Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente

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Lo Zoning monofunzionale ha infatti ormai dimostrato grossi limiti nella pianificazione urbanistica.

Accanto ad uno sviluppo tradizionale di funzioni industriali ed artigianali tipicamente manifatturiere, è pertanto necessario intraprendere delle azioni per la creazione di poli integrati di produzione e servizi cercando prioritariamente di intervenire con azioni che non comportino ulteriori consumi di suolo, fornendo la possibilità di incrementare l’offerta di funzioni insediabili all’interno delle aree già esistenti, anche già parzialmente edificate.

3.7 Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente

La legge regionale n.1 del 2005, relativamente alle norme che definiscono la formazione, l’attuazione e la gestione del Regolamento Urbanistico, prevede una netta distinzione in due parti dello strumento urbanistico: la disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti e la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio (art. 55, c. 1).

La parte del piano orientata alla disciplina del patrimonio territoriale e insediativo esistente ha validità a tempo indeterminato. Essa contiene (in base all’art 55, c. 2) la disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti che, per quanto riguarda gli interventi su di essi, individua e definisce:

- la disciplina dell’utilizzazione, del recupero e della riqualificazione del patrimonio urbanistico ed edilizio esistente, compresa la tutela e valorizzazione degli edifici e dei manufatti di valore storico e artistico, sulla base di un quadro conoscitivo dettagliato ed aggiornato dell’edificato e delle funzioni in atto;

- le aree, gli ambiti o i singoli edifici sui quali perseguire prioritariamente la riqualificazione insediativa;

- le aree all’interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa l’edificazione di completamento;

- l’individuazione del patrimonio edilizio esistente sul quale sono consentiti interventi di ampliamento;

- la disciplina del territorio rurale, nel rispetto delle vigenti norme regionali in materia.

La disciplina dell’esistente costituisce l’elemento essenziale dell’elaborazione e della gestione dello strumento urbanistico. La città costruita ed il territorio antropizzato rappresentano la risorsa fondamentale alla quale fare riferimento per il presente e per il futuro del territorio: attraverso la scelta attenta delle operazioni di modificazione,

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recupero, riutilizzo, riadattamento e riconversione funzionale, e attraverso il miglioramento incrementale e progressivo della qualità e delle prestazioni.

Nel secondo Regolamento Urbanistico particolare attenzione sarà rivolta alla disciplina degli interventi da prevedere nel centro storico, nella città consolidata e nel territorio rurale.

Il Centro storico

Il Comune di Empoli ha, tra i suoi obiettivi principali, quello di riqualificare e rivitalizzare il centro storico. Uno degli argomenti trattati durante gli incontri svolti nel 2011, in occasione del percorso di Partecipazione “Centro. Punto a Capo”, è stato quello di andare a “definire nuove regole per abitare il Centro storico”; tra le problematiche emerse, è risultata prevalente la scarsa qualità riscontrata nelle abitazioni esistenti che dipenderebbe sostanzialmente dalla tipologia delle abitazioni (mancanza di balconi, scale troppo strette, difficoltà ad apportare modifiche, scarso rendimento energetico) e dal contesto abitativo (convivenza/prossimità a situazioni di sovraffollamento in molte abitazioni, carenza di servizi essenziali).

Bisognerà agire sul Regolamento Urbanistico ed Edilizio, per cercare di ampliare le possibilità d’intervento, in particolare su quegli immobili che non presentano specifici caratteri di pregio; questo comporterà anche l’eventuale revisione dell’attuale classificazione degli edifici a cui è collegato il tipo di intervento edilizio previsto dal Regolamento Urbanistico.

La città consolidata

Nel Piano Strutturale di Empoli, come nella maggior parte dei piani strutturali della prima generazione, non è stato considerato l’incremento proveniente dalle zone di completamento, che di fatto si è dimostrato di entità rilevante, e nemmeno i frazionamenti e le trasformazioni per cambio di destinazione sia in zona urbana che nel territorio aperto.

Nel secondo RU saranno individuate le aree della Gestione del patrimonio edilizio esistente, in particolare dovrà essere fatta una rilettura degli ambiti del tessuto

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urbano consolidato (zone B), individuando quelle parti che si ritengono da tutelare, anche in termini di corti interne e di verde privato.

Questa azione sarà orientata ad evitare che si ripetano fenomeni incontrollati di saturazione edilizia nell’ambito di aree già densamente urbanizzate. Si dovrà cercare di escludere che attraverso operazioni di sostituzione edilizia venga attuata la realizzazione di grandi edifici multipiano in luogo dei precedenti corpi edilizi modesti; attività edilizia che induce particolari criticità nelle zone di completamento dove l’altezza dei fabbricati esistenti è solitamente piuttosto contenuta e dove si arriva ad un eccessiva densificazione edilizia con progressiva eliminazione delle aree a verde privato, senza un contestuale adeguamento degli standards urbanistici.

Al nuovo strumento urbanistico spetterà il compito di esercitare un controllo qualitativo, evitando intasamenti, eccessivi frazionamenti, utilizzi impropri e promuovendo, al contempo, il pieno utilizzo e il generale innalzamento della qualità, funzionale ed estetica, del patrimonio edilizio; la nuova disciplina dovrà agevolare quelle modificazioni che comportino il miglioramento dei livelli prestazionali in materia di contenimento dei consumi energetici e di accessibilità o visitabilità degli edifici.

Nell’ ambito dei tessuti edificati consolidati, in coerenza con quanto disposto dall’ art. 55 della LRT n.1 del 2005, il Regolamento Urbanistico dovrà inoltre individuare all’interno delle “aree urbane” i lotti destinati all’ edificazione di completamento a carattere puntuale, e le aree di riqualificazione edilizia.

In ragione della minore complessità e/o estensione dei singoli interventi, in alcune aree attualmente soggette a PUA, potrebbe essere consentita l’attuazione degli interventi attraverso un Progetto Unitario convenzionato.

Tale strumento compare tra i temi indicati nella delibera di Giunta della Regione Toscana con cui è stato approvato il documento preliminare per la revisione della legge regionale 1/2005, dove è prevista la facoltà per i comuni di far ricorso ad un’ulteriore tipologia di atto, con contenuti intermedi tra il piano attuativo ed il progetto edilizio, da attuarsi con modalità procedurali semplificate.

Il progetto unitario dovrà essere esteso all'intera area di intervento, o all'intera Unità minima di intervento e sarà finalizzato alla realizzazione di interventi organici nell'ambito individuato dal RU.

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38 Il territorio rurale

Il RU vigente, con la variante normativa e di assestamento del 2010, si è adeguato alla nuova disciplina introdotta dal DPGR 9 febbraio 2007, n. 5/R (regolamento di attuazione del titolo IV capo III “il territorio rurale” della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 e s.m.i.).

Sono state introdotte norme di salvaguardia in accordo con la sopravvenuta normativa regionale, cercando in particolare di contenere nel territorio extraurbano la parcellizzazione delle unità immobiliari con una disciplina diretta a impedire usi impropri o contrari al valore identitario del patrimonio con destinazione d’uso non agricola, con norme differenziate in relazione alle diverse caratteristiche del territorio extraurbano di Empoli.

Con il secondo RU, nell’ambito della revisione sugli interventi consentiti nel territorio aperto, si dovrà cercare di contenere i carichi urbanistici legati ai frazionamenti e andrà analizzato nel dettaglio l’esito dell’intervento di sostituzione edilizia che, stando agli interventi finora realizzati, fa emergere un oggettivo problema di inserimento ambientale dei manufatti ricostruiti e/o ampliati.

3.8 Revisione delle Norme tecniche di attuazione, sulla base dell’esperienza