QUESITO N. 11

2.11.1 Verifica della sussistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica

Come dichiarato dalla cognata della debitrice esecutata, presente al momento del sopralluogo, l’immobile oggetto di pignoramento è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica, pertanto, così come richiesto dal Giudice dell’Esecuzione, dalla scrivente CTU è stato redatto ex-novo l’Attestato di Prestazione Energetica per l’unità immobiliare ad uso abitativo (cfr allegato 15).

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2.11.2 Verifica di regolare accatastamento e conformità tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali

Durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare la perfetta rispondenza morfologica tra l’immobile oggetto di pignoramento e la planimetria catastale, tuttavia, sulla documentazione catastale è riportato che la suddetta unità immobiliare è collocata al secondo piano del fabbricato, mentre allo stato fatto essa è posta al primo piano. Sarà, pertanto, necessario che un tecnico abilitato presenti istanza di correzione di piano presso il Catasto Fabbricati del Comune di Foggia.

2.11.3 Data di realizzazione dell’immobile

Come già esplicitando nel paragrafo 2.10.1, a seguito di sopralluogo presso l’immobile e dopo numerose ricerche presso gli Enti di competenza, è stato possibile risalire al periodo di realizzazione del fabbricato corrispondente circa alla metà degli anni ’30. Infatti, le caratteristiche costruttive dell’edificio e la presentazione delle prime planimetrie catastali dimostrano che l’anno di costruzione è antecedente al 1939. Tuttavia, non essendo stata rinvenuta alcuna documentazione relativa al suddetto fabbricato presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Foggia (cfr allegato 14) non è possibile stabilire con precisione l’anno di ultimazione lavori dello stesso.

2.11.4 Verifica del rispetto delle norme edilizie in vigore all’epoca di costruzione dell’immobile

Nonostante la presentazione di domanda di accesso agli atti redatta dalla sottoscritta CTU presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Foggia, non sono stati rinvenuti atti autorizzativi riguardanti l’immobile in oggetto. Di conseguenza, anche se è ragionevole ipotizzare che l’edificio sia stato completato circa a metà degli anni ’30, non è possibile definire l’anno preciso di ultimazione dei lavori. Quindi, come già dettagliato nel paragrafo 2.10.1, si può asserire che il fabbricato sia stato costruito prima dell’entrata in vigore della legge quadro urbanistica n. 1150/42 (che obbligava alla presentazione della Licenza edilizia e alla relativa autorizzazione da parte del Comune nei confronti di chi intendeva eseguire nuove costruzioni, ampliamenti o modifiche a edifici preesistenti), ma non è possibile stabilire se l’immobile sia stato ultimato prima o dopo il 1934, anno in cui entrò in vigore il regio decreto n.

1265/1934 (che introduceva l’obbligo di autorizzazione dell’abitabilità, cioè le nuove costruzioni dovevano essere sottoposte al visto del podestà previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia). Tuttavia, sulla base di quanto riscontrato in fase di sopralluogo, sono stati rinvenuti interventi di ammodernamento degli impianti tecnologici presenti nell’appartamento, pertanto, si ribadisce che diviene necessaria la presentazione presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia di documentazione relativa alla Segnalazione Certificata Agibilità (SCA) redatta da professionista abilitato ai sensi dell’art. 24, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 19 legge 7 agosto 1990, n.24.

Alla suddetta pratica edilizia va allegata:

Relazione di consulenza tecnica

- copia di elaborato planimetrico e del progetto;

- dichiarazione di conformità di tutti gli impianti dell’appartamento in oggetto (termico, elettrico, idrico-sanitario e di adduzione gas) secondo la L. 37/08;

- dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico condominiale secondo la L. 37/08;

- perizia giurata da professionista abilitato attestate l’idoneità statica dell’immobile;

- perizia giurata da professionista abilitato attestate il rispetto delle disposizioni vigenti in materia di abbattimento delle barriere architettoniche;

- attestato di qualificazione energetica.

Le spese presumibilmente necessarie si possono riassumere come segue:

- € 52,22 per diritti di segreteria da versare allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune di Foggia (cioè 0,25 €/mc);

- € 464,00 come sanzione amministrativa per la mancata presentazione della domanda di rilascio del certificato di agibilità;

- 16,00 per marche da bollo per documentazione da presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune di Foggia;

- € 16,00 per marche da bollo per deposito di perizia giurata da professionista abilitato attestate il rispetto delle disposizioni vigenti in materia di abbattimento delle barriere architettoniche;

- € 3,84 per marche da bollo per deposito di perizia giurata da professionista abilitato attestate il rispetto delle disposizioni vigenti in materia di abbattimento delle barriere architettoniche;

- € 16,00 per marche da bollo per deposito di perizia giurata da professionista abilitato attestate l’idoneità statica dell’immobile;

- € 3,84 per marche da bollo per deposito di perizia giurata da professionista abilitato attestate l’idoneità statica dell’immobile;

- € 1.500,00 come importo imponibile per la prestazione professionale di tecnico abilitato relativa a elaborati tecnico-progettuali.

Per un totale di € 2.071,90 (ai quali andranno aggiunti IVA ed altri eventuali oneri di Legge relativi all’importo imponibile della prestazione professionale di tecnico abilitato). Tale importo andrà decurtato dal prezzo a base d’asta dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento.

2.11.5 Descrizione di eventuali opere abusive

Come già dettagliato nel paragrafo 2.10.3, non sono stati rinvenuti titoli abilitativi presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia relativi all’unità

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immobiliare in oggetto, né a nome dell’attuale proprietaria, né a nome dei vari proprietari elencati sia nel certificato ipocatastale già presente in atti al fascicolo, sia negli atti rinvenuti dalla sottoscritta presso l’Archivio Notarile del Comune di Foggia. (cfr allegati 13 e 14). Tuttavia, durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare che nel corso degli anni sono stati effettuati dei lavori di ammodernamento degli impianti tecnologici presenti nell’appartamento senza, però il deposito di alcun titolo abilitativo presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Foggia.

Pertanto, diviene necessaria la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) in sanatoria presso lo Sportello Unico per l’Edilizia redatta da professionista abilitato al fine di sanare quanto realizzato abusivamente.

Alla suddetta pratica edilizia vanno allegati:

- copia di elaborato planimetrico e del progetto;

- dichiarazione di conformità di tutti gli impianti dell’appartamento in oggetto (termico, elettrico, idrico-sanitario e di adduzione gas) secondo la L. 37/08;

- dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico condominiale secondo la L. 37/08.

Le spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione edilizia si possono riassumere come segue:

- € 80,00 per diritti di segreteria da versare allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia al momento della presentazione della documentazione;

- € 1.000,00 come pagamento di sanzione ai sensi dell’art. 6-bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001;

- € 1.000,00 come importo imponibile per la prestazione professionale di tecnico abilitato relativa a elaborati tecnico-progettuali.

Per un totale di € 2.080,00 (ai quali andranno aggiunti IVA ed altri eventuali oneri di Legge relativi all’importo imponibile della prestazione professionale di tecnico abilitato). Tale importo andrà decurtato dal prezzo a base d’asta dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento.

2.11.6 Prezzo a base d’asta definitivo

Da quanto esposto in precedenza, il prezzo dell’unità immobiliare ad uso abitativo risulta pari a € 71.650,00, ma decurtato dei seguenti importi:

- € 2.071,90 per Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA);

- € 2.080,00 per Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria;

- € 1.938,00 per regolarizzazione oneri relativi a IMU e TARI.

Relazione di consulenza tecnica

Per un totale di € 6.089,90 a cui andranno aggiunti IVA ed altri eventuali oneri di Legge relativi all’importo imponibile delle prestazioni professionali di tecnico abilitato.

Il prezzo a base d’asta dell’unità immobiliare ad uso abitativo con le opportune decurtazioni è pari ad € 65.560,10.