Le numerose leggi e normative già citate che devono essere rispettate per la conformità degli immobili, sono in continua evoluzione e anche se non trattate dettagliatamente, sono un utile rimando per approfondimenti sul tema. Ricordando le principali abbiamo quindi:
• Codice Civile, per i diritti reali di godimento dell'immobile;
• L. 652/39 e successive modificazioni per l'attuale NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano);
• D.Lgs. 42/04 per la tutela dei beni culturali e paesaggistici;
• DPR 380/2001 “Testo Unico dell'edilizia”;
• DM 37/2008, DPR 73/2013 per la manutenzione ed esercizio degli impianti;
• DPR 162/99 e Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 11/01/2010 circa le norme relative all'esercizio di ascensori in servizio pubblico;
• DPR 151/2011 e DM 07/08/2012 relative agli impianti antincendio; • D.Lgs. 81/2008 (TUSL);
• DL 152/2006 e LR 69/2011 relativa alle norme in materia ambientale e smaltimento delle acque reflue;
• DM 06/09/1994 relativo all'amianto;
• DL 163/2006 “Codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture”;
• Norme UNI già citate relativamente alla manutenzione
Oltre alle varie leggi e fonti normative vale la pena di approfondire alcuni strumenti utili per affrontare la progettazione di un nuovo Sistema Informativo capace di gestire i dati e le informazioni necessarie all'attività di Due Diligence gestionale.
Questi strumenti sono la norma UNI 10998:2002 “Archivi di gestione immobiliare - Criteri generali di costituzione e cura” e la circolare ministeriale 16063 del 9 Luglio 2010 “Valorizzazione immobili pubblici - Linee guida generali per la costituzione di un fascicolo immobiliare”, i quali trattano l'argomento in termini generali ma fornendo preziosi spunti per l'implementazione di un Sistema Informativo calato sulle esigenze del singolo ente.
Norma UNI 10998:2002 “Archivi di gestione immobiliare – Criteri generali di costituzione e cura”
Gli archivi devono assolvere la duplice funzione di registrare le condizioni di gestione di un sistema edilizio e di orientarne le attività di gestione in base alla documentazione in essi contenuta.
La costituzione e l'utilizzo degli archivi concorrono a garantire l'adeguatezza delle attività di gestione immobiliare intraprese. Secondo la norma UNI 10998 gli archivi devono essere suddivisi nella sezione A, B, C:
• sezione A: anagrafica immobiliare; • sezione B: requisiti cogenti;
• sezione C: esercizio immobiliare.
Le tre sezioni: A, B, C che si distinguono in base alla tipologia dei documenti che andranno a contenere.
La sezione A (Anagrafica Immobiliare) raccoglie tutte le informazioni relative alla: gestione dell'archivio, identificazione del sistema edilizio, individuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio, descrizione del sistema edilizio. Possiamo quindi constatare che tutta la sezione A afferisce alla serie di documenti che ci consentono di avere le informazioni più generali del sistema edilizio che stiamo analizzando, come ad esempio la localizzazione all'interno del contesto urbano con l'indicazione dell'indirizzo, fino ad arrivare ad una localizzazione attraverso Sistemi Informativi Territoriali dove saranno inseriti i dati della georeferenziazione. Nella parte relativa ai soggetti afferenti al sistema edilizio vanno riportati i nominativi e i contatti dei responsabili dell'edificio nel suo intero ciclo di vita in modo da avere un collegamento diretto e rapido in ogni
La parte descrittiva del sistema edilizio contiene i dati di consistenza veri e propri: come possono essere gli anni di costruzione, quelli di una eventuale ristrutturazione, le superfici, i volumi, numero dei piani, altezze, presenza di ascensori, barriere architettoniche e tutte le ulteriori informazioni ritenute necessarie dal soggetto gestore del patrimonio immobiliare.
Ultima ma non per importanza una raccolta di tutti gli elaborati progettuali raffiguranti il sistema edilizio.
Tappa fondamentale per la creazione di questo archivio proprio la raccolta e la standardizzazione di questi elaborati e dei loro contenuti, poiché essi stessi rappresentano attraverso la loro veste grafica la fonte principale delle informazioni che poi dovranno essere inserite nell'archivio immobiliare informatizzato.
La sezione B (Requisiti cogenti) raccoglie tutti i documenti concernenti: • la tutela ambientale;
• il contenimento dei consumi energetici; • l'igiene e la sicurezza edilizia;
• l'agibilità edilizia; • la prevenzione incendi; • la conservatoria ed il catasto; • i vincoli immobilari;
• la produzione e la trasformazione immobiliari; • le strutture portanti;
• gli impianti tecnologici.
La parte di documentazione inerente la sezione B riguarda il rispetto di requisiti legislativi, la cui attenta analisi è di fondamentale importanza per il gestore
dell'Asset Immobiliare poiché consente di non incorrere in sanzioni ed eventuali procedure legali dovute ad inadempienze o eventuali sinistri.
La parte relativa alla tutela ambientale si occupa di raccogliere documenti quali la valutazione di impatto ambientale, l'antinquinamento acustico, la tutela idrogeologica, la gestione dei rifiuti, delle emissioni e delle radiazioni elettromagnetiche, degli immobili contenenti fibre di amianto.
Il contenuto dei consumi energetici si riferisce alla documentazione inerente l'installazione e la manutenzione di tutti gli impianti negli edifici, dati che sono alla base di una qualsiasi riqualificazione energetica di un edificio.
La macro-area della documentazione per l'igiene la sicurezza, l'agibilità edilizia e la prevenzione incendi contiene tutta una grande mole di documentazione, determinata dalle sempre più stringenti normative per la sicurezza. Vi possiamo trovare quindi documenti concernenti: la valutazione dei rischi sui luoghi di lavoro, i piani di emergenza antincendio, la segnaletica di sicurezza, inquinamento acustico, presenza di fibre di amianto, emissione radiazioni elettromagnetiche, l'uso e l'agibilità edilizia e tutti i certificati, le dichiarazioni e le relazioni antincendio.
L'area della conservatoria e catasto, vincoli immobiliari, produzione e trasformazione immobiliare, riguarda la parte di documentazione prettamente burocratica e legale relativa ai rapporti con i rispettivi uffici di competenza quali l'Agenzia del Territorio, il Mibac, ed il Comune dove edificato l'immobile. L'ultima area tematica della sezione B riguarda la raccolta di tutti i documenti relativi alle strutture quali possono essere i progetti relativi alle strutture portanti, alle opere di fondazione, indagini geotecniche, ed agli impianti dell'edificio che al giorno d'oggi sono diventati di fondamentale importanza per l'ottimo utilizzo degli
immobile ed anche per una loro possibile valutazione.
La sezione C (Esercizio Immobiliare) raccoglie i documenti concernenti: • economia e finanza;
• valori immobiliari;
• contesto prestazioni ed esigenze; • riqualificazione immobiliari; • manutenzioni immobiliari.
L'ultima sezione riguarda tutte quelle informazioni che riguardano la gestione dell'edificio dal punto di vista economico ed amministrativo; avrà luogo in questa sezione la documentazione relativa al trattamento fiscale dell'immobile, i conti economici di gestione immobiliare, costi sostenuti e previsioni di spesa, l'insieme delle valutazioni immobiliari secondo diversi scopi e criteri ed infine la documentazione relativa alla manutenzione e alle strategie sugli interventi.
Dopo aver fatto un rapido excursus sulla tipologia di documenti inerenti il sistema edilizio, che dovranno essere inseriti nel nostro archivio, la norma UNI 10998 analizza come l'archivio vero e proprio deve essere costituito ed organizzato al fine di ottimizzarne la funzionalità dal punto di vista gestionale ed operativo. L'archivio quindi sarà organizzato in livelli gerarchici dal:
• registro di archivio; • schede di archivio; • documenti di archivio.
Il registro deve contenere principalmente la descrizione della struttura operativa che gestisce il patrimonio immobiliare, le schede di archivio ed un indice della documentazione contenuta nell'archivio. Scendendo di livello, troviamo le schede di archivio o schede di gestione immobiliare, che come abbiamo detto sono
contenute del registro di archivio; ogni sistema edilizio deve essere dotato di proprie schede ove sono raccolte in forma generale e sintetica i dati informativi concernente la gestione immobiliare.
Per ogni sistema edilizio devono essere prodotte almeno tre schede corrispondenti alle sezioni di archivio precedentemente definite. Le schede sono realizzate mediante strumenti informatici e devono essere consultabili sia mediante supporti informatici, sia mediante supporti cartacei. In entrambi i casi esse devono essere di agevole consultazione e di facile aggiornamento. All'interno delle schede saranno quindi contenuti i documenti elencati durante la definizione delle sezioni di archivio A, B, C. Ovviamente tutti i documenti dovranno essere univocamente identificabili, rintracciabili, esaminabili, classificabili e riproducibili.
Non si approfondisce la parte della norma che riguarda le “Strutture operative”, ovvero la determinazione delle figure degli operatori che dovranno lavorare con l'archivio, poiché non essenziale ai nostri fini in quanto elementi notevolmente suscettibile alle condizioni imposte dalla struttura e dall'organigramma aziendale del gestore del patrimonio immobiliare, quindi non di carattere generico. In ogni modo si dovrà assicurare che siano ricoperti, anche da medesimi soggetti, tutti i ruoli quali il responsabile d'archivio, il coordinatore operativo e l'operatore specialistico; eventuali consulenti operativi potranno contribuire all'organizzazione ed alla direzione delle attività di costituzione e/o gestione degli archivi.
Circolare 16063 del 9 luglio 2010 Ministero dell'Economia e delle Finanze. Un altro strumento indispensabile è la circolare 16063 del 9 luglio 2010
“Valorizzazione immobili pubblici. Linee Guida generali per la costituzione di un fascicolo immobiliare” emessa dal MEF.
Le linee guida generali per la costituzione di un fascicolo immobiliare sono state redatte con l'intento di specificare un percorso metodologico che consenta agli Enti pubblici non territoriali di pervenire ad una quanto più completa conoscenza del proprio portafoglio immobiliare, necessario punto di partenza per un adeguato processo di valorizzazione. Come cita la circolare suddetta “La ricognizione degli immobili di proprietà degli enti non territoriali deve avere come obiettivo l'acquisizione delle informazioni riguardanti i beni oggetto del compendio, per le quali si distinguono tre tipologie: tecnica, amministrativo- gestionale, storico-artistica”.
Le informazioni tecniche si riferiscono ai dati che consentono la localizzazione geografica e l'identificazione catastale completa dei beni. Le informazioni concernenti l'individuazione, la rappresentazione grafica, la redditività (per la determinazione del valore ai fini fiscali) ed i soggetti intestatari, titolari di diritti reali sul bene. In riferimento al titolo di provenienza è opportuno acquisire anche la copia della nota di trascrizione. Questa riporta, oltre ai beni cui si riferisce, le informazioni relative agli estremi dell'atto e alle parti a favore e a carico delle quali l'atto è trascritto. Si raccomanda anche di effettuare delle ispezioni sui registri circa le eventuali iscrizioni di ipoteca e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene, la presenza di eventuali servitù o vincoli trascritti, la trascrizione di eventuali diritti parziari spettanti a terzi.
La conoscenza tecnica dell'immobile richiede inoltre l'analisi urbanistica e deve consentire un inquadramento corretto del bene con riferimento ai suoi possibili usi, quali la coerenza dell'attuale utilizzo con le indicazioni dello strumento
urbanistico vigente o la possibilità di trasformazione, con individuazione degli strumenti urbanistici da porre in essere, volta ad ottenere nuove destinazioni d'uso. Con riferimento alle informazioni amministrativo-gestionali occorre distinguere tra beni strumentali e non strumentali e per questi ultimi si deve tener conto dello stato occupazionale (libero, occupato, con o senza titolo). Nel caso di immobili locati riveste particolare importanza inquadrare le eventuali specifiche pattuizioni che regolamentano l'utilizzo dello stesso, compresa la correlazione di eventuali pertinenze alle unità principali e le informazioni riguardanti lo stato manutentivo.
Rilevanti, infine, le informazioni storico-artistiche (di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, inerente il Codice dei beni culturali e del paesaggio) per delineare correttamente le procedure per l'eventuale dismissione, mentre, per gli immobili di recente realizzazione, le informazioni relative all'epoca di costruzione possono rivestire carattere di informazione aggiuntiva.
Il fascicolo immobiliare sempre secondo la circolare ministeriale 16063 è la carta d'identità dell'immobile, inteso nelle sue accezioni di complesso, fabbricato o singola unità. Esso è predisposto dall'Ente e deve essere opportunamente composto dai seguenti documenti, organizzati, a seconda del caso, in documenti relativi al complesso immobiliare, ai singoli fabbricati che lo compongono o alle singole unità immobiliari in cui i fabbricati sono articolati.
I documenti richiesti dalla circolare sono pertanto:
• titolo di provenienza, ove esistente, e copia della nota di trascrizione rilasciata dai Servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia del territorio;
prevista ai fini della validità dell'atto di compravendita, ovvero, laddove l'immobile risulti costruito dopo il 1° settembre 1967, copia della licenza di costruzione e/o concessione edilizia ovvero, qualora non disponibili, indicazione degli estremi identificativi delle stesse, se non già risultanti dal titolo di provenienza;
• documenti relativi alla regolarità urbanistica dell'immobile (inclusi la domanda di condono, la concessione in sanatoria ovvero la domanda protocollata con i bollettini di versamento);
• certificazione urbanistica che attesti l'esistenza o meno di vincoli; • certificazione di agibilità;
• attestazione inerente la conformità, o meno, del bene, nello stato di fatto, dal punto di vista edilizio-urbanistico;
• planimetria catastale; • visura catastale aggiornata;
• scheda riepilogativa dei dati dell'immobile;
• attestati di conformità degli impianti con nulla osta dei VV.FF., se dovuto, e scheda grafico-tecnica degli stessi, ove disponibili;
• certificazione energetica ai sensi del decreto legislativo n. 192/2005 e del decreto ministeriale 26 giugno 2009;
• copia autentica della polizza globale fabbricati; • elaborato planimetrico catastale, ove disponibile; • valore di mercato attribuito dall'Agenzia del Territorio;
• estratto in copia della relazione di stima, in cui siano contenuti i parametri presi a riferimento per la determinazione del prezzo;
dell'immobile in tutti le sue componenti (strutture, impianti, finiture) nonché inerenti la consistenza (superfici e volumi) e stato conservativo; • scheda descrittiva delle parti comuni, ove possibile, ovvero, laddove si venga a creare una situazione di condominio, il relativo regolamento di condominio e l'ulteriore documentazione riguardante le parti comuni; • eventuali limitazioni al diritto di proprietà ai sensi della legge vigente; • copia dell'eventuale contratto di locazione e di eventuali scritture
integrative;
• riepilogo degli interventi di manutenzione effettuati negli ultimi cinque anni;
• eventuali decreti di vincolo o certificazione scaturente dal procedimento di verifica dell'interesse culturale, ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).
Ciascun Ente, in aggiunta ai documenti sopra indicati, può inserire nel fascicolo immobiliare quant'altro ritenga utile e/o necessario, si ritiene che tutti i documenti indicati sono da considerarsi necessari. Appare evidente che l'intenzione della circolare ministeriale sia quella di effettuare un censimento degli immobili pubblici sottoutilizzati per eventuali alienazioni degli immobili per finalità di finanza pubblica. Resta tuttavia uno strumento valido, oltre ad essere cogente, per l'impostazione di una Due Diligence gestionale del patrimonio immobiliare dell'ente.
Fascicolo del fabbricato del Comune di Roma
fabbricato (FF), istituito in seguito alla legge regionale 31/2002, che da ai Comuni della Regione la facoltà di istituire un fascicolo per ogni fabbricato esistente o di nuova costruzione, in considerazione delle necessità di conoscerne lo stato conservativo, di individuare le situazioni a rischio e di programmare eventuali interventi di ristrutturazione e di manutenzione, onde prevenire rischi di eventi calamitosi. Il Comune di Roma con la delibera n. 27/2004 e successivamente con la delibera n. 6/2005 della Regione, istituiva il fascicolo del fabbricato. Varie vicissitudini hanno portato all'abolizione dell'obbligatorietà del fascicolo, in primis la sentenza del TAR del Lazio 13 novembre 2006, n. 12320, affermando l'illegittimità della delibera in quanto aveva giudicato il Regolamento comunale contrario ai canoni di ragionevolezza nella parte in cui obbligava il proprietario dell’immobile a fornire dati urbanistici e tecnici, ad indicare le modifiche subite dal fabbricato, anche in periodi lontani e per fabbricati di antica costruzione, ad eseguire indagini geologiche e ambientali, considerate di straordinaria complessità.
Per ultimo il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1305 del 28 marzo 2008, annulla il FF, respingendo il ricorso presentato dal Comune di Roma nei confronti della sentenza del TAR del Lazio, rilevando irregolarità procedurali e generiche motivazioni di rischio sismico. Tuttavia si ritiene utile la conoscenza del FF impostato dal Comune di Roma poiché modello di Due Diligence conoscitiva che, seppur per breve periodo ed effettuata nell'ambito degli immobili privati, è stato utilizzato giungendo alla produzione di circa undicimila fascicoli.
Il modello di fascicolo si presenta suddiviso in:
• Quadro A - Identificazione del fabbricato/complesso immobiliare: • caratteristiche del complesso immobiliare;
• identificazione del fabbricato oggetto di accertamento; • manufatti contermini;
• caratteristiche del fabbricato e dati generali; • catasto terreni;
• catasto edilizio urbano;
• dati identificativi delle unità immobiliari; • dati urbanistici e tecnici generali;
• professionisti incaricati dei progetti e degli eventuali interventi; • imprese esecutrici.
• Quadro B – Elaborati tecnici disponibili • Quadro C – Verbale di constatazione:
• descrizione dello stato dei luoghi e dei manufatti contermini; • documentazione fotografica;
• servitù;
• giacitura del terreno; • presenza di corsi d'acqua; • alberi di alto fusto;
• grado di conservazione e consistenza dei prospetti e delle finiture principali;
• tipologia e consistenza delle strutture portanti; • indagine sullo stato di conservazione delle strutture;
• elenco dei principali lavori di riordino, ristrutturazione, manutenzione straordinaria eseguiti.
• presenza degli impianti;
• natura e stato degli impianti di raccolta acque e fognari;
• natura e stato degli impianti idrico-sanitari e di adduzione acqua; • natura e stato degli impianti antincendio;
• Quadro E – Elenco dei principali interventi di sicurezza • Quadro F – Relazione di sintesi
Si può notare che il modello di FF creato, ovviamente non sia teso alla gestione degli immobili, specialmente quelli pubblici, ma fornisce una buona base conoscitiva degli immobili con particolare riferimento alle tematiche strutturali e di sicurezza impiantistica, considerato anche che il percorso di realizzazione del FF nel Comune di Roma è iniziato a seguito del crollo di un fabbricato di cinque piani causato da, come cita la delibera comunale, “verosimile collasso statico delle strutture”.