I CONTRATTI DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE EX ART 23 D L 133/2014: PROFILI DISCIPLINAR
5. Fase patologica La disciplina della risoluzione per inadempimento: il mancato pagamento dei canoni (comma 2) e il regime restitutorio (comma 5)
Il legislatore, nel regolare la fase patologica del contratto in esame, indica in via espressa una sola ipotesi di inadempimento del conduttore che individua, al comma 2, nel mancato pagamento dei canoni, rimettendo all’interprete l’individuazione delle altre condotte violative della regola contrattuale186.
In particolare, la disposizione succitata, sancisce che il concedente-promittente è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto ove la somma dei canoni inadempiuti superi il ventesimo, pari al 5%, dell’importo complessivo dei canoni187.
Il limite del ventesimo dei canoni si pone quale elemento idoneo a tutelare l'interesse del conduttore a non veder venir meno il proprio diritto di acquisto del bene in conseguenza di un inadempimento di scarso rilievo, soprattutto nei casi in cui l’inadempimento dovesse verificarsi poco prima della scadenza del termine188.
185A. FACHECHI,Rent to buy e variabilità della disciplina applicabile, in Rass. dir. civ. 1, 2016, p. 126,
osserva che le regole del Codice e delle leggi speciali sulla durata della locazione (art. 1573 c.c.; art. 2, l. 431/1998; artt. 27, 28 e 29, l. 392/1978) sono volte a soddisfare un’esigenza di stabilità di vita e di continuità nello svolgimento delle attività lavorative. Pertanto, sembra ammissibile il recuperò di tutte quelle regole sulla locazione, ispirate al principio di solidarietà e di promozione della cooperazione reciproca tra le parti.
186 Per il regime fiscale da applicare in caso di risoluzione si v. A. KOSTNER, La tassazione del “rent
to buy” in caso di risoluzione del contratto per causa imputabile alle parti, in Rass. Tributaria, 2016, 1, p. 48.
187 Tale disposizione riecheggia quella prevista in tema di vendita con riserva di proprietà
contenuta all’art. 1525 c.c. che contiene una soglia più alta (pari al 12,5%): «Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive».
188 Coerentemente alla ratio dell’istituto, e nell’ottica di escludere la relativa norma in materia di
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A tal riguardo non è indicato se questa costituisca la soglia minima per agire per la risoluzione o se costituisca una presunzione legale di gravità dell’inadempimento alla quale segua l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto da parte del giudice (con sentenza dichiarativa).
La norma sembra non consentire alle parti di fissare soglie inferiori rilevanti ai fini della risoluzione del contratto, similmente a quanto disposto dall’art. 1525 c.c., in tema di vendita con riserva di proprietà, che non ammette patto contrario. In base a tale assunto, il Giudice, in una sua eventuale valutazione, resterebbe libero di considerare o meno un inadempimento di non scarsa rilevanza (art. 1455 c.c.), ma non potrebbe prescindere dalla soglia legislativamente prevista189.
La norma, nel riferirsi al «mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo», pare riferirsi al numero complessivo dei canoni e non al loro valore. L’impostazione fedele al tenore letterale del comma 2 si presta, tuttavia, a delle difficoltà, qualora le parti stabiliscano canoni di importo variabile. In presenza di canoni, ad esempio, decrescenti nel tempo, ove l’inadempimento si collochi in una fase iniziale, nulla quaestio190. Riferendosi a canoni di importo elevato, non ci sarebbero
remore all’ammissibilità dell’azione di risoluzione per inadempimento. Laddove l’inadempimento si verifichi in una fase più avanzata, nell’ambito della quale il quantum del singolo canone è di misura ridotta (alla stregua del criterio decrescente fissato dalle parti), è evidente che se si raggiunge il ventesimo dei canoni non pagati, il concedente
pagamento di due mensilità, inidonea a soddisfare gli specifici interessi sottesi all’operazione de
qua.
189 Senonché, l’art. 1525 c.c. prevede espressamente l’invalidità di eventuali patti contrari, laddove
il comma 2 dell’art. 23 non contiene una simile previsione. Da ciò si ricaverebbe la natura suppletiva dell’art. 23, comma 2, destinata ad intervenire soltanto quando le parti nulla abbiano previsto al riguardo.
190 Nel contratto di leasing finanziario di frequente si pattuisce la corresponsione di un canone di
entità maggiore rispetto ai successivi (cd. maxirata iniziale), proprio al fine di garantire il concedente dalle perdite derivanti dall’inadempimento dell’utilizzatore: in caso di insolvenza il concedente infatti ha incamerato una somma cospicua che si aggiunge al valore del bene che gli viene restituito.
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è legittimato a domandare la risoluzione del contratto, in presenza di un inadempimento che, in sostanza, non soddisfa il requisito della gravità.
La soluzione normativa offerta dalla disposizione in esame appare, dunque, equilibrata soltanto nell'ipotesi più semplice in cui i contraenti abbiano previsto un piano di pagamento a canoni costanti ed eguali nel tempo.
Diversamente, essa rischia di ricollegare il medesimo (e grave) effetto risolutivo anche all'inadempimento dovuto al mancato versamento di canoni di importo marginale, certamente non dotato del requisito dell'importanza.
Senz’altro questo risulta l’unico caso in cui il legislatore del Decreto Sblocca Italia ha specificato in cosa consista l’inadempimento (propedeutico alla risoluzione), giacché l’altra norma in materia di risoluzione, il comma 5 dell’art. 23, si limita a descrivere gli effetti restitutori, demandando tale compito all’interprete.
5.1 Segue. Regime restitutorio in caso di risoluzione delle parti
Mentre il comma 1-bis, testé esaminato, regola le ipotesi di insuccesso “fisiologico” del
rent to buy, il comma 5 dell’art. 23 disciplina i casi di insuccesso “patologico”, derivanti
cioè dall’inadempimento da parte dei contraenti degli obblighi nascenti dal contratto. La disposizione distingue tra inadempimento del concedente e inadempimento del conduttore e definisce gli effetti in punto di restituzione, omettendo, tuttavia, di indicare precipuamente le condotte che integrano un inadempimento contrattuale.191
La norma, infatti, si limita a disporre che in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, quest'ultimo sia tenuto a restituire al promissario acquirente la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. Il testo appare, dunque, lacunoso sotto molteplici profili, non segnalando quale tra le condotte del concedente integri un inadempimento tale da legittimare la domanda di risoluzione del contratto (a differenza dell’inadempimento del conduttore che viene definito al secondo comma dell'art. 23 nel mancato pagamento dei canoni) e non prevedendo la possibilità per il conduttore di richiedere il risarcimento del danno
191 Di tale profilo si occupa D. POLETTI, Quando al “rent” non segue il “buy”: scioglimento del vincolo
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(laddove, viceversa, è espressamente disposta una misura indennitaria a favore del concedente in caso di inadempimento del conduttore).
Quanto al primo profilo, non essendo riferiti i casi di inadempimento del concedente, si presume, considerando la disposizione nel suo complesso, che si abbia nei casi di violazione di uno degli obblighi scaturenti dalle norme sull’usufrutto (articoli 1005, 1006, 1007 e 1013 c.c.), nel rifiuto di consegnare il bene, o nel caso in cui, pur in presenza della trascrizione del contratto, non si giunga - per responsabilità o mancata volontà del proprietario del bene immobile e, pertanto, non in caso di forza maggiore e/o caso fortuito - alla conclusione del contratto definitivo di compravendita. Ed ancora, nel caso in cui il promittente venditore non osservi, in palese violazione del quarto comma della norma in esame, il divieto di cui all'art. 8 del D. Lgs. n. 122/2005.
In particolare, qualora il concedente dopo la stipula del rent to buy non immetta il conduttore nel godimento del bene, questi potrà vedersi negare il pagamento dei canoni da parte del conduttore, poiché - a differenza di quanto avviene nel contratto preliminare ad effetti anticipati, nel quale la consegna del bene e della somma costituiscono – secondo la giurisprudenza dominante192 - due operazioni autonome
fondate su due titoli differenti - la consegna del bene nel rent to buy costituisce prestazione accessoria all’obbligazione principale prodotta dal contratto, che è quella di concedere il godimento del bene.
Tra gli obblighi del concedente figura quello di trasferire il bene, nei confronti del quale, in verità, il conduttore ha il mezzo di tutela più efficace dell’azione ex art. 2932 c.c.; questo diventa comunque esigibile solamente alla scadenza del contratto (e purché le parti non abbiano escluso il rimedio dal titolo).
Il conduttore ha diritto alla restituzione della quota di canone imputata al prezzo oltre gli interessi legali, senza poter pretendere la quota-parte del canone remunerativo del godimento dell'immobile: tale soluzione appare, in effetti, ragionevole ove si consideri
192 Cfr. Cass., Sez. Un., 27 marzo 2008, n. 7930, in Rassegna di diritto civile, 2010, 2, 531, ove si
afferma che la consegna del bene al promissario acquirente, oltre ad avere una funzione puramente anticipatrice degli effetti del contratto definitivo, può costituire anche oggetto di un particolare negozio con una causa ed un contenuto economico, che la Corte individua per la consegna anticipata del bene nel comodato e per la dazione anticipata del prezzo nel mutuo gratuito.
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che sino al momento dell'intervenuta risoluzione, il conduttore ha di fatto fruito del godimento dell'immobile, sicché la parte di canone che remunera il godimento correttamente rimane acquisita al concedente a tale titolo.
5.2 Segue. L’inadempimento del conduttore
L’inadempimento del conduttore, disciplinato negli effetti dal comma 5, riceve, come visto, dal comma 2 un espresso riferimento (id est mancato pagamento di un determinato numero di canoni). Tale previsione non esaurisce, in realtà, le fattispecie di inadempimento del conduttore, che si configurano anche in caso di inosservanza di uno degli obblighi posti dagli artt. 1002 e seguenti c.c. in materia di usufrutto, quali il divieto di mutare la destinazione o l’obbligo di provvedere alle spese ordinarie.
Per quanto riguarda gli effetti restitutori, la norma dispone che il conduttore inadempiente è tenuto a restituire l’immobile, mentre il concedente potrà trattenere interamente i canoni a titolo di indennità, se le parti non si sono accordate diversamente.
Tale disposizione deve necessariamente coordinarsi con il comma 1-bis, che nel regolare il caso del mancato esercizio del diritto all’acquisto da parte del conduttore, dispone che il concedente, dopo aver acquisito i canoni imputati al godimento, ritiene una quota del canone imputata al prezzo (omettendo di indicare il titolo), e restituisce la restante parte del canone in conto prezzo.
Diversamente, il comma 5 prevede che, in caso di inadempimento del conduttore, il concedente acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, e non soltanto una parte di essi come nel comma1-bis193, atteso che la misura si colloca nell’ambito di un
insuccesso della vicenda imputabile alla condotta di una delle parti.
193M. BIANCA, La vendita con riserva di proprietà quale alternativa al rent to buy, in Riv. dir. civ., 2015, 4,
p. 10841, osserva che sarebbe stato più opportuno prevedere un’indennità parametrata ai danni effettivamente apportati dal conduttore alla cosa o all’inadempimento degli altri obblighi cui è tenuto per legge il conduttore (es. mancata manutenzione del bene, mancata redazione dell’inventario, ecc. Sotto questo profilo, la soluzione della vendita con riserva di proprietà appare più vantaggiosa, nella misura in cui il venditore deve restituire, in caso di inadempimento, i canoni, salvo il diritto ad un equo compenso e il risarcimento del danno. È, dunque, rimessa all’autonomia
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Oltre al mancato pagamento dei canoni, il conduttore può essere considerato inadempiente anche nell’ipotesi, collocata nella fase finale dell’operazione, in cui si sia determinato all’acquisto ma non abbia effettuato il saldo finale. In verità, in siffatta circostanza il concedente potrebbe altresì tutelarsi avviando nei confronti del conduttore una procedura di esecuzione forzata ai sensi dell'art. 2910 c.c. per ottenere le somme che gli sono dovute, oppure, in via alternativa, ove la prestazione richiesta attenesse ad un obbligo di fare, agire per l'adempimento in forma specifica ex art. 2931 c.c.
Peraltro all’atto del rilascio possono comunque sussistere ulteriori profili di possibile contenzioso qualora, ad esempio, l’immobile sia detenuto da soggetti diversi dal conduttore, o il conduttore avanzi la richiesta di ottenere l’indennità per miglioramenti, o di ritenere l’immobile ex art. 1006 c.c. nel caso in cui il proprietario neghi il rimborso delle spese sostenute.