Il tentativo di superamento, da parte della giurisprudenza, del

contratto di leasing, dell’art. 1526 c.c.

La Corte di Cassazione si è pronunciata al riguardo, tentando di risolvere il problema con due pronunce.

La prima pronuncia, riconoscendo la natura creditizia dell’operazione di leasing, ha richiamato i principi della convenzione di Ottawa sul leasing finanziario internazionale del 28 maggio 1988, la quale afferma che il soggetto concedente può anche esigere il pagamento anticipato dei canoni, qualora si abbia la risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, e sia è affermato che il risarcimento del danno deve essere tale da porlo nella medesima situazione, nella quale si sarebbe trovato l’utilizzatore se avesse adempiuto regolarmente.

La Cassazione ha previsto, per evitare clausole penali che rechino un indebito arricchimento a vantaggio della concedente, che sia specificamente attribuito all’utilizzatore, il quale abbia restituito l’intero importo del finanziamento, il diritto di recuperare la proprietà del bene oggetto di leasing o la possibilità di imputare il valore dell’immobile alla somma dovuta in restituzione delle rate a scadere, ove cosi le parti preferiscano.60

L’altra pronuncia, più recente, ha visto prendere posizione da parte della Suprema Corte di Cassazione, su di un caso di lease back immobiliare, potenzialmente nullo per la violazione del divieto di patto commissorio, affermando che l’utilizzazione di una clausola marciana nel contratto può spiegare un effetto di tipo salvifico sul

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contratto e, quindi, conseguire un effetto legalizzante del contratto di lease back.

La Corte ha affermato, cito testualmente:

“La cautela marciana riesce a superare i profili di possibile illiceità

del lease back, in quanto prevede, al termine del rapporto, la stima del bene oggetto di garanzia quale presupposto del consolidarsi dell’effetto traslativo iniziale, evenienza che si verificherà qualora il valore del bene sia equiparabile all’importo del credito inadempiuto( nonché del danno da inadempimento), mentre, ove tale importo( del credito inadempiuto) sarà inferiore( al valore del bene restituito), verrà quantificata la differenza e sarà pagato un prezzo aggiuntivo al debitore, quale condizione del consolidamento dell’effetto traslativo. Ciò garantirebbe contro il pericolo che il debitore subisca una lesione in conseguenza del trasferimento con funzione di garanzia: la stima imparziale del valore del bene ad opera di un terzo e l’obbligo, da parte del creditore, di restituire l’eccedenza al debitore assumano, quindi, il compito di escludere l’abuso, e con esso l’operatività del divieto di patto commissorio e la conseguente illiceità”61

Con l’affermazione di tale sentenza, la suprema corte cosi come la giurisprudenza, ha ritenuto che là dove la clausola marciana sia sufficiente a garantire l’equilibrio tra le parti e ad evitare un ingiustificato arricchimento, non sia più necessario il ricorso all’art.1526, a meno che la regolamentazione del rapporto fatta dalla parti non dovesse prevedere la clausola in questione.

A favore di tale soluzione si devono fare anche delle considerazioni di ordine pratico, tale meccanismo negoziale può essere facilmente gestito dalle parti e ben valutato da un giudice, detraendo il valore di mercato del bene restituito dal residuo credito vantato dalla società di

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leasing e riconoscendo all’utilizzatore il diritto all’utilizzo dell’eventuale differenza.

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Conclusioni

Il Rent to Buy, nel nostro ordinamento, come abbiamo già accennato è stato disciplinato dal dall’art.23 del D.L.133/2014 (Lo Sblocca Italia), come convertito. Purtroppo, a mio avviso, questo contratto nella prassi non è ancora partito pur essendo un istituto mutuato dal diritto anglossassone e molto utilizzato nei paesi anglosassoni con risultati più che positivi. Il suo utilizzo potrebbe essere una soluzione per chi cerca di acquistare casa ma non ha l’immediata disponibilità economica (liquida) nè i requisiti di raiting bancari per accedere a finanziamenti per acquistarla.

Credo che il nostro ordinamento non sia ancora in grado di applicare ma soprattutto di omogenizzare, rendere specifica la sua disciplina di derivazione anglosassone alla realtà italiana e non solo al diritto ma proprio alla società stessa, non c’è nella nostra cultura, l’idea, sebbene oggi la crisi abbia portato all’acquisto a rate di qualunque bene di consumo, di effettuare l’acquisto di un immobile senza ricorrere ai vecchi metodi ben previsti ed utilizzati dal legislatore ( mutui ipotecari ecc.).

Inoltre altra problematica che ha portato, per il momento, ad un inutilizzo del Rent to Buy , è sicuramente la difficoltà di risolvere il problema del rilascio del bene in caso di inadempimento del conduttore, in quanto il legislatore non ha previsto le modalità per azionare il diritto alla restituzione.

La dottrina è unanime nel ritenere il contratto di Rent to Buy come un contratto innominato, ed ha cercato di risolvere il problema del rilascio, avvalendosi dell’esecutività conseguibile dagli atti stipulati per atto pubblico, strada che non ha trovato riscontri positivi, perchè non convince il concedente il quale attenderà una facile opposizione che potrà farsi ad un titolo che viene emesso senza altro accertamento oltre quello che il contratto venga stipulato per atto pubblico.

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Un tentativo, quello del Rent to Buy, sicuramente valido per cercare di risollevare il mercato immobiliare ed aiutare i soggetti contraenti deboli, ma un tentativo che di fatto rimane nell’ombra in quanto ci sono ancora dei punti interrogativi sulla sua disciplina che il legislatore non ha risolto, creando così non solo difficoltà nella sua applicazione ma anche diffidenza da parte degli utenti verso cui era indirizzato.

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Ringraziamenti

Desidero ricordare tutti coloro che mi hanno reso questi anni universitari belli e leggeri, a loro va la mia gratitudine.

Ringrazio anzitutto la Professoressa Pellecchia, mia relatrice, per avermi guidato nella stesura della mia tesi.

Grazie, in particolare, ai miei compagni di corso, Francesco Gregorace, Federico Napoli, Mattia Giannoni, Alessia Gregorini, Iacopo Menicagli, Gabriele Faleni, Federico Taddei, Cristina Cartacci, con i quali ho condiviso gioie e dolori in questi anni universitari e hanno fatto sentire Pisa come la mia seconda casa.

Ringrazio colui che mi ha ispirato nella scelta di questa facoltà, che mi ha seguito ed aiutato nello svolgimento del percorso universitario e di cui spero un giorno seguire le orme, l’Avvocato Enrico Panicucci.

Ringrazio la mia ragazza, Ilaria, che con il suo carattere riesce sempre a trovare la soluzione giusta.

Ringrazio, infine le persone senza le quali non avrei potuto ne’ iniziare ne’ finire questo percorso, i miei genitori Cheti e Gino, ce l’abbiamo fatta.