108-120 Situazioni reali di godimento

Dipartimento di Scienze Economiche e Statistiche

Prof. Marcello D’Ambrosio

Diritto Privato

Parte terza - Situazioni giuridiche

Situazioni reali

SUPERFICIE

NOZIONE:

CONTENUTO

MODI di

COSTITUZIONE:

ESTINZIONE:

Situazione che qualifica un particolare modello di proprietà, ad estensione

orizzontale: la "proprietà superficiaria", proprietà della costruzione o diritto di

edificare separatamente (e indipendentemente) dalla proprietà del suolo (in deroga alla tradizionale estensione verticale della proprietà).

(duplice):

(952 c.c.)

diritto sulla costruzione

costituzione di un diritto di

proprietà su opera (già

esistente).

acquisto a titolo derivativo

imprescrittibilità del diritto

di proprietà sulla costruzione

diritto di edificare

attribuzione ad un soggetto del diritto di edificare sul

suolo altrui;

acquisto della proprietà sulla opera (una volta) realizzata. acquisto a titolo originario

prescrizione, per non uso

ventennale, del diritto di edificare

contratto - testamento; a tempo determinato / indeterminato;

a)  scadenza del termine; b)  rinunzia del superficiario;

c)  consolidazione (riunione, nella medesima persona, delle qualità di proprietario e

superficiario).

ENFITEUSI

• 

NOZIONE:

• 

CONTENUTO:

• 

MODI di

COSTITUZIONE:

attribuzione, al titolare, del godimento concesso al proprietario

(959 c.c.), previo pagamento di un canone e con l'obbligo di

migliorare il fondo oggetto del diritto (960 c.c.). [Istituto in via di

estinzione]

“proprietà in senso sostanziale” =

-poteri di godimento - sul fondo e s u l l e a c c e s s i o n i ) , s a l v a l'operatività del DIVIETO di SUBENFITEUSI; al proprietario il cd. "dominio diretto".

usucapione; contratto (scritto, a pena di nullità);

testamento; a tempo indeterminato / determinato

ENFITEUSI

• 

ESTINZIONE:

a) 

prescrizione per non uso ventennale;

b)  cadenza del termine;

c)  rinunzia;

d)  consolidazione;

e)  espropriazione per pubblico interesse;

f)  perimento totale del fondo [in caso di perimento parziale:

riduzione proporzionale del canone o rinunzia al diritto] (963

c.c.);

g)  affrancazione (971 c.c.) (per accordo tra le parti o per

pronuncia giurisdizionale): diritto (potestativo) dell'enfiteuta

all'acquisto della proprietà del fondo dietro corresponsione di

una somma pari a quindici volte il canone annuo;

h)  devoluzione (972 c.c.) (analogie sostanziali con l'azione di

risoluzione):

possibilità per il concedente di estinguere l'enfiteusi in caso

di inadempimento dell'obbligo di miglioramento del fondo o

di mancato pagamento di due annualità di canone (salvo il

positivo esercizio dell'azione di affrancazione).

DIRITTI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI

Situazioni personali:

“verso il proprietario”

(es.: diritto del conduttore verso

il locatore dell’appartamento);

Situazioni reali:

“sul bene”

situazioni limitate di

godimento: a contenuto minore

rispetto

alla proprietà, corrispondente

ai poteri non più esercitabili

dal proprietario (in ragione

della coesistenza fra diverse

situazioni sullo stesso bene)

usufrutto,

uso e abitazione;

servitù

USUFRUTTO

• 

NOZIONE:

• 

OGGETTO:

• 

LIMITI:

• 

MODI di COSTITUZIONE:

diritto reale di godimento su un bene altrui e sui suoi frutti (utilità: 981 c.c.)

con l’obbligo di conservarne la destinazione economica e di restituirlo alla

scadenza.

beni fruttiferi, di regola inconsumabili (se consumabili “quasi-usufrutto”: 995

c.c.)

rispetto della destinazione economica del bene

durata temporanea - non oltre la vita dell’usufruttuario per le persone fisiche

- non oltre i trenta anni per le persone giuridiche

situazione a termine (979 c.c.), (destinata a non comprimere eccessivamente la proprietà): •  l’usufrutto può essere ceduto nel rispetto della durata originaria;

•  non è trasmissibile per testamento;

•  ammesso l’usufrutto congiuntivo (a favore di più persone congiuntamente), con clausola

di accrescimento fino alla morte dell’ultimo sopravvissuto (678 c.c.);

•  espressamente escluso, per gli atti mortis causa (698 c.c.) (dubbi di ammissibilità per gli altri casi), l’usufrutto successivo (a favore di più persone successivamente).

USO E ABITAZIONE

• 

NOZIONE:

•

CARATTERI:

situazione reale di godimento che attribuisce al suo titolare il

potere

•  di servirsi di un bene e di raccoglierne i frutti (uso:

1021 c.c.)

•  di abitare una casa (abitazione: 1022 c.c.)

nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia.

diritti personalissimi (temporanei; incedibili; si

estinguono per morte del titolare)

analoghi all'usufrutto per contenuto e disciplina

(applicabile in quanto compatibile),

[ salvo una ≠ quantitativa, determinata dal limite dei

SERVITÙ

•

NOZIONE:

•

PRESUPPOSTI:

“peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo

appartenente a diverso proprietario” (1027 c.c

.).

relazione di servizio: tra situazioni soggettive distinte:

•  non già tra persone diverse, →

•  né tra fondi

materialmente intesi, →

- contiguità dei fondi = vicinanza tale da consentire un'utilità

diretta;

- appartenenza a due ≠ proprietari;

- peso a carico di un fondo (servente) a fronte di un'utilità

(1028 c.c.) per l'altro fondo (dominante)

anche nel senso di maggiore comodità

o amenità, ovvero di vantaggio futuro

(di qui la configurabilità di una servitù tra due fondi

dei quali uno stesso soggetto è, rispettivamente,

proprietario esclusivo e comproprietario);

(sì che il perimento di un fondo non importa l'estinzione

della servitù, salvo che con esso si estingua la stessa

situazione di vantaggio o di servizio).

TIPI DI SERVITÙ

Criterio Classificazioni modo di

manifestazione

apparenti / non apparenti (1061 c.c.)

contenuto affermative / negative

le prime attribuiscono il potere di svolgere una attività sul fondo servente; le seconde proibiscono - a carico della situazione servente - di compiere atti e comportamenti presupposti, modalità di esercizio modo di costituzione, funzione

le prime caratterizzate da opere - artificiali o naturali -

visibili e permanenti, destinate alla servitù in modo

manifesto ed inequivoco, _{situazione di fatto che}

nelle seconde manca

riflessi

applicativi in

tema di

costituzione

(non richiedono attività dell'uomo)

Discontinue

presuppongono il

fatto dell’uomo

rilievo ai fini della decorrenza del termine di

prescrizione

volontarie (1058 ss. c.c.) volontà dei singoli

legittimati i soli titolari di una situazione soggettiva più ampia

coattive (1032 ss. c.c.)

volontà della legge (tipicità)

PRESUPPOSTI: > necessità del f. dominante > accordo - sentenza - atto amministrativo

SERVITÙ

• 

MODI di COSTITUZIONE:

• 

ESERCIZIO:

•

ESTINZIONE:

•  tutti i tipi di servitù à contratto - testamento;

•  servitù apparenti

usucapione;

destinazione del padre

di famiglia (1062 c.c.).

(1063 ss. c.c.) regolato dal titolo o, in mancanza, dalla

legge per soddisfare i bisogni del fondo dominante, con il

minor aggravio per il fondo servente (il proprietario di

quest'ultimo non può in alcun modo ostacolare l'esercizio

della servitù).

a)  confusione;

b)  decorso del termine;

c)  rinunzia;

d)  abbandono (liberatorio del fondo servente);

e)  prescrizione (per non uso ventennale).

COMUNIONE

—

NOZIONE:

—

FORME:

(1100 c.c.) medesima situazione di godimento nella

titolarità di una pluralità di soggetti

comproprietà: schema originario, esteso alle situazioni di

godimento su cosa altrui e, in quanto compatibile, alle altre

situazioni patrimoniali.

limiti: •  godimento commisurato a quello degli altri

contitolari (1102 c.c.)

•  attribuzione a ciascuno di un diritto esclusivo sulla

propria quota: partecipazione ai vantaggi (godimento

e disposizione) e agli svantaggi (spese necessarie),

correlati all'esercizio della situazione.

in relazione alla fonte

•  volontaria: accordo dei soggetti

•  incidentale: evento casuale

•  forzosa: legge

forme speciali

comunione legale tra coniugi

(a ≠ della comunione ordinaria non

ammette scioglimento anticipato su

iniziativa di un partecipante).

COMUNIONE

•

AMMINISTRAZIONE:

(1105 ss. c.c.) spetta a tutti i partecipanti

riuniti in assemblea;

deliberazioni: impugnabili entro trenta giorni

a pena di decadenza;

•  atti di ordinaria amministrazione: maggioranza del

valore delle quote;

•  atti di straordinaria amministrazione: maggioranza dei

2/3 del valore complessivo della cosa comune

•  atti di alienazione; costituzione di diritti reali; locazioni

CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

• 

NOZIONE:

•

ORGANI:

coesistenza di più diritti (esclusivi) di proprietà in un edificio,

accanto alla comunione su talune parti dell'edificio stesso.

(Contitolarità e proprietà esclusiva funzionalizzate alla

coabitazione, in uno stesso edificio, di più persone).

a) uso delle parti comuni (diritto proporzionato al valore della proprietà esclusiva) (1118 c.c.)

esercizio del diritto (esclusivo) di proprietà

necessariamente commisurati all'esercizio del diritto da parte degli altri condòmini; b) indivisibilità, salvo che la divisione non renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun

condomino (1119).

limiti:

oneri:

partecipazione alle spese determinata in relazione alla destinazione del servizio

(1123 c.c.):

- proporzionata all'uso se la cosa è destinata a servire ciascuno in misura diversa.

assemblea; amministratore: (obbligatorio in condomini con più di quattro

partecipanti: 1129 c.c.).

deliberazioni: impugnabili entro trenta giorni (a pena di decadenza: 1137 c.c.)

maggioranze variabili secondo l'oggetto della delibera

regolamento: (obbligatorio nei condomini con più di 10 proprietari esclusivi:

1138 c.c.).

MULTIPROPRIETÀ

• 

NOZIONE:

• 

NATURA:

• 

DISCIPLINA

:

esercizio di un diritto su una cosa comune, in via esclusiva, con godimento turnario [comunione] [godimento esclusivo] [periodi predeterminati]

tipicità sociale:

riferimento qualificante nel tempo

immobiliare (ville, appartamenti)

alberghiera (complesso alberghiero)

azionaria (complesso immobiliare di una società)

incerta la qualificazione del rapporto; analogie con la comunione, il

condominio, la proprietà.

Tendenziale riconduzione ad un diritto di proprietà su un (nuovo) bene,

definito nello spazio e nel tempo

artt. 69-81 d.lgs. 6.9.05 n. 206 (codice del consumo).

•  qualificazione e disciplina lasciate impregiudicate dal d. leg., che si limita a richiamare una più ampia forma di godimento turnario, senza prendere posizione sulla natura reale del diritto, v. art. 69, lett.a, c.cons.)

•  introduzione di tecniche a difesa dell'acquirente non professionale relativamente alle trattative ed alle formalità del contratto:

a) doveri di informazione (art. 70 c.cons.);

b) forma e contenuto specifici del contratto (inserimento clausole: art. 71 c.cons.); c) diritto di recesso (art. 73 c.cons.).