Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste dell’Ufficio

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3.3 Ripianificazione delle aree con vincoli espropriativi decaduti e aggiornamento dello strumento urbanistico relativo alle richieste dell’Ufficio LL.PP., e rete delle infrastrutture

Il Quadro previsionale strategico, ai sensi dell’articolo 55 della legge regionale 1/2005, dimensiona tutte le trasformazioni degli assetti insediativi ed anche le infrastrutture (opere pubbliche e dotazioni di servizi) da realizzare e le relative aree, nonché individua i beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi per pubblica utilità.

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà formarsi in coerenza con le “Disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti” contenute nel Regolamento di attuazione dell’articolo 37, comma 3, della legge regionale 3 gennaio 2005 n. 1, in particolare per quanto attiene al dimensionamento, localizzazione e qualità delle dotazioni di infrastrutture per la mobilità, parcheggi, verde urbano e di connettività urbana, percorsi pedonali e ciclabili, infrastrutture per il trasporto pubblico, arredo urbano ed altre opere di urbanizzazione.

Tali previsioni saranno definite di concerto con gli altri Uffici comunali, in maniera coordinata con la programmazione dei lavori pubblici e dei piani di acquisizione/dismissione del patrimonio comunale. Nel capitolo 4 della relazione di monitoraggio è evidenziato lo stato di attuazione delle opere pubbliche previste nel 1°

RU, la consistenza e la localizzazione delle aree il cui vincolo preordinato all’esproprio risulta ad oggi decaduto, ai sensi del comma 5 dell’art. 55 della L.R.T. n. 1/2005 e per le quali non è ancora stato avviato il relativo procedimento di acquisizione.

Nei cinque anni di “vita” del primo Regolamento Urbanistico alcune delle opere pubbliche previste non hanno trovato la loro realizzazione, sia per la necessità di risolvere preventivamente problematiche di carattere tecnico-progettuale, sia perché è stato necessario garantire la congruità con la programmazione degli investimenti finanziari ed il controllo della spesa dell’Amministrazione.

Una nuova previsione urbanistica da attribuire alle aree per le quali si è verificata la perdita di efficacia, comporta la necessità di un atto urbanistico di ripianificazione delle stesse, anche se ciò si rappresenta solo nella riconferma della previsione precedente.

Per alcune di esse l’amministrazione comunale dovrà valutare lo loro utilità ed attualità e, nel caso di ri-conferma, sarà necessaria la reiterazione del vincolo preordinato all’esproprio, prevedendone anche il relativo indennizzo al proprietario.

L’istituto dell’esproprio, che trova il suo fondamento costituzionale nell'art. 42 terzo comma della Costituzione, se da una parte garantisce al Comune l’acquisizione di

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vantaggi volti al soddisfacimento di interessi pubblici, dall’altra comporta per la stessa un impegno di spesa per gli indennizzi, rilevante.

La sensibile riduzione delle risorse pubbliche delle amministrazioni locali ha ridotto fortemente la capacità di garantire l’impegno economico richiesto per operazioni urbanistiche finalizzate alla acquisizione di nuove aree dal mercato libero da destinare a pubblici servizi (c.d. standards urbanistici).

Per questi motivi gli atti di governo del territorio (in primis il Regolamento Urbanistico ed i piani attuativi di iniziativa privata) prevedono di ricorrere a forme di accordo pubblico–

privato proprio per coprire il fabbisogno di opere di urbanizzazione a carico dei privati.

Già con il primo Regolamento Urbanistico sono stati previsti dei meccanismi in grado di rendere il soggetto privato disponibile a cedere gratuitamente dei beni o servizi, a fronte del riconoscimento dei diritti edificatori.

L’adesione si attua attraverso la sottoscrizione di una Convenzione, correlata al Piano Urbanistico, sotto forma di vero e proprio contratto, tra pubblico e privato.

Questa maniera di operare permette di raggiungere l’obiettivo di acquisire i suoli da destinare ad opere pubbliche “gratuitamente”, garantendo ai proprietari un diritto edificatorio da utilizzarsi nell’ambito della stessa area o in aree preventivamente indicate dallo stesso Regolamento Urbanistico.

Nel quinquennio di vigenza del primo Regolamento Urbanistico si sono però mostrati alcuni limiti applicativi di questo meccanismo.

Le localizzazioni di aree destinate ad opere pubbliche all’interno dei comparti PUA non possiedono un netta distinzione fra quelle che hanno la funzione di garantire il raggiungimento di obiettivi collettivi interni (standards funzionali all’intervento edificatorio) e quelli collettivi esterni (opere strategiche per il territorio).

Se infatti i primi determinano un incentivo all'adesione spontanea dei proprietari alle opere direttamente connesse all’intervento edilizio, i secondi comportano per la P.A.

l’assunzione di un rischio di frammentazione e realizzazione di specifiche opere pubbliche (p.e. le infrastrutture lineari).

Bisogna infatti ricordare che le opere pubbliche inserite all’interno dei comparti non hanno valenza di vincolo espropriativo ma rappresentano elementi compensativi, rispondenti all’interesse pubblico, a ristoro dei vantaggi che il privato otterrà con le trasformazioni edilizie (comparto perequativo).

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Altro elemento di criticità è rappresentato dall’attuale quadro normativo in materia di scomputi delle urbanizzazioni realizzabili direttamente dal soggetto privato e dalle relative forme di garanzia.

Il nuovo Regolamento Urbanistico dovrà affrontare questa tematica in rapporto alla disciplina che regola la modalità di partecipazione del privato ai costi delle opere di trasformazione del territorio (c.d. oneri) rendendo chiare le procedure da seguire e allineandole agli ultimi disposti legislativi nazionali.

La stipula della convenzione urbanistica avviene al termine del percorso procedurale di approvazione del piano attuativo e attualmente nell’apparato normativo del Regolamento Urbanistico non è prevista un tempistica limite per la sottoscrizione, rispetto all’atto di approvazione del piano. Questo può portare ad uno slittamento indeterminato delle tempistiche realizzative delle opere pubbliche previste dall’atto di governo. Risulterebbe pertanto necessario mettere in atto degli strumenti che garantiscano comunque la cantierizzazione dell’opera pubblica indipendentemente dalle scelte operate dal soggetto privato.

Altro intervento dovrà essere previsto in materia di “monetizzazione” da corrispondere in luogo della mancata cessione da parte del soggetto privato di aree od opere pubbliche, specificando la disciplina ed i criteri di valutazione delle opportunità di monetizzazione di aree a standard.

Tale strumento permetterebbe di sopperire almeno in parte alla oggettiva difficoltà che l’Amministrazione ha di acquisire e gestire tipologie di urbanizzazioni di scarsa fruibilità collettiva esterna.

Il secondo Regolamento Urbanistico dovrà ricercare strumenti flessibili e certi nella tempistica, indispensabili per reperire risorse private; nello stesso si valuterà, sotto il profilo economico pubblico-privato, l’ammontare dei costi diretti ed indiretti relativi alla realizzazione e alla gestione dell’opera pubblica.

La possibilità di ricorrere a modelli perequativi, di accordi sostitutivi od integrativi del procedimento o al confronto concorrenziale, verrà verificato al fine di reperire aree o finanziamenti per la realizzazione di opere pubbliche anche alla luce di recenti esperienze di pianificazione.

Con l'introduzione della scadenza quinquennale delle previsioni urbanistiche (art. 55 c. 5 L.R.T. 1/2005) la variabile “tempo” ha assunto, infatti, un ruolo ancor più strategico nella pianificazione urbanistica.

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Tale consapevolezza ha indotto l'Amministrazione Comunale a ricorrere allo strumento dell'avviso pubblico per selezionare gli interventi da inserire nel quadro previsionale strategico del secondo Regolamento Urbanistico, rivolto ai soggetti pubblici e privati che abbiano la disponibilità delle aree o degli immobili compresi nel relativo comparto di intervento (art. 3 dell'avviso) e ad indicare, tra i principali criteri di valutazione delle proposte, la tempistica prevista per la realizzazione degli interventi stessi.

L'inserimento delle aree di trasformazione nel secondo Regolamento Urbanistico sarà comunque subordinata alla preventiva sottoscrizione di un accordo procedimentale, ai sensi dell'art. 11 della L. 241/90, con cui saranno definiti i reciproci impegni, compresi i tempi di realizzazione (art. 8 dell'avviso).

Sempre nell'ottica di una riduzione dei tempi di realizzazione degli interventi, si procederà contestualmente ad una semplificazione dei procedimenti, mediante l'introduzione del Progetto unitario convenzionato, al posto del piano urbanistico attuativo, per gli interventi meno complessi.

Il controllo di queste procedure deve essere preventivamente fissato nell’atto di governo del territorio nel suo fondamentale ruolo discrezionale e conformativo della proprietà e del territorio senza che esso venga sostituito dal contratto pubblico-privato.

3.4 Aggiornamento del Quadro Conoscitivo relativamente ai Vincoli morfologici