Le ricostruzioni dottrinali successive alla tipizzazione del rent to buy : nuovo tipo contrattuale o figura a maglie larghe dotata di una peculiare vis

expansiva

La sperimentazione legislativa di una delle forme negoziali di rent to buy diffuse nel mercato immobiliare induce la dottrina, già impegnata a interpretare la disciplina approntata dal legislatore, ad interrogarsi sulla qualificazione della figura.

258_{A differenza di quanto accade nella vendita con riserva di proprietà dove il venditore riceve un}

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Il dato comune ravvisabile nei vari filoni interpretativi affermatesi sulla scia della positivizzazione del rent to buy è quello di aver ascritto al Decreto Sblocca Italia il merito, di aver offerto una nuova figura contrattuale259 _{dai connotati innovativi e}

non rintracciabili nell’ambito del panorama dei contratti tipici.

Nel dibattito creatosi in seguito all’intervento legislativo, accanto a chi ravvisa nella nuova figura l’intento di regolamentare il preliminare a effetti anticipati si contrappone chi valorizza l’innovatività del modello negoziale nel sistema.

Nell’ambito del filone innovativo c’è chi260_{, in particolare, imputa alla figura ex art.}

23 d.l. n. 133/2014 una peculiare vis expansiva, suscettibile di ricomprendere nel suo perimetro applicativo la categoria generale dei “contratti di godimento” caratterizzati da una tensione all’acquisto in tutte le sue varianti, tale da includere

259 _{Di tale avviso sono L. IBERATI, Il nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di}

immobili. Prime considerazioni, in Contratti, 2015, n. 2, p. 189; A. PURPURA, La nuova disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione immobiliare, in Rivista di Diritto dell'Economia, dei Trasporti e dell'Ambiente, 2014, p. 132; ancor prima della novella ne prefigura la novità e la

distanza dalle altre figure A. TESTA, Il rent to buy: la tipizzazione sociale di un contratto atipico, in Immobili e proprietà, 2014, 6, 384; G. RIZZI, Il rent to buy: aspetti redazionali, in Riv. not., 4, 2015, p. 889 che nel valorizzare la novità della figura afferma che «il modo stesso secondo il quale è stato strutturato il suddetto art. 23, d.l. 133/2014, sembra proprio escludere la possibilità di addivenire a qualsiasi tipo di assimilazione […]. Lo stesso legislatore ha voluto evitare, in maniera espressa, qualsiasi assimilazione ad altre figure contrattuali. Se si pensa che la figura, con la quale il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione presenta maggiori affinità, è la locazione finanziaria, ebbene, il legislatore nell'incipit del primo comma dell'art. 23 d.l. n. 133/2014 ha avuto cura di precisare che la norma de quo riguarda i contratti diversi dalla locazione finanziaria proprio per evitare qualsiasi possibile riqualificazione in tali termini della nuova figura contrattuale". In senso analogo, si veda anche V. CUFFARO, Oltre la locazione: il rent to buy, nuovo contratto per l'acquisto

di immobili, in Corr. giur., 2015, n. 1, p. 5, secondo il quale «la rubrica dell'articolo, nel richiamare

l'accordo tramite il quale il godimento dell'immobile conseguito da un contraente è determinato dallo scopo del successivo acquisto del bene in vista del quale il contratto è concluso, rende avvertito l'interprete che l'intento legislativo è stato non tanto quello di regolamentare una prassi già diffusa, quanto l'altro, ben più ambizioso, di indirizzare l'autonomia dei privati mettendo a disposizione un nuovo e autonomo schema negoziale». Di “nuova fattispecie contrattuale” parla testualmente uno dei pochi arresti giurisprudenziali fino ad oggi esistenti (ordinanza Trib. Verona, Sez. fall., 12 dicembre 2014 n. 95).

260_{G. PETRELLI,I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (rent to buy), in}

www.gaetanopetrelli.it; che esclude che alla disciplina del rent to buy corrisponda un univoco tipo legale

nominato; in senso analogo C. CICERO, Rent to buy: la fattispecie e gli interessi sottesi (provocazioni e

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altresì i contratti di godimento con opzione di acquisto a favore del conduttore, i contratti di godimento con patto di trasferimento vincolante per entrambe le parti261_{, i contratti di godimento con trasferimento automatico al pagamento di tutti}

i canoni pattuiti, nell’ottica di tutelare l’acquirente, ma in chiaro contrasto con quanto stabilito dalla norma che discorre espressamente di diritto ad acquistare (comma 1-bis).

Secondo tale impostazione l’estensione sarebbe ammessa purché non venga alterata la configurazione tipica del contratto, mentre genererebbe una frizione con la natura giuridica della figura, ad esempio, la concessione del godimento a titolo gratuito oppure la previsione di un patto di opzione, incompatibile con il rimedio ex art. 2932 c.c.

Tale orientamento non appare condivisibile poiché disattende la lettera della norma che impone un vincolo unilaterale al trasferimento, che peraltro non può realizzarsi in via automatica al pagamento di tutti i canoni, come paventato, attesa l’espressa menzione del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. il quale presuppone che la non osservanza di un “obbligo a contrarre” sorto in virtù del contratto di rent to buy262_.

261 _{Di tale avviso R. CALVO, La locazione preordinata alla vendita (contributo allo studio del c.d. rent to}

buy), in Studium iuris, 2016, p. 5, per il quale nell’art. 23 rientrano anche le fattispecie con vincolo bilaterale e ciò sarebbe confortato dalla lettera del comma 5, secondo periodo, della citata norma, «là dove riconosce al concedente il diritto a incamerare integralmente i canoni già pagati dalla controparte, anche con riguardo alla frazione anticipatrice del prezzo. La norma non prevede un criterio differenziale circa le cause dell’inadempimento; essa potrebbe quindi essere riferita sia alle obbligazioni legate alla locazione, sia agli impegni connessi alla promessa traslativa. Ergo, la norma medesima sottenderebbe un doppio binario di promesse vincolanti il conduttore: da un lato quelle che ineriscono al rapporto personale di godimento, dall’altro lato quelle affondanti le proprie radici nell’impegno ad acquistare.»

262 _{Al riguardo interessanti le riflessioni di G. BENEDETTI, Dal contratto al negozio unilaterale, Milano,}

1969, p. 39 ss. il quale evidenzia come “fermo restando l’interesse sostantivo, e perciò il tipo di contratto, possano sussistere, in ordine allo stesso, diversi procedimenti: la varia configurazione dei procedimenti riflette essenzialmente il variare dell’interesse strumentale circa il modo in cui l’assetto di interessi si configura. Con specifico riguardo alla compravendita immobiliare R. DE MATTEIS,La contrattazione preliminare ad effetti anticipati. Promesse di vendita, preliminari per persona da nominare e in favore di terzo, Padova, 1991, p. 136, sostiene che “una medesima operazione economica, come ad esempio la compravendita, deve distinguersi in più categorie, ove si perfezioni, sul piano formale, con tecniche diverse”.

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La nuova disciplina non è compatibile con gli schemi succitati, nei confronti dei quali non trova applicazione. Del resto con l’intervento regolatore il legislatore pare abbia voluto sottrarre la nuova figura contrattuale a certi rigidismi propri dei modelli negoziali classici, non in grado di realizzare l’operazione conformemente alle esigenza delle parti in punto di durata, di composizione del canone e conseguenze dell’inadempimento.

Malgrado tutto, l’intervento legislativo si è rivelato in qualche modo utile, poiché in sua assenza ai contratti di rent to buy si sarebbe applicata l’efficacia prenotativa di tre anni propria del contratto preliminare, sarebbero residuati sempre dei dubbi in ordine alla qualificazione del rapporto come locatizio, con la conseguente applicazione del regime vincolistico proprio della locazione, facendo proseguire il rapporto, nel caso in cui il conduttore non si determinasse all’acquisto.263

4. La sintesi degli effetti giuridici diretti ed essenziali e l’individuazione