secondo regolamento urbanistico COMUNE di EMPOLI Provincia di Firenze

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secondo regolamento urbanistico

relazione programmatica

Secondo Regolamento Urbanistico e

contestuale Variante di minima entità al Piano Strutturale

COMUNE di EMPOLI

Provincia di Firenze

Settore III - Politiche Territoriali

maggio 2012

Integrazione all’Avvio del Procedimento disposto con DGC n.180/2010

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Sindaco: Luciana Cappelli Assessore all ‘Urbanistica ed Edilizia privata : Franco Mori Dirigente del Settore: Marco Carletti Responsabile dell’Ufficio di Piano: Daniela Campolmi

Ufficio di Piano Daniele Alamia Andrea Bonatti Romina Falaschi Chiara Lotti Cristina Sichi

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Indice

1. Strumentazione urbanistica approvata e procedimenti in corso pag. 1

2. Il percorso di adeguamento e aggiornamento della strumentazione urbanistica

comunale pag.2

2.1 La relazione di monitoraggio 2.2 La metodologia adottata

3. Descrizione dei contenuti e degli obiettivi del 2° RU pag.6 3.1 Ripianificazione delle aree soggette a piano attuativo che hanno perso efficacia 3.2 Quantificazione delle dimensioni massime sostenibili

3.2.1. Definizione degli obiettivi e degli indirizzi strategici 3.2.2. Analisi dei vincoli e delle invarianti strutturali 3.2.3. Analisi delle dinamiche demografiche

3.2.4. Analisi comparata del dimensionamento di altri comuni toscani (dati IRPET)

3.2.5. Conclusioni

3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste del Ufficio LLPP, e rete delle

infrastrutture.

3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e conformativi del territorio.

3.4.1. La valorizzazione delle emergenze archeologiche 3.4.2 L'ANPIL “Arnovecchio”

3.5 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente agli aspetti geologici/sismici/idraulici

3.6 Revisione della disciplina degli usi e delle funzioni

3.7 Revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente

3.8 Revisione delle NTA sulla base dell’esperienza acquisita negli anni di applicazione del RU e delle modifiche normative nel frattempo sopravvenute

3.9 La disciplina degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili 3.10 Disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni

3.11 Aggiornamento PEBA

3.12 nformatizzazione della strumentazione urbanistica

4. La Valutazione ambientale strategica pag. 43

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Comune di Empoli Relazione Programmatica Secondo Regolamento Urbanistico

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1. Strumentazione urbanistica approvata e procedimenti in corso

Ai fini della illustrazione del presente provvedimento di revisione della strumentazione Urbanistica, che porterà alla redazione del secondo Regolamento Urbanistico, si ritiene opportuno premettere la cronologia degli atti che precedono la proposta in oggetto o che sono in corso di svolgimento, riportando il collegamento ipertestuale per una consultazione specifica degli argomenti trattati.

Il Comune di Empoli ha approvato il Piano Strutturale nel 2000, e il Regolamento Urbanistico nel 2004, secondo i disposti della Legge Regionale Toscana 16 gennaio 1995, n.5, vigente al momento della redazione e approvazione degli atti:

Piano Strutturale approvato con D.C.C. n. 43 del 30/03/2000:

http://www.comune.empoli.fi.it/menu.html

- Il 1° Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 137 del 21/12/2004, che è divenuto efficace dalla data di pubblicazione sul BURT del 26 gennaio 2005:

http://www.comune.empoli.fi.it/piano_regolatore/htm/reg_indice05.htm

Attualmente sono in corso di svolgimento i seguenti Procedimenti:

Variante anticipatoria relativa ai P.U.A. del 1° R.U. selezionati nell'ambito del bando pubblico:

Approvazione bando pubblico D.G.C. n. 28 del 10/03/2011;

Approvazione graduatoria del bando pubblico D.G.C. n. 4 dell'11/01/2012;

Avvio del procedimento di verifica di assoggettabilità alla VAS D.G.C. n. 23 del 20/02/2012;

Conferenza dei servizi 11/04/2012.

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/variante_anticipatoria.htm Realizzazione di una nuova viabilità di collegamento tra via Piovola e la viabilità principale del quadrante nord est:

Avvio del procedimento D.G.C. n. 152 del 16/11/11;

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/via_Piovola.htm

Realizzazione nuova strada di collegamento tra il nuovo svincolo FI.PI.LI. “Empoli”

e la rotonda di via dei Cappuccini:

Avvio del procedimento D.G.C. n. 110 del 28/07/2011.

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/avviso_nuovo_svincoloFIPI LI.htm

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2. Il percorso di adeguamento e aggiornamento della strumentazione urbanistica comunale

A partire dal 26 gennaio 2010, trascorso un quinquennio dall’approvazione del 1°

Regolamento Urbanistico, hanno perso efficacia le previsioni a carattere espropriativo e quelle relative ai piani attuativi di iniziativa privata non convenzionati, ai sensi dell’art. 55 comma 5 e 6 della LRT 1/2005.

Per far fronte alle difficoltà venutesi a creare in campo edilizio urbanistico con DGC n.

180 del 24 novembre 2010, l’Amministrazione Comunale ha avviato il procedimento di revisione della strumentazione urbanistica, anche in adeguamento alla sopraggiunta disciplina regionale:

L.R. n. 1 del 3 gennaio 2005: “Norme per il governo del territorio e relativi regolamenti attuativi;

D.C.R. n. 72, del 24 luglio 2007: Piano d’Indirizzo Territoriale (attualmente implementato per la disciplina paesaggistica con deliberazione del Consiglio Regionale n.

32 del 16 giugno 2009).

A seguito della comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 15, L.R. 3 gennaio 2005 n.1, hanno fornito il loro contributo i seguenti organismi pubblici:

l’Autorità di Bacino del Fiume Arno che, con nota prot. n. 1929 del 14/01/2011, ha segnalato che gli strumenti di pianificazione territoriale e gli atti comunali di governo del territorio dovranno risultare conformi al complesso della pianificazione vigente, con particolare riferimento alla problematica idraulica;

l’Ufficio Tecnico del Genio Civile della Regione Toscana che, con nota prot. n.

17867 del 05/04/2011, ha manifestato la sua disponibilità a procedere ad una collaborazione tecnica per la redazione di studi geologici idraulici, a seguito della revisione generale del PAI ed all’aggiornamento della disciplina regionale D.P.G.R. 25 ottobre 2011, n. 53/R, volti all’implementazione degli studi idraulici vigenti ed all’individuazione di una programmazione di interventi unitari e risolutivi per la messa in sicurezza idraulica nella parte orientale del territorio comunale.

2.1 La relazione di monitoraggio

Con la stessa deliberazione n. 180 del 24 novembre 2010, la Giunta Comunale ha demandato all'Ufficio la redazione della Relazione sul monitoraggio degli effetti delle trasformazioni attuate sulle risorse essenziali del territorio, al fine di delineare il quadro

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conoscitivo e di introdurre nella revisione della strumentazione vigente, eventuali interventi correttivi.

Detta relazione, elaborata ai sensi della legislazione regionale, è stata predisposta nell'anno 2011 ed è visionabile al seguente indirizzo:

http://www.comune.empoli.fi.it/i_progetti/valutazione/monitoraggio.htm.

La relazione di monitoraggio mette in luce gli aspetti della Legge Regionale Toscana 16 gennaio 1995, n.5, ad oggi superata, che hanno indirizzato l’elaborazione sia del Piano Strutturale, approvato nel 2000, che del Regolamento Urbanistico, approvato nel 2005.

Al fine di inquadrare gli obiettivi e i contenuti del Secondo Regolamento Urbanistico, si ritiene utile riassumere di seguito le principali criticità emerse nel suddetto documento.

In particolare, a livello di Piano Strutturale è stato rilevato:

- Un dimensionamento sottostimato, carente dell’individuazione della quota parte del dimensionamento da assorbire con il recupero e limitato solo ad alcune funzioni;

- La mancata valutazione della potenzialità residua del Piano Regolatore Generale previgente, in particolare per valutare le reali potenzialità della

“città consolidata”;

- Uno scarso approfondimento della tematica legata all’edilizia residenziale sociale che, pur essendo un obiettivo del PS, non è stata “quantificata” rispetto alla totalità del fabbisogno abitativo e non è stata accompagnata da strategie attuative efficaci e moderne.

Mentre a livello di Regolamento Urbanistico, il Monitoraggio ha evidenziato:

- La parziale inadeguatezza del Regolamento Urbanistico vigente rispetto alle novità legislative sopraggiunte dopo la sua approvazione; il RU avrebbe infatti dovuto prevedere un dimensionamento tale da esser consumato nell’arco di cinque anni, lasciando la capacità residua ai successivi regolamenti;

- La necessità di una revisione della disciplina del patrimonio edilizio esistente sia attraverso la normativa, sia attraverso una rilettura degli ambiti del tessuto urbano consolidato;

- La necessità di analizzare le previsioni del nuovo strumento urbanistico nelle aree già urbanizzate, tenendo in considerazione il volume realizzato negli ultimi anni, poiché pur non consumando territorio, consumano risorse e inducono criticità e dunque devono essere analizzate in termini di sostenibilità urbana e ambientale.;

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- La necessaria programmazione delle previsioni relative ai vincoli preordinati all’esproprio, secondo il quadro previsionale quinquennale.

1.2 La metodologia adottata

In considerazione della complessità dei temi da trattare e della contestuale necessità di procedere celermente alla ripianificazione delle aree soggette a PUA (Piani Urbanistici Attuativi) che hanno perso efficacia e delle aree con vincoli di esproprio decaduti, è stato individuato un percorso di aggiornamento del Regolamento Urbanistico articolato in due fasi, una anticipatoria e l'altra generale, scandite dall’emissione di due Avvisi pubblici, secondo il sistema della concorsualità prevista dall’art. 13 del DPGR 3/R del 9 febbraio 2007.

A queste due fasi, in una logica di regia unitaria e sistemica, si aggiungerà una terza fase relativa ad una complessiva riflessione sui contenuti del Piano Strutturale, in relazione soprattutto ad un quadro socio-economico e normativo di riferimento profondamente mutato.

Rispetto alla D.G,.C. n. 180/2010, che prevedeva un'unica fase per la revisione generale del P.S. e del R.U. si è ritenuto opportuno, infatti, separare i due procedimenti, nell'ottica di una ulteriore semplificazione dei procedimenti stessi.

Avremo, pertanto, una 1° FASE costituita dalla VARIANTE ANTICIPATORIA AL R.U.

vigente che comprenderà la conclusione dei procedimenti in corso relativi:

- all'approvazione dei P.U.A. del 1° R.U., selezionati nell'ambito del 1° bando pubblico;

- alla realizzazione di una nuova viabilità di collegamento tra via Piovola e la viabilità principale del quadrante nord est;

- alla realizzazione della nuova strada di collegamento tra il nuovo svincolo FI.PI.LI.

“Empoli” e la rotonda di via dei Cappuccini.

Una 2° FASE, relativa alla REDAZIONE DEL 2° REGOLAMENTO URBANISTICO CON CONTESTUALE VARIANTE DI MINIMA ENTITA' AL PIANO STRUTTURALE, oggetto del presente avvio del procedimento.

Il Quadro Conoscitivo di riferimento sarà costituito dai seguenti strumenti:

- Piano d’Indirizzo Territoriale (PIT), approvato dal Consiglio Regionale con deliberazione n. 72 del 24/07/2007;

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- Variante al PIT con valenza di Piano Paesaggistico Regionale, adottata con deliberazione del Consiglio Regionale n° 32 del 16/06/2009;

- il Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Firenze (PTCP), adottato con deliberazione del C.P. n. 29 del 20/02/2012;

- il Piano di Bacino del Fiume Arno – stralcio Assetto Idrogeologico (PAI), entrato in vigore con DPCM 06.05.2005;

- il Piano Strutturale, approvato con con D.C.C. n. 43 del 30/03/2000;

- il Regolamento Urbanistico, approvato con D.C.C. n. 137 del 21/12/2004.

I contenuti del 2° Regolamento Urbanistico saranno definiti nel rispetto dei piani e programmi sovraordinati ad eccezione di una Variante di minima entità al Piano Strutturale che si potrà rendere necessaria per l'aggiornamento del dimensionamento (presa d'atto delle reali dinamiche di crescita della popolazione rispetto a quelle previste dal PS) e per la modifica di alcune previsioni infrastrutturali.

Andranno comunque svolti i seguenti approfondimenti:

- verifica in merito alla necessità di adeguamento al nuovo PIT ed alla relativa variante adottata avente valenza di Piano Paesaggistico Regionale;

- verifica in merito alla necessità di adeguamento al nuovo PTCP adottato;

- verifica di coerenza dei contenuti del Regolamento Urbanistico con i regolamenti attuativi della L.R.1/2005.

Una 3° FASE, relativa alla REVISIONE DEL PIANO STRUTTURALE, che, successivamente alla conclusione delle fasi precedenti comporterà, con separato procedimento, una revisione globale della strumentazione urbanistica comunale, nell'ambito della quale sarà redatta la Variante Generale del Piano Strutturale, conforme ai contenuti del PIT 2007 e degli altri strumenti sovraordinati.

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3. Descrizione dei contenuti e degli obiettivi del 2° RU Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà provvedere:

alla ripianificazione delle aree soggette a Piano attuativo che hanno perso efficacia.

alla quantificazione delle dimensioni massime sostenibili del nuovo piano;

alla ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste del Ufficio LLPP, e rete delle infrastrutture.

All'interno dello stesso procedimento si procederà inoltre:

all'aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e conformativi del territorio;

all'aggiornamento del Quadro conoscitivo del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico, relativamente agli aspetti geologici/sismici/idraulici;

alla redazione di studi idrologici-idraulici di supporto alla nuova strumentazione urbanistica, finalizzati all'adeguamento del Piano Assetto Idrogeologico del fiume Arno, ai sensi degli articoli 27 e 32 delle Norme Tecniche del P.A.I.;

alla revisione della disciplina degli usi e delle funzioni;

alla revisione della disciplina relativa al Patrimonio Edilizio Esistente;

alla revisione delle NTA sulla base dell’esperienza acquisita negli anni di applicazione del RU e delle modifiche normative nel frattempo sopravvenute;

all’individuazione della aree idonee all’istallazione degli impianti fotovoltaici;

alla disciplina in materia di impianti di radio-telecomunicazioni;

all'aggiornamento del PEBA (piano eliminazione barriere architettoniche);

all'informatizzazione della strumentazione urbanistica.

3.1 Ripianificazione delle aree soggette a piano attuativo che hanno perso efficacia.

Il primo Bando pubblico (1° fase), approvato con Deliberazione G.C. n. 28 del 10 marzo 2011, è stato finalizzato a fronteggiare, nelle more dell'approvazione del secondo RU ed in coerenza con il dimensionamento ed i contenuti del Piano Strutturale, le difficoltà in cui si è venuto a trovare il settore edilizio urbanistico a seguito della perdita di efficacia degli interventi di trasformazione del territorio.

La sua definizione, avvenuta con approvazione di una graduatoria contenente tre proposte di piani urbanistici attuativi (D.G.C. 87 del 23/11/2011) e con la sottoscrizione di accordi procedimentali pubblico/privati secondo gli indirizzi e gli obiettivi stabiliti dal bando, ha comportato, sul piano urbanistico procedurale, l’elaborazione della “variante parziale al R.U. per la ripianificazione delle aree soggette a P.U.A. selezionate

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con avviso pubblico di cui alla D.G.C. n. 28/11” con contestuale procedimento di verifica di assoggettabilità alla VAS di cui all’art. 11 della L.R.T. 1/2005 e dell’art. 22 della L.R.T. 10/2010.

In data 11 aprile 2012 si è tenuta una conferenza dei servizi al fine della verifica di assoggettabilità sopra citata e più in generale per una compiuta valutazione delle condizioni di trasformabilità degli interventi proposti, preliminarmente alla loro adozione in Consiglio Comunale.

Tuttavia, contestualmente alla procedura in itinere della suddetta variante, considerato il limitato riscontro ottenuto dal primo Bando, l’Amministrazione ha ritenuto opportuno pubblicare un nuovo Avviso Pubblico, a carattere più generale, nella forma prevista dall’ art. 13 del DPGR n. 9 febbraio 2007, n. 3/R “ Regolamento di attuazione delle disposizioni del Titolo V della legge regionale 3 gennaio 2005, n.1, per acquisire dalla cittadinanza ulteriori indicazioni ai fini della definizione, previa valutazione delle condizioni di fattibilità e dell’effettiva disponibilità dei proprietari ad intervenire, del Quadro previsionale strategico quinquennale del secondo Regolamento Urbanistico, previsto dall’articolo 55 della legge urbanistica regionale.

L’ Avviso pubblico è stato approvato con Delibera di C.C. n. 87 del 23/11/2011.

Complessivamente sono state 55 le proposte presentate: 33 concernenti ex PUA, e 22 relative a nuovi ambiti di trasformazione, come risulta dalla tavola e dalle tabelle seguenti.

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8 Tavola 1 – Mappa delle proposte presentate

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Tale Avviso, ha assunto un carattere più ampio rispetto al primo Bando, in cui la peculiarità concorsuale era stata qualificata sia da una capacità edificatoria massima differenziata nelle destinazioni residenziale e industriale/commerciale/direzionale, sia da un insieme di criteri sintetizzati in punteggi in base ai quali redigere una graduatoria.

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Le proposte presentate ai sensi del pubblico Avviso, senza in alcun modo vincolare le scelte dell'Amministrazione Comunale (art. 9 “Disposizioni generali”), saranno valutate sulla base dei requisiti specifici previsti dallo stesso, ai fini della redazione del dimensionamento del Secondo Regolamento Urbanistico.

Come per il primo Bando, è stata perseguita la scelta di coniugare lo sviluppo urbanistico con quello sociale, ambientale ed economico per il miglioramento della qualità della vita dei cittadini, in particolare accompagnando lo sviluppo edilizio con la realizzazione di opere di urbanizzazione, servizi e nuove infrastrutture viarie particolarmente importanti per la città.

Tra gli obiettivi specificati nel secondo Avviso (art. 7 “Criteri e modalità per l'esame delle proposte”), vi sono:

la realizzazione di quote di “housing sociale” (edilizia sociale), che rispondano in modo efficace ai problemi abitativi e sociali dei soggetti deboli, quali famiglie a basso reddito, studenti, ecc.;

il potenziamento degli standard urbanistici e degli spazi pubblici e di uso pubblico, nonché delle infrastrutture, degli impianti e più in generale della qualità ambientale e sociale dell’ambito territoriale interessato;

il miglioramento della qualità del tessuto urbanistico ed edilizio esistente;

il risparmio nell’uso delle risorse naturali disponibili e, in particolare, il contenimento delle risorse energetiche e idriche, nonché di quelle ambientali esistenti;

la realizzazione di interventi previsti nel Piano triennale delle opere pubbliche e in particolare la viabilità parallela alla Fi.Pi.Li;

Nell'ambito della valutazione delle proposte saranno tenute in debita considerazione anche:

soluzioni progettuali volte a risolvere in maniera concreta, operativa e risolutiva, l’efficace attuazione di previsioni di trasformazione urbanistica ed edilizia già individuate nel primo Regolamento Urbanistico come aree soggette a PUA, suscettibili di perseguire indirizzi e finalità d’interesse pubblico;

interventi che riguardino ambiti di trasformazione soggetti a PUA che sono stati presentati nei cinque anni di validità del primo RU e che stavano per giungere a conclusione poco prima della scadenza quinquennale.

Le proposte saranno valutate secondo l'iter utilizzato per l'esame delle osservazioni agli strumenti urbanistici (art. 6 “Procedimento di analisi delle proposte”).

In particolare:

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le proposte saranno ordinate ed istruite a cura dell'Ufficio, il quale provvederà a redigere un database di tutte le proposte pervenute e ad associare a ciascuna proposta un'istruttoria sintetica, evidenziando la congruità rispetto ai criteri contenuti nel bando;

la Giunta Comunale, vista l'istruttoria dell'Ufficio predisporrà la proposta per la formazione del Quadro Previsionale Strategico Quinquennale; tale proposta sarà discussa dalla competente Commissione Consiliare, per essere successivamente sottoposta all'approvazione del Consiglio Comunale;

il Consiglio Comunale adotterà un provvedimento finale di indirizzo, dando esplicità menzione di ciascuna delle proposte presentate, della loro ammissibilità e degli indirizzi da seguire ai fini del loro possibile inserimento nel nuovo Regolamento Urbanistico.

Specifici approfondimenti saranno effettuati in merito alla fattibilità economica degli interventi, mediante ricorso a tecniche perequative e compensative, e alla incidenza degli stessi interventi sul sistema della mobilità.

L'istituto della perequazione urbanistica è espressamente previsto nell'ordinamento della Regione Toscana dall'art. 60 della L.R.T 1/2005 e dell'art. 16 del Regolamento 3/R del 9 febbraio 2007.

Esso consiste nell'equa ripartizione tra tutti i proprietari interni ad un ambito di trasformazione dei costi e dei benefici relativi alle trasformazioni stesse (tenendo in debita considerazione l'effettivo stato dei luoghi ed i vincoli presenti).

La perequazione urbanistica della Regione Toscana è quindi “parziale e a posteriori” in quanto si applica solo all'interno delle aree di trasformazione ed è attuata dai singoli proprietari nell'ambito dell'approvazione di un piano attuativo, contenente un programma di ricomposizione fondiario.

Tale approccio tradizionale che trova il suo fondamento giuridico nel comparto urbanistico della L. 1150/42, si contrappone al modello “totale e a priori” introdotto da altre regioni quali ad esempio la Lombardia, nel quale la perequazione non è limitata all'ambito di trasformazione ma interessa tutto il territorio comunale, con esclusione delle aree agricole e degli ambiti già edificati.

In questo caso sono individuati i fondi “accipienti o di atterraggio” (dove effettivamente si costruisce) ed i fondi “sorgenti o di decollo” (che hanno una potenzialità edificatoria “da vendere”). Essi non sono legati tra loro come avviene nel modello toscano all'interno di un'area di trasformazione; ogni proprietario del fondo accipiente può, pertanto,

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acquistare la volumetria da qualsiasi proprietario di un fondo sorgente. Generalmente, una volta venduta la volumetria il fondo sorgente viene ceduto all'amministrazione comunale da parte di chi realizza l'intervento. Si tratta di un vero e proprio mercato delle volumetrie che recentemente è anche stato oggetto di un episodico intervento del legislatore nazionale in merito alla trascrizione dei contratti aventi ad oggetto i trasferimenti volumetrici.

La perequazione introdotta nell'ordinamento toscano trova il suo fondamento giuridico, come già ricordato, nella legge urbanistica del 1942. Essa non va confusa con altri istituti, quale la compensazione urbanistica finalizzata alla realizzazione di opere pubbliche (o cessione di aree) da parte dei privati, previo riconoscimento di premi ed incentivi, sia in termini quantitativi (incrementi volumetrici) che qualitativi (cambio di destinazione d'uso); la rigenerazione urbana, introdotta recentemente nella legislazione regionale, è un esempio di compensazione.

Il secondo Regolamento Urbanistico sarà redatto utilizzando entrambi gli istituti (perequazione parziale e a priori e compensazione) che, nella prassi pianificatoria, spesso, se non sempre, coesistono nella medesima previsione urbanistica.

Tali istituti consentono il superamento del modello urbanistico tradizionale, basato sulla netta distinzione tra intervento edificatorio, in capo ai privati e realizzazione di opere pubbliche a carico delle Amministrazioni locali, non più sostenibile a causa degli alti costi di esproprio e delle risorse sempre più limitate a disposizione delle stesse Amministrazioni.

La perequazione / compensazione permette, infatti, di raggiungere i seguenti obiettivi:

risparmio delle risorse solitamente utilizzate per l'esproprio;

acquisizione al patrimonio comunale di aree e/o opere a “costo zero”;

eliminazione del contenzioso sull'accertamento dei valori d'esproprio;

riduzione dei tempi tecnici e delle risorse della macchina amministrativa dedicate alle pratiche di realizzazione delle opere pubbliche (espletamento gara, direzione lavori, collaudo, ecc.).

In particolare, sarà elaborata una valutazione dei benefici pubblici e privati, quale esito delle trasformazione delle aree da realizzarsi tramite i piani urbanistici attuativi presentati.

I nuovi insediamenti proposti nei PUA comporteranno, infatti, un aggravio del carico urbanistico che richiederà la realizzazione di nuove infrastrutture per la mobilità; in particolare, la trasformazione di alcune aree è fortemente dipendente dalla realizzazione

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di due reti stradali (in zona Serravalle e di un asse parallelo alla Fi.Pi.Li.) e di un sottopasso ferroviario.

Esigenza dell’Amministrazione è la verifica della sostenibilità della realizzazione di tali infrastrutture da parte dei soggetti privati promotori dei PUA, sulla base dell'applicazione di un modello perequativo di ripartizione del plusvalore immobiliare ipotizzabile dalle trasformazioni.

In questo contesto, sarà necessario quantificare e calibrare il plusvalore immobiliare esito delle trasformazioni previste dalle scelte pianificatorie affinché parte dello stesso “ritorni alla collettività” in termini di cessione di aree a standard e/o realizzazione di opere pubbliche, garantendo al contempo un equo trattamento tra le diverse aree di trasformazione, in considerazione delle differenze di valore associate ai vantaggi localizzativi.

Sarà altresì opportuno verificare la capacità di sostenere la realizzazione delle infrastrutture pubbliche attraverso la ripartizione del plusvalore della trasformazione tra pubblico e privato.

Potranno dunque essere efficacemente indirizzate scelte strategiche ed obiettivi di qualità urbana attraverso l'analisi di individuazione del plusvalore generato dai PUA e della capacità dei privati di partecipare alla realizzazione delle infrastrutture di interesse pubblico.

A compendio del quadro conoscitivo sarà svolto inoltre uno studio sulla mobilità che valuti i flussi veicolari afferenti alla rete viaria principale sulla base sia dei dati disponibili presso gli uffici dell’Amministrazione comunale, sia di ulteriori indagini dirette speditive finalizzate all’individuazione dei nodi critici della rete: misurazione dei livelli di servizio della rete e delle intersezioni principali in relazione alle diverse condizioni di carico giornaliere (fascia oraria di punta, arco orario, ecc.).

Saranno eseguiti i seguenti studi tecnici atti a facilitare ed i indirizzare le scelte pianificatorie durante la fase di valutazione – elaborazione delle proposte presentate con lo strumento dell'avviso pubblico:

- verifica dei livelli di sicurezza della rete stradale con classificazione funzionale della rete stradale e verifica dell’attuale regolamentazione rispetto alla normativa vigente;

- valutazione delle prestazioni della rete stradale (urbana ed extraurbana) in relazione alle condizioni di carico del traffico veicolare e dei livelli di accessibilità offerti rispetto ai diversi comparti urbani. Individuazione delle principali criticità con riferimento

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anche al possibile sviluppo e/o incentivo di modalità di trasporto a basso e/o nullo impatto ambientale (rete pedonale, ciclabile, ecc.);

- stima dei flussi di traffico e determinazione del livello di servizio della viabilità, attraverso un'analisi strategica, comprendente:

l’analisi di dettaglio delle caratteristiche geometriche e funzionali delle strade afferenti alle zone oggetto di trasformazione urbanistica e dei livelli di criticità per assicurare idonei livelli prestazionali con particolare riferimento a dimensioni dei percorsi pedonali, condizioni par la mobilità ciclabile, sensi di marcia e sosta lungo strada;

la stima della domanda attesa in relazione alle opzioni di trasformazione delle aree e alle funzioni insediative di previsione e la valutazione degli effetti della domanda potenziale attesa sull’assetto attuale della rete viaria;

la valutazione degli effetti di cui al punto precedente prendendo a riferimento anche la realizzazione delle viabilità di piano e proposte per eventuale interventi di ottimizzazioni delle previsioni strutturali. Studio di scenari temporali intermedi rispetto agli interventi di previsione e/o di eventuali parziali realizzazione degli interventi stessi;

la definizione degli interventi strutturali sulla rete stradale e la sosta a fronte delle trasformazioni previste per assicurare una funzionale interconnessione con la rete esistente e le previsioni di piano;

Sarà dunque definito il quadro strategico della viabilità comprendente l’individuazione delle interconnessioni primarie tra le principali polarità di attrazione/generazione della domanda e valutazione dei livelli di accessibilità sotto il profilo prestazionale rispetto alle diverse modalità di trasporto e ai relativi tempi di percorrenza; nonché la verifica e la valutazione del quadro degli interventi infrastrutturali previsti a breve e lungo termine rispetto alle esigenze e all’evoluzione attesa del sistema della mobilità urbana, anche in relazione alle trasformazioni urbanistiche di piano. Saranno studiate politiche di regolamentazione dell’accessibilità alla rete infrastrutturale finalizzate ad incentivare modalità di trasporto alternative e di minore impatto ambientale rispetto all’uso dell’auto.

Tutte le informazioni ottenute relative al sistema della mobilità, saranno raccolte su idonei supporti digitali finalizzati anche all’aggiornamento sistematico dei dati.

Nell’ambito della rielaborazione della strumentazione urbanistica, potrà configurarsi la necessità di una revisione del dimensionamento definito dal Piano Strutturale, sulla base delle valutazioni di seguito esplicitate e nel rispetto di quanto emerso dal documento di Monitoraggio allegato alla presente relazione.

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3.2 Quantificazione delle dimensioni massime sostenibili

3.2.1 Definizione degli obiettivi e degli indirizzi strategici

L'avviso pubblico sopra descritto, rivolto principalmente alle aree di trasformazione del primo Regolamento Urbanistico non attuate, (ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1 del bando “proposte che si discostino dalle schede norma decadute potranno essere prese in considerazione solo in via eccezionale e residuale ...”) è coerente con l'obiettivo generale dell'Amministrazione Comunale di confermare, nelle sue linee generali, il disegno della città delineato dal 1° Regolamento Urbanistico che a sua volta si era posto in stretta continuità con le previsioni contenute nel PRG previgente.

La strumentazione urbanistica vigente (P.S. e R.U.), infatti, definisce un quadro complessivo di riferimento, sia relativamente all'individuazione delle invarianti strutturali che degli ambiti di trasformazione, tutt'oggi valido ed attuale, che necessita di integrazioni ed approfondimenti, (come, solo per fare alcuni esempi, l'adeguamento delle indagini geologiche al Regolamento Regionale 53R/2011 o la redazione della carta archeologica), più che di modifiche sostanziali.

3.2.2. Analisi dei vincoli e delle invarianti strutturali

Nell'ambito del 2° Regolamento Urbanistico saranno inseriti, nello specifico, solo previsioni coerenti con il sistema delle invarianti e delle tutele definite dal Piano Strutturale e degli strumenti sovraordinati; tuttavia, preso atto dell’esito del monitoraggio degli effetti del Primo Regolamento Urbanistico in termini di dimensionamento e constatati gli obiettivi dell’Amministrazione ed i contenuti dell’ Avviso pubblico, approvato con DCC 87/2011 , sarà necessaria una Variante di minima entità al PS, sia per la modifica di alcune previsioni infrastrutturali che per l'aggiornamento del dimensionamento del Piano Strutturale in virtù delle considerazioni di seguito esplicitate.

3.2.3. Analisi delle dinamiche demografiche

Analisi del dimensionamento residenziale previsto dal Piano Strutturale

Il Piano Strutturale vigente conteneva, per il 2010 (stima 1998-2010), previsioni in merito all'incremento della popolazione, alla richiesta di nuove abitazioni, alla popolazione complessiva, alle famiglie complessive e al taglio medio degli alloggi.

Sulla base di dette previsioni il Piano Strutturale ha definito un dimensionamento residenziale generale di 634.050 mc, ovvero di 211.350 mq di SUL (tabella 1) che è stato

(22)

16

interamente inserito nel Regolamento Urbanistico approvato con D.C.C. n. 137 del 21 dicembre 2004.

Tabella 1 – Scenario 2010 previsto dal Piano Strutturale

SCENARIO 2010 PREVISTO DAL PIANO STRUTTURALE A incremento popolazione 270

B nuove famiglie 1.750

C richiesta nuove abitazioni 1.409 1409 = 1750 – 341 (quota assorbita dai cambi d'uso

e riutilizzo alloggi sfitti) D taglio medio alloggi (mc) 450

E popolazione prevista 43.800 F famiglie complessive 17.520 G media persone a famiglia 2,50

Dimensionamento = C x D = 634.050 mc

Quantità attuate nel primo Regolamento Urbanistico

Dalla relazione sul monitoraggio (capitolo 4.1) è emerso che rispetto alla previsione del Piano Strutturale al 2010 (634.000 mc) è stato consumato circa il 62% della potenzialità (392.000 mc circa) ed è quindi possibile stimare un residuo del 38% del dimensionamento previsto, ovvero circa 244.000 mc di volume e 81.333 mq di SUL (tabella 2).

Tabella 2 – Quantificazione del residuo del Piano Strutturale RESIDUO del PIANO STRUTTURALE

MC MQ NOTE

Dimensionamento PS 634.050 211.350

Dimensionamento

“consumato” dal 1° RU 402.400 134.133 ^{402.400 *}₌ 392.000

(dato monitoraggio 2000-2010) 12.400 +

(dato 2011)

Residuo PS 231.650 77.217

* Le quantità riportate sono quelle risultanti dagli interventi edilizi (nuova edificazione e ampliamento, ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia e deruralizzazioni) realizzati nel periodo che va dall’approvazione del PS (aprile 2000) ad Agosto 2011.

(23)

17

Andamento reale della crescita demografica dal 1998 al 2010

Rispetto allo scenario delineato dal Piano Strutturale, le reali dinamiche demografiche (fonte: ISTAT, ufficio anagrafe comunale) hanno evidenziato differenze considerevoli, sia in termini di incremento della popolazione di nuove famiglie, sia conseguentemente in termini di popolazione e famiglie complessive. Differenze sostanziali sono emerse anche in merito al taglio medio degli alloggi, tali da giustificare una riduzione di 1/3 (da 150 mq a 100 mq): riduzione in linea con il parametro utilizzato da altri comuni toscani, come emerge da un recente studio condotto dall'IRPET (Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana).

Sulla base delle reali dinamiche di crescita della popolazione e della riduzione del taglio medio degli alloggi l'effettivo fabbisogno di superficie residenziale è pari a 1.075.800 mc, ovvero 358.600 mq di SUL (tabella 3).

Tabella 3 – Scenario 2010 basato su dati reali

SCENARIO 2010 su DATI REALI A incremento popolazione 4.425

C richiesta nuove abitazioni 3.586 Fabbisogno complessivo

da soddisfare sia con nuova edificazione che con interventi sul patrimonio edilizio esistente D taglio medio alloggi (mc) 300

E popolazione totale 47.955 F famiglie complessive 19.383

G media persone a famiglia 2,47

Dimensionamento = C x D = 1.075.800 mc

Previsioni di crescita demografica per il 2018

Il capitolo 3.4 del monitoraggio contiene lo scenario demografico al 2018.

“Dalle analisi svolte risultano evidenti alcuni andamenti sufficienti ad ipotizzare lo scenario demografico per il prossimo quinquennio (periodo di validità del 2°R.U.):

(24)

18

a) aumento del numero di residenti, in particolare della popolazione in età compresa tra 0 e 14 anni;

b) aumento del numero delle famiglie;

c) riduzione della dimensione media del nucleo familiare;

d) aumento degli stranieri residenti.

E' ipotizzabile, nel prossimo quinquennio il raggiungimento della soglia di 50.000 residenti. Nel periodo 1998 – 2010 l'incremento medio annuo è stato di 360 residenti. Il numero delle famiglie supererà la soglia di 20.000.

Considerando un incremento medio annuo di 280, si avranno 1.400 nuovo famiglie che, aggiunte a quelle presenti, corrispondono a 20.783. La dimensione media del nucleo familiare si ridurrà a 2,4 componenti.”

Tali valutazioni sono sintetizzate nella tabella 4.

Tabella 4 – Scenario 2018

SCENARIO 2018 A incremento popolazione 2.045

C richiesta nuove abitazioni 1.400 Fabbisogno complessivo

da soddisfare sia con nuova edificazione che con interventi sul patrimonio edilizio esistente D taglio medio alloggi (mc) 300

E popolazione totale 20.783

F famiglie complessive 21

G media persone a famiglia 2,40

Dimensionamento = C x D = 420.000 mc

Comparazione tra le effettive dinamiche di crescita demografica e le previsioni del Piano Strutturale

Sulla base delle considerazioni sopra riportate risulta uno scarto di 441.750 mc tra le previsioni (1998 – 2010) contenute nel Piano Strutturale (634.050 mc) e il fabbisogno reale (1.075.800 mc).

(25)

19

Se al fabbisogno reale 1998 – 2010 (detratte le quantità “consumate” dal 1°

Regolamento Urbanistico) si aggiungono le previsioni 2010 - 2018 ne deriva un

“potenziale” dimensionamento complessivo di 1.093.400 mc, ovvero 364.467 mq di SUL, come risulta dalla seguente tabella 5.

Tabella 5 – Dimensionamento residuo del Piano Strutturale

NUOVO DIMENSIONAMENTO "POTENZIALE" del PIANO STRUTTURALE

MC MQ

SCENARIO 2010 DATI REALI 1.075.800 + 358.600 +

SCENARIO 2018 420.000 - 140.000 -

DIMENSIONAMENTO “CONSUMATO” 1° R.U. 402.400 = 134.133 =

DIMENSIONAMENTO RESIDUO PS

da utilizzare nel 2° E SUCCESSIVI RU 1.093.400 364.467

3.2.4. Analisi comparata del dimensionamento di altri comuni toscani

Di notevole interesse, ai fini della definizione del dimensionamento del Piano Strutturale e del secondo Regolamento è lo studio commissionato dalla VI Commissione del Consiglio Regionale all'IRPET - Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana - avente per oggetto la “Ricostruzione delle ipotesi quantitative di crescita indicate dai Piani Strutturali e dai Regolamenti Urbanistici”. Nella tabella 7 seguente sono stati rielaborati i dati sul dimensionamento degli oltre cento comuni analizzati.

In particolare sono stati individuati due parametri comparativi:

la SUL prevista per ogni abitante;

il “dimensionamento virtuale” ottenuto rapportando il dimensionamento previsto da ogni comune al numero di abitanti del Comune di Empoli (per maggiori approfondimenti consultare la nota (A) della tabella seguente).

(26)

20

Tabella 6 – Analisi comparata tra il dimensionamento dei comuni IRPET ed Empoli ANALISI COMPARATA del DIMENSIONAMENTO

COMUNI IRPET ED EMPOLI note(A),(B),(C),(D)

abitanti SUL RU SUL RU /ab SUL RU *

47955/ab

COMUNE EMPOLI 47.955 211.350 4,4 211350

COMUNI IRPET

1 Altopascio 15.047 92.300 6,1 294.161

3 Barberino Val D'Elsa 4.373 34.000 7,8 372.849

4 Bibbiena 12.725 1.229.893 96,7 4.634.933

5 Borgo a Mozzano 7.396 32.518 4,4 210.844

6 ^Bucine 10.194 63.626 6,2 299.312

7 Buggiano 8.882 38.730 4,4 209.108

8 Calci 6.513 110.979 17,0 817.135

9 Calenzano 16.462 126.705 7,7 369.101

10 Campagnatico 2.532 25.700 10,2 486.747

11 Campi Bisenzio 43.901 152.000 3,5 166.036

12 Capannoli 6.145 37.900 6,2 295.768

13 Capannori 46.207 184.600 4,0 191.583

14 ^Capolona 5.515 10.100 1,8 87.823

16 Casciana Terme 3.676 26.202 7,1 341.816

17 Castagneto Carducci 8.934 10.150 1,1 54.482

18 Castel del Piano 4.700 23.700 5,0 241.816

19 Castellina in Chianti 2.971 18.207 6,1 293.880

21 Cavriglia 9.522 67.067 7,0 337.763

22 Cecina 28.573 46.300 1,6 77.707

23 ^Certaldo 16.343 70.071 4,3 205.608

24 Cetona 2.913 11.950 4,1 196.726

25 Chianni 1.505 6.072 4,0 193.477

26 Chiesina Uzzanese 4.462 27.292 6,1 293.319

27 Chitignano 951 39.991 42,1 2.016.581

28 Cinigiano 2.778 4.900 1,8 84.586

29 Collesalvetti 16.919 89.145 5,3 252.671

30 Coreglia Antelminelli 5.327 16.800 3,2 151.238

31 Cutigliano 1.580 20.197 12,8 613.005

32 Fauglia 3.601 38.529 10,7 513.096

33 Firenzuola 4.950 26.047 5,3 252.337

34 Follonica 22.113 81.700 3,7 177.177

35 Gallicano 3.931 5.700 1,5 69.535

36 Gavorrano 8.982 81.800 9,1 436.731

37 Lajatico 1.376 18.500 13,4 644.744

38 Lamporecchio 7.724 47.180 6,1 292.920

(27)

21

39 Lastra a Signa 19.829 57.000 2,9 137.850

41 Loro Ciuffenna 5.925 37.500 6,3 303.513

42 Lucignano 3.613 5.330 1,5 70.745

43 ^Magliano 3.753 30.700 8,2 392.278

44 Marciana Marina 1.993 4.125 2,1 99.255

45 Massa e Cozzile 7.872 53.801 6,8 327.749

46 Massarosa 23.004 88.220 3,8 183.907

47 Montalone 3.773 15.100 4,0 191.922

50 Montemurlo 18.438 79.295 4,3 206.237

51 Monterchi 1.847 17.749 9,6 460.830

53 Montignoso 10.549 48.330 4,6 219.705

54 Ortignano Raggiolo 880 11.600 13,2 632.134

56 Pescaglia 3.758 12.000 3,2 153.129

57 Pienza 2.190 15.110 6,9 330.868

58 Pieve a Fosciana 2.450 4.200 1,7 82.209

59 Pieve a Nievole 9.632 42.900 4,5 213.587

60 Pieve Santo Stefano 3.249 20.300 6,2 299.627

61 Poggio a Caiano 9.959 54.000 5,4 260.023

62 Pomarance 6.054 77.400 12,8 613.102

63 Pontassieve 20.709 53.340 2,6 123.517

64 Ponte Buggianese 18.510 21.103 1,1 54.672

65 Poppi 6.396 34.765 5,4 260.656

66 Porto Azzurro 3.578 5.400 1,5 72.375

67 Portoferraio 12.020 41.040 3,4 163.733

68 Quarrata 25.379 122.200 4,8 230.904

69 Rapolano Terme 5.308 42.453 8,0 383.544

70 Rio Marina 2274 20.133 8,9 424.580

71 Sambuca Pistoiese 1.749 16.045 9,2 439.930

72 San Casciano dei Bagni 1.703 17.860 10,5 502.922

73 San Gimignano 7.770 38.198 4,9 235.751

74 San Giovanni d'Asso 912 36.223 39,7 1.904.686

75 San Giovanni Valdarno 17.118 89.979 5,3 252.071

76 San Godenzo 1.258 12.390 9,8 472.307

77 San Miniato 28.087 62.800 2,2 107.223

78 San Piero a Sieve 4.305 8.700 2,0 96.913

79 Sassetta 567 3.333 5,9 281.922

80 Scandicci 50.309 171.950 3,4 163.904

81 Scarperia 7.809 7.600 1,0 46.672

82 Semproniano 1.192 12.300 10,3 494.838

83 Seravezza 13.315 66.700 5,0 240.225

84 Serravalle Pistoiese 11.561 56.027 4,8 232.398

85 Sesto Fiorentino 47.623 156.420 3,3 157.510

86 ^Siena 54.466 141.987 2,6 125.014

87 Signa 18.510 42.650 2,3 110.496

(28)

22

88 Stazzema 3.362 34.800 10,4 496.381

89 Subbiano 6.408 50.699 7,9 379.412

90 Talla 1.151 7.200 6,3 299.979

91 Tavernelle in Val di Pesa 7.755 29.417 3,8 181.905

92 Terranuova Bracciolini 12.340 75.550 6,1 293.598

93 Uzzano 5.671 55.486 9,8 469.200

94 Vaiano 9.990 114.362 11,4 548.972

95 Vicchio 8.262 28.300 3,4 164.261

96 Vicopisano 8.466 33.099 3,9 187.487

97 Villafranca in Lunigiana 4.877 45.940 9,4 451.723

98 Volterra 11.077 23.100 2,1 100.005

100 Massa Marittima 8.781 34.100 3,9 186.228

101 Arcidosso 4.427 34.600 7,8 374.801

105 Murlo 2.427 18.733 7,7 370.151

106 Orbetello 15.246 32.800 2,2 103.170

107 Ponsacco 15.987 44.465 2,8 133.379

108 Pontedera 27.808 216.900 7,8 374.045

109 Montemignaio 622 22.600 36,3 1.742.416

Media SUL 7,7 368.981

NOTE

(A): Nell’ultima colonna è indicato il valore della SUL virtuale di ognuno dei comuni studiati da IRPET, avendo ipotizzato che gli stessi abbiano i medesimi abitanti di Empoli.

Per esempio nel caso di Altopascio:

15.047 : 92.300 = 47.995 : X ; quindi X=92.300x47.955/15.047=294161 mq (SUL virtuale)

(B): Quando nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in volume si è utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = V/3

(C): quanto nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in alloggi si è utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = alloggi x 100 mq

(D): quanto nello studio IRPET il dimensionamento è stato espresso in abitanti si è utilizzata la seguente formula di conversione: SUL = abitanti x 33 mq

Dalla tabella 6, risulta che le quantità residenziali contenute nel 1° Regolamento Urbanistico di Empoli (221.350 mq) sono sensibilmente sotto la media (circa il 60%) del dimensionamento “virtuale” dei comuni analizzati (368.981 mq), “rapportando” il dimensionamento dei singoli comuni analizzati ai residenti nel Comune di Empoli.

Tale dato rappresenta una verifica indiretta della correttezza, anche in termini quantitativi, oltreché sostanziali (come già esplicitato nel capitolo 3.2.1) con cui è stato redatto il primo Regolamento Urbanistico del Comune di Empoli.

(29)

23 3.2.5. Conclusioni

Sulla base delle valutazioni sopra esposte il dimensionamento del 2° Regolamento Urbanistico, comprensivo degli interventi di nuova edificazione (nuove lottizzazioni e lotti di completamento) e degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, sarà definito sulla base dei seguenti criteri:

in termini di coerenza degli interventi con la strumentazione urbanistica sovraordinata: saranno inseriti nel 2° Regolamento Urbanistico solo interventi coerenti con il sistema delle tutele e delle invarianti strutturali contenute nel Piano Strutturale e negli strumenti sovraordinati, demandando ad un successivo e separato procedimento l'analisi e la valutazione di eventuali situazioni e problematiche la cui risoluzione comporti una modifica del Piano Strutturale. Gli interventi privati soggetti a piano urbanistico attuativo saranno individuati, in particolare, mediante l’apposito Avviso pubblico descritto nelle pagine precedenti.

in termini di capacità del territorio di sostenere il nuovo carico urbanistico, in relazione agli standard e ai servizi esistenti e di progetto;

in termini di sostenibilità ambientale: gli interventi da inserire nel Quadro Previsionale Strategico saranno valutati nell'ambito del processo di Valutazione Ambientale Strategica;

in termini dimensionali: le quantità da inserire nel 2° Regolamento Urbanistico saranno definite in relazione alle risultanze del pubblico avviso e alla quantificazione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente / lotti di completamento e comunque con valori complessivi sensibilmente inferiori rispetto ai valori medi sul dimensionamento risultanti dall'analisi svolta dall'Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana (circa 369.000 mq SUL Residenziale).

In questa fase, sebbene il dato risultante dalla tabella 5 (circa 365.000 mq) sia del tutto in linea con i valori medi rilevati da IRPET (369.000 mq), si ritiene di dover modificare il dimensionamento del Piano Strutturale solo per inserire le quantità necessarie a definire il Quadro Previsionale Strategico del 2° Regolamento Urbanistico, demandando ad una fase successiva (fase 3) eventuali ulteriori analisi e approfondimenti in tema di dimensionamento.

(30)

24

3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste dell’Ufficio LL.PP., e rete delle infrastrutture

Il Quadro previsionale strategico, ai sensi dell’articolo 55 della legge regionale 1/2005, dimensiona tutte le trasformazioni degli assetti insediativi ed anche le infrastrutture (opere pubbliche e dotazioni di servizi) da realizzare e le relative aree, nonché individua i beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi per pubblica utilità.

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà formarsi in coerenza con le “Disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti” contenute nel Regolamento di attuazione dell’articolo 37, comma 3, della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1, in particolare per quanto attiene al dimensionamento, localizzazione e qualità delle dotazioni di infrastrutture per la mobilità, parcheggi, verde urbano e di connettività urbana, percorsi pedonali e ciclabili, infrastrutture per il trasporto pubblico, arredo urbano ed altre opere di urbanizzazione.

Tali previsioni saranno definite di concerto con gli altri Uffici comunali, in maniera coordinata con la programmazione dei lavori pubblici e dei piani di acquisizione/dismissione del patrimonio comunale. Nel capitolo 4 della relazione di monitoraggio è evidenziato lo stato di attuazione delle opere pubbliche previste nel 1°

RU, la consistenza e la localizzazione delle aree il cui vincolo preordinato all’esproprio risulta ad oggi decaduto, ai sensi del comma 5 dell’art. 55 della L.R.T. n. 1/2005 e per le quali non è ancora stato avviato il relativo procedimento di acquisizione.

Nei cinque anni di “vita” del primo Regolamento Urbanistico alcune delle opere pubbliche previste non hanno trovato la loro realizzazione, sia per la necessità di risolvere preventivamente problematiche di carattere tecnico-progettuale, sia perché è stato necessario garantire la congruità con la programmazione degli investimenti finanziari ed il controllo della spesa dell’Amministrazione.

Una nuova previsione urbanistica da attribuire alle aree per le quali si è verificata la perdita di efficacia, comporta la necessità di un atto urbanistico di ripianificazione delle stesse, anche se ciò si rappresenta solo nella riconferma della previsione precedente.

Per alcune di esse l’amministrazione comunale dovrà valutare lo loro utilità ed attualità e, nel caso di ri-conferma, sarà necessaria la reiterazione del vincolo preordinato all’esproprio, prevedendone anche il relativo indennizzo al proprietario.

L’istituto dell’esproprio, che trova il suo fondamento costituzionale nell'art. 42 terzo comma della Costituzione, se da una parte garantisce al Comune l’acquisizione di

(31)

25

vantaggi volti al soddisfacimento di interessi pubblici, dall’altra comporta per la stessa un impegno di spesa per gli indennizzi, rilevante.

La sensibile riduzione delle risorse pubbliche delle amministrazioni locali ha ridotto fortemente la capacità di garantire l’impegno economico richiesto per operazioni urbanistiche finalizzate alla acquisizione di nuove aree dal mercato libero da destinare a pubblici servizi (c.d. standards urbanistici).

Per questi motivi gli atti di governo del territorio (in primis il Regolamento Urbanistico ed i piani attuativi di iniziativa privata) prevedono di ricorrere a forme di accordo pubblico–

privato proprio per coprire il fabbisogno di opere di urbanizzazione a carico dei privati.

Già con il primo Regolamento Urbanistico sono stati previsti dei meccanismi in grado di rendere il soggetto privato disponibile a cedere gratuitamente dei beni o servizi, a fronte del riconoscimento dei diritti edificatori.

L’adesione si attua attraverso la sottoscrizione di una Convenzione, correlata al Piano Urbanistico, sotto forma di vero e proprio contratto, tra pubblico e privato.

Questa maniera di operare permette di raggiungere l’obiettivo di acquisire i suoli da destinare ad opere pubbliche “gratuitamente”, garantendo ai proprietari un diritto edificatorio da utilizzarsi nell’ambito della stessa area o in aree preventivamente indicate dallo stesso Regolamento Urbanistico.

Nel quinquennio di vigenza del primo Regolamento Urbanistico si sono però mostrati alcuni limiti applicativi di questo meccanismo.

Le localizzazioni di aree destinate ad opere pubbliche all’interno dei comparti PUA non possiedono un netta distinzione fra quelle che hanno la funzione di garantire il raggiungimento di obiettivi collettivi interni (standards funzionali all’intervento edificatorio) e quelli collettivi esterni (opere strategiche per il territorio).

Se infatti i primi determinano un incentivo all'adesione spontanea dei proprietari alle opere direttamente connesse all’intervento edilizio, i secondi comportano per la P.A.

l’assunzione di un rischio di frammentazione e realizzazione di specifiche opere pubbliche (p.e. le infrastrutture lineari).

Bisogna infatti ricordare che le opere pubbliche inserite all’interno dei comparti non hanno valenza di vincolo espropriativo ma rappresentano elementi compensativi, rispondenti all’interesse pubblico, a ristoro dei vantaggi che il privato otterrà con le trasformazioni edilizie (comparto perequativo).

(32)

26

Altro elemento di criticità è rappresentato dall’attuale quadro normativo in materia di scomputi delle urbanizzazioni realizzabili direttamente dal soggetto privato e dalle relative forme di garanzia.

Il nuovo Regolamento Urbanistico dovrà affrontare questa tematica in rapporto alla disciplina che regola la modalità di partecipazione del privato ai costi delle opere di trasformazione del territorio (c.d. oneri) rendendo chiare le procedure da seguire e allineandole agli ultimi disposti legislativi nazionali.

La stipula della convenzione urbanistica avviene al termine del percorso procedurale di approvazione del piano attuativo e attualmente nell’apparato normativo del Regolamento Urbanistico non è prevista un tempistica limite per la sottoscrizione, rispetto all’atto di approvazione del piano. Questo può portare ad uno slittamento indeterminato delle tempistiche realizzative delle opere pubbliche previste dall’atto di governo. Risulterebbe pertanto necessario mettere in atto degli strumenti che garantiscano comunque la cantierizzazione dell’opera pubblica indipendentemente dalle scelte operate dal soggetto privato.

Altro intervento dovrà essere previsto in materia di “monetizzazione” da corrispondere in luogo della mancata cessione da parte del soggetto privato di aree od opere pubbliche, specificando la disciplina ed i criteri di valutazione delle opportunità di monetizzazione di aree a standard.

Tale strumento permetterebbe di sopperire almeno in parte alla oggettiva difficoltà che l’Amministrazione ha di acquisire e gestire tipologie di urbanizzazioni di scarsa fruibilità collettiva esterna.

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà ricercare strumenti flessibili e certi nella tempistica, indispensabili per reperire risorse private; nello stesso si valuterà, sotto il profilo economico pubblico-privato, l’ammontare dei costi diretti ed indiretti relativi alla realizzazione e alla gestione dell’opera pubblica.

La possibilità di ricorrere a modelli perequativi, di accordi sostitutivi od integrativi del procedimento o al confronto concorrenziale, verrà verificato al fine di reperire aree o finanziamenti per la realizzazione di opere pubbliche anche alla luce di recenti esperienze di pianificazione.

Con l'introduzione della scadenza quinquennale delle previsioni urbanistiche (art. 55 c. 5 L.R.T. 1/2005) la variabile “tempo” ha assunto, infatti, un ruolo ancor più strategico nella pianificazione urbanistica.

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Tale consapevolezza ha indotto l'Amministrazione Comunale a ricorrere allo strumento dell'avviso pubblico per selezionare gli interventi da inserire nel quadro previsionale strategico del secondo Regolamento Urbanistico, rivolto ai soggetti pubblici e privati che abbiano la disponibilità delle aree o degli immobili compresi nel relativo comparto di intervento (art. 3 dell'avviso) e ad indicare, tra i principali criteri di valutazione delle proposte, la tempistica prevista per la realizzazione degli interventi stessi.

L'inserimento delle aree di trasformazione nel secondo Regolamento Urbanistico sarà comunque subordinata alla preventiva sottoscrizione di un accordo procedimentale, ai sensi dell'art. 11 della L. 241/90, con cui saranno definiti i reciproci impegni, compresi i tempi di realizzazione (art. 8 dell'avviso).

Sempre nell'ottica di una riduzione dei tempi di realizzazione degli interventi, si procederà contestualmente ad una semplificazione dei procedimenti, mediante l'introduzione del Progetto unitario convenzionato, al posto del piano urbanistico attuativo, per gli interventi meno complessi.

Il controllo di queste procedure deve essere preventivamente fissato nell’atto di governo del territorio nel suo fondamentale ruolo discrezionale e conformativo della proprietà e del territorio senza che esso venga sostituito dal contratto pubblico-privato.

3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici e conformativi del territorio

3.4.1 La valorizzazione delle emergenze archeologiche

Nell'ambito dell'aggiornamento del quadro conoscitivo del P.S. e del R.U. sarà condotto uno studio specifico per il censimento e la valorizzazione delle emergenze archeologiche presenti nel territorio empolese.

Tale studio avverrà sulla base di una suddivisione del territorio comunale in varie sezioni (ed eventuali sottosezioni) e sull’integrazione dei dati raccolti attraverso una ricognizione sistematica diretta del territorio comunale, con particolare interesse per i siti non indagati e quindi non editi, e sulla redazione di schede UT secondo le direttive indicate dalla Soprintendenza ai Beni Archeologici della Toscana, di ciascun sito indagato.

Sarà prevista la produzione della documentazione fotografica e cartografica sia generale che di dettaglio; la trasposizione cartografica dei dati raccolti su supporto digitale, secondo le indicazioni concordate con il Committente; la redazione della relazione di accompagnamento delle ricerche effettuate.

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Sarà realizzata, anche in supporto digitale, una carta tematica del rischio archeologico con la definizione delle categorie dei livelli di rischio archeologico, compresa l’individuazione di siti archeologici di accertata o probabile esistenza e le eventuali tracce di viabilità antica, da assoggettarsi ad appropriate e diversificate discipline di tutela, salvaguardia e valorizzazione;

Sarà inoltre elaborata una carta di dettaglio degli elementi di maggiore interesse in ambito della pianificazione urbanistica con particolare riguardo alla situazione archeologica dei centri storici e alle aree accertate dal punto di vista delle evidenze archeologiche. Il Documento normativo sarà relativo ai siti individuati, con evidenziati i diversi livelli di fattibilità conseguenti ai relativi livelli di rischio precedentemente individuati, che garantiscano (unitamente al quadro normativo dell’attività urbanistica ed edilizia) la salvaguardia, la tutela e la valorizzazione dell’eventuale emergenza archeologica individuata e segnalata, con specifico richiamo alla normativa comunitaria, italiana e regionale vigente di riferimento.

3.4.2 L' ANPIL “Arnovecchio”

Con delibera n. 98 del 27/12/2011 è stata istituita l’Area Naturale Protetta d’Interesse Locale (A.N.P.I.L.) in località Arnovecchio, che rappresenta il primo passo per l’effettivo recupero ambientale e naturalistico di un’importante area del territorio empolese.

In considerazione delle notevoli valenze naturalistico ambientali e delle potenzialità didattico-ricreative di tale area, soprattutto se lette nell’ambito territoriale in cui essa è inserita, l’Amministrazione comunale ha avviato un percorso di graduale recupero e riqualificazione ambientale che ben si coniuga con le previsioni del Regolamento di coordinamento fra i Comuni di Empoli, Montelupo F.no, Cerreto guidi, Vinci e Capraia e Limite (approvato dal comune di Empoli con deliberazioni consiliari n. 36 del 13 maggio 1995 e n. 80 del 22 luglio 1996), nonché con i contenuti del Piano Strutturale di Empoli, che prevede l’esistenza di “corridoi ecologici” di collegamento tra Arnovecchio, il Parco urbano di Serravalle ed il parco fluviale dell’Arno, atti a favorire la conservazione della bio-diversità.

Il R.U. vigente assoggetta il geotopo di Arnovecchio alla disciplina dei beni a protezione paesistica e/o ambientale prevista dalla variante d’implementazione al Piano d’Indirizzo Territoriale (PIT) adottata con Del. C.R.T. del 16 Giugno 2009 n.32, introducendo in questi ambiti una serie di divieti, fra cui:

a) la costruzione di stazioni radio-base per telefonia cellulare;