UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE N. 323/2015

Promossa da:

Contro:

Giudice Esecutore: DOTT. CLAUDIO CARUSO C.T.U. : ING. FRANCESCA PEDICO

RELAZIONE

DI

CONSULENZA TECNICA

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Relazione di consulenza tecnica

INDICE

0. PREMESSA ...4

1. ESPOSIZIONE DEI QUESITI ...5

2. RISPOSTA AI QUESITI ...9

2.1 QUESITO N. 1 ...9

2.1.1 Quesito n. 1 bis ... 10

2.1.2 Quesito n. 1 ter ... 13

2.1.3 Quesito n. 1 quater ... 13

2.1.4 Quesito n. 1 quinquies ... 13

2.2 QUESITO N. 2 ... 13

2.2.1 Quesito n. 2 ... 13

2.2.2 Quesito n. 2 bis ... 14

2.3 QUESITO N. 3 ... 15

2.4 QUESITO N. 4 ... 16

2.4.1 Criterio di stima ... 16

2.4.2 Premessa alla valutazione dell’immobile oggetto di pignoramento ... 17

2.4.3 Valutazione con metodo analitico ... 18

2.4.4 Valutazione con metodo comparativo... 23

2.4.5 Specificazione tabellare della stima ... 23

2.5 QUESITO N. 5 ... 24

2.6 QUESITO N. 6 ... 25

2.6.1 Individuazione e descrizione del lotto ... 25

2.6.2 Specificazioni relative all’immobile pignorato ... 25

2.7 QUESITO N. 7 ... 26

2.8 QUESITO N. 8 ... 26

2.9 QUESITO N. 9 ... 27

2.10 QUESITO N. 10 ... 27

2.10.1 Conformità urbanistico - edilizia ... 27

2.10.2 Conformità catastali ... 28

2.10.3 Pratiche edilizie ... 28

2.11 QUESITO N. 11 ... 28

2.11.1 Verifica della sussistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica ... 28

2.11.2 Verifica di regolare accatastamento e conformità tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali ... 29

2.11.3 Data di realizzazione dell’immobile ... 29

2.11.4 Verifica del rispetto delle norme edilizie in vigore all’epoca di costruzione dell’immobile... 29

2.11.5 Descrizione di eventuali opere abusive ... 30

2.11.6 Prezzo a base d’asta definitivo ... 31

2.12 QUESITO N. 12 ... 32

3. SPECCHIO RIEPILOGATIVO ... 33

3.1 Tipologia del bene ... 33

3.2 Sommaria descrizione del bene ... 33

3.2.1 Caratteristiche descrittive: ... 33

3.2.2 Ubicazione ... 34

3.2.3 Confini ... 34

3.2.4 Estensione ... 34

3.2.5 Dati catastali... 34

3.2.6 Attuali proprietari ... 34

3.2.7 Titolo di provenienza ... 35

3.2.8 Iscrizioni e trascrizioni ... 35

3.2.9 Stato di occupazione ... 35

3.2.10 Regolarità edilizio-urbanistiche ... 36

3.2.11 Conformità catastale ... 36

3.2.12 Abitabilità e agibilità e pratiche edilizie ... 37

3.2.13 Verifica della sussistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica ... 37

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R.G.Es. 323/2015:

pag. 3 Relazione di consulenza tecnica 3.2.14 Valore del bene da porre a base d’asta (diritto e quota di proprietà) ... 38

ELENCO ALLEGATI

01. Verbale di sopralluogo 02. Individuazione del sito 03. Estratto di mappa catastale

04. Rilievi planimetrici a seguito del sopralluogo

05. Documentazione fotografica effettuata durante il sopralluogo 06. Planimetrie catastali

07. Visure catastali

08. Valutazione di Borsino Immobiliare

09. Interrogazione Osservatorio del Mercato Imm. - Agenzia dell’Entrate 10. Ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio

provinciale Territorio

11. Verifica delle risultanze di eventuali contratti in Anagrafe Tributaria presso l’Uff. dell’Agenzia delle Entrate della Provincia di Foggia

12. Verifica delle risultanze IMU e TARI presso l’Ufficio di Accertamento

Riscossione l. del Comune di Foggia

13. Visura notarile nel ventennio precedente all’atto di pignoramento 14. Risultanze accesso agli atti Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) 15. Attestato di Prestazione energetica

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0. PREMESSA

La sottoscritta ing. Francesca Pedico, residente in Foggia con studio in via Annino Gentile, 11 e iscritta all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia al n° 2859, veniva incaricata dal dott. Claudio Caruso, a redigere, in seguito alle indagini effettuate e alle informazioni acquisite, il presente documento con lo scopo di far conoscere al Giudice dell'esecuzione tutti i fatti che abbiano rilevanza nel corso della vertenza in oggetto.

La controversia verte sull’esecuzione forzata per mezzo di pignoramento immobiliare promosso dal

presso lo studio del proprio procuratore avv. nei confronti della sig.ra

Dopo accurato esame della documentazione agli atti nel fascicolo d’ufficio, il controllo in ordine alla sua completezza ai sensi dell’art. 567, comma 2, c.p.c. e l’acquisizione di altra documentazione ritenuta utile per l’espletamento dell’incarico, allegata all’elaborato peritale, il sottoscritto perito fissava, a mezzo posta raccomandata con ricevuta di ritorno, alla debitrice esecutata la data del sopralluogo presso l’immobile pignorato nel giorno 06/11/2018 alle ore 09:30 al fine di iniziare le operazioni peritali. In tale data, alla presenza della sig.ra

coniuge del fratello dell’esecutata, iniziava le operazioni peritali – previa ispezione dei luoghi, annotazione delle caratteristiche degli immobili e rilievi fotografici.

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R.G.Es. 323/2015:

pag. 5 Relazione di consulenza tecnica

1. ESPOSIZIONE DEI QUESITI

Premesso quanto sopra, si riportano di seguito i quesiti posti alla scrivente C.T.U.

Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo e ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l’esperto:

1) al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione pignoramento, atto di trasferimento anteriori di almeno venti anni alla trascrizione pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima;

1) – bis alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già presente in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportane pedissequamente il contenuto) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo;

1) ter alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando, - per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali – se le variazioni intervenute in epoca anteriori alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, ecc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell’immobile;

1) quarter alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali;

1) quinquies alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto di atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

2) all’identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone la tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni;

2) bis alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGET, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito e corredando la

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Relazione di consulenza tecnica perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari e ortofoto per la collocazione del bene/i staggito/i;

3) alla analitica descrizione dei beni, anche mediante l’allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell’immobile, l’altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e di conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento;

4) alla stima dei beni, in base al loro valore di mercato da determinare mediante il calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi;

4) bis alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo delle complessiva superficie commerciale vendibile;

5) alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all’esecutato. L’esperto dovrà indicare il valore di stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;

6) alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;

7) alla individuazione dello stato di possesso dei beni (ad es. verificando l’intestazione dei contratti luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU), con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini dell’eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio. Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell’art. 2923, III

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R.G.Es. 323/2015:

pag. 7 Relazione di consulenza tecnica comma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni;

8) all’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico – artistico nonché l’esistenza di diritti reali da terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale autorità alla trascrizione del pignoramento e l’incidenza sul valore di stima;

9) all’accertamento dell’esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

10) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 m², anche se pertinenza di fabbricati;

11) alla verifica, se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore, della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo qualora essa non via, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria;

In particolare, per gli immobili urbani, l’esperto dovrà:

a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati, per il caso negativo, a darne atto nell’elaborato tecnico ed a quantificarne i costi occorrenti;

b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando, in caso di difformità, le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni;

c) accertare se siano stati costruiti prima del 01/09/1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia, permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa;

d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all’epoca della loro costruzione, riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito con il titolo abilitativo e con ciò che in concreto è stato realizzato;

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Relazione di consulenza tecnica e) descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l’esperto dovrà determinare il valore di mercato degli edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l’esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l’aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell’eventuale valore d’uso dell’edificio fino alla sua demolizione.

f) per l’edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all’Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative.

Per gli immobili ad uso industriale, l’esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell’area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell’ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento, in base ai codici CER dei rifiuti qualora individuabili, nonché le iscrizioni e le abilitazioni di Legge che devono possedere le imprese che dovranno occuparsi della gestione degli stessi.

Per i terreni, l’esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria, acquisendo presso i competenti uffici il relativo certificato di destinazione urbanistica, precisando indici, parametri e prescrizioni individuati dai vigenti strumenti urbanistici comunali o ad essi sovraordinati e dai regolamenti locali;

12) alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 – quarter della legge 18 dicembre 2008, n. 199 per l’eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi di case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita.

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R.G.Es. 323/2015:

pag. 9 Relazione di consulenza tecnica Beni in Foggia – Via Civitella, 12

Catasto Fabbricati D643 Foggia (FG)

Fgl 96 - p.lla 1266- sub. 3 – cat. A/3 – cons. 3,5 vani – piano 1

2. RISPOSTA AI QUESITI

2.1 QUESITO N. 1

Documentazione prodotta nei fascicoli di parte e documentazione rinvenuta dalla scrivente CTU

Riguardo alla documentazione prodotta nei fascicoli di parte sono stati presentati:

 Nota di Iscrizione - Depositata in Cancelleria del Tribunale di Foggia (Ufficio Esecuzioni Immobiliari) in data 05/06/2012;

 Nota di Trascrizione - Depositata in Cancelleria del Tribunale di Foggia (Ufficio Esecuzioni Immobiliari) in data 21/07/2015;

 Certificazione notarile ex art. 567, secondo comma c.p.c., redatta dal notaio in Milano dott. Donato Francavilla in data 27/10/2015.

La sottoscritta CTU ha consultato, invece, la seguente documentazione:

 estratto di mappa catastale

 planimetria catastale dell’immobile pignorato;

 visura catastale del ventennio anteriore all’atto di pignoramento;

 verifica dell’eventuale presenza di documentazione relativa all’immobile oggetto di pignoramento presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune di Foggia;

 ispezione ipotecaria dell’immobile pignorato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale Territorio;

 regime patrimoniale dell’esecutata presso l’Ufficio Stato Civile del Comune di Foggia;

 verifica dell’eventuale presenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento presso l’Ufficio dell’Agenzia dell’Entrate della Provincia di Foggia;

 verifica dei contratti di acqua, energia elettrica, gas, condominio, ICI/IMU relativi all’immobile oggetto di pignoramento;

 verifica dell’eventuale presenza di Attestato di Prestazione Energetica.

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2.1.1 Quesito n. 1 bis

Ricostruzione delle vicende traslative dell’immobile pignorato nel ventennio anteriore al pignoramento

Dal sopralluogo effettuato risulta che l’immobile oggetto dell’esecuzione è sito nel Comune di Foggia alla via Civitella n. 12. Trattasi di appartamento posto al piano primo (e non al piano secondo come riportato nei documenti catastali) di un edificio realizzato a metà degli anni ‘30.

L’unità immobiliare con destinazione residenziale è disposta su unico livello, in particolare, è costituita da:

- ingresso/soggiorno/pranzo;

- cucina;

- n. 1 camere da letto matrimoniale;

- n. 1 camere da letto singola;

- n. 1 bagno;

- n. 1 balconcino.

 Dati catastali degli immobili pignorati

Catasto Fabbricati del Comune di Foggia (FG):

fgl 96 part. 1266 sub. 3

Zona cens. 1, cat. A/3, cl. 3, vani 3,5

Rendita euro 325,37 – via Civitella n. 12, piano 2

Si precisa che in fase di sopralluogo è stato riscontrato che l’immobile è collocato al primo piano del fabbricato e non al secondo, come rinvenuto dai documenti catastali, dalle ispezioni ipotecarie e dalla certificazione notarile sostitutiva.

L’immobile oggetto dell’esecuzione è di proprietà della sig.ra per la quota di 1/1.

Inoltre, dalle visure catastali e dalle ispezioni ipotecarie (rinvenute dalla scrivente CTU) e dalla certificazione notarile sostitutiva del certificato notarile attestante le risultanze catastali e dei registri immobiliari (già nel fascicolo in atti), la cronistoria del ventennio antecedente al pignoramento degli immobili oggetto di stima risulta come segue:

 Storia ipotecaria secondo le risultanze del certificato notarile redatto da notaio in San Severo (FG) dal notaio dott. Donato Francavilla

 L’immobile è pervenuto all’esecutata tramite atto di compravendita in data 30/05/2012 dal sig.

a rogito del notaio dott.ssa

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R.G.Es. 323/2015:

Daniela Trinastich, n. 4501 di repertorio, raccolta n. 2077, registrato a Foggia il 04/06/2012 e trascritto a Foggia il 05/06/2012 ai nn. 11303/8809;

 l’immobile è pervenuto ai suddetti germani

per l’intera nuda proprietà gravata dal diritto di usufrutto uxorio a favore

della loro madre sig. , giusta

successione legittima del loro padre sig.

(dichiarazione di successione presentata all’Ufficio del Registro di Foggia il 05/12/1974 al n. 92, vol. 12, trascritto a Foggia il 05/12/1974 ai nn. 15678/14720).

Si precisa che, a seguito del decesso della suddetta sig.ra

a avvenuto in data 11/11/2005, l’usufrutto uxorio si è consolidato alla

nuda proprietà, divenendo i germani pieni

ed esclusivi proprietari ciascuno per la quota indivisa di 1/2;

 detto immobile è pervenuto al suddetto sig. tramite atto di compravendita del 09/05/1973 a rogito del notaio dott. Aurelio Trombetta, repertorio n. 25524, registrato a San Severo (FG) il 28/05/1973 al n. 2850, mod. I e trascritto a Lucera (FG) il 17/05/1973 ai nn. 12012/304985;

 Descrizione dell’immobile pignorato secondo le risultanze dei vigenti registri catastali al 15/10/2018 (cfr allegato 07)

Unità immobiliare dal 28/08/2013: immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia (D643) al foglio 96 particella 1266 subalterno 3 – via Civitella, 12 – piano 2 (dati derivanti da Variazione del 28/08/2013 – Superfici art. DL 201/2011);

 Situazione dell’unità immobiliare dal 03/02/2012: immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia (D643) al foglio 96 particella 1266 subalterno 3 – via Civitella, 12 – piano 2 (dati derivanti da variazione nel classamento del 03/02/2012 – variazione di classamento (n. 4482.1/2012));

 Situazione dell’unità immobiliare dal 14/12/2011: immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia (D643) al foglio 96 particella 1266 subalterno 3 – via Civitella, 12 – piano 2 (dati derivanti da variazione del 14/12/2011 – protocollo n. FG0350677 in atti dal 14/12/2011 – inserimento planimetria mancante in atti (n. 63974.1/2011));

 Situazione dell’unità immobiliare dal 01/01/1992: immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia (D643) al foglio 96 particella 1266 subalterno 3 – via Civitella, 12 – piano 2 (dati derivanti da variazione del 01/01/1992 – variazione del quadro tariffario);

 Situazione dell’unità immobiliare dall’impianto meccanografico: immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia (D643) al foglio 96

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particella 1266 subalterno 3 – via Civitella, 12 – piano 2 (dati derivanti da impianto meccanografico del 30/06/1987);

- Situazione degli intestati dal 30/05/2012: , nata a (proprietà per 1/1). Dati derivanti da atto pubblico del 30/05/2012 - nota presentata con Modello Unico in atti dal 05/06/2012 - repertorio n.: 4501 - rogante: Trinastich Daniela - sede:

Foggia - registrazione: sede: compravendita (n. 8809.1/2012);

- Situazione degli intestati dal 11/11/2005:

(proprietà per 1/2). Dati derivanti ricongiungimento usufrutto del 11/11/2005 – protocollo n. FG0094928 in atti dal 13/04/2012 – registrazione: sede: del de cuius (n. 6788.1/2012);

- Situazione degli intestati dall’impianto meccanografico:

(proprietà per 1/2 fino al 11/11/2005). Dati derivanti da impianto meccanografico del 30/06/1987.

N.B.: in fase di sopralluogo è stato riscontrato che l’immobile è collocato al primo piano del fabbricato e non al secondo.

 Nel ventennio anteriore alla data di pignoramento l’immobile ha formato le seguenti formalità pregiudizievoli

Catasto Fabbricati Comune di Foggia (fgl 96 – part 1266 – sub 3)

proprietà per la quota di 1/1.

 Trascriz. a favore del 05/06/2012 (registro part. 8809 – Registro gen. 11303) - Pubblico ufficiale: Trinastich Daniela

- Repertorio 4501/2077 del 30/05/2012 - Atto tra vivi – Compravendita

 Iscrizione contro del 05/06/2012 (registro part. 1062 – Registro gen. 11303) - Pubblico Ufficiale: Trinastich Daniela

- Repertorio: 4501/2077 del 30/05/2012

- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario

 Trascriz. contro del 21/07/2015 (registro part. 9868 – Registro gen. 12948) - Pubblico ufficiale: Tribunale di Foggia

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R.G.Es. 323/2015:

- Repertorio 6095 del 30/06/2015

- Atto esecutivo o cautelare – Verbale di Pignoramento immobili

2.1.2 Quesito n. 1 ter

Verifica della corrispondenza dei dati catastali dell’immobile con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione:

Lo stato dei luoghi, verificato in fase di sopralluogo, corrisponde alla planimetria catastale. Tuttavia, si ribadisce che, seppur su tutta la documentazione consultata (atto di pignoramento, ispezione ipotecaria, documenti catastali, ecc.) si desume che l’immobile è collocato al secondo piano, in fase di sopralluogo, invece, si è constatato che risulta essere posto al primo piano di un fabbricato con tre piani fuori terra e uno seminterrato.

2.1.3 Quesito n. 1 quater

Verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sull’immobile oggetto di pignoramento:

Dall’ispezione ipotecaria effettuata dalla scrivente CTU presso la Direzione provinciale di Foggia dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale - Territorio non sono state riscontrate altre sussistenze esecutive gravanti sull’immobile oggetto di pignoramento (cfr. allegato 10).

2.1.4 Quesito n. 1 quinquies

Verifica del regime patrimoniale del debitore:

Dall’interrogazione presso l’Ufficio Servizi Demografici e Statistica – Settore Stato Civile del Comune di Foggia risulta che l’esecutata non è presente nel registro degli atti di matrimonio, pertanto, se ne deduce che la stessa, essendo nubile, non è soggetta ad alcun regime patrimoniale tra coniugi.

2.2.1 Quesito n. 2

Identificazione del bene oggetto di pignoramento

Bene immobile sito nel Comune di Foggia in via Civitella, 12 con destinazione d’uso residenziale ed identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia al foglio 96 - particella 1266 - subalterno 3 – zona cens. 1 - categoria A/3 abitazione di tipo economico – classe 3 – consistenza vani 3,5 – piano 2.

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Caratteristiche zona: centrale a traffico limitato con parcheggi scarsi.

Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente aree residenziali, attività terziarie e commerciali.

Servizi offerti dalla zona: servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, centro commerciale (quasi sufficiente), farmacie (sufficiente), spazi verdi (sufficiente), municipio (sufficiente), negozio al dettaglio (sufficiente), uffici (sufficiente).

Confini: l’immobile confina a nord-est con stradina interna, a sud-est con via Civitella, a sud-ovest con corpo scale ed altra unità immobiliare della stessa ditta e nord-ovest con mercato rionale all’aperto.

Tipologia: immobile a destinazione d’uso residenziale collocato al primo piano di un fabbricato in muratura portante con n. 3 piani fuori terra destinati a residenza dal piano terra al piano terzo ed un piano seminterrato destinato a locali di deposito/magazzino.

Accessi: tramite portone di ingresso condominiale su via Civitella n. 12.

Pertinenze: n. 1 balcone.

Accessori: impianto elettrico, impianto di adduzione gas, impianti di riscaldamento e idrico-sanitario autonomo da caldaia murale a camera stagna di tipo C collocata in cucina e con estrazione fumi verso l’esterno.

Millesimi di parti comuni: l’immobile non fa parte di un condominio poiché trattasi di un fabbricato con sole sei unità immobiliari, e, pertanto, senza obbligo di costituzione condominiale.

N.B.: le uniche spese condominiali, così come dichiarato dalla cognata dell’esecutata, presente in fase di sopralluogo, sono quelle relative alle pulizie e alla luce degli spazi comuni.

2.2.2 Quesito n. 2 bis

Sovrapposizione di foto satellitari con mappe catastali

Dalla sovrapposizione delle foto satellitari con l’estratto di mappa catastale (Catasto Terreni di Foggia al fgl 96 – part. 1266) si riesce ad individuare il fabbricato in cui è collocato l’immobile oggetto di pignoramento, così come evidenziato dal riquadro rosso presente nell’immagine che segue:

(15)

R.G.Es. 323/2015:

Descrizione dell’immobile

Proprietà della sig. per la quota intera di 1/1 dell’unità immobiliare ad uso abitativo sita nel Comune di Foggia — via Civitella, 12.

Unità immobiliare a destinazione d’uso residenziale collocata al primo piano e composta da:

- soggiorno / pranzo;

- n. 1 cucina

- n. 1 camera da letto matrimoniale;

- n. 1 camera da letto singola;

- n. 1 bagno;

- n. 1 disimpegno;

- n. 1 balcone.

L’unità immobiliare ad uso abitativo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 63,30 m², mentre il balcone di pertinenza presenta una superficie lorda di 1,25

(16)

L’altezza netta interna dell’appartamento risulta essere di 3,30 m.

Caratteristiche descrittive:

 Strutture verticali (struttura): muratura portante - condizioni: ordinarie.

 Solai (struttura): tavelle in laterizio e putrelle in acciaio (o con orditura in legno, ma non sono evidenti le travature a vista all'intradosso del solaio) - condizioni:

ordinarie.

 Rivestimenti esterni (componente edilizia): pareti intonacate e tinteggiate con zone in mattoncini a faccia-vista – condizioni: mediocri.

 Rivestimenti interni (componente edilizia): pareti intonacate e tinteggiate in tutto l’appartamento, tranne in cucina e nel bagno in cui sono presenti piastrelle in ceramica - condizioni: buone.

 Infissi esterni (componente edilizia): serranda di chiusura in plastica - condizioni:

buone.

 Infissi interni (componente edilizia): a anta battente singola o doppia in anticorodal e vetro singolo - condizioni: buone.

 Porte interne (componente edilizia): ad anta battente; materiale: legno tamburato con pannelli in laminato plastico - condizioni: buone.

 Pavimentazione interna (componente edilizia): in laminato in tutto l’appartamento tranne nel bagno in cui sono presenti piastrelle ceramica - condizioni: buone.

 Pavimentazione esterna (componente edilizia) su balcone: gres antigelivo - condizioni: buone.

 Termico (impianto): a gas autonomo con caldaia a camera stagna di tipo C collocata in cucina con scarico fumi all’esterno - condizioni: ordinarie.

 Elettrico (impianto): sottotraccia con tensione di 220 V - condizioni: ordinarie.

 Idrico (impianto): sottotraccia autonomo con caldaia a camera stagna di tipo C collocata in cucina con scarico fumi all’esterno - condizioni: ordinarie.

2.4 QUESITO N. 4 2.4.1 Criterio di stima Criterio di Stima:

Nella presente relazione l’immobile oggetto di pignoramento è stato valutato tramite i metodi di stima ANALITICO e COMPARATIVO.

Successivamente sono stati confrontati i risultati ottenuti dai precedenti due processi, al fine di confermare il valore ottenuto.

(17)

R.G.Es. 323/2015:

Per il metodo analitico: la quotazione massima di mercato, così come determinata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate dislocate nella stessa zona, ove insiste il bene in questione, è stata corretta attraverso l’uso di un “coefficiente di merito” che traduce le peculiari caratteristiche dell’immobile rilevate direttamente secondo quanto stabilito dalla tabella TCM 3.1.1 del 17 luglio 2008.

Per il metodo comparativo: ci si è basati sui valori correnti di mercato di beni simili per tipologia, condizioni d’uso e manutenzione, stato di conservazione, tipologia costruttiva ed edilizia, ubicazione ed età.

Fonti di informazione:

Catasto di Foggia, Ufficio Tecnico del Comune di Foggia, edilizia privata, Borsino Immobiliare, Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia dell’Entrate, Disposizioni dell’Agenzia delle Entrate.

2.4.2 Premessa alla valutazione dell’immobile oggetto di pignoramento Premessa

Si ribadisce che l’unità immobiliare ad uso abitativo è censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di Foggia al foglio 96 - particella 1266 - subalterno 3.

Essendo l’immobile di piena proprietà dell’esecutata non vi è necessità di procedere alla suddivisione dello stesso. Pertanto, nei paragrafi seguenti si procederà alla valutazione dell’immobile per intero.

Di seguito sono riportate le superfici dell’abitazione e del balcone di pertinenza ad esso:

Superficie Lorda Coperta (Appartamento): 60,30 m² Superficie Lorda Scoperta (Balcone): 1,25 m² Criterio di calcolo della superficie commerciale

Per una oggettiva valutazione dell’immobile si deve procedere calcolando la cosiddetta “superficie commerciale”, cioè una superficie basata sulla somma delle

"superfici ponderate" che compongono l'immobile. Tale superficie è stata valutata seguendo le Linee Guida dettate dall’Agenzia dell’Entrate e, in particolare, come di seguito descritto:

Vani principali e accessori diretti: le superfici rientranti nel computo devono includere per intero i muri divisori interni e quelli perimetrali di tamponamento e per metà le murature di confine con altre unità abitative o con infrastrutture (es. i corpi scala). Pertanto, la superficie dell’abitazione è stata moltiplicata per il “coefficiente di destinazione d’uso”, assunto pari ad 1,00.

(18)

Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare: le superfici di balconi o terrazzi, comunicanti direttamente con i vani principali, vanno misurate fino al contorno esterno e computate nella misura del 35 % fino a 25,00 m² e nella misura del 10 % per quote eccedenti i 25,00 m². In altre parole, al balcone di pertinenza si applica un “coefficiente di destinazione d’uso” pari a 0,35, per esprimere il valore ridotto di tali superfici che non hanno la peculiarità della residenza.

Questi fattori numerici di differenziazione assumono la stessa funzione di quelli che sono utilizzati per la determinazione dei valori millesimali (tabelle) delle unità immobiliari interne ai condomini e per la determinazione delle quote di rappresentanza nelle cooperative edilizie.

I criteri di adozione di questi coefficienti estimativi hanno quali riferimenti normativi: la Circolare Ministeriale dei LL.PP. n. 12480/66, la Circ. Min. LL.PP. n.

2945/93 e la Legge n. 392/78 (Equo canone).

Il prodotto della superficie lorda per il corrispettivo “coefficiente di destinazione d’uso” ha determinato la cosiddetta “superficie commerciale”.

Dalle tabelle seguenti si evince che la superficie commerciale totale dell’unità immobiliare è pari alla somma della superficie commerciale dei locali destinati a residenza e di quella destinata alle pertinenze:

Abitazione Superficie

utile netta (mq)

Incidenza murature e pilastri

(mq)

Superficie lorda coperta

(mq)

Coefficiente di dest. d'uso

Superficie commerciale

(mq)

68,30 16,90 51,40 1,00 68,30

Superficie commerciale - vani e servizi (mq) 68,30

Pertinenze Superficie Lorda

(mq) Coefficiente

destinazione d'uso Superficie Commerciale (mq)

Balcone 1,25 0,35 0,44

Superficie commerciale pertinenze (mq) 0,44

Sup. comm. tot. = sup. comm. abitazione + sup. comm. pertinenze Sup. comm. tot. = 68,30 + 0,44 = 68,74 m²

2.4.3 Valutazione con metodo analitico

Nella valutazione con metodo analitico il valore finale dell’immobile viene calcolato moltiplicando la “superficie commerciale” precedentemente calcolata per la quotazione massima di mercato stabilita dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate relativa ad abitazioni dislocate nella stessa zona

(19)

R.G.Es. 323/2015:

del bene in questione, correggendo tale prodotto attraverso l’uso di un “coefficiente di merito” che traduce le peculiari caratteristiche dell’immobile rilevate direttamente secondo quanto stabilito dalla tabella TCM 3.1.1 del 17 luglio 2008.

Nelle tabelle seguenti, si esplicita come è stato calcolato il “coefficiente di merito”

sulla base della tabella TCM 3.1.1 del 17 luglio 2008.

FATTORI POSIZIONALI Posizione relativa alla zona OMI

Normale X

Ricercata +0,5

Degradata +0,3

Servizi pubblici

Vicini (< 300 m) +0,3 X

Lontani (>300 m - <3.000 m)

Assenti (>3.000 m) +0,3

Trasporti pubblici

Vicini (< 300 m) +0,5 X

Lontani (>300 m - <3.000 m)

Assenti (>3.000 m) -0,5

Servizi commerciali

Vicini (< 300 m) +0,1 X

Lontani (>300 m - <3.000 m)

Assenti (>3.000 m) -0,1

Verde pubblico

Vicini (< 300 m) +0,1 X

Lontani (>300 m - <3.000 m)

Assenti (>3.000 m)

Dotazione di parcheggi

Normale

Scarsa -0,1 X

TOTALE + 0,90

CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL'EDIFICIO Stato conservativo

In costruzione

Nuovo +20

Realizzato da 5 anni 5

Realizzato da 5 - 10 anni

Realizzato da 10 - 15 anni -5

Realizzato da oltre 30 anni -30 X

Livello manutentivo complessivo

Normale X

(20)

Relazione di consulenza tecnica CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL'EDIFICIO

Nuovo/Ristrutt./Ottimo +3

Scadente -3

Finiture

Normali X

Signorili +3

Economiche -1

Caratteristiche architettoniche

Normali X

Distintive +1

Prestigiose +3

Pertinenze comuni

Normali X

Distintive +0,5

Scarse -0,5

Androne

Normale X

Distintivo +0,5

Prospicienza

Normale

Di pregio +0,2

Degradata -0,5 X

Sicurezza

Normale X

Portierato +0,3

Vigilanza +0,5

Ascensore

Presente

A piano terra

Assente (fatt. x di piano - 0,5) -0,5 X

Numero unità nel fabbricato

1 +3

2 +1

da 3 a 9 X

da 9 a 18 -1

da 18 a 45 -2

oltre 45 -3

Piani fuori terra

1 +1

2 +0,5

Oltre 2 (fatt.x piano) -0,1 X

Prevalente destinazione del fabbricato

Residenziale X

Commerciale -0,1

(21)

R.G.Es. 323/2015:

pag. 21 Relazione di consulenza tecnica CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL'EDIFICIO

TOTALE - 31,10

CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL'UNITA' Livello manutentivo complessivo

Normale X

Ottimo +3

Scadente -3

Finiture

Normali X

Signorili +3

Economiche -1

Caratteristiche architettoniche

Normali X

Distintive +1

Prestigiose +3

Piano (nel caso di appartamento in condominio)

Terra -0,1

Terra con giardino +0,1

Mezzanino X

Ultimo +0,2

Attico +0,5

Numeri piani interni

1 +1 X

2

3 -0,5

più di 3 (fattore x di piano) -0,3

Bagni e Servizi

Bagni (n. camere - n. bagni x fatt.) -0,3 X

Servizio giorno +0,5

Lavanderia +0,2

Ripostiglio +0,2

Vista esterna

Normale

Di pregio +1

Scadente -1 X

Esposizione

Normale X

Ottimale +1

Scadente -1

Luminosità

Normale X

Buona +0,5

(22)

Relazione di consulenza tecnica CARATTERISTICHE INTRINSECHE DELL'UNITA'

Scarsa -0,5

Impianti

Economici -0,9

Normali X

Buoni +0,3

Ottimi +0,5

Di lusso +1

Spazi interni

Normali

Spaziosi +1

Ridotti -1 X

Distribuzione interna

Normale X

Accurata +1

Approssimativa -0,5

TOTALE + 1,70

COSTRUTTORE Storia

Normale (> 15 anni - < 30 anni) X

Recente (< 15 anni) -0,3

Consolidata (> 30 anni) +0,5

Struttura aziendale

Normale X

Strutturata +1

Appaltatrice -0,5

Progettazione

Nessuna -0,5

Normale X

Curata +0,5

Premium +1

Posizionamento del costruttore

Normale X

Alto +0,5

Premium +1

TOTALE + 0, 00

COEFFICIENTE DI MERITO - 28,50 %

Per quanto concerne l’individuazione della quotazione di mercato, i valori di riferimento sono stati dedotti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI),

(23)

R.G.Es. 323/2015:

relativi al primo semestre 2018, reperibili sul sito dell’Agenzia dell’Entrate che, per la zona in oggetto individuata al Comune di Foggia – centrale, pone una valutazione al mq compresa tra 1.000 €/mq e 1.500 €/mq per edifici destinati ad abitazioni di tipo economico (cfr allegato 09).

Pertanto, il valore finale del bene ad uso abitativo è dato dal prodotto tra la

“superficie commerciale” di 68,74 m² per il massimo valore di mercato di 1.500,00

€/m² attribuito alle abitazioni di tipo economico determinato dal suddetto Osservatorio del Mercato Immobiliare corretto da un “coeff. di merito” negativo (- 28,50 %).

N.B.: Si rimanda al paragrafo 2.4.5 per la valutazione tabellare complessiva.

2.4.4 Valutazione con metodo comparativo

Nella valutazione con metodo comparativo, la stima viene effettuata tramite l’indagine di mercato. In altre parole, si ricerca il più probabile valore venale del bene attraverso un esame delle contrattazioni immobiliari della zona, per rilevare prezzi storici certi e in numero sufficiente da costituire una scala di valori noti che permetta di inserire l’unità immobiliare oggetto di valutazione nel più probabile valore di stima. Pertanto, il valore venale viene calcolato quale prodotto della

“superficie commerciale” per il prezzo unitario, ossia il cosiddetto “prezzo di mercato”: L’individuazione di tale “prezzo di mercato” è stato ottenuto calcolando la media tra i seguenti valori:

 i valori unitari ricavati da una ricerca nel mercato immobiliare di beni simili in vendita nella stessa zona, da cui si deduce che i più probabili prezzo di mercato oscillano tra i 750,00 €/m² e i 950,00 €/m² , con una media di 850,00 €/m²;

 il valore unitario 1.187,00 €/mq per abitazioni economiche di minor pregio nella stessa zona in cui insiste l’immobile oggetto di stima secondo le quotazioni di Borsino Immobiliare (cfr allegato 08);

 il minimo valore di mercato pari a 1.000,00 €/mq attribuito alle abitazioni civili dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia dell’Entrate relativo al primo semestre 2018 in zona centrale del Comune di Foggia (cfr allegato 09).

N.B.:Si rimanda al paragrafo 2.4.5 per la valutazione tabellare complessiva.

2.4.5 Specificazione tabellare della stima

Le seguenti tabelle riportano in sintesi quanto descritto in precedenza relativamente all’unità immobiliare ad uso abitativo e censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di Foggia al foglio 96 – particella 1266 – subalterno 3.

Valutazione con metodo analitico

(24)

Valutazione con metodo analitico

Sup. Comm.

(m²)

Coeff. di merito

Sup. comm.

equiparata (m²)

Valore di mercato

(€/m²)

Valore (€)

68,74 - 28,50 % 49,15 1.500,00 73.725,00

Arrotondamento - 73.700,00

N.B.: Sup. commerciale = (Sup. Lorda Coperta Appartamento x 1,00) + (Sup. Lorda Scoperta Balcone x 0,35) = 68,74 m²

Valutazione con metodo comparativo Superficie commerciale

(m²)

Valore di mercato (€/m²)

Valore (€)

68,74 1.012,00 69.564,88

Arrotondamento - 69.600,00

Valutazione finale dell’immobile

La valutazione finale dell’immobile ad uso abitativo viene effettuata confrontando i risultati ottenuti dal metodo analitico e da quello comparativo. Pertanto, il valore totale dell’unità immobiliare residenziale è pari a 71.650,00 €, con un valore al metro quadro pari a 1.042,00 €/m². A tale valore andranno poi applicate delle decurtazioni così come dettagliato nei paragrafi 2.7 – 2.11.4 e 2.11.5.

Separabilità degli immobili pignorati

Essendo l’immobile pignorato di piena proprietà della sig.ra

per la quota di 1/1, non risulta necessario effettuare la separabilità dello stesso.

(25)

R.G.Es. 323/2015:

2.6.1 Individuazione e descrizione del lotto

Caratteristiche zona: centrale a traffico limitato con parcheggi scarsi.

Caratteristiche zone limitrofe: prevalentemente aree residenziali, attività terziarie e commerciali.

Servizi offerti dalla zona: servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, centro commerciale (quasi sufficiente), farmacie (sufficiente), spazi verdi (sufficiente), municipio (sufficiente), negozio al dettaglio (sufficiente), uffici (sufficiente).

2.6.2 Specificazioni relative all’immobile pignorato

Confini: l’immobile confina a nord-est con stradina interna, a sud-est con via Civitella, a sud-ovest con corpo scale ed altra unità immobiliare della stessa ditta e nord-ovest con mercato rionale all’aperto.

Dati catastali: Catasto Fabbricati del Comune di Foggia fgl 96 - p.lla 1266 - sub. 3

categoria A/3 - classe 3 -consistenza 3,5 vani Rendita euro 325,37 – via Civitella n. 12, piano 2

Consistenza

- ingresso/soggiorno/pranzo;

- cucina;

- n. 1 camere da letto matrimoniale;

- n. 1 camere da letto singola;

- n. 1 bagno;

- n. 1 balconcino.

Prezzo base:

Valore della quota pari a 1/1 dell’intero al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: € 71.650,00 €. A tale valore andranno poi applicate delle decurtazioni così come dettagliato nei paragrafi 2.7 – 2.11.4 e 2.11.5.

(26)

Stato di possesso degli immobili

In fase di sopralluogo è risultato che l’immobile in oggetto è occupato dal fratello della esecutata e dalla propria coniuge. Quest’ultima, cognata dell’esecutata, durante il sopralluogo, ha dichiarato di abitare l’unità immobiliare in questione con il marito e di supporre l’esistenza di un contratto di locazione, ma di non possederne copia e di non sapere se è stata effettivamente effettuata registrazione presso gli Enti di competenza (cfr allegato 01).

Successivamente, dall’interrogazione presso l’Ufficio Anagrafe Tributaria dell’Agenzia delle Entrate del Comune di Foggia la scrivente CTU ha accertato che non risulta presente alcun contratto di locazione registrato relativamente all’immobile in oggetto, né allo stato attuale né in anni precedenti al pignoramento (cfr allegato 11).

Durante il sopralluogo, inoltre, la cognata dell’esecutata ha dichiarato l’intestazione delle seguenti utenze:

 luce: sig.ra (esecutata);

 acqua: sig.ra (esecutata);

 gas: sig.ra (esecutata);

 luce del vano scale: vecchia proprietaria dell’unità immobiliare.

Infine, a seguito di interrogazione presso l’Ufficio di Accertamento Riscossione - la sottoscritta CTU ha verificato la presenza di pendenze inerenti alla riscossione tributi IMU e TARI pari a € 1.938,00 a carico dell’esecutata (cfr allegato 12).

Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 1) Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna.

2) Oneri di natura condominiale: nessuno.

3) Oneri derivanti da contratti su attitudine edificatoria: nessuno.

4) Oneri derivanti da vincoli storici-artistici: nessuno.

5) Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: nessuna.

6) Regolarizzazione edilizia e catastale: € 4.151,90 (cfr paragrafi 2.11.4-2.11.5).

7) Oneri IMU e TARI: 1.938,00 € (cfr allegato 12).

8) Altre limitazioni d’uso: nessuna.

(27)

R.G.Es. 323/2015:

Gli importi relativi alla voce n. 6 andranno decurtati al prezzo base dell’immobile così come calcolato al paragrafo 2.4.5.

Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o comunque non opponibili all’acquirente

Oneri derivanti dall’esistenza di formalità: nessuno, così come deducibile dall’ispezione ipotecaria effettuata dalla scrivente CTU (cfr. allegato 10).

Oneri di natura condominiale: nessuno, essendo n. 6 le unità immobiliari del fabbricato non è stato costituito condominio.

2.10 QUESITO N. 10

2.10.1 Conformità urbanistico - edilizia

A seguito di sopralluogo presso l’immobile e dopo numerose ricerche presso gli Enti di competenza (Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia, Catasto del Comune di Foggia, Archivio Notarile del Comune di Foggia, Ufficio del Registro della Provincia di Foggia, ecc.) è stato possibile risalire al periodo di realizzazione del fabbricato corrispondente a circa metà degli anni ’30. Difatti le caratteristiche costruttive dell’edificio e la presentazione di alcune planimetrie catastali dimostrano che l’anno di costruzione è precedente al 1939. Trattandosi fabbricato antecedente al 1942, si precisa che all’epoca non era ancora entrata in vigore la legge quadro urbanistica n. 1150/42 che obbligava alla presentazione della Licenza edilizia e alla relativa autorizzazione da parte del Comune nei confronti di chi intendeva eseguire nuove costruzioni, ampliamenti o modifiche a edifici preesistenti. Tuttavia, si deve ricordare che dal 1934 entrò in vigore il regio decreto n. 1265/1934 che introduceva l’obbligo di autorizzazione dell’abitabilità, cioè le nuove costruzioni dovevano essere sottoposte al visto del podestà previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia. Pertanto, per fare maggior chiarezza sulle origini dell’immobile, è stata fatta richiesta di accesso agli atti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia che, però, non ha prodotto alcun documento e, di conseguenza, non è stato possibile definire con precisione l’anno di ultimazione dei lavori dell’intero fabbricato (cfr allegato 14).

Ciò premesso, è opportuno specificare che durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare che nel corso degli anni sono stati effettuati dei lavori di ammodernamento degli impianti tecnologici presenti nell’appartamento quali impianto termico, elettrico, idrico-sanitario e di adduzione gas, perciò diviene necessaria una richiesta di agibilità dell’immobile in quanto sono stati realizzati interventi su edifici esistenti che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio stesso. Tale richiesta deve essere

(28)

redatta da professionista abilitato tramite Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) da depositare presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia (per ulteriori dettagli cfr paragrafo 2.11.4).

2.10.2 Conformità catastali

Durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare la perfetta rispondenza morfologica tra l’immobile oggetto di pignoramento e la planimetria catastale, tuttavia, sulla documentazione catastale è riportato che la suddetta unità immobiliare è collocata al secondo piano del fabbricato, mentre allo stato fatto essa è posta al primo piano. Sarà, pertanto, necessario che un tecnico abilitato presenti istanza di correzione di piano presso il Catasto Fabbricati del Comune di Foggia.

2.10.3 Pratiche edilizie

Come già esplicitando nel paragrafo 2.10.3, a seguito di sopralluogo presso l’immobile e dopo numerose ricerche presso gli Enti di competenza è stato possibile risalire al periodo di realizzazione del fabbricato corrispondente circa alla metà degli anni ’30. Difatti le caratteristiche costruttive dell’edificio e la presentazione delle prime planimetrie catastali dimostrano che l’anno di costruzione è precedente al 1939. Tuttavia, nonostante la richiesta di accesso agli atti presentata dalla scrivente CTU presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia, non sono stati rinvenuti titoli abilitativi relativi all’unità immobiliare in oggetto né a nome dell’attuale proprietaria, né a nome dei vari proprietari elencati sia nel certificato ipocatastale già presente in atti al fascicolo, sia negli atti rinvenuti dalla sottoscritta presso l’Archivio Notarile del Comune di Foggia. (cfr allegati 13 e 14). Tuttavia, durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare che nel corso degli anni sono stati effettuati dei lavori di ammodernamento degli impianti tecnologici presenti nell’appartamento, quali impianto termico, elettrico, idrico-sanitario e di adduzione gas, senza, però, aver depositato alcun titolo abilitativo presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Foggia. Pertanto, diviene necessaria la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) in sanatoria redatta da professionista abilitato presso lo Sportello Unico per l’Edilizia al fine di sanare quanto realizzato abusivamente (per ulteriori dettagli cfr paragrafo 2.11.5).

2.11 QUESITO N. 11

2.11.1 Verifica della sussistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica

Come dichiarato dalla cognata della debitrice esecutata, presente al momento del sopralluogo, l’immobile oggetto di pignoramento è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica, pertanto, così come richiesto dal Giudice dell’Esecuzione, dalla scrivente CTU è stato redatto ex-novo l’Attestato di Prestazione Energetica per l’unità immobiliare ad uso abitativo (cfr allegato 15).