Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile. Se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di (consegna) e rilascio dell’immobile. Si ritiene infatti, che per il Rent to Buy non operi il procedimento speciale per convalida di sfratto, ossia il procedimento espressamente previsto per i contratti di locazione e/o di affitto. L’art.657 c.p.c. rubricato “intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione, prevede che “
il locatore o il concedente possa intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida….” 52Secondo la dottrina e la
giurisprudenza, il procedimento ha natura eccezionale, perciò alcune norme non sono suscettibili di interpretazione analogica, ma al più di interpretazione estensiva. Si è ritenuto inapplicabile il procedimento di convalida di sfratto, in quanto altrimenti occorrerebbe procedere ad una estensione in via analogica, ma delle seguenti ipotesi:
comodato;
contratto di albergo, pensione; leasing(finanziario puro); affitto di azienda;
alloggio detenuto a titolo di ospitalità.
Si ritiene applicabile la convalida di sfratto, in quanto frutto di una interpretazione estensiva con riferimento a:
52 Dianora Poletti, in Quando Al “Rent” non segue il “Buy”: scioglimento del
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concessione in locazione di alloggio di edilizia pubblica da parte dell’ente concedente;
contratto di alloggio in camera d’albergo.
La dottrina ritiene inammissibile lo speciale procedimento di convalida di sfratto nei rapporti contrattuali diversi dalla locazione. Per comprendere a pieno questa problematica, si rileva decisiva la qualificazione che diamo al contratto di Rent to Buy come:
- “sottotipo” della locazione, che si deve concludere per l’applicabilità del procedimento per convalida di sfratto.
-differente figura rispetto alla locazione, che si deve invece concludere per l’inapplicabilità del procedimento di convalida di sfratto.
Più noi valorizziamo la componente “locazione” nell’ambito della nuova figura contrattuale del Rent to Buy, più andiamo nelle direzione della interpretazione estensiva; più invece tendiamo, all’opposto, a sminuire la rilevanza della suddetta componente, a configurare il contratto di Rent to Buy come una differente figura contrattuale, più andiamo nella direzione dell’ estensione in via analogica verso una soluzione che per poter invocare la disciplina di cui all’art. 637 s.s cpc ne richiede proprio un’ estensione in via analogica.53
Si ritiene54 che al Rent to Buy si applichi, dunque il procedimento ordinario in materia di esecuzione per consegna e rilascio, non, invece, il procedimento speciale per convalida di sfratto, ossia il procedimento espressamente previsto per i contratti di locazione e/o di affitto. Va ribadito che il Rent to Buy è considerato un contratto tipico, che diversamente dal contratto di locazione o il contratto di affitto, si
53)Trisorio Liuzzi, in Procedimenti in materia di Locazione, in Dig. disc. Priv; Sez.
civ.XIV, Torino 1996,492.
54 Guida al rent to buy, Il Rent to Buy e altri modi per comprere casa, Consiglio
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caratterizza per il fatto che il godimento non è fine a se stesso, ma è finalizzato alla vendita dell’immobile.
Pertanto in questo contratto c’è una coesistenza di scopi - quello del godimento temporaneo e quello della vendita - che esclude qualsiasi parificazione. Al contrario, il procedimento ordinario di esecuzione forzata per consegna e rilascio di un immobile riguarda, indistintamente, tutte le ipotesi di azioni volte ad ottenere il rilascio di un immobile.
Per ottenere la restituzione del bene, il concedente non sarà tenuto a dimostrare il titolo di acquisto della proprietà, ma sarà sufficiente che dimostri l’avvenuta consegna del bene e la mancata restituzione da parte del conduttore. È opportuno rammentare che una procedura esecutiva può attivarsi solo in virtù di un titolo esecutivo per un diritto caratterizzato da tre requisiti fondamentali :
-liquidità: tale requisito esprime l’esigenza che il credito rappresentato nell’atto o provvedimento sia determinato nel pecunario ammontare ovvero almeno determinabile;
-certezza: nel senso che il diritto deve emergere esattamente e compiutamente, nel contenuto e nei suoi limiti dal relativo provvedimento giurisdizionale o atto negoziale;
-esigibilità: suo tramite , il legislatore intende negare temporaneamente efficacia a quei provvedimenti che rientrano nell’art.474 c.p.c., recanti un diritto di credito sottoposto a termine, a condizione sospensiva o a controprestazione.
Per il procedimento di esecuzione forzata per consegna e rilascio, costituisce titolo esecutivo, in alternativa:
una sentenza; qualsiasi altro provvedimento o atto al quale la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
un atto ricevuto dal notaio, ossia un atto pubblico notarile.
Sotto questo profilo può essere quanto mai opportuno, soprattutto per il concedente, redigere il Rent to Buy nella forma dell’atto pubblico,
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precostituendo in tal modo un titolo esecutivo idoneo ad avviare con immediatezza la procedura di esecuzione forzata per consegna e rilascio (sempre che ricorrano anche gli altri presupposti per avviare tale procedura, ovvero che il diritto al rilascio sia certo, liquido ed esigibile, come nel caso di diritto del concedente al rilascio, alla scadenza del contratto, per mancato esercizio del diritto di acquisto del conduttore)
La problematica è rappresentata, nel caso del Rent to Buy, dalla possibilità delle parti di determinare in modo autonomo il contenuto del contratto anche sotto il profilo della durata. La giurisprudenza, assumendo come premessa l’inapplicabilità al contratto di Rent to Buy, della disciplina del contratto di locazione, si è pronunciata nel senso della possibilità di prevedere una durata non superiore a tre anni ed autorizzando la stipula del contratto in questi termini “con la
espressa previsione che l’immobile deve essere rilasciato immediatamente alla durata dei tre anni qualora il conduttore non intenda esercitare l’opzione di acquisto” e per ottenere il titolo
esecutivo, la stipulazione dell’ atto per mezzo notaio, nel quale sia indicato espressamente che l’immobile dovrà essere rilasciato libero da persone e cose alla scadenza. La dottrina si è espressa al riguardo, evidenziando sotto il solito profilo per le altre tipologie contrattuali , il rilascio dell’immobile, in forza di titolo esecutivo stragiudiziale, alla scadenza del contratto. Tuttavia, anche nell’ipotesi dell’atto pubblico di Rent to Buy, al pari di altre ipotesi di contratto stipulate ricorrendo alla forma pubblica, qualora si dovesse accedere all’indirizzo più rigoroso, ciò non sarebbe possibile, ove la cessazione del contratto alla scadenza presupponga un atto preventivo di recesso disdetta, se non in forza di un titolo esecutivo complesso. Altre tipologie contrattuali mi pare debba trovare riscontro anche con il caso di specie, se si guarda bene, il peculiare atteggiarsi del contratto di Rent to Buy sotto il profilo della sussistenza, comunque, di un diritto del conduttore di
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acquistare l’immobile entro un determinato termine. Quindi spetterà comunque al conduttore provare il tempestivo esercizio di questo diritto, e non al concedente, che agisca in executivis alla scadenza del contratto sulla base di un titolo stragiudiziale/ atto pubblico, il mancato esercizio del medesimo diritto da parte del conduttore.
In ultima analisi, sembra giusto affermare che un Rent to Buy redatto nella forma di atto pubblico, valendo come titolo esecutivo in caso di inadempimento dell’obbligo del conduttore alla restituzione dell’immobile, può consentire di ridurre, in maniera rilevante, i tempi connessi al procedimento di esecuzione. Al contrario invece, se il contratto sarà redatto nella forma della scrittura privata autenticata non potrà essere utilizzato come titolo esecutivo per avviare un’eventuale esecuzione forzata di consegna e rilascio. Le scritture private autenticate, per legge, costituiscono titolo esecutivo solo per obbligazioni di somme di denaro.
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Capitolo 5
Il Rent to buy e la Locazione.
5.1 I commi dell’art.23 e le norme sulla locazione
L’art. 23 racchiude otto commi, che stabiliscono una dettagliata disciplina del contratto, in esame.
I primi commenti alla disciplina del contratto in funzione della successiva alienazione di immobili sono stati unanimi nell’individuare una diversità, di tipo ontologico, tra il suddetto contratto e la locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso.
Nella locazione, infatti, lo scopo del contratto è quello di garantire un godimento temporaneo del bene immobile da parte del conduttore, il quale alla fine del rapporto ha l’obbligo di restituire il bene al locatore. Come previsto dall’ art. 1590 c.c. “Il conduttore deve restituire la
cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”, mentre il Rent to Buy ha come funzione
quella di trasferire la proprietà del bene al conduttore55.
Per sottolineare in modo più efficace la distinzione tra i due tipi di contratti il legislatore ha utilizzato le norme in tema di usufrutto per allontanare il Rent to Buy dallo schema tipico della locazione.