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Indice
Introduzione………4
Capitolo 1
1.1 Il diritto all’abitazione………6 1.2 Il diritto di abitazione la le sue origini internazionali…………8 1.3 Diritto all’abitazione e unione Europea……….9 1.4 I primi interventi legislativi sulla questione abitativa………..12 1.5 Gli interessi tutelati nella fonte costituzionale………..18
Capitolo 2
L’accesso alla proprietà e la ricerca di risposte nell’ordinamento prima dell’ art.23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, in G.U.n. 212 del 12 settembre 2014 conv. Con modifiche nella l. 11 novembre 2014, n. 164, in G.U. n. 262 del 11 novembre 2014 e relativi limiti. 2.1 Contratto di locazione con patto di opzione o di futura
vendita...21 2.2 Preliminare di vendita ad effetti anticipati………24 2.3 Vendita con riserva della proprietà e locazione con clausola di trasferimento della proprietà ex art. 1523 e art.1526 c.c………27 2.4 Locazione finanziaria………30 2.5 Le uguaglianze e le differenze tra il rent to buy e gli altri
contratti tipo……….32
Capitolo 3
La risposta del consiglio nazionale del notariato alle esigenze dei contraenti impossibilitati all’acquisto immediato della proprietà 3.1 L’articolato del consiglio nazionale del notariato, presentato il 15 aprile 2014 avanti alle commissioni riunite VIII Lavori pubblici e XIII Ambiente e territorio del senato………35 3.2 La proposta del notariato per promuovere l’accesso alla proprietà dell’abitazione e la cessione del credito al pagamento delle rate nella vendita con riserva della
proprietà………...38 3.3 Le sei proposte del notariato per il rilancio del settore
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Capitolo 4
- il nuovo tipo contrattuale: “ Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”
4.1 L’art. 23 del D.L. 133/14………..42
4.2 Rent to Buy, contratto misto o disciplina specifica………..44
4.3 Il Contratto Misto tra Contratti Tipici e Atipici……….47
4.4 I profili principali della disciplina………...49
4.5 Il diritto di acquistare del conduttore……….52
4.6 La qualificazione del godimento………55
4.7 La trascrizione del contratto………57
4.8 La risoluzione per inadempimento delle parti e il regime delle restituzioni………..63
4.9 Le conseguenze del fallimento………....69
4.10 La restituzione dell’immobile………72
Capitolo 5 Il Rent to buy e la Locazione 1.1 I commi dell’art.23 e le norme sulla locazione………..77
Capitolo 6 6.1 Leasing Immobiliare……….80
6.2 Differenziazione tra Leasing immobiliare e Leasing traslativo...82
6.3 Problemi di applicazione del disposto dell ‘art.1526 in caso di restituzione del bene………85
6.4 Il tentativo di superamento, da parte della giurisprudenza, del “dogma” dell’applicabilità, al contratto di leasing, dell’art. 1526 c.c. ………87
. Conclusioni………..90
. Bibliografia………....91
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Introduzione
La trattazione svolta intende analizzare un nuovo tipo contrattuale, introdotto dal legislatore, che consente ad una parte di acquisire il godimento del bene prima del pagamento integrale del prezzo, rinviando a tale momento il trasferimento della proprietà a garanzia del creditore, il Rent to buy. Accanto alle nuove fattispecie dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili vengono prese in considerazione altre figure contrattuali già presenti all’interno del nostro ordinamento; per esempio il leasing o ancora la vendita con riserva della proprietà. In questo contesto la disciplina civilistica svolge un compito fondamentale per la ricerca di una equa composizione degli interessi contrapposti, che garantisca il funzionamento corretto del mercato. L’obiettivo è quello di facilitare l’accesso alla proprietà edilizia, migliorando nel contempo l’efficienza del mercato, questo lo si può raggiungere solo a condizione che l’ampiezza e la flessibilità delle scelte contrattuali trovino riscontro in un trattamento adeguato al valore economico e sociale del bene acquistato e che le ragioni di ciascuna parte possano ricevere effettiva tutela in sede processuale. In tale logica il diritto tributario e civile si sono impegnati a ricercare soluzioni ai problemi legati alla circolazione della proprietà edilizia. La recente crisi economica ha coinvolto in misura rilevante il settore immobiliare e ha sollecitato nuove strategie per superare gli ostacoli derivanti dalla carenza di liquidità. Proprio per queste ragioni, si sta diffondendo una prassi contrattuale orientata verso la ricerca di strumenti idonei a rimandare
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ad un momento futuro gli effetti finali dell’operazione di compravendita; un quadro in cui si inserisce la nuova disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, introdotta nel nostro con l’art.23 del d.l. 12 settembre 2014, n.133, convertito con la l.11 novembre 2014, n.1641. È dunque opportuno focalizzare i punti deboli della normativa del 2014 che si presenta ai nostri occhi come il risultato dell’intervento di un legislatore ancora una volta frettoloso e poco attento alle osservazioni svolte dagli esperti in materia. Le stesse novità inserite nella legge di conversione sono state assai esigue, per non dire di dettaglio, e non sono riuscite a colmare le incertezze e i problemi sorti con riferimento al Rent to Buy.
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L’art.23 individua, al co.1 la nozione del contratto stabilendo che < I contratti,
diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art.2645-bis c.c. . La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma 1, n 8) del codice civile >. La legge ha recepito una delle “Proposte del notariato per il rilancio
del settore immobiliare” presentata durante lo svolgimento dei lavori del Congresso Nazionale del Notariato, tenutosi il 22 novembre 2013.
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Capitolo 1
1.1 Il diritto all’abitazione
Il diritto all’abitazione è un diritto che oggi assume un connotato socio economico più rilevante che mai.
L’ambito più importante di intervento del diritto all’abitazione appartiene al ramo costituzionale.
La Suprema Corte ha affermato2 che tale diritto< è un diritto
inviolabile>, perciò, non è più possibile dubitare della sua configurabilità e della sua rilevanza costituzionale.
Il dibattito sulla natura del diritto all’ abitazione ha avuto inizio tra la metà degli anni Settanta e Ottanta3, sulla lettura di una costituzione economica che esaltava la socialità tramite interventi attivi dello stato. Il diritto di abitazione, infatti, è incluso nella categoria dei diritti sociali, che si sostanziano in pretese riconosciute ai soggetti persone
2 C.cost. 25 febbraio 1988, n. 217, in Arch .Loc.,1988, 291; C.cost. 7 aprile 1988,
n.404, in Giust. Civ., 1988, I, 1654; C.cost. 23 luglio 1996, n. 302, in Cons. Cost.,1996, II; 1264; C,cost. 21 novembre 2000, n .520, in Giur. Cost.;2000, 6; all’abitazione come diritto fondamentale di natura sociale fa riferimento C. Cost. 21 marzo 2007, n.94, ivi, 2007,902; da ult; C. cost.26 marzo 2010, n.121, ivi, 2010, 1358. Fra le sent. della cassazione V. Cass. Pen. 26 settembre 2007 n.35580, in Foro it.,2007 , II, 678 (< il diritto di abitazione rappresenta un diritto primario della persona ex.art.2 della cost.>).
3 Cfr. Francario, Bisogni sociali e diritto all’abitazione, in Dem. dir., 1981, V, 128
ss.; Lucarelli , Diritto all’abitazione e idoneità urbana, in Id; Politica della casa e legislazione urbanistica; Napoli, 1979, 7 ss. È del 1980 la prima indagine monografica: Breccia , il diritto all’abitazione, Milano, 1980.
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fisiche nei confronti dello stato. La dottrina4 attribuisce all’abitazione una posizione privilegiata nel bilanciamento con altri valori costituzionali, ovvero la necessità di salvaguardarne il contenuto essenziale.
Da un punto di vista storico, il riconoscimento dei diritti sociali avviene in maniera progressiva, contestualmente all’ampliamento e alla valorizzazione dei diritti fondamentali ed inviolabili della persona umana. Nella nostra costituzione non c’è un esplicito riferimento al diritto all’abitazione: non a caso la Corte Costituzionale ha ricercato tracce all’ interno delle fonti sovranazionali, in particolare, l’art 25 della dichiarazione universale dei diritti dell’uomo (New York, 10 dicembre 1948) e l’art.11 delpatto internazionale sui dirittieconomici sociali e culturali (approvato il 16 dicembre del
1966
dall’assemblea generale delle nazioni unite e ratificato in Italia il 15 settembre del 1978). Il fondamento del diritto in questione è ravvisabile, dunque, nell’art.3 comma 2 e nell’art.2 della nostra costituzione5, dove sidefinisce il diritto di abitazione come diritto inviolabile dell’uomo, strumentale a garantirgli una esistenza dignitosa e a realizzare il principio di esistenza sostanziale. Dunque, l’abitazione fa parte di quei beni che servono a soddisfare i più elementari bisogni di vita, risultando fondamentale per lo sviluppo dei diritti inviolabili dell’uomo e della sua stessa dignità, per la tutela della salute individuale e collettiva della famiglia ( art.29) e dei figli (art. 30). Analizzando l’art.3 comma 2, rinveniamo una base normativa, sicuramente più corretta, rispetto a quella che ci è data dall’art.47, il quale è inserito nel titolo dedicato ai rapporti economici; si tratta di
4 Per una sintesi efficace, fra le letture “classiche” Sunstein, A cosa servono le
costituzioni. Dissenso politico e democrazia deliberativa, trad., it. Bologna, 2001,
310 ss.
5 Per un’analisi più dettagliata, Bifulco, L’inviolabilità dei diritti sociali, Napoli,
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una norma programmatica che impegna lo stato a tutelare il risparmio e a promuovere l’accesso “ alla proprietà dell’abitazione, alla
proprietà diretta coltivatrice e al diretto e indiretto investimento azionario nei grandi complessi produttivi del paese”.
L’art. 47 va letto come espressione del favore costituzionale per
l’accesso a quelle forme di proprietà personale, che incastonano al loro interno interessi intensamente protetti, di natura non meramente patrimoniale e dotati di un autonomo rilievo costituzionale.
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1.2 Il diritto di abitazione la le sue origini
internazionali
Nelle fonti internazionali il diritto di abitazione ha ottenuto vari riconoscimenti sotto diversi profili nelle fonti internazionali.
Oltre ai già citati art.25 della dichiarazione dei diritti dell’uomo e l’art.11 del patto internazionale sui diritti economici sociali e culturali, merita ricordare la convenzione sui diritti dell’infanzia del 20 novembre 1989. Menzione particolare va poi alle politiche sociali, applicate per ridurre il numero dei senza tetto con l’obiettivo di eliminarlo gradualmente, per rendere il costo dell’abitazione accessibile nei confronti dei soggetti che non dispongono di risorse sufficienti e favorire l’accesso ad un’abitazione di livello sufficiente, come previsto nella Carta sociale europea (firmata a Torino il 18 ottobre del 1961 e riveduta a Strasburgo il 3 maggio del 1996). A tutela della collettività si è prevista poi una speciale procedura di reclamo, nel 1995, che consentiva di portare all’attenzione del Comitato europeo dei diritti sociali i casi di violazione della carta. Un riconoscimento, seppur indiretto, dell’esigenza abitativa è avvenuto, nella giurisprudenza della corte6, attraverso la lente del diritto di proprietà, tutelato dalla convenzione nell’art.1 del protocollo addizionale n1 adottato il 20 marzo del 1952, dove la corte in astratto ha ribadito la legittimità di quegli interventi nazionali che siano volti a perseguire un giusto bilanciamento tra gli interessi generali e la tutela della proprietà privata.
6C.eur. dir. Uomo 21 settembre 2010, Kay c.United Kingdom, caso n. 37341/06: ove
l’affermazione < the loss of one’s home is the most extreme form of interference with the respect for the home>
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1.3 Diritto all’abitazione e Unione Europea
Le politiche sociali e i diritti immobiliari restano fuori, tradizionalmente, dalle competenze dell’Unione Europea.
La carta sociale non è stata recepita in pieno da parte dei singoli stati membri, complice i forti vincoli di bilancio imposti dalla banca centrale che hanno portato gli stati a fare un passo indietro nei confronti delle misure di protezione sociali interne: anche nelle politiche di accesso alla casa.
Il trattato dell’Unione Europea rinvia, infatti, alla convenzione per la protezione dei diritti umani e la libertà fondamentale, la quale afferma che i diritti ivi garantiti derivano dalle esperienze costituzionali dei singoli stati membri, che formano il diritto dell’unione (art.6), (ed è qui, dunque, che si possono inserire i diritti sociali).
L’art.34 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea (art.6) del 7 dicembre del 2000, stabilisce “ Al fine di lottare contro
l’esclusione sociale e la povertà, l’unione rispetta e riconosce il diritto all’assistenza sociale e all’assistenza abitativa volte a garantire un’esistenza dignitosa a tutti coloro che non dispongono di risorse sufficienti, secondo le modalità stabilite dal diritto dell’Unione e le legislazioni e prassi nazionali ”. Proprio per questo motivo, il trattato
dell’Unione Europea ribadisce gli obiettivi di giustizia e solidarietà (art.2), dell’economia sociale, del progresso sociale, della lotta all’esclusione sociale (art.3), e afferma i valori fondanti la dignità umana, la libertà, l’uguaglianza, i diritti inviolabili, rispetto ai quali l’accesso all’abitazione costituisce una precondizione.
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Dobbiamo escludere, dunque, la competenza dell’Unione Europea ad intervenire nelle politiche nazionali tramite uno strumento di armonizzazione verticale, ma può essere ricostruita un’incidenza diagonale del diritto comunitario sul tema dell’abitazione non come diretto intervento dell’Unione Europea, ma tramite strumenti tra loro interconnessi con strumenti di armonizzazione soft. Per comprendere meglio tale meccanismo, l’efficacia diagonale che può essere ravvisata nella direttiva del Consiglio 29 giugno 2000, n.2000/43/CE, sulla parità di trattamento delle persone indipendentemente dalla razza e dall’origine etnica, fondata sull’art.6 trattato UE.
Inoltre l’efficacia diagonale sul tema della casa si può ravvisare nell’ambito delle politiche di coesione sociali attivate dall’unione. Si pensi all’accento posto sugli aspetti sociali del risanamento urbano e sulla crescita inclusiva delle zone urbane proposte dalla commissione per la politica di coesione, posta in essere dopo il 2013, ove viene posta l’attenzione sull’habitat umano. Nonostante la Convenzione7 contempli soltanto il diritto di proprietà ( art.
1 prot.1),
in quest’ambito l’intervento della Corte Europea dei Diritti Dell’Uomo è stato molto incisivo.
La maggior parte dei casi italiani sollevati innanzi a questa Corte, riguardano la legislazione sulla sospensione degli sfratti, in particolare la difficoltà che incontrano i proprietari, nel recupero dell’immobile a causa della lentezza del procedimento giudiziario sia a causa della mancanza di assistenza della forza pubblica.
La Corte è giunta a numerose condanne dello Stato italiano al risarcimento del danno subito dai locatori, per le violazioni del diritto di proprietà, in particolare per la paralisi della facoltà di concedere
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nuovamente il bene in locazione al prezzo di mercato e alla ragionevole durata del processo. 8
La stessa Corte Europea ha accolto anche i ricorsi dei conduttori sugli aspetti delle discipline nazionali sulla locazione, dove fossero implicati diritti individuali fondamentali, per esempio facendo leva sul divieto di discriminazione, la C.E.D.U. è giunta a un risultato analogo a quello realizzato dalla corte costituzionale italiana nel 1988 ovvero l’estensione della categoria dei successibili nel contratto di locazione, seppure, stavolta, a favore di conviventi dello stesso sesso9. Attraverso questi ragionamenti, La Corte Europea dei Diritti Dell’Uomo ha ravvisato nella violazione del diritto all’abitare, intesa come perdita della casa, la forma più estrema di violazione del diritto al rispetto della vita privata e familiare (art.8).
Per la risoluzione di tali problematiche e soprattutto per garantire il bilanciamento degli interessi delle parti con i principi costituzionali, la Corte Europea ha visto con favore l’introduzione di una clausola sociale, che sia capace di rimettere all’autorità giudiziaria le valutazioni su tali principi, in modo da consentire un’elevazione del diritto all’abitazione non solo come diritto tutelato dalla nostra costituzione, ma come diritto protetto dalla giustizia internazionale
.
8 C.E.D.U. 28.7.1999, 22774/93, Immobiliare Saffi c.Italia; il concetto del
bilanciamento fra la proprietà privata e interesse generale alla ricerca della soluzione del problema abitativo è richiamata anche in altre numerose pronunce, si citano: Spadea and Scalabrino c. Italia, 28.9.1995(n.12868/87); Ghidotti c. Italia, 21.2.2002; Sorrentino Prota c. Italia, 29.1.2004; Bellini c. italia, 29.1.2004 ; Fossi Mignolli c. Italia, 4.3.2004; Mascolo c. Italia 16.12.2004; Lo Tufo c. Italia, 21.4.2005; Stornelli Sacchi c. Italia, 28.7.2005; Cuccaro Granatelli c. Italia, 8.12.2005; Mazzei c. Italia, 6.4.2006.
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1.4 I primi interventi legislativi sulla questione
abitativa
La questione dell’accesso abitativo, è un problema evidente che è sotteso ad un’altra difficoltà: l’accesso al credito; per questo motivo, oggi, soggetti che non hanno o non riescono a raggiungere i requisiti richiesti dagli istituti di credito, hanno l’esigenza di recuperare dall’ordinamento soluzioni per soddisfare i propri interessi.
Gli interventi di maggior rilievo che il legislatore di recente ha posto in essere, per cercare di dare una risposta concreta alla collettività, sono rappresentati da
Leasing immobiliare abitativo
Rent to buy, che è una vera e propria novità nel nostro ordinamento, in quanto consiste in un vero e proprio acquisto differito nel tempo, a rate, della proprietà.
Questo avviene perché oggi si ha una internalizzazione della vicenda creditizia: il rapporto che si instaura è a due.
La legislazione che regola la circolazione immobiliare è ormai regolata da una disciplina speciale rispetto al codice e caratterizzata da accordi non traslativi.
Il legislatore, oggi, crea una procedimentalizzazione del contratto, che diventa tecnico funzionale, proprio per garantire l’accesso alla proprietà: da ciò percepiamo il carattere dinamico dell’operazione che vuole garantire la fruizione immediata dell’immobile. In questo scenario, è ovvio che si solleciti l’autonomia privata, per cercare di ottenere forme e modi per l’accesso alla proprietà e si recuperi il diritto
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autonomo, creando però una tensione tra la rigidità delle regole e la mutevolezza degli interessi. Pertanto, la teoria dei beni non si elabora necessariamente in relazione al paradigma della proprietà, in quanto oggi a causa della temporaneità delle esigenze delle società si ha la necessità di forme flessibili transitorie di accesso alla proprietà. La giurisprudenza elabora una teoria dei beni fuori da una finalizzazione specifica, cosicché l’insieme dei beni deve essere valutato in relazione alla tutela del credito, per cui , il differimento della proprietà è davvero un’ anomalia rispetto a ciò che prevede l’art.1376 del codice civile, ma la temporaneità non si può vedere come limite o ostacolo al realizzarsi delle caratteristiche fondanti la proprietà, in quanto essa rappresenta una situazione soggettiva derivante dagli interessi della collettività.
Il diritto deve evolversi proprio per dare delle risposte alle esigenze dei soggetti che cambiano con il mutare della società stessa.
Per questi motivi si è cercato nel tempo di garantire il diritto di abitazione.
Già il codice civile del 1942, andando in una direzione diversa rispetto al Code Napoléon, prevede per la locazione dei fondi urbani e per l’affitto regole speciali rispetto alla disciplina generale 10. La maggior
parte delle disposizioni contenute nella sezione dedicata ai fondi urbani hanno come oggetto o lo sottendono l’uso abitativo, dettando così le basi per una disciplina speciale; ad esempio : l’art.1607 consente che l’inquilino mantenga in essere il rapporto di locazione fino a dieci anni dopo la sua morte; l’art. 1608 impone all’inquilino di provvedere all’arredamento dell’immobile e di prestare altre garanzie per il pagamento della pigione; l’art. 1611 prevede in caso di incendio la responsabilità solidale di tutti gli inquilini abitanti la casa, nei confronti del locatore.
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La prima legge organica, destinata a disciplinare in maniera compiuta la locazione abitativa che interrompe l’impostazione seguita dal codice,
è la legge sulla locazione dei fondi urbani ad uso abitativo e non abitativo, del 27 luglio 1978, n.392.
La legge in questione fu emanata in un contesto molto particolare, ovvero dopo della legislazione bellica e post bellica della prima e seconda guerra mondiale, con cui cercava di dare una risposta alla grave situazione economica, di risolvere il doppio regime della locazione abitativa11 e alla crisi degli alloggi urbani attraverso misure massicce e draconiane, blocco dei canoni e proroghe sulle durate dei contratti.
Gli elementi caratterizzanti la legge sono infatti rappresentati dall’intervento statale nella determinazione del canone, che sottratto al libero determinazione delle parti, e nell’imposizione di una durata minima inderogabile del contratto.
In questo modo si cercava di offrire un aiuto ai soggetti, definiti contraenti deboli, imponendo il così detto equo canone.
Sull’assetto dato dalla legge 392/1978 ha sensibilmente inciso l’art.11 legge 359/1992, che, dopo aver sottratto all’equo canone gli immobili di nuova costruzione12 , prevedeva nel settore della locazione abitativa la possibilità di derogare all’equo canone tramite patti conclusi con la necessaria assistenza delle organizzazioni dei locatori e dei conduttori
13(autonomia privata assistita).
11Breccia, Il diritto all’ abitazione, cit., 133 ss.; Galli, La Locazione a uso abitativo,
Cedam,1984
12 Così ci si riferisce a quelli immobili, per i quali alla predetta data, non sia stata
effettuata la dichiarazione di ultimazione dei lavori, e alla data del contratto, sia stata richiesta la certificazione di abilità e si sia presentata domanda per l’accatastamento.
13 Elena Bargelli, Le Locazioni Abitative: Fonti e Politiche Legislative, 1005 ss.,
estratto dal volume, Trattato Dei Contratti, Giuffrè editore-2014. Nei contratti di locazione, con riferimento agli immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati dopo la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti possono, tramite l’assistenza delle organizzazioni della
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Gli interventi di adeguamento normativo aprono la strada, alla successiva l.431/1998 che abolisce il sistema di determinazione imperativa del corrispettivo e rende opzionale la modalità concordata. L’abitazione, quindi, risponde all’interesse del locatore a trarre frutti civili, dalla concessione in godimento dell’immobile, avendo riguardo per l’esigenza abitativa di chi usufruisce del bene oggetto del contratto. Si deve dunque ipotizzare che la locazione soddisfi un bisogno abitativo primario, che si rifà all’interesse di un godimento adeguato alle esigenze esistenziali delle persone e delle famiglie ed un interesse a una sufficiente durata e stabilità dell’utilizzazione del bene, compatibile con il bisogno abitativo dell’una e dell’altra parte contraente.
La legge 431/1998 è innovativa, in quanto comincia a guardare alla locazione e conseguentemente al diritto abitativo in una prospettiva costituzionale, arrivando ad una regolamentazione che, infrangendo la neutralità dell’approccio del tipo disegnato dal codice civile, individua un soggetto definito < debole> privilegiando il carattere inderogabile delle regole legislative.
Con la legge 392/1978 il legislatore ha cercato di proporre un canone inferiore al livello di mercato; tale tentativo, però, si è rilevato fallimentare, con una conseguente riduzione dell’offerta di immobili concessi in locazione. Nonostante tale legislazione sia stata incentivata e ed applicata, si è ritenuto opportuno cercare di risolvere il problema effettuando erogazioni monetarie sotto forma di sussidi a favore dei conduttori ovvero dei potenziali acquirenti degli immobili.
Per comprendere meglio i tentativi che sono stati fatti, è opportuno citare il Piano casa 2014, che non solo ha confermato il finanziamento al Fondo di sostegno per l’accesso agli alloggi in locazione14, ma ha
proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata L. 392/1978.
14 A chiarimento di ciò, si ritiene che vi sia stato un aumento percentuale del 60%
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addirittura istituito un nuovo Fondo15, destinato agli inquilini morosi incolpevoli, disponibili nei Comuni ad alta tensione abitativa16, tale manovra ha cosi incoraggiato la concessione di mutui di acquisto. È innegabile, dunque, il dato statistico della debolezza economica di una percentuale elevata di conduttori e, quindi, di fasce di popolazione pur prive dei requisiti per l’assegnazione di un alloggio pubblico o sociale. Il legislatore conferma, tuttavia, di non ritenere necessaria una regolamentazione speciale, quando oggetto del contratto sono immobili di lusso e, quindi, il conduttore appartenga ad una fascia sociale non bisognosa di protezione.
In una situazione del genere, è dunque necessaria una disciplina del contratto, che migliori l’equilibrio economico sia l’equilibrio dello stesso, poiché il conduttore in questo tipo di locazione, è una persona fisica che effettua una contrattazione per soddisfare un suo bisogno primario di vita, facendo del bene immobile oggetto del contratto e dell’ambiente circostante il fulcro della sua vita privata e familiare. Nasce da ciò l’esigenza di garantire un godimento adeguato all’interesse abitativo ed esistenziale delle persone e delle famiglie. Tale esigenza spiega perchè molte legislazioni limitino o escludano la facoltà delle parti di rinegoziare il canone in corso di rapporto, in una
sfrattati: il 38% composto di anziani, il 26%da immigrati, il 21% da giovani sotto i 26 anni, La questione casa cifra per cifra, in www.repubblica.it
15 Art. 6, 4 c., l. 124/2013: < Al fondo nazionale di sostegno per l’accesso alle
abitazioni in locazione, istituito dalla legge 9 dicembre 1998, n.431 “ Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo”, è assegnato una dotazione di 30 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015>.
16 Art.6, c.5,l. 124/2013: < E’ instituito presso il ministero delle infrastrutture e dei
trasporti un Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, con una dotazione pari a 20 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015. Le risorse del Fondo possono essere utilizzate nei Comuni ad alta tensione abitativa dove siano già stati attivati bandi per l’erogazione di contributi in favore di inquilini morosi incolpevoli>.
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fase, cioè, di sopravvenuta debolezza del conduttore, nella quale la prospettiva di uno sfratto gli causerebbe costi transattivi più elevati. Proprio per la difficoltà di tutte le parti in causa di garantire concretamente il diritto all’abitazione, il legislatore ha ricercato esperienze già presenti in altri ordinamenti, per cercare di soddisfare le esigenze di tutti i soggetti contraenti. La forma contrattuale che andiamo ad analizzare è proprio una di queste: il Rent To Buy.
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1.5 Gli interessi tutelati nella fonte costituzionale
La Corte Costituzionale ha, fin da i suoi primi pronunciamenti, ravvisato un collegamento, o per meglio dire un intreccio, della locazione di un alloggio destinato alla residenza primaria del conduttore con i diritti di rango costituzionale: dapprima la proprietà, poi l’abitazione.
Se si analizza la questione dal punto di vista della dimensione costituzionale interna, le limitazioni legislative all’autonomia negoziale del locatore sono state portate all’attenzione della Corte Costituzionale, sotto il profilo della tutela della proprietà privata: si pensi ai provvedimenti di congelamento del canone, o di proroga automatica dei contratti.
Nonostante le pronunce17 della Corte Costituzionale siano state numerose sull’argomento, meno numerose sono state quelle di incostituzionalità sui singoli profili di disciplina della locazione abitativa.
Fin dalle costituzioni ottocentesche si è posta attenzione al diritto del locatore, ovvero alla proprietà, mentre è più recente l’acquisizione del rango costituzionale dell’interesse abitativo; nella nostra carta, infatti,
17 Sotto questo profilo, si deve rilevare la differenza, con gli altri paesi
dell’Europa meridionale: scarse le pronunce della Corte costituzionale in Spagna e in Portagallo, nonostante le molte similitudini fra la normativa sulla locazione abitativa di questi paesi e dell’Italia; incomparabili, il caso Greco, sia per la persistente mancata costituzione della corte, sia per l’assenza di una legislazione assimilabile anche solo in parte a quella italiana.
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sembra manchi un riconoscimento espresso di tale interesse, anche nella forma di una mera dichiarazione programmatica.
A questo proposito, l’art.47 della costituzione viene piuttosto invocato allo scopo di legittimare le politiche tese a favorire l’acquisto della proprietà dell’abitazione, dando origine cosi a partire dagli anni Cinquanta ad esiti spesso discutibili18.
Solo agli inizi degli anni ottanta la dottrina ha iniziato a concedere, analizzare il diritto di abitazione come diritto individuale, all’abitazione, condensando in sé la doppia qualifica di diritto sociale ed inviolabile19, per cui meriterebbe un bilanciamento con gli altri valori costituzionali, proprio per questo motivo la Corte costituzionale, nel 1988, ha riconosciuto nel diritto all’abitazione un “
fondamentale diritto umano”20.
Il godimento del diritto di abitazione, come fondante la priorità assiologia dell’interesse del conduttore (all’ abitare), rispetto a quello patrimoniale del locatore, non è stato preso molto in considerazione dalla giurisprudenza, la quale in questo senso ha avuto un approccio molto timido e strettamente ancorato alla concezione di impianto codicistico. Appare, infatti, in forma embrionale l’utilizzo dell’argomento costituzionale in funzione del soddisfacimento dell’interesse alla qualità e all’adeguatezza del godimento dell’alloggio.
18Per tutti, Baldini, La casa degli italiani , Il MULINO, 2010
19 Elena Bargelli, Le Locazioni Abitative: Fonti e Politiche Legislative, 1010 ss.,
estratto dal volume, Trattato Dei Contratti, Giuffrè editore-2014.Spadaro, I diritti
sociali di fronte alla crisi( necessità di un nuovo < modello sociale europeo>: più sobrio, solidale, sostenibile), in Rivista telematica giuridica dell’associazione italiana dei costituzionalisti, www.associazionecostituzionalisti.it, 2011, 3 ss.
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Capitolo 2
L’accesso alla proprietà e la ricerca di risposte
nell’ordinamento prima dell’ art.23 del d.l. 12
settembre 2014, n. 133, in G.U.n. 212 del 12
settembre 2014 conv. Con modifiche nella l. 11
novembre 2014, n. 164, in G.U. n. 262 del 11
novembre 2014 e relativi limiti
Il mercato immobiliare non era rimasto del tutto inerte alle esigenze della collettività e dei mercati, sebbene solo oggi si sia arrivati con il Decreto Sblocca Italia all’ utilizzazione del nuovo tipo contrattuale, Rent to Buy, già presente negli ordinamenti di common law ed in quello tedesco, la sua risposta è stata quella di ricercare nell’ordinamento tipologie contrattuali già esistenti e crearne di nuove con la combinazione di elementi tipici di diverse tipologie contrattuali, sfruttando al massimo i limiti dell’autonomia contrattuale sanciti dall’art.1322 c.c. tra questi si evidenziano:
- contratto di locazione con patto di opzione o di futura vendita - preliminare di vendita ad effetti anticipati
-vendita con riserva della proprietà e locazione con clausola di trasferimento della proprietà ex art. 1523 e
art.1526 c.c.
-locazione finanziaria
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2.1 Contratto di locazione con patto di opzione o di
futura vendita
Incerta è la configurazione giuridica di questo contratto, che si presenta infatti come una locazione, ma nella sostanza è idonea a sfociare in un'attribuzione patrimoniale, qualificabile come vendita (sia pure connotata da una clausola di riservato dominio). Le parti concepiscono l'erogazione periodica dei canoni, non già come (canone) di locazione, bensì quale corrispettivo rateale del prezzo, fermo restando che il trasferimento del diritto di proprietà non potrà che avvenire nel tempo in cui l'intero prezzo, al termine del periodo stabilito, sia stato corrisposto. In questo modo la locazione diventa quasi eventuale, nel senso di strada ulteriore da percorrere nel caso in cui l’acquirente non riesca a portare a termine il pagamento, ovvero non perfezioni l’acquisto. Questa pattuizione non esclude però un'altra struttura contrattuale: l'accordo in base al quale il conduttore abbia la possibilità di pagare una certa somma di denaro per acquistare il bene, ovvero i contratti di locazione in cui sia contenuto un vero e proprio patto di opzione, in forza del quale venga attribuito al conduttore il diritto di procedere all'acquisto del bene ad un prezzo prestabilito, con la previsione che le rate del canone già pagate possano essere imputate (in tutto o in parte) a deconto del prezzo. E' chiaro che, in tal modo, viene sostanzialmente operata una conversione di un contratto, qualificabile come locazione, in una vendita. Il conduttore-acquirente, dunque è titolare di un diritto potestativo in ordine all'acquisto, anche se egli può limitarsi a corrispondere i canoni, restando nella condizione di conduttore. Per tali contratti la forma obbligatoria prevista è quella scritta; se poi si vuole procedere alla trascrizione, questa dovrà formarsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrivibilità è prevista solo se la locazione è superiore ai nove
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anni, mentre il preliminare è trascrivibile ai sensi dell’art.2645bis c.c. . (con efficacia prenotativa limitata nel tempo; massimo tre anni). È di norma trascrivibile anche il preliminare unilaterale (ossia il preliminare nel quale solo una delle parti si obbliga alla stipula del contratto definitivo; ovviamente, ai fini della trascrizione, deve trattarsi del preliminare nel quale l’obbligo di stipula venga assunto dal locatore/venditore).
Possiamo ritenere che tali contratti comprendano in se ’ dei vantaggi rilevanti per il proprietario/venditore, in quanto egli
manterrà la proprietà dell’immobile fino al saldo dell’intero prezzo ed avrà, un chiaro beneficio economico, a fronte del rinvio nel tem-po della vendita, costituito dal canone periodico di locazione e dall’incasso, al momento della stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto previsti nel preliminare di vendita. Al contrario i pregiudizi, in cui il proprietario può incorrere, a mio avviso, sono la tutela a cui questo deve ricorrere per rientrare nel possesso dell’ immobile, in quanto l’utilizzazione del bene è soggetta alle regole del contratto tipo locazione. Cessati, dunque gli effetti del contratto, a causa di una risoluzione per inadempimento, o per scadenza del termine, dovrà essere attivato il procedimento “speciale” per convalida di sfratto, di cui all’ art. 657 e segg. c.p.c. che richiede, (attualmente), tempi lunghi per la conclusione e soprattutto per l’ esecuzione, prevedendo che le spese di manutenzione straordinarie siano a carico del locatore.
È ovvio che tale contratto offre al conduttore-acquirente dei vantaggi; primo dei quali l’opponibilità ai terzi acquirenti, se il contratto di locazione prevede una data certa.
Le locazioni non trascritte, peraltro, non sono opponibili al terzo acquirente se non nei limiti dei nove anni dall’inizio della locazione. Il contratto preliminare sarà opponibile nei confronti dei terzi solamente se viene trascritto, mediante l’effetto prenotativo che ha una
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sua durata specifica, in quanto l’atto di compravendita deve essere trascritto entro un anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula, o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. I costi a carico del conduttore saranno limitati alle sole spese di piccola manutenzione. Il rischio maggiore in cui può incorrere il conduttore è il fallimento, stante la facoltà di sciogliersi dal contratto che la legge fallimentare ( art.72) riserva al curatore.
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2.2 Preliminare di vendita ad effetti anticipati
Una prassi abbastanza frequente nel settore delle compravendite immobiliari, è costituita dalla stipulazione del contratto preliminare ad effetti anticipati. Quest’ultima è una figura contrattuale molto complessa, che ricorre quando le parti oltre ad obbligarsi a stipulare il contratto definitivo, hanno preso accordi per anticipare alcuni degli effetti propri dello stesso.
Con la stipulazione del preliminare si esprime la volontà del promissario acquirente di entrare in diretto contatto con la res, ancor prima che si realizzi l’effetto traslativo della vendita ovvero ancor prima che si perfezioni l’accordo sul trasferimento della proprietà del bene immobili, è prevista l’immissione immediata nel “possesso” del bene ed il pagamento integrale o parziale del prezzo.
La dottrina è concorde nel ritenere il preliminare di vendita ad effetti anticipati, un negozio atipico, misto, risultante, infatti, dalla combinazione di un definitivo e di un preliminare. La forma che si prevede è quella scritta e dovrà stipularsi con un atto pubblico o scrittura privata autenticata se si provvede alla trascrizione. Il soggetto proprietario/venditore avrà interesse a stipulare tale contratto, in quanto sarà tutelato dal mantenimento della proprietà dell’immobile sino a che non si otterrà il saldo dell’intero prezzo, oltre al beneficio economico, a fronte del rinvio della vendita, costituito dal diritto all’incasso, al momento della stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto , e (dal diritto all’incasso) degli acconti periodici.
Problematica principale di tale contratto, che può pregiudicare il soggetto proprietario/acquirente, è la tempistica per il rientro in possesso dell’immobile, in caso di risoluzione per inadempimento o scadenza del termine, in quanto è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria ed attivare il procedimento ordinario. L’acquirente che stipuli tale contratto avrà a suo vantaggio, sicuramente, l’opponibilità
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a terzi del preliminare, con l’effetto prenotativo, proprio della trascrizione, seppur nei limiti temporali di cui all’art.2645 bis c.c., ed il fatto che i costi per le manutenzioni rimangono a carico del ven-ditore. La criticità dell’operazione è evidente nel caso in cui il contratto non sia stato trascritto poichè in tal caso la non opponibilità dell’operazione espone il compratore-acquirente al rischio di azioni esecutive o procedure concorsuali a carico del promittente.
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2.3 Vendita con riserva della proprietà e
locazione con clausola di trasferimento della
proprietà ex art. 1523 e art.1526 c.c.
Questo contratto può rappresentare un utile strumento per la conclusione di una compravendita immobiliare nei casi in cui l’acquirente non riesca ad ottenere accesso al credito bancario. Attraverso la dilazione ( totale o parziale) del prezzo, che viene pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente, contro il rischio di inadempimento dal
meccanismo della riserva di proprietà.
Oggi, a causa delle difficoltà di accesso al credito da parte di molti soggetti, la vendita con riserva della proprietà è un’alternativa che può
essere presa in esame.
La vendita con riserva di proprietà, definita anche vendita con patto di riservato dominio, è disciplinata dal codice civile nell’ambito della vendita di beni mobili. A norma dell’art 1523, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive. Se la risoluzione del contratto si verifica per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre il risarcimento del danno.
In passato questo tipo di contratto veniva utilizzato per la compravendita dei beni mobili, ma non c’è però nessuna norma che escludeva l’ applicazione dello stesso ai beni immobili. L’acquirente deve pertanto sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendone ancora proprietario. Per recuperare la disponibilità
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dell’alloggio sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancata restituzione, una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” che richiede, attualmente, tempi lunghi per la conclusione. Il soggetto acquirente avrà a suo vantaggio l’opponibilità a terzi e la disposizione immediata dell’alloggio, mentre le problematiche a cui va incontro sono costituite dalle spese di manutenzione e dal rischio del deperimento del bene che ricadono sull’acquirente.
Gli art. 1523 1526 del c.c. devono esseri letti ed interpretati nel loro combinato disposto di pari passo. L’art. 1523 recita testualmente:
“Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore
acquista la proprietà della cosa con l’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna” mentre l’art. 1526 del
codice civile prevede che “Se la risoluzione del contratto ha luogo per
inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno. Qualora si sia convenuto che le rate acquisite al venditore restino a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta. La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto dei canoni pattuiti.”
Il primo articolo, dunque, contempera le opposte esigenze del venditore e dell'acquirente: il primo, qualora intenda acquistare un bene, ma non disponga dell'intera somma. Può frazionare la prestazione attraverso il pagamento rateale; il secondo, per evitare il rischio di non ricevere tutto il prezzo, conserva la garanzia reale della proprietà del bene fino a che il prezzo non sia corrisposto per intero. Il secondo articolo, al terzo comma, fa riferimento al caso in cui il contratto sia stato configurato come una locazione, e quindi le parti abbiano deciso di intendere il versamento dei canoni, non più come
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canone per la fruizione del bene, ma per il suo acquisto. È dunque evidente che questi due articoli gettino le basi per preparare una disciplina più settoriale ed esaustiva, che nello specifico voglia tutelare sotto ogni aspetto sia la parte venditrice sia la parte acquirente; è proprio su questo terreno che la giurisprudenza si preparerà all’utilizzazione del Rent to buy. La vendita con riserva della proprietà può rappresentare la conclusione di una compravendita immobiliare, nei casi in cui l’acquirente non riesca ad ottenere accesso al credito bancario. Attraverso la dilazione (totale o parziale) del prezzo, che viene pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente, ed è tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà. Secondo l’art 1523, che costituisce il fulcro della disciplina, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata del prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive. Se la risoluzione del contratto si verifica per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre il risarcimento del danno.
In passato questa tipo di contratto veniva utilizzata per la compravendita dei beni mobili, non c’è però nessuna regola che limita l’ambito di applicazione dello stesso ai beni immobili.
In questo caso l’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile, ma non ne acquista la proprietà fino al
pagamento dell’ultima rata di prezzo.
L’acquirente deve pertanto sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto, pur non essendone ancora proprietario. Per recuperare la disponibilità
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dell’alloggio sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione. Il soggetto acquirente avrà a suo vantaggio l’opponibilità a terzi e la disposizione immediata dell’alloggio, come problematiche a cui va incontro sono le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene sono a carico dell’acquirente.
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2.4 Locazione finanziaria
Il leasing è il contratto con il quale il locatore o concedente attribuisce all’utilizzatore il godimento di beni mobili o immobili dietro versamento di un corrispettivo sotto forma di canoni a scadenza periodica. È un contratto atipico da tempo diffuso nella prassi commerciale, che attribuisce all’operatore economico richiedente il godimento di beni, mobili ed immobili, dietro versamento di un corrispettivo sotto forma di canoni a scadenza periodica che registra l’inserzione nel contratto di un patto di opzione sul quale la dottrina è divisa se ravvisarvi una caratteristica essenziale del leasing che consente all’utilizzatore di diventare proprietario del bene alla scadenza della locazione attraverso il versamento di una somma di entità varia, calcolata in precedenza sulla base del valore di scambio residuo che il bene avrà al termine del contratto.
Il leasing si differenzia in due tipologie, leasing operativo e leasing finanziario.
Nel primo caso è lo stesso produttore a concedere in locazione i beni, mentre nell’altro un imprenditore, che abbia bisogno di utilizzare per un certo periodo o a tempo indeterminato un bene mobile o immobile e non ritenga conveniente l’acquisito diretto in proprietà, si rivolge ad un finanziatore specializzato, il quale si impegna ad acquistare il bene ed a cederlo in locazione in cambio di un certo numero di canoni periodici per un ammontare globale superiore al costo del bene e con il patto che tuttavia, al termine del periodo fissato, l’imprenditore possa optare per l’acquisto del bene ad un prezzo esiguo o per la proroga del contratto a canone ridotto o per la restituzione del bene medesimo al finanziatore.
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La dottrina è unanime nel ritenere che il leasing operativo si configuri come un vero e proprio contratto di locazione, tra il produttore dei beni e chi intenda farne uso.
Molto più complesso è il leasing finanziario, detto anche locazione finanziaria.
IL fatto è che questa tipologia contrattuale racchiude al suo interno contratti autonomi e distinti, in particolare, un contratto di compravendita tra fornitore e concedente ed il vero e proprio leasing tra concedente ed utilizzatore. Per comprendere in modo esaustivo e corretto l’utilizzo della fattispecie contrattuale del leasing finanziario, lo si deve pensare come struttura negoziale complessa, ma unitaria. Il canone, dunque, non può considerarsi come mero corrispettivo della locazione, ma rappresenta altresì lo sconto del finanziamento ottenuto con l’acquisto del bene medesimo. Il Leasing è caratterizzato dall'avere ad oggetto beni che alla fine del rapporto conservano ancora un valore rilevante, per cui, i canoni, oltre a rappresentare il corrispettivo dell'uso, scontano anche il prezzo del bene nella previsione del suo acquisto da parte dell'utilizzatore, cosicché , nel caso di risoluzione anticipata, la restituzione del bene in aggiunta ai canoni pagati potrebbe determinare un ingiusto arricchimento del concedente a danno dell'utilizzatore. Pertanto è ovvio affermare che i pagamenti fatti dall’ utilizzatore non possono essere acquistati dal concedente insieme alla proprietà del bene sfruttando il meccanismo della risoluzione contrattuale, ma potranno essere ridotti in applicazione dell’art. 1526 c.c.
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2.5 Le uguaglianze e le differenze tra il rent to buy
e gli altri contratti tipo
Gli aspetti comuni tra la nuova figura contrattuale e le precedenti soluzioni ricercate nell’ordinamento non sono pochi, anche se è giusto ricordare che al Rent to Buy non è possibile applicare la tutela vincolistica della locazione, che trova sempre attuazione nei contratti del passato.
E’ possibile individuare nella natura del Rent to buy, la sua causa principale, ovvero quella di essere una risposta dell’ ordinamento e del legislatore alla difficoltà di accesso al credito che colpisce la maggior parte dei soggetti contraenti.
Infatti, è un contratto, che mostra sicuramente dei vantaggi nei confronti del proprietario/venditore, primo tra tutti quello di mantenere la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto; il proprietario-venditore riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costi-tuito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente. Sicuramente questo tipo di contratto è sbilanciato a vantaggio del contraente, ritenuto dal legislatore parte debole, il conduttore/acquirente, che infatti potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione (si producono infatti gli stessi effetti della trascrizione del contratto di locazione della durata di più di nove anni visto il richiamo all’art. 2634, c. 1, n. 8, c.c.);ed inoltre ha la capacità di opporre ai terzi l’obbligo che il soggetto proprietario ha assunto nei suoi confronti, di vendergli il bene, tramite l’effetto prenotativo, dovendo il contratto di rent to buy essere trascritto( art.2645 bis c.c.).
L’effetto prenotativo, chiaramente, come nelle altre soluzioni precedentemente adottate dall’ordinamento, ha una sua specifica durata, limitata nel tempo: l’atto di vendita deve essere trascritto entro
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il termine di scadenza del Rent to Buy e comunque entro dieci anni dalla sua trascrizione. Un ulteriore vantaggio, che spetta alla parte conduttrice/acquirente, è quello di non avere alcun obbligo, ma di godere solo del diritto di acquisto, e della libertà di scegliere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto.
Le motivazioni che potrebbero spingere il soggetto conduttore/acquirente a non sottoscrivere il contratto di Rent to Buy , sembrano ben poche; l’esclusione dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione e la perdita della componente da imputare al prezzo di vendita, nella situazione in cui il diritto all’acquisto del bene non venga esercitato (limitatamente alla parte di detta componente che le parti debbono indicare in atto). Tuttavia, il Rent to Buy, mostra delle criticità anche nei confronti della parte proprietaria/acquirente, la quale non potrà imporre al conduttore un obbligo all’acquisto (e potrà, tutt’al più, essere compensata con la quota della componente dei canoni, imputabile al prezzo di vendita, che il concedente può trattenere in base al contratto). Dal punto di vista della tutela, il proprietario-acquirente sarà costretto a ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine senza esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, per risoluzione, per recesso, ecc.)e quindi dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” di cui all’art. 605 e segg. c.p.c. (relativi al processo di esecuzione per consegna o rilascio) che richiede, attualmente, tempi lunghi per la conclusione.
Perciò, possiamo affermare che il Rent to Buy nasce attingendo alle discipline precedenti, che integrano con l’innovazione del contratto stesso, che rappresenta una novità del nostro ordinamento, seppur già presente in altri ordinamenti di common law. La capacità del Rent to Buy è quella di cercare di ampliare l’accesso al mercato immobiliare offrendo garanzie tipiche del contratto di locazione, tra le quali
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l’opponibilità nei confronti dei terzi, anche se è doveroso ricordare che da un lato il Rent to Buy non è sottoposto alla disciplina vincolistica tipica della locazione, dall’altro offre la possibilità ad un soggetto svantaggiato di effettuare l’acquisto della casa ad uso abitativo.
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Capitolo 3
La risposta del Consiglio nazionale del notariato
alle
esigenze
dei
contraenti
impossibilitati
all’acquisto immediato della proprietà
3.1 L’articolato del Consiglio nazionale del
notariato, presentato il 15 aprile 2014 avanti alle
Commissioni riunite VIII Lavori pubblici e XIII
Ambiente e territorio del senato
Con la presentazione dell’articolato in questione, Il Consiglio nazionale del notariato ha manifestato la propria sensibilità al problema della crisi immobiliare che coinvolge il nostro paese. Per cercare di dare una risposta concreta, il Consiglio ha ritenuto opportuna l’introduzione, da parte del legislatore, nell’ordinamento di nuove forme contrattuali più flessibili. In occasione del congresso XLVIII, svoltosi a Roma nel novembre del 201321, il notariato ha delineato il possibile percorso per offrire aiuto ai soggetti ritenuti
21 Senato della repubblica, Commissioni Riunite Lavori Pubblici e XIII Ambiente e
Territorio, AS1413, DI 47/2014- misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il
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contraenti deboli, per garantire loro un più facile accesso al bene “casa”.
Il mercato immobiliare è costituito da una grande quantità di immobili invenduti a fronte di una domanda sempre maggiore; la situazione è poi aggravata da una vera e propria carenza di liquidità. Si ricercano non solo all’interno dell’ordinamento, ma anche oltre i confini giuridici nazionali, schemi contrattuali flessibili, che consentano di ottenere nell’immediato il godimento dell’immobile dilazionando il pagamento del prezzo. Il notariato, intendendo offrire il proprio contributo (su questo argomento), ha proposto uno schema contrattuale articolato in due fasi; una prima fase caratterizzata dal godimento immediato dell’immobile tramite il pagamento di un canone mensile; una seconda fase finalizzata al futuro trasferimento della proprietà, tramite il pagamento del prezzo, chiaramente scontato della parte del canone già imputata all’acquisto dell’immobile. Questa tipologia contrattuale offre un’ampia autonomia contrattuale alle parti, le quali, infatti, possono determinare in base alla loro specifica esigenza la durata della fase di godimento e la quota di canone da imputare a corrispettivo della successiva vendita. L’elemento qualificante di tale schema contrattuale, finalizzato a rafforzare la reciproca tutela delle parti, è la previsione della trascrizione del contratto con cui viene concesso il godimento, rinviando, quanto agli effetti, alla disciplina del contratto preliminare.
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3.2- La proposta del notariato per promuovere
l’accesso alla proprietà dell’abitazione e la
cessione del credito al pagamento delle rate nella
vendita con riserva della proprietà.
L’art. 47 della nostra Costituzione impone di favorire l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione, essendo considerato, oggi, il diritto all’abitazione un’ istanza di tipo sociale e un diritto protetto, in cui si intrecciano i diritti di proprietà e della personalità, nel bilanciamento tra interesse abitativo e diritto sociale strumentale.22 L’art.11 del decreto legge n.112 del 2008, convertito dalla legge n.133 del 2008, in vigore dal 24 gennaio 2012, ha approvato un piano a livello nazionale, per l’incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l’offerta di abitazioni di edilizia residenziale, in particolare destinate prioritariamente a prima casa per nuclei familiari a basso reddito. Nell’ attuale situazione economica in cui versa il paese, l’irrigidimento delle condizioni di erogazione del credito da parte del sistema bancario ha penalizzato in maniera decisiva il settore immobiliare, registrando un calo della concessione dei mutui immobiliari per l’acquisto della prima abitazione.23 Il notariato ha
allora ritenuto utile prevedere che nella vendita immobiliare a rate con riserva della proprietà, ai sensi dell’art. 1524 e seguenti del codice civile, il venditore possa cedere a titolo oneroso alle banche e alle società, di cui all’articolo 3 della legge 30 aprile 1999, n. 130; il credito
22 Senato della repubblica, Commissioni Riunite Lavori Pubblici e XIII Ambiente e
Territorio, AS1413, DI 47/2014- misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il
mercato delle costruzioni e per expo 2015, paragrafo 2 ss.
23 Senato della repubblica, Commissioni Riunite Lavori Pubblici e XIII Ambiente e
Territorio, AS1413, DI 47/2014- misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il
mercato delle costruzioni e per expo 2015, All.1 ,Disciplina Dei Contratti Di
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pecuniario avente ad oggetto il pagamento delle rate della vendita, previo consenso del compratore. In questa tipologia contrattuale, il passaggio di proprietà tra le parti, ovvero il venditore e l’acquirente, è differito nel tempo, in quanto è previsto il pagamento rateale del prezzo di acquisto; il compratore ha la disponibilità immediata del bene ma acquisirà la proprietà solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo. Qualora, infatti, il prezzo non sia pagato interamente, il venditore ha diritto a rientrare in possesso dell’immobile mediante risoluzione contrattuale. Tale schema contrattuale è stipulato senza accedere ad alcun mutuo, per cui il soggetto venditore potrà cedere, verso un determinato corrispettivo, con il consenso del compratore, il credito al pagamento delle rate residue del prezzo vantato nei confronti del compratore. Le banche o le altre società concessionarie del credito al pagamento delle rate residue potranno, a loro volta, far circolare tali crediti incorporati in un titolo considerato alla stregua di uno strumento finanziario( ai sensi dell’art. 1 del decreto legislativo n.58 del 1998). È dunque, questa, una cessione a titolo oneroso di crediti, a scopo di cartolarizzazione. Il notariato ha voluto dare una risposta alla crisi economica, prevedendo che si applichi a tale meccanismo contrattuale la legge n.130 del 1999, recante “disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti”. Nell’attuale fase economica di recessione e di restrizione nell’erogazione del credito bancario, tale schema contrattuale consente di valorizzare la possibilità di rateizzazione del prezzo di vendita degli immobili senza ricorrere alle varie forme di finanziamento bancario. Pertanto la vendita con riserva della proprietà dell’immobile costituisce per il compratore una valida alternativa al mutuo, tutelando il venditore, in quanto il passaggio di proprietà avviene solo al momento del saldo del pagamento definitivo del prezzo pattuito.
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3.3 Le sei proposte del notariato per il rilancio del
settore immobiliare
Il 22 novembre 2013, il Consiglio nazionale del notariato, in occasione del XLVIII congresso nazionale, ha presentato sei proposte di legge per tentare il rilancio del settore immobiliare e favorire la ripresa economica del paese. Si parla, in particolare, di introdurre una specifica disciplina per il Rent to Buy, sia civilistica sia tributaria, ovvero la possibilità di cartolarizzare i crediti derivanti dai contratti di vendita a rate con riserva della proprietà; la riduzione del carico fiscale dell’ipoteca legale a garanzia delle dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite, sia della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili rimasti invenduti; una soluzione normativa al problema relativo all’ imposta di registro proporzionale per il contratto preliminare.
Come giustamente ha affermato Maurizio D’Enrico, presidente del Consiglio nazionale del notariato, “ il patrimonio residenziale italiano
ammonta a 6355 miliardi di euro pari a 4,2 volte il PIL e 3 volte il debito pubblico nazionale; è dunque una significativa porzione della ricchezza e del reddito nazionale, ciò può essere un motore importante per la crescita economica del paese ”. Per questo motivo il notariato
sente di dover dare un forte contributo, per aiutare sia i cittadini a comprare casa le imprese-costruttrici a far ripartire la propria attività limitando l’invenduto. Il notariato, dunque, mette a punto proposte concrete che rispondono alle più moderne esigenze della società, senza pregiudicare la certezza dei rapporti giuridici.
La prima proposta riguarda l’introduzione di una disciplina specifica dei” contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili” meglio noti come “Rent to Buy “. Si vuole dare una tutela sia tributaria che civilistica ad una serie di fattispecie contrattuali nuove che possano favorire (in modo sicuro) l’incontro tra domanda
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ed offerta di abitazioni, in un momento come quello attuale, caratterizzato da una grande quantità di immobili invenduti di fronte ad una richiesta che si scontra con la carenza di liquidità e la difficoltà di accesso al credito. Questa tutela civilistica, si esplica sia nei confronti dell’acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento della proprietà. Quella tributaria prevede degli incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitato ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.
La seconda proposta, si riferisce all’attribuzione al venditore, nel contratto a rate con riserva della proprietà, della facoltà di cedere ad una banca il credito relativo al pagamento delle rate. La banca, a sua volta, potrà cedere il credito nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione.
Terza proposta è la riduzione del carico fiscale dell’ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Stante la crisi del mercato creditizio, i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all’acquirente a fronte di adeguate garanzie.
Quarta proposta prevede la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili destinati alla vendita, rimasti invenduti o temporaneamente locati, per agevolare le imprese costruttrici che devono affrontare costi ingenti.
Quinta proposta, consiste nell’introduzione dell’esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni dei beni pubblici strumentali, per fornire un maggior impulso ed una maggiore incisività alle politiche di dismissione dei beni pubblici finalizzate alla riduzione del debito pubblico.
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Sesta proposta, prevede una soluzione al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare, che, per consentire una piena detrazione in sede di contratto definitivo non possa eccedere quanto sarà dovuto al momento della vendita.
