Segue Il rent to buy come contratto sottoposto a condizione

Nel contesto ivi tracciato, anteriormente all’intervento normativo, nell’ottica di reperire un meccanismo che consentisse di congiungere i due segmenti del rent to

buy, si era prospettata l’operatività di un meccanismo condizionale.

Il rent to buy, sin dalle prime elaborazioni conosciute alla prassi negoziale, nasce come uno strumento volto a differire la produzione dell’effetto traslativo, perché le parti possano “guadagnare” il tempo necessario all’ottenimento del mutuo, alla verifica dell’idoneità del bene, alla rateizzazione del prezzo ecc.

La concessione in godimento del bene immobile, in sostanza, è servente rispetto al trasferimento della titolarità della proprietà in capo al conduttore, che a tal fine imputava al prezzo una parte dei canoni versati.

Posto che il contratto di locazione e la successiva vendita costituiscono due distinti titoli per l’esecuzione del pagamento, occorreva elaborare un congegno che consentisse alle parti di imputare in conto e diminuzione del prezzo della successiva vendita i canoni inizialmente pagati a titolo di locazione.

Nel ricondurre il rent to buy ai tre istituti domestici anzidetti (la locazione con opzione di futuro acquisto, la locazione con preliminare di acquisto, la locazione con clausola di trasferimento della proprietà) la configurazione di un meccanismo condizionale consentiva di risolvere il problema dell’imputazione del canone di locazione in conto o diminuzione del prezzo.

In tale prospettiva vengono richiamati gli strumenti della condizione e della novazione oggettiva.

La possibilità di invocare la novazione dell'obbligazione originaria221 _{si esclude,}

giacché l’imputazione di parte dei canoni al prezzo della compravendita è prevista

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sin dall'origine, laddove la novazione presuppone l’estinzione di un rapporto obbligatorio e la contestuale nascita di una nuova obbligazione. Si è, dunque, ipotizzata l’operatività di una condizione risolutiva o sospensiva apposta al contratto di locazione, alla quale subordinare l’effetto traslativo, che allo stesso tempo giustificasse il frazionamento del corrispettivo del godimento222_.

Quanto alla scelta dell’evento deducibile in condizione, essa può essere varia e molto dipende dalle circostanze del caso concreto.

L’imputazione dei canoni versati a corrispettivo del trasferimento può essere condizionato all’avveramento dell’evento futuro ed incerto dell’esercizio del diritto all’acquisto. La retroattività della condizione permette peraltro di “riqualificare” il pagamento, anche ai fini fiscali, da canone di godimento ad acconto sul prezzo. Le parti potrebbero altresì annettere a un preliminare di vendita la condizione risolutiva dell’impossibilità per l’acquirente di ottenere il mutuo, accompagnata specularmente da una condizione potestativa apposta al contratto di locazione. Ove la condizione dovesse avverarsi, e nel caso citato, il mutuo non venire concesso, le somme versate a titolo di caparra, verrebbero considerate come canone di godimento della locazione223_.

Qualora l’ottenimento di un finanziamento costituisse una possibilità altamente probabile, a causa, ad esempio, di probabili futuri introiti, le parti potrebbero scegliere di stipulare un preliminare di vendita, con l’effetto anticipato

222_{D. POLETTI, L’accesso “graduale” alla proprietà immobiliare (ovvero, sui contratti di godimento in funzione}

della successiva alienazione di immobili), in Nuove Leggi Civ. Comm., 2015, 1, p. 32; F. TASSINARI, op. ult.

cit., p. 822.

223_{F. TASSINARI, op. ult. cit., p. 822, che nel porsi il “dilemma” dell’imputazione del canone in conto}

prezzo, conclude asserendo che «mentre la lettura dell’istituto quale incastro di due contratti condizionati comunque distinti lascerebbe aperta ogni possibile sovrapposizione di disciplina (la condizione è retroattiva o meno? Che cosa accade per i diritti fatti valere giudizialmente prima dell’avveramento della condizione risolutiva dell’integrale pagamento del canone? ecc.), la lettura dell’istituto in termini unitari, grazie al ricorso all’istituto della novazione oggettiva come sopra interpretato, consente all’interprete di fare chiarezza, escludendo ogni retroattività ed ogni azionabilità di pretese fondate sulle norme in tema di vendita prima che si sia verificato l’effetto novativo ed ogni pretesa fondata sulle norme in tema di locazione una volta che tale effetto si sia invece verificato».

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dell’immissione nel possesso del bene, prevedendo il pagamento di una somma a titolo di caparra penitenziale per il caso in cui non fosse possibile stipulare il definitivo. Contestualmente dovrebbe concludersi un contratto di locazione subordinato alla condizione sospensiva del recesso dal preliminare, con convenzionale deroga alla retroattività degli effetti dell’avveramento della condizione con l’apposizione di un termine iniziale224_.

Il tema del contratto di compravendita condizionato si inserisce nel più ampio discorso relativo alla vendita cd. obbligatoria, alla quale è appunto ricondotto secondo parte della dottrina il negozio condizionato225_.

In realtà, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la vendita obbligatoria costituisca una normale vendita caratterizzata della discrasia temporale nei due contratti tra la fase genetica e quella funzionale, allo scopo di differire uno degli effetti. Nel nostro caso il differimento dell’effetto traslativo rispetto al momento di conclusione del contratto di vendita può realizzarsi sia tramite la stipulazione di una vendita obbligatoria, sia mediante la deduzione dell’adempimento dell’obbligazione di pagare il prezzo in condizione (di tipo sospensiva), di modo che, in deroga al principio consensualistico, la proprietà non è trasferita finché il prezzo non sia corrisposto.

Le ricostruzioni ermeneutiche fin qui prospettate ruotano intorno alla assenza di una previsione legislativa e di una puntuale disciplina, attesa la asserita atipicità del

rent to buy, che consentono agli interpreti di destreggiarsi agevolmente all’interno

delle diverse varianti del rent to buy, adattandolo a ogni situazione, forzandone talvolta l’impostazione originale (come accade, ad esempio, ogniqualvolta che si inserisce un vincolo bilaterale all’acquisto dell’immobile).

224_{A. FUSARO, o.c., p. 424.}

225 _{Per tutti, L. CARIOTA FERRARA, I negozi sul patrimonio altrui, Padova, 1936, p. 246. Contrario a}

tale equiparazione altra parte della dottrina (per tutti v. D. RUBINO, La compravendita, in Tratt. Dir. civ. e comm., diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1971, p. 300), per la quale, mentre la condizione

sospende ogni effetto del contratto cui accede, in attesa che si realizzi l'evento dedotto, nella vendita obbligatoria, invece, gli effetti sorgono immediatamente e si consolidano con la stipula del contratto.

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Successivamente, complice la pressione ricevuta dagli operatori (tra i quali il Consiglio Nazionale del Notariato), il legislatore positivizza la figura, con il d.l. n. 133 del 2014, conferendole una disciplina e una natura unitaria ed univoca. Tra questi, l’espressa menzione di un diritto all’acquisto (art. 23, comma 1-bis) combinata al dichiarato rinvio all’art. 2932 c.c. impone di abbandonare l’idea che nel rent to buy la produzione dell’effetto traslativo sia differito per il tramite di un meccanismo condizionale. L’effetto traslativo non è rimesso alla realizzazione di un fatto futuro ed incerto ma è oggetto di un preciso obbligo nascente dal contratto, né si potrebbe dedurre in condizione lo stesso effetto traslativo giacché non è ammissibile una condizione che si riferisca al trasferimento del diritto e non al negozio226_{. Nel dettaglio, trattasi di un obbligo a contrarre, come dimostra la}

possibilità, sancita dalla norma (art. 23, comma 3), di domandare al giudice una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso. Qualora si ricostruisse il rent to buy come un contratto di godimento nell’ambito del quale l’alienazione sia subordinata ad un determinato evento, avremo un contratto produttivo non di un effetto obbligatorio, presupposto dell’art. 2932 c.c., tipicamente applicato a contratti produttivi di un obbligo a contrarre, quali il preliminare o il mandato ad alienare; si avrebbe piuttosto un contratto a effetti reali - benché differiti ad un momento successivo - nell’ambito del quale non potrebbe trovare applicazione il citato rimedio, potendosi trattare tale condotta solamente alla stregua di un inadempimento contrattuale.

226_{P. PERLINGIERI,I negozi su beni futuri, La compravendita di «cosa futura», Napoli, 2010, p. 150 ss.,}

che «nega[ta] cittadinanza nel nostro sistema all’obbligo di trasferire – salvo in tema di contratto preliminare» e afferma che «l’atto di trasferimento è atto futuro, non certo attuale, e ciò, da solo, rende impossibile nei suoi riguardi la condizione, la quale consiste sempre in un evento accessorio e, quindi, dipendente dal principale che, in tal caso, sarebbe …futuro. L’attualità della condizione è legata all’attualità della fattispecie alla quale si riferisce. Invertire questo rapporto, logico e cronologico, vuol dire confondere condizione e presupposto” “L’atto di trasferimento non sarebbe mai l’adempimento dell’intero negozio giuridico di compravendita ma solo l’adempimento dell’obbligo di trasferire, cioè della sola prestazione dell’alienante. In tal caso la condizione si atteggerebbe più come condizione della prestazione che del negozio; essa sarebbe tale perché non sarebbe elemento di efficacia del negozio».

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