Punto n. 4)
PIANO URBANISTICO ATTUATIVO DENOMINATO “SAN ZENO” - COMPARTO “B”, UBICATO IN ZONA DI ESPANSIONE NORD-EST, VIA SAN ZENO, DENOMINATA “BOLLONE”, PROPOSTO DAI SIGG.
BRIGNOLI A. E D. – ADOZIONE IN VARIANTE AL VIGENTE PRG AI SENSI DELL’ART. 25 DELLA L.R. 11-3-2005, N. 12 E S.M.I. -
Punto n. 5)
PIANO URBANISTICO ATTUATIVO DENOMINATO “SAN ZENO” - COMPARTO “C”, UBICATO IN ZONA DI ESPANSIONE NORD-EST, VIA SAN ZENO, DENOMINATA “BOLLONE”, PROPOSTO DAI SIGG.
BELLINI M.R., LOTTERI G., LOTTERI L.A.M. E M., FONDAZIONE
“MONSIGNOR PORTALUPPI” E ALTRI – ADOZIONE IN VARIANTE AL VIGENTE PRG, AI SENSI DELL’ART. 25 DELLA L.R. 11-3-2005 N.
12 E S.M.I. -
Presidente
Per la Giunta e per l’illustrazione, la parola all'Assessore Simonetti.
Prego Assessore.
Assessore Simonetti
Grazie Presidente. Allora, accogliendo evidentemente l’idea di fondere i tre punti, faccio una presentazione unitaria, però scusatemi perché i temi sono piuttosto articolati e complessi e quindi già sono complessi singolarmente, presentati tutti assieme sono ancora più difficili da esporre; se salto qualche passaggio poi risponderò alle domande specifiche. Allora, riepilogo brevemente, siamo in presenza di tre atti che sono conseguenti a quella delibera di indirizzo, conseguenti non dal punto di vista della necessità del procedimento, ma dal punto di vista logico, a quella delibera di indirizzo che abbiamo adottato a metà, che il Consiglio ha adottato a metà giugno sul coordinamento del comparto, dei nove comparti costituenti il Bollone; questa delibera di indirizzo è stato scelto di presentarla come semplicemente documento di indirizzo e non come vera e propria...
Cambio cassetta
... comunale, variante al Piano regolatore, per la ragione duplice, che la variante al Piano regolatore avrebbe comportato un allungamento dei tempi necessari, siamo in presenza di atti che hanno esordio più di dieci anni fa e quindi anche solo spostare di tre mesi la singola adozione di ogni Piano attuativo ci pareva un problema, invece con un documento di indirizzo è chiara qual è la disponibilità del Consiglio Comunale e poi si invitano le parti proponenti a seguire, se intendono, questa volontà e se non intendono, va be’, non essendoci atto obbligatorio dovuto a variante, hanno la facoltà comunque di muoversi nell’alveo dei Piani precedenti, del Piano vigente. Questo è uno dei motivi.
Il secondo motivo è che l’indirizzo concordato nell’elaborazione del coordinamento dei singoli nove Piani attuativi prevedeva questa ipotesi di incremento del 10% del volume edificabile, ai fini di edilizia sociale, da realizzarsi per un totale di 15%, per cui si passava da 100 a 110, di questo 110 15 doveva essere di edilizia sociale, cinque trasferite su aree di proprietà dell’Amministrazione e dieci in capo ai privati. Non si è voluto far diventare questo caldo e vivo suggerimento un atto obbligatorio per la semplice ragione che alcuni comparti sono con dimensione un po' ridotta e questo 10% all’interno di comparti con dimensione un po' ridotta avrebbe ingenerato una certa difficoltà a realizzare una quota di edilizia convenzionata, che magari si traduce in uno o due appartamenti all’interno di un fabbricato che ha altre ragioni.
Quindi per chi conosce la materia, l’edilizia convenzione e un’edilizia del tutto simile all’edilizia corrente, che però mantiene alcuni standard qualitativi molto più controllati per dover stare nel prezzo di vendita controllato e allora risulta un po' difficile per un operatore che deve realizzare magari due piccoli edifici realizzare all’interno di questi due piccoli edifici due bilocali che hanno caratteristiche diverse dagli altri.
Allora qui, è possibile tutto intendiamoci, ma qui abbiamo voluto lasciare la possibilità che alcuni di questi nove Piani attuativi, in particolare i più piccoli, fossero liberi di muoversi diversamente. Per questa ragione noi abbiamo oggi in adozione due Piani, uno che è piccolo e effettivamente risponde a questa istanza, cioè le proprietà lasciano la quota di incremento del 10% che la delibera di indirizzo del Consiglio Comunale aveva fortemente caldeggiato, la assumono, quindi propongono il Piano in variante, ma lasciano questa quota del 10% alla facoltà dell’Amministrazione, ed è un Piano di circa 5.000 metri cubi, che effettivamente rientra in questo ragionamento che era stato fatto sulla non opportunità di insistere in queste situazioni così piccole.
L’altro Piano invece riguarda una quantità volumetrica maggiore, di 28.000 metri cubi, è il comparto “C”, anche questo Piano ci è stato presentato con la rinuncia a questa opportunità, ma per questa ragione, come ho già illustrato alla Commissione consiliare competente, per questa ragione noi abbiamo fino all’ultimo insistito con la proprietà perché seguisse l’indirizzo del Consiglio Comunale, sapendo che nulla possiamo imporre, ma sapendo anche che questa velocità di istruttoria, perché sono Piani presentati a luglio e l’Ufficio Tecnico ha fatto veramente le corse per costruire l’istruttoria di questi Piani, per portarli in Consiglio proprio in conseguenza di quell’atto di indirizzo del Consiglio, questa velocità di istruttoria in qualche misura è un atto straordinario che l'Amministrazione garantisce laddove si collima con l’intendimento, sennò ci sono le procedure previste di legge, che a tutti sono garantite.
Però nonostante che questo Piano sia stato presentato all’inizio senza la facoltà, senza la possibilità di avvalersi di questa facoltà, abbiamo avuto poi alla fine, stamattina finalmente una lettera di disponibilità, conferma di disponibilità di una parte del comparto “C”, che è ascritta alla Fondazione Monsignor Ambrogio Portaluppi, che vista la rinuncia da parte delle restanti proprietà del comparto “C” ad esercitare questa opzione e realizzazione di edilizia convenzionata, si dichiara volentieri disponibile a farsi carico di realizzare lei, sulla sua parte, questa quota di edilizia convenzionata, per cui anche il comparto “C” noi ci sentiamo oggi di mantenerlo all'ordine del giorno di questo Consiglio, di portarlo in adozione, con un emendamento alla convenzione; presentiamo la convenzione emendata, con un emendamento alla convenzione che prende atto di questa lettera, che pregherei di distribuire, fotocopiare e distribuire a tutti i Consiglieri, questa lettera della Fondazione Ambrogio Portaluppi che anche dalle verifiche tecniche d’ufficio riesce, senza stravolgere la natura dell’impianto del comparto, ad assolvere quella funzione di edilizia convenzionata.
Quindi con grande soddisfazione dico che il primo Piano attuativo di misura rilevante adempie pienamente a quell’indirizzo di Consiglio e quindi realizza un 10% di edilizia convenzionata e dico con ancora maggior soddisfazione che questo 10% va in capo a un istituto che ha finalità note a Treviglio e che quindi, per carità, era nella facoltà di tutti i proprietari, ma hanno firmato una convenzione in cui rinunciavano, questo istituto invece adempie a questa volontà e quindi mi sembra di dire che non solo si persegue la finalità del Consiglio, ma si raggiunge anche una doppia utilità su questo. Questi due Piani attuativi vengono portati all’esame del Consiglio però con altri due emendamenti, uno che ha trasmesso l’arch. Maraniello ieri sera e che ha illustrato brevemente nella Commissione consiliare, di cui vi do lettura brevemente, parliamo del documento del Piano attuativo comparto “B”...
(intervento fuori microfono)
... non so se forse bisogna darla anche ai Consiglieri questa nota...
(intervento fuori microfono)
... siccome, come ribadisco per la volontà di velocizzare molto l’iter dell’istruttoria di questi Piani, stante il rallentamento dovuto al lavoro di coordinamento, ho chiesto agli uffici comunali un lavoro straordinario in queste settimane di luglio per compiere un’istruttoria che diversamente ha tempi più lunghi, l’arch. Maraniello mi scrive ciò che ha annunciato in Commissione, direttamente in Commissione consiliare: adozione del Piano attuativo denominato San Zeno, comparto “B”.
Egregio Assessore all’urbanistica, dopo aver predisposto l’intera documentazione depositata presso la Segreteria per il Consiglio Comunale, proposta di deliberazione con emendamenti, ho approfondito l’intera proposta di Piano attuativo e mi sono reso conto che la stessa è stata predisposta in maniera non corretta, in particolare è stata redatta senza tener conto dell’art. 9 delle NTA nella parte relativa all’aspetto perequativo, per non aver tenuto conto delle aree di proprietà comunale destinate a strada, via San Zeno, che sviluppano volume. Considerato in quanto proposto dev’essere assolutamente corretto e considerato il tempo a disposizione anche per un confronto con il tecnico della proprietà, che comunque questa mattina è stato informato ed a cui ho consegnato copia di quanto predisposto a correzione, ho redatto gli articoli da aggiungere e/o rivistati, con riportato in nuovo sommario conseguente all’applicazione dell’art. 9 delle NTA. Per quanto riguarda sopra, scusandomi per l’inconveniente, le chiedo di proporre al Consiglio Comunale come ulteriori emendamenti, oltre a quelli già riportati nella proposta di deliberazione, gli articoli convenzionali modificati allegati.
In buona sostanza, dopo un’istruttoria faticosa e velocissima, l’arch.
Maraniello dice, ci siamo accorti che c’era ancora un sedime stradale
che sviluppava 279,66 metri cubi di competenza comunale, che quindi non spettavano alla proprietà e quindi all’interno dei dare e avere della convenzione questi 279 metri cubi vanno riconosciuti all'Amministrazione. Allora, oltre a questo emendamento dell’ultima ora, di cui mi scuso e che però sta all’interno di questo ragionamento in cui credo, al di là della fatica del meccanismo e della sua complessità vorrei che si desse atto che l’Amministrazione sta correndo con grande velocità per far sì che poi il tempo delle osservazioni, del deposito decade in un periodo anche di solito poco proficuo qual è il mese di agosto, lasciando poi la possibilità di portare in adozione, in approvazione definitiva ai primi di ottobre i Piani attuativi, quindi io mi sento comunque di portare in adozione in Consiglio con questo emendamento anche, nonostante la sua natura un po' irrituale, sia il comparto “B” che poi il comparto “C”, con l’altro, con la convenzione così modificata.
Vi sono ancora alcuni aspetti nel testo deliberativo che voi avrete già esaminato perché in vostro possesso, in cui in sede di istruttoria il dirigente dell’Ufficio Tecnico esaminando la proposta di convenzione rileva alcune incongruità e propone al deliberato di adozione di apportare alcuni emendamenti al testo di convenzione. Anche qui in una procedura normale e più lenta avrebbe dovuto richiedere alla proprietà di ritirare la convenzione, di ripresentarla corretta con tutte le firme;
abbiamo preferito invece portarla direttamente in Consiglio, con la proposta di correzione dell’ufficio, in modo che si sia superato un periodo comunque che sarebbe stato lungo diverse settimane, ben sapendo che nonostante questa fatica di complessità dell’atto riusciamo a mettere in votazione un atto che, ancorché così emendato, è risultato assolutamente inequivoco e quindi c’è lo spazio che la legge consente, cioè i 30 più 30 giorni per qualsivoglia cittadino di fare osservazioni a questo testo, ancorché emendato con queste modalità dell’ultima ora.
Al Piano attuativo comparto “C”, che è quello più grande, dei 28.000 metri cubi, c’è da aggiungere un ulteriore emendamento che è stato da me personalmente illustrato ai progettisti del comparto “C”, perché nei disegni depositati è sviluppata una strada privata parallela al parco pubblico e voi sapete che una parte rilevante del lavoro di coordinamento di tutti i nove comparti del Bollone è stata quella di realizzare il parco pubblico interno togliendo la strada centrale. Allora il comparto “C” realizza a fianco del parco pubblico una strada longitudinale privata, da nord a sud; questa situazione ci è parsa piuttosto incoerente, perché ancorché strada privata posta fuori dal margine del parco avrebbe determinato nuovamente un asse di percorrenza viaria vicino al parco, limitandone la effettiva fruibilità e godibilità.
Per questa ragione ho chiesto all’arch. Maraniello di prepararmi un emendamento che propongo al Consiglio, quindi propongo di adottare il Piano attuativo come presentato, ma con una prescrizione nell'emendamento, dove l’arch. Maraniello mi indica, anche questo me l’ha preparato ieri sera, quindi la prevista strada privata posta ad est dev’essere interrotta nella parte centrale e detta parte destinata a verde, attraversata da percorso ciclopedonale centrale al comparto fino al verde pubblico di est. In particolare detta strada non può superare la lunghezza di metri sette a partire dalla strada di sud verso nord e di metri --- a partire dalla strada di nord verso sud. Darei copia anche di questo emendamento ai Consiglieri e personalmente propongo semplicemente di portare in votazione la prima frase, perché la seconda mi sembra un po', la seconda che mi ha preparato il dirigente dell’ufficio velocemente e lo ringrazio nonostante la sua assenza, mi sembra non così chiara, mentre la prima basta e avanza per scongiurare questa continuità.
Adesso penso che vi arrivi la fotocopia, ve la rileggo comunque... il secondo periodo, dove si dice, in particolare detta strada non può superare la lunghezza di metri sette a partire dalla strada di sud verso nord e di metri nove a partire dalla strada di nord verso sud. Il testo dell’arch. Maraniello voleva intendere, dal percorso della strada ciclopedonale interna salvaguardiamo una fascia di nove metri a sud e di sette metri a nord. Così com’è scritto mi sembra che non sia molto chiaro e comunque quindi basterebbe la prima frase, quella che dice, la prevista strada privata posta a est dev’essere interrotta nella parte centrale e detta parte destinata a verde, attraversata da percorso ciclopedonale centrale al comparto fino al verde pubblico di est. Perché basta questa frase? Perché poi i progetti singoli di Piano attuativo...
(intervento fuori microfono)
... non hai la copia? Non è stata distribuita e quindi bisogna fotocopiare...
(interventi in sottofondo)
... è un emendamento. Allora, adesso vi viene distribuito, solo questa pagina.
Allora, perché questo testo che adesso vi arriva lo ritengo sufficiente a scongiurare questa continuità stradale che avrebbe vanificato l’obiettivo del coordinamento? Perché poi i singoli Piani attuativi, per essere attuati, abbisognano di permessi di costruire che andranno in Commissione per il paesaggio, dove questo tema verrà utilmente guardato sia nella fase istruttoria che della Commissione per il paesaggio e quindi sarà quella la sede dove specificare la lunghezza esatta della strada in funzione anche della tipologia di progetto.
(intervento fuori microfono) Non sento...
(interventi fuori microfono)
... allora, io adesso ho fatto una presentazione di carattere generale, dopo ritorno, infatti l’intervento sarà un po' lungo, ma proprio per adempiere a questa istanza posta del Presidente del Consiglio, dopo ritorniamo sui singoli passaggi. Adesso passiamo, è questa la fotocopiata? Grazie.
Allora, vi ho illustrato sommariamente e poi ci ritorno, cosa prevede l’adozione del comparto “B” e cosa prevede l’adozione del comparto
“C”? Preliminare a questa adozione c’è un’altra delibera, di cui ancora non ho parlato, che invece tratto diffusamente adesso, che è la delibera relativa alla definizione dei prezzi delle transazioni necessarie. Allora, il decidere di coordinare questi comparti comporta che ogni comparto abbia dei dare ed avere rispetto all’Amministrazione, rispetto ai comparti vicini, in particolare proprio per seguire un percorso di perequazione, vi sono dei comparti che hanno una quota di sedimi comunali che sviluppano cubatura, ma cubatura di non grande entità, 200 metri cubi abbiamo visto nel comparto “B”, in altri casi 300, in altri 60, in altri 500, che non è né ragionevole né utile che l'Amministrazione sviluppi direttamente, perché non danno luogo a un organismo edilizio riconoscibile.
Allora, per questo si è ritenuto opportuno che i comparti che hanno all’interno una quota di cubatura comunale la acquisissero dall’Amministrazione a un prezzo che viene stabilito da questo Consiglio, su proposta del dirigente l’Ufficio Tecnico, accolto dall'Assessore, però siccome in certi casi si vende l’area con la cubatura, in certi casi la cubatura è sviluppata da sedimi che rimangono poi in capo all’Amministrazione, rogge, strade, allora non si vende l’area e la cubatura ma si trasferisce semplicemente la cubatura mantenendo in capo all’Amministrazione la proprietà dell’area, allora si definisce anche un valore per la semplice cubatura slegata dall’area. Parimenti e viceversa si stabilisce un valore per quella quota di area che l’Amministrazione cede, ma che non è portatrice di cubatura. Vi sono poi dei valori necessari da stabilire per la monetizzazione delle aree a standard e per la cessione delle aree per urbanizzazioni.
Questo perché? Perché in base al principio perequativo si vuole che ogni comparto sia caricato della stessa quantità proporzionale di aree a standard e la stessa quantità proporzionale di aree per strade, ma siccome nell’effettivo disegno di ogni comparto non sta naturalmente l’esatta misura proporzionale, allora vi sono dei comparti che sono tenuti a monetizzare questa quota di standard o di strade che non
realizzano e altri comparti che invece ne realizzeranno di più e quindi saranno compensati da questa quota di strade e standard che loro realizzano di più e anche per questi l’ufficio ha predisposto una valutazione, che io brevemente sintetizzo. Adesso la delibera tocca solo gli importi, allegata alla delibera però vi è la stima, allora l’Ufficio Tecnico propone che per le aree destinate a strade interne ai comparti, quindi quelle strade interne ai comparti che sono realizzate o in più o in meno da ogni singolo comparto, si adotti il valore di 13 Euro al metro cubo, nella perizia di stima poi è spiegato perché; per le aree destinate a strade esterne ai comparti e questa è la singolarità di questo coordinamento, siccome il Piano attuativo del Bollone controllava solo una quota parte della strada prevista a est, si è deciso di cercare di acquisire tutto il sedime della strada est e questo però è esterno ai comparti e allora per questa strada esterna ai comparti il valore proposto dall’ufficio è di 23,24 Euro; poi vi sono le aree destinate a standard interne ai comparti, le aree destinate a standard interne ai comparti, anche qui in dare o avere a seconda che un comparto ne sviluppi, ne localizzi in più o in meno, sono stimati dall’ufficio in 50,43 metri quadri; la cessione del solo volume, quindi senza la proprietà, del solo volume perequato, è stimata in 172,89 Euro al metro cubo; mentre la cessione dell’area e del volume perequato non è altro che la somma del solo volume e la somma dell’area a standard interna, quindi 50 più 172 produce per la cessione di aree e volume perequato 223,32 Euro al metro cubo.
Con l’approvazione preliminare di questa delibera, che è conseguente a quanto stabilito nella delibera di coordinamento dei Bolloni, noi poi abbiamo i valori da integrare nelle convenzioni dei singoli Piani attuativi che andiamo ad adottare subito dopo, che sono il “B” e il “C”. Adesso immaginando che sia stato a voi distribuito nel frattempo anche il testo dell’ulteriore emendamento, è così? Se così è torno a illustrare brevemente i Piani attuativi “B” e i Piani attuativi “C”. Allora, dicendo che il Piano attuativo del comparto “B” è stato portato, viene portato da me Assessore all’urbanistica, su proposta del dirigente dell’Ufficio Tecnico, in adozione con il corredo di tutti gli elaborati firmati dai proprietari e con la proposta di delibera a seguito dell’istruzione del dirigente dell’Ufficio Tecnico, che mi dice, attenzione, va bene tutto quanto, ma propongo di emendare la convenzione con alcune correzioni al testo di convenzione, che sono riportate nella proposta deliberativa che voi avete avuto, sono correzioni tecniche dovute all’esatta quantificazione che è assolutamente difficile di questi comparti, perché hanno una cessione di dare e avere di strade e di standard. Se poi ritenete opportuno la leggiamo, ma si tratta di una correzione tecnica che è già stata data nella delibera di cui voi siete in possesso.
Oltre a questa correzione il dirigente dell’Ufficio Tecnico mi segnala, ieri, e mi dice, attenzione, per un errore di cui mi assumo la responsabilità nell’istruttoria è rimasto non calcolato il volume di 200 e rotti metri cubi che spetta all’Amministrazione, quindi oltre alla delibera che ho portato in Consiglio e che contiene già nel suo testo dato a tutti i Consiglieri, propongo un altro testo emendativo che modifichi un altro aspetto di questo testo di delibera. Spero che tutti voi abbiate in mano tutti i testi, il Consigliere Merisi mi dice di no...
(intervento fuori microfono)
... allora, io ho qua la proposta di delibera del comparto “B” e ho qua il...
... allora, io ho qua la proposta di delibera del comparto “B” e ho qua il...