VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO UNICO 1. Criterio di Stima

In riferimento alle problematiche strutturate nel contesto della presente relazione ufficio, appare opportuno richiamare alcuni aspetti fondamentali della disciplina estimativa. In primo luogo,

porre a base del giudizio di valore, il quale, per il caso di specie ben si configura nel contesto del valore di mercato, inteso come valore definibile attraverso un processo articolato tra domanda ed offerta, il tutto saldamente ancorato ai fondamentali principi altresì importante, sottolineare, che il metodo di stima ha in sé un carattere di unitarietà, pur potendosi operare con procedimenti diversi. Infatti, il metodo di stima è unico e comparativo, mentre i procedimenti di stima si vogliono suddividere in sintetico e analitico. Tra i due tà comparativa, attività che implica, appunto,

detta capitalizzazione dei redditi netti, posticipati, medi, ordinari e continuativi. In ogni caso vi è poi il delicatissimo problema connesso alla determinazione del saggio di capitalizzazione. La determinazione dei suddetti elementi, richiede comunque, , comparando il bene oggetto di stima con beni simili, per i quali

sia possibile registrare dati storici significativi, il tutto, si ribadisce, inserito nel più

si appalesa estremamente complessa e fortemente condizionata da elementi normativi o economici, che mal si configurano con la specifica dinamica del libero gioco della

oggetto di studi speculativi, che includono significative problematiche di natura giuridica, nonché di politica economica ed economia politica, si sottolinea che, quasi sempre, a siffatto procedimento di stima si tende a sostituire quello comparativo che, ancorché scevro da difficoltà operative, di fatto, si appalesa meno condizionato da elementi non del tutto definibili in modo oggettivo, ma che possono presentare, ad una accurata analisi, una forte valenza economico-estimativa ordinaria. La suddetta indagine comparativa (o sintetica), sviluppata attraverso una curva di frequenze dei prezzi e direttamente rispondente ai dati rilevati, è stata infine integrata con una ceck list, la quale ha permesso unità immobiliare oggetto di stima e quelle a cui questa è stata comparata. Tale operazione conclusiva, in sostanza, ha consentito di superare il problema della difficoltà operativa di beni simili, e dunque permettere di entrare nello specifico delle caratteristiche intrinseche ed dei caratteri di apprezzamento o deprezzamento, unità immobiliare, può su di essa influire.

Circa la valutazione, sono state eseguite approfondite indagini e ricerche per quanto concerne il più probabile valore di mercato di immobili similari in zona, posti nelle stesse condizioni di conservazione e manutenzione. I dati raccolti, sono stati inseriti in una serie, di cui il prezzo parametrico ha rappresentato il più probabile valore di mercato calcolato col metodo sintetico, attraverso una distribuzione di frequenza dei prezzi. oggetto di esecuzione caratterizzante il cespite in esame,

è derivato però, oltre che dal raffronto con immobili similari, anche da fattori dipendenti da aspetto, presenza di servizi nella zona in cui è inserito il fabbricato ospitante , necessità di opere di ristrutturazione, dimensione della unità immobiliare, posizione intesa sia come ubicazione n

immobiliare, sia come fruibilità della stessa

q unità immobiliare (standard sociale) e dello stato di vetustà, conservazione, manutenzione e standard ambientale (appetibilità della zona), condizioni e caratteristiche degli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento, prospicenza rispetto alle strade, non ultimo il regime giuridico . Disponendo degli elementi acquisiti per le opportune determinazioni, ha proceduto alla stima del cespite oggetto di esecuzione.

4.2 Fonti di informazione

Individuazione delle Quotazioni di Merca immobiliare oggetto di esecuzione, rilevata.

Per quanto concerne , il prezzo medio al metro

quadrato per abitazioni di tipo popolare di nuova costruzione insediati in zona periferica, rilevato presso le agenzie immobiliari presenti nel comune in cui insiste immobile, oltre che su pubblicazioni specializzate quale osservatorio immobiliare Tecnocasa Group, Edizione 2019(All. N. 08) è di 00,00/mq, atteso che durante il primo semestre 2014, la provincia di Foggia ha fatto registrare una variazione pari a 9,2%

nelle quotazioni immobiliari. Tanto è comprovato dai valori espressi dalla Agenzia delle Entrate - Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari- relativamente al valore di mercato degli immobili in stato conservativo normale, compravenduti, non di nuova costruzione, 0,00/mq 0,00/mq (All. N. 08). Per quanto rientamento economico dei prezzi correnti nel

Comune di Cerignola (FG), lo scrivente ha trovato, altresì, notizie di avvenute compravendite sia remote che recenti mediante atti notarili, oltre ad informazioni attinte Provinciale di Foggia- Territorio- Servizi Tecnico del Comune di Cerignola (FG) e agenzie immobiliari insistenti nello stesso comune. Considerate il discreto stato conservativo, di vetustà e

manutenzione etto di esecuzione,

Si ottiene moltiplicando la quotazione unitaria del bene immobile oggetto di esecuzione nello stato conservativo e di vetustà generalmente discreto cui verte, ,00/mq (diconsi Euro settecentocinquanta/00) (All. N. 08), per la superficie commerciale complessiva di mq 186,10 circa, pari a 139.575,00 (diconsi Euro centotrentanovemilacinquecentosettantacinque/00). conservazione, manutenzione e vetustà cui verte complessivo di 139.575,00 (diconsi Euro centotrentanovemilacinquecentosettantacinque/00). Atteso che il bene

immobile oggetto di esecuzione è in quota di 1/1 (uno/uno)

regime di separazione dei beni, il

139.575,00 (diconsi Euro centotrentanovemilacinquecentosettantacinque/00). Giova precisare che e oggetto di esecuzione, in base al P.R.G. del Comune di Cerignola (FG) ricade in Zona tipizzata B1-2, i cui indici e parametri sono If max = 2,75 mc/mq, He max = 13,50. Alla luce dei predetti indici, il piano secondo non assentito mobile oggetto di esecuzione è sottoponibile a sanatoria, prevedendo la destinazione a sottotetto e vano tecnico, con altezza netta non superiore a mt 2,40, oppure in applicazione della L.R. 13/2009 Piano Casa e sue modifiche ed integrazioni, è possibile sanare il secondo piano per una volumetria pari al 20% di quella legittimamente realizzata e la rimanente , precisa, che ove si dovesse irrevocabile o passato in giudicato. Alla luce di tanto, le spese occorrenti per assentire il piano secondo da decurtare al valore di stima determinato, ammontano ad 11.566,00

(diconsi Euro undicimilacinquecentosessantasei/00)come da seguente schema riepilogativo :

Spese Importo /mq Superficie di mq 93,80 al 50%

mq

Totale

-Oneri concessori per la superficie al secondo piano non assentito, compreso di veranda.

-Onorari per progettazione e spese tecniche.

-Spese per lavori di adeguamento solo per il piano secondo.

Totale 11.566,00

Inoltre Attestato di Prestazione

Energetica (APE) e

11. della presente relata, le

spese occorrenti per la redazione dello stesso documento da decurtare al valore di stima determinato, ammontano ad 350,00 (diconsi Euro trecentocinquanta/00) come da seguente schema riepilogativo :

Spese Importo Totale -Spese per il libretto di impianto della caldaia

a gas metano, comprensivo dei relativi allegati ed un valido rapporto di controllo di efficienza energetica

-Onorari per la redazione Attestato di Prestazione Energetica (APE)

150,00

200,00

150,00

200,00

Totale 350,00 4.4 Adeguamenti e correzioni della stima

Nessuna riduz caratterizzante il lotto unico

per rimborso spese condominiali in quanto non essenti, atteso che non sussiste la dotazione condominiale. - Opere edilizie necessarie alla divisione: nessuna; - Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale in riferimento alle norme edilizie ed urbanistiche del Comune di Cerignola (FG) 0 (diconsi Euro undicimilacinquecentosessantasei/40); - Spese per la redazione

Energetica (APE) 0(diconsi Euro trecentocinquanta/00).