Modello qualità tessuto

pianificatore presenti, caratteristiche dell’arredamento urbano).

Questa carta tematica (Tav. 4.2.4.6) è stata tracciata con l’ausilio dell’applicativo Maps di Google e a ragionamenti di carattere generale, vista l’assenza di cartografia disponibile a riguardo; la mappatura è stata effettuata in riferimento alla finalità di classificazione dell’identità, cioè ai livelli di identità.

La gerarchizzazione prevede infatti le seguenti cinque classi (Tav. 4.2.4.7): • Classe 5, massimo livello di identità, ovvero presenza prevalente di aspetti riconducibili a forte omogeneità sociologica e urbanistica;

• Classe 4, alto livello di identità, ovvero presenza prevalente di aspetti riconducibili a omogeneità sociologica e urbanistica piuttosto omogenea; • Classe 3, medio livello di identità, ovvero presenza prevalente di aspetti riconducibili a omogeneità sociologica e urbanistica mediamente conforme; • Classe 2, basso livello di identità, ovvero presenza prevalente di aspetti riconducibili a disomogeneità sociologica e urbanistica, con parziale presenza di non-luoghi e luoghi dormitorio;

• Classe 1, minimo livello di identità, , ovvero presenza prevalente di aspetti riconducibili a disomogeneità sociologica e urbanistica, con presenza di non-luoghi e luoghi dormitorio; Il modello complessivo di

Q

ualità del Tessuto Urbano si compone dei modelli di omogeneità del patrimonio immobiliare presente, dei servizi complessivi e dell’ identità delle zone. (Tav. 4.2.4.8)

Si è infatti verificato che il disturbo industriale sulle aree residenziali non è affatto elemento discriminante nella formazione dei Valori di mercato degli immobili. Per questo la variabile presenza di attività produttive non è stata inclusa nel modello finale della qualità urbana.

L’omogeneità condiziona l’intorno in cui viviamo, influenzando anche

4.2.4

Modello Qualità tessuto urbano

Per verificare la qualità del sistema e del tessuto urbano locale, ovvero di un carattere fisico che alimenta la formazione dei prezzi di mercato, viene costituito il modello di qualità del

tessuto urbano.

Questo modello ha lo scopo di mettere in evidenza elementi di pregio e di disturbo nei confronti del sistema residenziale. I dati che strutturano il modello sono stati selezionati dal PGT vigente nel comune e dal sito del SIT, ovvero dal sito ufficiale della sezione cartografica della regione. La nostra esperienza diretta ed alcuni sopraluoghi sono serviti come conferma e come integrazione delle informazioni disponibili.

La Qualità del tessuto urbano è stata formulata dalla composizione di quattro aspetti diversi e complementari al fine del modello. Per ognuno sono stati tracciati 5 livelli di intensità del fenomeno analizzato. Le variabili che compongono il modello sono:

•

P

resenza servizi, già esaminati nel capitolo Modello di dotazione dei Servizi. (Tav. 4.2.4.1)

La loro intensità si classifica in:

· Classe 5, massimo livello di presenza

di servizi;

· Classe 4, alto livello di presenza di

servizi;

· Classe 3, medio livello di presenza di

servizi;

· Classe 2, basso livello di presenza di

servizi;

· Classe 1, minimo livello di presenza di

servizi;

•

P

resenza di insediamenti industriali frammisti nel tessuto edilizio residenziale,elemento di elevatissimo disturbo per le attività abitative. (Tav.4.2.4.2)

Le zone industriali di maggiore dimensione sono distribuite principalmente nelle aree di confine comunale, mentre quelle più modeste interferiscono maggiormente nel tessuto della città e si trovano a contatto con attività residenziali, a diversi livelli di intensità.

La carta tematica viene letta secondo

la legenda che prevede la seguente classificazione (Tav. 4.2.4.3.):

· Classe 5, assenza di insediamenti

industriali frammisti nel tessuto edilizio residenziale;

· Classe 4, bassa presenza di insediamenti

industriali frammisti nel tessuto edilizio residenziale;

· Classe 3, media presenza di

insediamenti industriali frammisti nel tessuto edilizio residenziale;

· Classe 2, alta presenza di insediamenti

industriali frammisti nel tessuto edilizio residenziale;

· Classe 1, preponderanza totale o quasi

di insediamenti industriali frammisti nel tessuto edilizio;

•

O

mogeneità legata alla presenza prevalente di tipologie edilizie similari (non solo residenziali), a rapporti di coperture pressoché confrontabili, a gradi di qualità degli edifici e delle recinzioni direttamente affacciate sul sedime stradale di elevata importanza, alla preminente assenza di fenomeni fuori scala ed alla notevole riconoscibilità di un contesto coerentemente identificabile.

(Tav. 4.2.4.4)

Questa carta tematica di presenza, grazie anche all’aiuto delle considerazioni del capitolo riguardante la storia di Monza e gli interventi subiti fino ad oggi, può essere sintetizzata per cella.

La classificazione è la seguente:(Tav. 4.2.4.5):

· Classe 5, massimo livello di omogeneità

(ovvero quelle celle in cui prepondera la presenza di un tessuto continuo, sia di tipo residenziale come nel centro storico o di tipo industriale);

· Classe 4, alto livello di omogeneità

( ovvero quelle celle in cui il tessuto continuo si mescola al tessuto delle aree produttive, tessuto comunque continuo in modo preponderante);

· Classe 3, medio livello di omogeneità

(ovvero quelle celle in cui il tessuto continuo e quello discontinuo convivono);

· Classe 2, basso libello di omogeneità

(ovvero quelle celle in cui il tessuto continuo di tipo produttivo e e quello discontinuo si incontrano);

· Classe 1, minimo livello di omogeneità

(ovvero quelle celle in cui il tessuto continuo, quello continuo di tipo produttivo e discontinuo si affiancano); •

I

dentità, in relazione con la presenza di aspetti riconducibili a categorie

la percezione della zona e per questo ottiene il peso più alto; la carenza di servizi, invece, può essere sopperita spesso dalla presenza degli stessi in celle attigue; all’identità viene assegnato un peso medio.

La formula che si ottine è quindi la seguente:

La classificazione viene letta secondo i seguenti valori:

· Classe 10, qualità massima

· Classe 9, qualità molto alta

· Classe 8, qualità alta

· Classe 7, qualità piuttosto alta

· Classe 6, qualità medio alta

· Classe 5, qualità media

· Classe 4, qualità medio bassa

· Classe 3, qualità bassa

· Classe 2, qualità molto bassa

Nel documento Costruzione e sperimentazione del modello econometrico per la redazione di mappe di isovalore dei suoli : il caso del Comune di Monza (pagine 148-159)