenti urbanistici adottati dal comune come le norme tecniche di attuazione. Il CDU è un atto rilasciato dalle pubbliche amministrazioni e contiene i dati del fabbricato o del terreno, la destinazione urbanistica (es. se in zona residenziale o
agricola), parametri urbanistici come l'indice di fabbricabilità (se possibile edificare), l'indice del dissesto dei versanti e l'indice di inondabilità. Qualunque atto notarile, avente ad oggetto trasferimento di terreno, chiede obbligatoriamente (pena nullità dell'atto stesso) l'allegazione del CDU contenente le prescrizioni urbanistiche ed edilizie. L'analisi urbanistica serve soprattutto per un corretto processo di Building Management, poiché in particolar modo dovranno essere individuati per gli edifici gestiti:
• le funzioni ammesse o vietate, la disciplina degli interventi edilizi di manutenzione;
• i cambi d'uso consentiti; • le possibilità di frazionamenti;
• i regolamenti per la realizzazione dei parcheggi o la presenza di vincoli urbanistici stabiliti dalla pubblica amministrazione.
La verifica continua attraverso il controllo della regolarità degli interventi di costruzione o ristrutturazione eseguiti, con la verifica della documentazione edilizia come:
• certificato di agibilità/abitabilità;
• titoli abilitativi quali la DIA, permesso di costruire etc; • condoni e sanatorie edilizie.
Per quanto riguarda i titoli abilitativi edilizi bisogna distinguere tra gli immobili iniziati prima del 1 settembre 1967 poiché l'eventuale alienazione del bene non necessita della presenza dei titoli abilitativi ma solamente di un'autocertificazione da parte del proprietario attestante l'inizio dell'opera antecedentemente alla data sopraindicata; diversamente da quanto detto sono necessari gli estremi dei titoli abilitativi edilizi.
Gli immobili del territorio italiano spesso hanno una rilevanza dal punto di vista storico e culturale, quindi si deve eseguire anche un'analisi dei vincoli che potrebbero interessarli. Il nuovo codice dei beni culturali e del paesaggio, D.Lgs. 42/2004 e successive disposizioni, classifica il patrimonio culturale come costituito da beni culturali e beni paesaggistici.
I beni culturali sono le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle Regioni, agli Enti Territoriali, agli Enti o Istituti Pubblici e alle persone giuridiche e fisiche, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico, archivistico e bibliografico.
I beni paesaggistici sono gli immobili e le aree costituenti espressione dei valori storici, culturali, naturali, morfologici ed estetici del territorio. La tutela di questi beni è demandata al Ministero per i beni e le attività culturali (MIBAC). Secondo il D.Lgs. 42/2004 le opere di autore non vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquanta anni, sono sottoposte alla tutela fino a quando non sia effettuata la verifica di interesse da parte dei competenti organi del ministero. In caso di verifica negativa, i beni mobili e immobili vengono automaticamente esclusi dal regime di tutela. In caso di valutazione positiva, verrà posto in essere il regime di tutela del bene e notificato al proprietario e se si tratta di cose soggette a pubblicità mobiliare o immobiliare, il provvedimento è trascritto nei relativi registri e avrà efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario. Secondo l'art. 20 del codice i beni culturali non possono essere distrutti, deteriorati o danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico artistico oppure tali da recare pregiudizio alla loro conservazione. Ogni intervento edilizio di manutenzione deve essere preventivamente autorizzato dal Ministero sulla base di un progetto dettagliato o per casi più semplici da una descrizione dell'intervento.
In caso di alienazione del bene facente parte del demanio culturale, nei casi consentiti dal codice, si deve ricorrere ad una preventiva autorizzazione rilasciata dal soprintendente, che detta le regole di trasferimento del bene e gli utilizzi futuri dello stesso. Oltre ai casi di alienazione o trasferimento di diritti reali minori e locazioni, la Due Diligence sui vincoli culturali e artistici si rende necessaria per una gestione delle manutenzioni degli stabili soggetti alle norme del codice dei beni culturali.
La Due Diligence deve esaminare anche gli aspetti tributari che incidono sul bene poiché comprimere per quanto giuridicamente possibile il carico impositivo può portare vantaggi economici all'ente. Secondo la Legge 27 dicembre 2013, n. 147 - “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2014)” art. 1 comma 639: “è istituita l'imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell'imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore”. Il presupposto della TARI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali che non siano detenute o occupate in via esclusiva. Sempre secondo la legge di stabilità
resta ferma la disciplina del tributo dovuto per il servizio di gestione dei rifiuti delle istituzioni scolastiche, di cui all'articolo 33-bis del decreto-legge 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2008, n. 31, ovvero sarà il Ministero della pubblica istruzione a corrispondere direttamente ai Comuni una somma concordata. Il costo relativo alla gestione dei rifiuti delle istituzioni scolastiche è sottratto dal costo che deve essere coperto con il tributo comunale sui rifiuti. Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale come definita ai fini dell'imposta municipale propria, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti. Sono escluse dalla TASI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative, e le aree comuni condominiali che non siano detenute o occupate in via esclusiva. La base imponibile per la TASI è quella prevista per l'applicazione dell'imposta municipale propria (IMU). L'aliquota di base della TASI è pari all'1 per mille. Il Comune, con deliberazione del consiglio comunale, può ridurre l'aliquota fino all'azzeramento. L'imposta municipale propria (IMU), di cui all'articolo 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, ha per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504. La base imponibile dell'imposta municipale propria è costituita dal valore ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, rivalutate del 5 per cento, un coefficiente in funzione della categoria catastale. L'aliquota di base dell'imposta, escluse le abitazioni e i fabbricati rurali è pari allo 0,76 per cento, il Comune ha la facoltà di variare l'aliquota secondo limiti prefissati; per immobili non produttivi di reddito o locati o possieduti da
soggetti IRES (Imposta sul reddito delle società) il minimo è dello 0,4 per cento. Per i fabbricati di interesse storico e artistico la base imponibile ai fini IMU è ridotta del 50 per cento. Per quanto riguarda il sistema universitario la questione dell'IMU si fa maggiormente complessa poiché gli Atenei e gli Enti di Ricerca sono, alla luce delle disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi secondo l'art. 73 primo comma lettera c), enti non commerciali. Visto inoltre l'art. 9 comma 8 D.Lgs. 23/2011 dove si prescrivono le esenzioni per l'imposta municipale propria, si nota che gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività didattiche, culturali etc. sono esenti dal pagamento.
Sulla “non commerciabilità” dell'attività si è espresso il MEF con il decreto 19 novembre 2012, n. 200, che sancisce che le attività, pur istituzionali, di carattere amministrativo e di ricerca pura o applicata o sviluppo precompetitivo, non sono nel perimetro dell'esenzione. I fabbricati entro cui si svolgono sono quindi soggetti pienamente all'IMU. Tuttavia secondo l'art. 91 bis commi 2 e 3 del DL Liberalizzazioni (Decreto legge 24 gennaio 2012, n. 1) l'esenzione IMU si applica alla porzione di immobile non soggetto ad attività commerciale esentata se oggettivamente identificabile con accatastamento separato ed attribuzione di rendita. Gli enti non commerciali devono quindi presentare una dichiarazione di cui all'articolo 6 decreto MEF 19 novembre 2012, n. 200, dove si indicano gli immobili soggetti totalmente ad IMU e gli immobili per i quali l'esenzione dall'IMU si applica in proporzione all'utilizzazione non commerciale degli stessi. Per la redazione di questa dichiarazione però si deve attendere l'emanazione del decreto di approvazione dell'apposito modello di dichiarazione. Il pagamento dell'IMU per gli immobili degli enti pubblici si effettua tramite l'apposito modulo