Procedura di omogeneizzazione

Alla luce delle considerazioni operate nel capitolo precedente, riguardo la valutazione degli edifici e relative unità immobiliari considerate, alcune delle caratteristiche prima elencate vengono di seguito utilizzate come parametri di correzione dei prezzi richiesti dalle agenzie immobiliari, al fine di rendere più omogenei gli stessi.

Sono stati quindi considerati quei parametri valutativi, quali ad esempio il Degrado economico o il Degrado fisico, perché in grado di agire da fattori di correzione dei dati, con lo scopo ultimo di trasformare i prezzi richiesti in Valori di mercato omogeneizzati. L’iter di formazione dei prezzi da parte dell’agenzia, infatti, non tiene in considerazione pienamente del Valore reale del bene, ma si basa su logiche di mercato e logiche di interesse “economico”. Il fine di questa correzione e della trattazione in genere, è invece quello di poter disporre di dati quanto più vicini possibile al valore reale del bene; per giungere a questo livello si valutano quindi quegli aspetti e parametri che fungono da coefficienti di apprezzamento o deprezzamento del bene e del relativo prezzo.

I parametri scelti, rispecchiano quelli maggiormente presenti e trattati dalla letteratura estimativa quali parametri corretivi.

D

egrado economico

Occorre rilevare che gli edifici urbani, siano essi residenziali, produttivi, commerciali, terziari ecc. sono soggetti a un deprezzamento per il passare del tempo in quanto le strutture e le opere edilizie che costituiscono l’edificio si vetustano e si deteriorano in proporzione diretta all’età del fabbricato.1

Vero è che le opere di manutenzione ordinaria, (e ancora più quelle di straordinaria), dovrebbero ripristinare le condizioni iniziali di funzionalità delle strutture edilizie, ma è anche vero che tale ripristino non sostituisce la funzionalità anzidetta. In ogni caso esistono strutture che non possono

1

Turola G., Manuale di Estimo Immobiliare, Il Sole 24 Ore, Milano, 1997

patrizia.

A seconda del livello del fabbricato e dell’unità immobiliare delle tipologie signorili esaminate, si sono individuate due distanze in termini di

∆

, utilizzando sempre come riferimento il costo di costruzione della villa schiera industrializzata, per poi confrontare quest’ultimo alla villa singola di pregio o alla villa patrizia a seconda dei singoli casi. I parametri di deprezzamento utilizzati risultano per questo sempre due. (Fig. 4.1.2)

C

lasse energetica

All’interno dei dati osservati relativi ai prezzi richiesti per l’acquisto di immobili residenziali, si sono riscontrati due casi di edifici certificati in classe energetica A. In questo caso, con un ragionamento simile a quello effettuato per la correzione per tipologia, si sono confrontati i costi di costruzione di una tipologia residenziale media e di una in classe energetica A. Rifacendosi a quanto dichiarato dall’ANCE, si è considerato un extra costo (di costruzione) del 8% degli immobili in classe energetica rispetto alla tipologia media. Questa percentuale è stata quindi utilizzata come coefficiente di deprezzamento da applicare ai due casi in esame, con lo scopo di omogeneizzare il dato e renderlo quindi confrontabile con gli altri immobili (non in classe energetica).

C

osti di ristrutturazione

Come già sopra esplicitato, il primo interessante gli immobili.

T

ipologia edilizia

Nella fase di rilevazione e verifica dei dati ci si è trovati di fronte ad alcuni casi in cui il prezzo richiesto per gli immobili superava la media dei prezzi delle case situate nella stessa cella o nelle immediate vicinanze. Questi “casi anomali” corrispondono in realtà a edifici di tipologia signorile, caratterizzati quindi da un’alta qualità di finiture e probabili conseguenti maggiori costi di costruzione.

Per omogeneizzare questi dati e riportarli ad una tipologia residenziale media, si è deciso di applicare il

∆

esistente tra diverse tipologie edilizie, in termini di costi di costruzione.2

Questa operazione tiene in considerazione la maggiore disponibilità a pagare dell’acquirente (Willing to pay) nel caso di edifici che rappresentano per lo stesso una sorta di status symbol; edifici cioè di rappresentanza o di particolare pregio non solo a livello qualitativo e costruttivo, ma anche a livello sociale e di percezione del bene da parte di chi l’edificio dovrà abitarlo. Considerando questi fattori, il prezzo richiesto dalle agenzie, risulta quindi maggiore, proprio in risposta alla domanda del bene stesso.

Per poter quantificare di quanto maggiore sia il prezzo richiesto rispetto ad una residenza di tipo medio, si è deciso di equiparare la tipologia signorile ad una villa singola di pregio o villa patrizia così come indicate nel listino tipologico. Di queste tipologie si è assunto quindi il costo di costruzione €/mq, confrontando poi lo stesso con il costo di costruzione €/mq di una villa a schiera industrializzata. Utilizzando il

∆

sopra citato esistente tra i due costi di costruzione si è trovato un parametro di deprezzamento da poter applicare a tutti quei casi ricadenti in “tipologia signorile”.

La scelta di utilizzare il

∆

dei costi di costruzione tra diversi tipi di ville, trova ragion d’essere nel fatto che, sempre interpretando la psicologia del compratore, si afferma che lo stesso è disposto a pagare per la tipologia in esame, tanto di più quanto pagherebbe per acquistare una villa di pregio o villa

2

DEI Listino tipologico seguente: 10 83445 ,1 5 , 0 + × × =a b DF dove:

a=Degrado fisico dell’unità immobiliare

b

=Degrado fisico dell’edificio

Per indicare il livello di degrado fisico (a,

b

) utilizzando i giudizi assegnati in fase di rilievo si sono trasformati gli stessi in indicatori numerici nel seguente modo:

assente=0 basso=1 medio=2 elevato=3

La formula è stata quindi riferita ai costi di costruzione permettendo così di correggere il prezzo iniziale richiesto inserendo il degrado fisico, quale fattore di deprezzamento. Tale formula, al contrario di quella elaborata per il degrado economico è stata applicata a tutti i casi in esame.

Applicando quanto fino ad ora descritto, il campione osservato si configura nel seguente modo (Fig. 4.1.1):

Dalla lettura del grafico risulta quindi evidente che i casi corretti sia per degrado economico sia per degrado fisico risultano la minoranza (10 casi) rispetto alla totalità del campione (200 casi); i prezzi richiesti dei restanti 190 casi sono stati invece corretti prendendo in considerazione il solo degrado fisico

passaggio per omogeneizzare i dati in esame, si è risolto con l’applicazione delle formule per il calcolo del degrado economico e del degrado fisico. Nel caso in cui oltre all’applicazione del degrado economico e fisico, l’unità immobiliare risulti inoltre bisognosa di interventi di ristrutturazione completi, atti a ripristinare sia i rivestimenti, gli intonaci, i serramenti, ma anche l’impiantistica idraulica, elettrica, etc., si sono computati tali costi di ristrutturazione. Rifacendosi quindi alle voci presenti nel listino tipologico per costi di ristrutturazione, si sono poi considerati solo quegli interventi applicabili e necessari nel caso in esame. E’ stato in questo modo trovato un importo in termini di costo di ristrutturazione, che è stato applicato come coefficiente di deprezzamento da applicare al prezzo richiesto.

Va quindi precisato che nell’unico caso in cui si è applicato questo procedimento, lo stesso si è reso necessario, poiché nonostante erano stati assegnati all’immobile i massimi coefficienti nella formula del degrado fisico, l’unità in sé risultava ancora bisognosa di interventi migliorativi.

R

endita

Per quanto concerne gli immobili in vendita ma occupati per

n

anni prima del rogito, si è applicata una formula che tiene conto del rendimento annuo dato da un immobile da moltiplicare al prezzo attuale richiesto:

(

_r

)

n R= 1+

dove:

r

= tasso di interesse annuo calcolato intorno al 10%

“A geographic information system is a facility for preparing, presenting, and interpreting

facts that pertain to the surface of the earth. This is a broad definition . . . a considerably narrower definition, however, is more often employed. In common parlance, a geographic information system or GIS is a configuration of computer hardware and software specifically designed for the acquisition, maintenance, and use of cartographic data.”4

“A geographic information system (GIS) is an information system that is designed to work with data referenced by spatial or geographic coordinates. In other words, a GIS is both a database

Nel documento Costruzione e sperimentazione del modello econometrico per la redazione di mappe di isovalore dei suoli : il caso del Comune di Monza (pagine 75-85)