Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n. 4896 del 28 febbraio 2011
L' assenza delle generalità dell'amministratore, in un atto di precetto notificato da un condominio, è vizio che attiene alla regolarità formale del precetto, e non riguarda i presupposti dell'azione esecutiva. Ne consegue che tale vizio deve essere fatto valere dal debitore esecutato con l'opposizione agli atti esecutivi e non con l'opposizione all'esecuzione.
LA DELIBERAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE CHE APPROVA IL
RENDICONTO ANNUALE DELL’AMMINISTRATORE PUÒ ESSERE IMPUGNATA SOLO PER RAGIONI DI MERA LEGITTIMITÀ
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Corte di Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 5254 del 4 marzo 2011
La deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile.
IL CONDOMINO CHE LASCIA DAVANTI ALLA SUA PORTA DI CASA OGGETTI PER DIVERSI GIORNI RISCHIA DI DOVER RISARCIRE GLI ALTRI CONDOMINI
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n.5474
Chi ha la cattiva abitudine di abbandonare gli oggetti sul pianerottolo di casa se non li rimuove tempestivamente dovrà risarcire il condominio per i danni arrecati. È questo, in sintesi, quanto stabilito dalla Cassazione. Infatti Dimenticare per abitudine, come nel caso di specie, la spazzatura sul pianerottolo di casa può costare un processo per il risarcimento dei danni arrecati. (La Corte ha accolto il ricorso di un condominio di Genova che nei due precedenti gradi di giudizio si era visto negare i danni chiesti alla condomina *** M. che era solita dimenticare la spazzatura sul pianerottolo in corrispondenza del proprio appartamento.)
del 08 marzo 2011
RECINTARE PIÙ PERTINENZE NON CREA SUPERCONDOMINI
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Tribunale di Cassino, Sentenza n. 234 del 10 marzo 2011
Nel caso di recinzione di un'area di pertinenza di diverse proprietà private non si avrà un supercondominio bensì una gestione di area. È quanto affermato dal
Associazione Nazionale “Donne Geometra www.donnegeometra.it tribunale di Cassino con la sentenza in esame. Nei fatti un gruppo di palazzine decideva di recintare un'area prospiciente ai corpi di fabbrica. Così l'assemblea dei proprietari dei fabbricati deliberava non solo la costituzione di un condominio comune, ma anche la chiusura della zona, previo assenso dell'agenzia del Demanio.
Tuttavia, un gruppo di condomini ricorreva al giudice del merito chiedendo in primo luogo l'inesistenza del condominio formato dai diversi proprietari dei singoli fabbricati. In secondo luogo, si opponeva alla validità della delibera esecutiva della recinzione dell'area poiché adottata a maggioranza dei presenti e non all'unanimità.
Il giudice di Cassino rigetta il ricorso ritenendo che non si è alla presenza di un supercondominio, ma di una gestione di area appartenente a tutti i singoli fabbricati costituenti condomini autonomi e separati dalla gestione della cosa comune. In sostanza, l'assemblea ha semplicemente attribuito una denominazione all'area comune, già esistente, unicamente per determinare un soggetto giuridico cui riferire diritti e doveri e stabilire così un collegamento nei rapporti esterni. La gestione di area – continua l'estensore – non ha generato alcuna innovazione, modificazione o alterazione della struttura originaria o della consistenza di un impianto comune, ricadente sull'integrità dell'immobile appartenente all'ente proprietario. Per tale ragione non potendosi parlare di condominio di gestione, bensì di gestione di area, non era necessaria l'approvazione di tutti gli interessati.
La pronuncia, tuttavia, nella parte in cui afferma che «l'area in oggetto è di pertinenza di fabbricati privati e destinata a loro esclusivo servizio» si pone in contrasto con quanto affermato dalla giurisprudenza maggioritaria in tema di supercondominio (Cassazione 9096/2000, 3945/2008, 2305/2008). Infatti, si legge nelle varie massime, nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale (cosiddetti supercondomini), legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto d'illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato) in rapporto di "accessorietà" con i fabbricati, si applicano le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione in generale. In pratica, è necessario verificare se l'area da recintare sia dotata di propria autonomia o viceversa possa avere utilità ai diversi condomini.
Così, nel senso di escludere la condominialità è la sentenza 11064/1994 della Cassazione in cui si deliberava di chiudere con cancelli d'accesso una strada di passaggio e collegamento fra tre edifici. La Suprema corte afferma che se un immobile è formato di parti distinte e ben specificate, ciascuna delle quali appartenga a un diverso complesso condominiale, la deliberazione relativa alle modalità del suo uso non è riferibile a un cosiddetto condominio complesso od orizzontale, ma va scissa idealmente in varie distinte deliberazioni riferite a ciascuno dei condomini interessati, le quali, di conseguenza, vincolano i condomini soltanto per la parte riguardante il condominio a cui partecipano.
Associazione Nazionale “Donne Geometra www.donnegeometra.it TABELLE MILLESIMALI ERRATE: IL CONDOMINIO SI RIFÀ CON L’AZIONE D’INDEBITO ARRICCHIMENTO
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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011 ha specificato che nel caso in cui le tabelle millesimali sono vecchie, e non più attendibili, chi ha approfittato dell'errore può essere, chiamato a pagare la differenza sul passato. In questo caso il condominio, per ottenere il pagamento delle quote arretrate, deve promuovere l’azione d’indebito arricchimento nei confronti del condomino che ha usufruito di tale vantaggio. Ed è inutile, per quest’ultimo sostenere l'impraticabilità dell'azione di cui all'articolo 2041 Cc promossa dall'amministratore: non c'è difatti una causa tale da giustificare l'arricchimento del proprietario che non ha pagato la sua parte a spese di tutti gli altri proprietari.
Corte di Cassazione, Sez. III Civ, Sentenza n. 5690 del 10 marzo 2011
Nella sentenza si legge:
"Come esattamente ha posto in evidenza la sentenza impugnata, la azione di indebito arricchimento trovava, nel caso di specie, il proprio fondamento nella assenza di una causa giustificatrice dell'arricchimento di un soggetto a danno di un altro. Pur essendo possibile una richiesta dì revisione di tabelle, in sede giudiziaria, in mancanza di apposita delibera dell' assemblea dei condomini (per la quale la giurisprudenza prevalente di questa Corte, fino alla decisione delle Sezioni Unite 9 agosto 2010 n. 18477, richiedeva il consenso di tutti i condomini) deve riconoscersi che una modifica delle stesse non avrebbe potuto avere efficacia retroattiva ed anzi avrebbe potuto produrre effetti solo dal momento del passaggio in giudicato della decisione. Pertanto, nessuna contraddizione è possibile ravvisare nella motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui la stessa ha accolto la domanda di arricchimento senza causa, pur dopo aver riconosciuto che una modifica delle tabelle millesimali, in ogni caso, non avrebbe potuto avere efficacia retroattiva.
Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, infatti, la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall' art. 69 disp. att. cod. civ., non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all' unanimità dai condomini, con la conseguenza che l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, inizia a decorrere solo dal passaggio in giudicato (Cass. 8 settembre 1994 n. 7696). In base a tale considerazioni, non può condividersi la tesi sostenuta dal ricorrente, con il secondo motivo di ricorso, secondo la quale una volta esclusa la retroattività della modifica delle vecchie tabelle, ì giudici di appello avrebbero dovuto rigettare la domanda dì arricchimento senza giusta causa. Né può ritenersi che, nel caso di specie, vi fosse state inerzia del Condominio, poiché i condomini avevano agito giudizialmente per ottenere la revisione delle tabelle condominiali, una volta accertato che la unità immobiliare del *********** era completamente esclusa dalle tabelle millesimali (che non contemplavano la sua quota).
La modifica delle tabelle di ripartizione delle spese, come già rilevato, non poteva avere efficacia retroattiva: con la ovvia conseguenza che la unica azione esperibile,
Associazione Nazionale “Donne Geometra www.donnegeometra.it da parte dei condomini e, per essi, dell'amministratore del condominio, era appunto quella dì indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c.
Tra l'altro, neppure l'inerzia del Condominio o dei condomini avrebbe potuto condurre ad escludere il fondamento della azione di indebito arricchimento ovvero a ridurre l'entità dell' indennizzo dovuto, non essendo applicabile nel caso di specie la disposizione di cui all'art. 1227 ce relativa al concorso del fatto colposo del creditore.
A tal proposito, questa Corte ritiene di ribadire il principio, già fissato con la propria precedente sentenza n. 23 luglio 2003 n. 11454 e 2484 del 20 marzo 1997, secondo cui, in tema di ingiustificato arricchimento, una volta accertata l’ unicità del fatto da cui derivano la locupletazione di un soggetto e la correlativa diminuzione patrimoniale di un altro, e l'assenza di una causa idonea a giustificarle, la semplice inerzia dell'impoverito, ancorché riconducibile a difetto di diligenza (nella specie nemmeno specificamente indicata, per come emerge dalla sentenza di appello, dal1'odierno ricorrente in sede di appello) nel ridurre la portata della subita diminuzione patrimoniale, ove ciò gli sia possibile, non esonera l'arricchito dall' obbligo di indennizzare la controparte né diminuisce l’ entità dell'indennizzo dovuto, non trovando applicazione in materia di arricchimento, per la diversità dei rispettivi presupposti, la norma dettata, in tema di risarcimento del danno, dall'art. 1227 ce, che impone al danneggiato di attivarsi per evitare le conseguenze ulteriori del fatto dannoso. Da ultimo, va rilevato che la sentenza impugnata ha dato atto che la misura dell'indennizzo, corrispondente al risparmio di spesa conseguita dal *****
non è stata specificamente contestata da quest'ultimo."
RIMOZIONE DELLE OPERE ABUSIVE REALIZZATE NEL CORTILE CONDOMINIALE,