La difficoltà di inserire adeguati e specifici vincoli relativi al rischio immobiliare può comunque non essere completamente imputabile ad una sottovalutazione del
problema da parte degli organi competenti.
Il problema di fondo è relativo alle caratteristiche del mercato immobiliare che presenta varie peculiarità come ad esempio la forte segmentazione o l’andamento ciclico.
Se quindi per altri strumenti come ad esempio le obbligazioni è abbastanza semplice definire il livello di rischio, la stessa cosa non vale per il rischio immobiliare che ha bisogno di un complesso modello che i vari attori economici non sono ancora riusciti a definire.
Un modello che cerca di fare un primo passo verso la soluzione e che viene adottato è il modello Real Estate Risk (RER).
Tale modello suddivide il rischio complessivo in tre sottorischi: il rischio legato alle caratteristiche specifiche del conduttore del fabbricato, il rischio legato alle
caratteristiche di contesto e infine il rischio legato alle caratteristiche dell’unità immobiliare.
Andando ad esaminare più nello specifico le varie componenti di rischio partiamo dalle caratteristiche specifiche del conduttore.
Una prima sottocategoria del rischio legato al conduttore riguarda il settore cui esso appartiene, infatti la normativa precisa molte volte come i flussi finanziari per ripagare il debito debbano provenire da fonti terze rispetto a quelle generate con l’immobile. Avere informazioni a riguardo delle entrate finanziarie del debitore è un passaggio fondamentale nel momento di valutazione di concessione del credito, ma per quanto
Qualora l’immobile fosse del tipo non residenziale, ovvero destinato ad attività produttiva, è importante sapere ed avere informazioni circa l’attività stessa.
Per cui il rischio sarà tanto più alto tanto è rischiosa l’attività svolta e viceversa sarà tanto più basso tanto più l’immobile è adatto alla stessa attività.
Anche in questo caso sono informazioni necessarie al momento di erogazione del credito e sono quindi già fornite in partenza.
Sempre parlando di immobili commerciali – ciò vale anche per gli immobili residenziali, ma in misura minore - risulta importante nella definizione del rischio relativo al conduttore il numero dei proprietari o locatari dell’immobile.
Qualora il conduttore sia unico il rischio è maggiore perché ovviamente la capacità di rimborso dipende tutta dai flussi finanziari generati da fonti terze.
Viceversa all’aumentare dei conduttori del fabbricato il rischio diventa via via più limitato perché la capacità di rimborso non dipende da un unico soggetto, ma da un insieme.
Ovviamente qualora ci siano più proprietari/locatari le cui fonti finanziarie
dipendono principalmente dall’attività che svolgono assieme nell’immobile il rischio non può considerarsi inferiore rispetto al caso di un unico conduttore.
Come già ribadito, tutti questi fattori legati al rischio relativo al conduttore sono già presi in considerazione e vengono anche tenuti spesso sotto controllo.
Da questo punto di vista la normativa non è carente, in quanto, se dovesse esserci un mutamento di tali fattori, la banca ha delle regole ben precise per definire il nuovo livello di rischio che quindi di volta in volta risulta aggiornato.
Detto dei fattori legati al conduttore, un altro ambito che influenza il rischio
immobiliare è legato ai fattori di contesto, ovvero tutti quei fattori che influenzano il mercato dell’immobile.
Un primo fattore ambientale è legato alla città in cui si trova, ovvero deve essere valutata la possibilità che la città si sviluppi cioè renda disponibili sempre più servizi e che sia attrattiva dal lato degli investimenti.
Per cui un rischio maggiore è legato ad un immobile sito in un’area poco sviluppata o sviluppata, ma che è in declino, viceversa qualora la zona sia anche piccola, ma con forti prospettive di crescita il rischio associato risulta ridotto.
Allo stesso modo un altro fattore ambientale è la zona cittadina in cui l’immobile sorge, che non dipende dalla distanza/vicinanza dal centro, ma dalla vicinanza di servizi, soprattutto quelli base come scuole e centri medici, e dal pregio intrinseco della zona stessa.
Ovviamente per valutare tali fattori c’è bisogno per la banca di persone esterne che abbiano una competenza nel settore, dato che si tratta di argomenti molto specifici e assai distanti dalla materia di erogazione del credito.
Ultimo gruppo di fattori che influenzano il rischio immobiliare è quello relativo alle caratteristiche proprie del bene che vengono divise in esogene ed endogene.
Il fattore esogeno che viene considerato all’interno di tale categoria è la tipologia del mercato immobiliare della zona.
In particolare bisogna analizzare dagli studi di settore due indicatori.
Il primo è il rendimento in termini di tipologia del bene e zona in cui è situato e con ciò si va a vedere la stabilità del mercato di quell’immobile, se, infatti, il rendimento dovesse essere molto fluttuante, se ne ricava che il mercato oscilla molto e che quindi il rischio immobiliare è elevato.
Il secondo indicatore è rappresentato dal tempo medio di esigibilità dell’immobile che indica per l’appunto i tempi medi di smobilizzo del bene.
Determinato il fattore esogeno, è importante vedere anche le caratteristiche endogene del bene per una corretta valutazione del rischio.
Un primo parametro da tenere in considerazione è la grandezza dell’immobile, in quanto, tanto più un immobile è della giusta dimensione, ovvero la misure sono in linea con quanto richiesto dal mercato, tanto minore sarà il rischio immobiliare associato.
Altro fattore endogeno è l’età dell’immobile, ovvero, più esso è vecchio, più sarà meno richiesto dal mercato e quindi avrà un prezzo inferiore e un rischio associato maggiore.
Infine, ultimo, ma non meno importante fattore endogeno, è la fungibilità del bene. In questo caso devono quindi essere considerati due punti: un primo punto deve considerare la possibilità di utilizzare il bene per un uso diverso da quello attuale e di considerare anche le spese necessarie per adottare tale cambiamento.
Ne consegue che tanto più sono i possibili usi alternati e tanto minori sono i costi per poterli attuare, tanto minore sarà il rischio immobiliare associato al bene.
Il secondo punto da considerare riguarda invece la possibilità che ci siano agenti esterni che limitano la possibilità di utilizzo dell’immobile e quindi tanto minori sono questi agenti tanto minore sarà il rischio.
Definiti i fattori considerati nel modello RER è possibile dire che viene in contro al problema di valutazione del rischio immobiliare, ma presenta comunque alcune criticità.
In primo luogo in merito al fattore esogeno dato dalla tipologia del mercato abbiamo affermato come sia influenzato dalla volatilità del valore dell’immobile.
Se quindi facciamo una valutazione tramite tale modello consideriamo il valore che l’immobile ha in quel preciso istante non considerando minimamente la variazione di valore futura dello stesso sia essa negativa che positiva.
Altro fatto che deve essere considerato riguarda invece i fattori endogeni relativi al mercato.
Innanzi tutto ci accorgiamo che essi sono fondamentali per come abbiamo definito il rischio immobiliare ovvero come la possibilità che i tempi di smobilizzo siano troppo lunghi o che il valore di realizzo non permetta di coprire i costi di erogazione del credito.
Detto ciò, va preso in considerazione il fatto che i fattori endogeni determinano una maggiore o minore rischiosità a seconda del rapporto che c’è tra domanda e offerta.
Ne risulta quindi che la valutazione dipende in buona parte anche dalle caratteristiche che vengono richieste in un determinato periodo.
Per cui, un immobile che viene considerato limitatamente rischioso perché risponde alle caratteristiche richieste dal mercato, può dopo poco tempo - ad es. nel momento di vendita dell’immobile - non avere più le specifiche che vengono domandate dagli acquirenti.
Da tutto quanto appena detto si ricava una criticità di fondo nel modello RER, infatti, i suoi fattori determinano un valore complessivo dell’immobile e quindi una
rischiosità specifica solo per un determinato momento temporale, ovvero quello in cui viene fatta la valutazione.
Quindi, se il mercato dovesse essere molto mutevole soprattutto per quanto riguarda le caratteristiche dell’immobile richieste dagli acquirenti, avremmo una situazione in cui non si riesce a definire il corretto rischio immobiliare implicito.
A tutto ciò si aggiunge il discorso che si riferisce alle valutazioni periodiche, le quali dovrebbero essere eseguite più spesso di quanto preveda la normativa, ma al tempo stesso comporterebbero spese e tempistiche enormi per le banche.