SPECCHIO RIEPILOGATIVO

Nel documento UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI (pagine 33-38)

3.1 Tipologia del bene

Unità immobiliare a destinazione d’uso residenziale posta al primo piano di un fabbricato realizzato a circa metà degli anni ’30. L’edificio presenta n. 3 piani fuori terra ad uso abitativo e un piano seminterrato destinato a magazzino e deposito.

3.2 Sommaria descrizione del bene

Unità immobiliare disposta su unico livello con destinazione residenziale e, in particolare, è costituita da:

- ingresso/soggiorno/pranzo;

- cucina;

- n. 1 camere da letto matrimoniale;

- n. 1 camere da letto singola;

- n. 1 bagno;

- n. 1 balconcino.

Superficie lorda complessiva dell’unità immobiliare = 63,30 m2 Superficie lorda del balcone = 1,25 m2

Altezza netta interna = 3,30 m

3.2.1 Caratteristiche descrittive:

 Strutture verticali (struttura): muratura portante - condizioni: ordinarie.

 Solai (struttura): tavelle in laterizio e putrelle in acciaio (o con orditura in legno, ma non sono evidenti le travature a vista all'intradosso del solaio) - condizioni:

ordinarie.

 Rivestimenti esterni (componente edilizia): pareti intonacate e tinteggiate con zone in mattoncini a faccia-vista – condizioni: mediocri.

 Rivestimenti interni (componente edilizia): pareti intonacate e tinteggiate in tutto l’appartamento, tranne in cucina e nel bagno in cui sono presenti piastrelle in ceramica- condizioni: buone.

 Infissi esterni (componente edilizia): serranda di chiusura in plastica - condizioni:

buone.

 Infissi interni (componente edilizia): a anta battente singola o doppia in anticorodal e vetro singolo - condizioni: buone.

Relazione di consulenza tecnica

 Porte interne (componente edilizia): ad anta battente; materiale: legno tamburato con pannelli in laminato plastico - condizioni: buone.

 Pavimentazione interna (componente edilizia): in laminato in tutto l’appartamento tranne nel bagno in cui sono presenti piastrelle ceramica - condizioni: buone.

 Pavimentazione esterna (componente edilizia) su balcone: gres antigelivo - condizioni: buone.

 Termico (impianto): a gas autonomo con caldaia a camera stagna di tipo C collocata in cucina con scarico fumi all’esterno - condizioni: ordinarie.

 Elettrico (impianto): sottotraccia con tensione di 220 V - condizioni: ordinarie.

 Idrico (impianto): sottotraccia autonomo con caldaia a camera stagna di tipo C collocata in cucina con scarico fumi all’esterno - condizioni: ordinarie.

3.2.2 Ubicazione

Comune di Foggia – via Civitella, 12 – 1° piano 3.2.3 Confini

L’immobile confina a nord-est con stradina interna, a sud-est con via Civitella, a sud-ovest con corpo scale ed altra unità immobiliare della stessa ditta e nord-ovest con mercato rionale all’aperto.

3.2.4 Estensione

Oltre all’unità immobiliare con destinazione d’uso residenziale, il pignoramento si estende alla pertinenza della stessa, ovvero n. 1 balconcino.

3.2.5 Dati catastali

Immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Foggia – Codice D643 al foglio 96 – particella 1266 – subalterno 3.

Abitazione di tipo economico A/3 in via Civitella, 12 – 2° piano.

Classe 3 – consistenza 3,5 vani.

N.B.: in fase di sopralluogo è stato riscontrato che l’immobile è collocato al primo piano del fabbricato e non al secondo, come rinvenuto dalle visure catastali, dalle ispezioni ipotecarie e dalla certificazione notarile sostitutiva.

3.2.6 Attuali proprietari

- proprietà per la quota di 1/1.

R.G.Es. 323/2015:

pag. 35 Relazione di consulenza tecnica

3.2.7 Titolo di provenienza

Da certificato notarile (già allegato al fascicolo in atti) e da ispezione ipotecaria (effettuata dalla scrivente CTU), l’immobile è pervenuto all’esecutata tramite atto di compravendita in data 30/05/2012 dal sig.

a rogito del notaio dott.ssa Daniela Trinastich, n. 4501 di repertorio, raccolta n. 2077, registrato a Foggia il 04/06/2012 e trascritto a Foggia il 05/06/2012 ai nn. 11303/8809;

3.2.8 Iscrizioni e trascrizioni

Catasto Fabbricati Comune di Foggia (fgl 96 – part 1266 – sub 3)

- proprietà per la quota di 1/1.

 Trascriz. a favore del 05/06/2012 (registro part. 8809 – Registro gen. 11303) - Pubblico ufficiale: Trinastich Daniela

- Repertorio 4501/2077 del 30/05/2012 - Atto tra vivi – Compravendita

 Iscrizione contro del 05/06/2012 (registro part. 1062 – Registro gen. 11303) - Pubblico Ufficiale: Trinastich Daniela

- Repertorio: 4501/2077 del 30/05/2012

- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario

 Trascriz. contro del 21/07/2015 (registro part. 9868 – Registro gen. 12948) - Pubblico ufficiale: Tribunale di Foggia

- Repertorio 6095 del 30/06/2015

- Atto esecutivo o cautelare – Verbale di Pignoramento immobili 3.2.9 Stato di occupazione

In fase di sopralluogo è risultato che l’immobile in oggetto è occupato dal fratello della esecutata e dalla propria coniuge. Quest’ultima, cognata dell’esecutata, durante il sopralluogo ha dichiarato di abitare l’unità immobiliare in questione con il marito e di supporre l’esistenza di un contratto di locazione, ma di non possederne copia e di non sapere se è stata effettivamente effettuata registrazione presso gli Enti di competenza (cfr allegato 01).

Successivamente, dall’interrogazione presso l’Ufficio Anagrafe Tributaria dell’Agenzia delle Entrate del Comune di Foggia la scrivente CTU ha accertato che non risulta presente alcun contratto di locazione registrato relativamente

Relazione di consulenza tecnica

all’immobile in oggetto, né allo stato attuale né in anni precedenti al pignoramento (cfr allegato 11).

Durante il sopralluogo, invece, ha dichiarato l’intestazione delle seguenti utenze:

 luce: sig.ra (esecutata);

 acqua: sig.ra (esecutata);

 gas: sig.ra (esecutata);

 luce del vano scale: vecchia proprietaria dell’unità immobiliare.

Infine, a seguito di interrogazione presso l’Ufficio di Accertamento Riscossione - la sottoscritta CTU ha verificato la presenza di pendenze inerenti alla riscossione tributi IMU e TARI pari a € 1.938,00 a carico dell’esecutata (cfr allegato 12).

3.2.10 Regolarità edilizio-urbanistiche

A seguito di sopralluogo presso l’immobile e dopo numerose ricerche presso gli Enti di competenza è stato possibile risalire al periodo di realizzazione del fabbricato corrispondente a circa metà degli anni ’30. Difatti le caratteristiche costruttive dell’edificio e la presentazione di alcune planimetrie catastali dimostrano che l’anno di costruzione è precedente al 1939. Trattandosi di un fabbricato antecedente al 1942, si precisa che all’epoca non era ancora entrata in vigore la legge quadro urbanistica n. 1150/42 che obbligava alla presentazione della Licenza edilizia e alla relativa autorizzazione da parte del Comune nei confronti di chi intendeva eseguire nuove costruzioni, ampliamenti o modifiche a edifici preesistenti. Tuttavia, si deve ricordare che dal 1934 entrò in vigore il regio decreto n. 1265/1934 che introduceva l’obbligo di autorizzazione dell’abitabilità, cioè le nuove costruzioni dovevano essere sottoposte al visto del podestà previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia. Pertanto, per fare maggior chiarezza sulle origini dell’immobile, è stata fatta richiesta di accesso agli atti presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia che, però, non ha prodotto alcun documento e, di conseguenza, non è stato possibile definire con precisione l’anno di ultimazione dei lavori dell’intero fabbricato (cfr allegato 14).

N.B.: per approfondimento cfr paragrafo 2.10.1 3.2.11 Conformità catastale

Durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare la perfetta rispondenza morfologica tra l’immobile oggetto di pignoramento e la planimetria catastale, tuttavia, sulla documentazione catastale è riportato che la suddetta unità immobiliare è collocata al secondo piano del fabbricato, mentre allo stato fatto essa è posta al primo piano. Sarà, pertanto, necessario che un tecnico abilitato presenti istanza di correzione di piano presso il Catasto Fabbricati del Comune di Foggia.

R.G.Es. 323/2015:

pag. 37 Relazione di consulenza tecnica

3.2.12 Abitabilità e agibilità e pratiche edilizie

Come già esplicitando precedentemente (cfr paragrafi 2.10.1 e 2.10.3), è ragionevolmente ipotizzabile che il periodo di realizzazione del fabbricato risale a circa la metà degli anni ’30, ma non è stato possibile stabilire con precisione l’anno di ultimazione dei lavori poiché non sono stati rinvenuti atti autorizzativi e/o titoli abilitativi relativi all’unità immobiliare in oggetto né a nome dell’attuale proprietaria, né a nome dei vari proprietari elencati sia nel certificato ipocatastale già presente in atti al fascicolo, sia negli atti rinvenuti dalla sottoscritta presso l’Archivio Notarile del Comune di Foggia. (cfr allegati 13 e 14).

Tuttavia, durante la fase di sopralluogo si è potuto constatare che nel corso degli anni sono stati effettuati dei lavori di ammodernamento degli impianti tecnologici, quali impianto termico, elettrico, idrico-sanitario e di adduzione gas, perciò diviene necessario presentare presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Foggia la seguente documentazione:

1) Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) in sanatoria ai sensi dell’art. 6-bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001 unitamente agli allegati elencati al paragrafo 2.11.5;

2) Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) ai sensi dell’art. 24 del D.P.R.

del 06 giugno 2001 e dell’art. 19 della Legge n. 241/1990 unitamente agli allegati elencati al paragrafo 2.11.4.

Tale documentazione dovrà essere debitamente redatta da professionista abilitato.

Le spese presumibilmente necessarie si posso riassumete come segue:

1) € 2.071,90 per la SCA (a tale importo andranno aggiunti IVA ed altri eventuali oneri di Legge relativi all’importo imponibile della prestazione professionale di tecnico abilitato) - (per ulteriori dettagli cfr paragrafo 2.11.5);

2) € 2.080,00 per la CILA (a tale importo andranno aggiunti IVA ed altri eventuali oneri di Legge relativi all’importo imponibile per la prestazione professionale di tecnico abilitato) relativamente alla SCA (per ulteriori dettagli cfr paragrafo 2.11.4).

Le suddette spese andranno decurtate al prezzo a base d’asta, così come meglio specificato nel paragrafo 2.11.6.

3.2.13 Verifica della sussistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica

Come dichiarato dalla cognata della debitrice esecutata, presente al momento del sopralluogo, l’immobile oggetto di pignoramento è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica, pertanto, così come richiesto dal Giudice dell’Esecuzione, dalla scrivente CTU è stato redatto ex-novo l’Attestato di Prestazione Energetica per la sola unità immobiliare ad uso abitativo (cfr allegato 15).

Relazione di consulenza tecnica

3.2.14 Valore del bene da porre a base d’asta (diritto e quota di proprietà) Il valore finale del bene ad uso abitativo, calcolato con il criterio di stima descritto nel dettaglio ai paragrafi 2.4, è pari a € 71.650,00 da cui vanno decurtati i seguenti importi:

- € 2.071,90 per SCA (oltre IVA ed altri eventuali oneri di legge relativi all’importo imponibile della prestazione professionale di tecnico abilitato);

- € 2.080,00 per CILA (oltre IVA ed altri eventuali oneri di legge relativi all’importo imponibile della prestazione professionale di tecnico abilitato);

- € 1.938,00 per regolarizzazione oneri relativi a IMU e TARI.

Per un totale di € 6.089,90 a cui andranno aggiunti IVA ed altri eventuali oneri di Legge relativi all’importo imponibile delle prestazioni professionali di tecnico abilitato.

Pertanto il prezzo a base d’asta dell’unità immobiliare ad uso abitativo con le opportune decurtazioni è pari ad € 65.560,10.

Foggia, 08/01/2019 Il C.T.U.

F.to ing. Francesca Pedico

Nel documento UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI (pagine 33-38)

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