ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE
325 / 2019
PROCEDURA PROMOSSA DA:
DOBANK
GIUDICE
Dr. Marco Mancini
VISURISTA
Studio Mascetti
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
DATA 07/04/2020
PERITO
Arch. Andrea Cerliani
C.F. CRLNDR64A19E951F
Albo Architetti P.P.C. della Provincia di Como n. 1233 Albo C.T.U. del Tribunale di Como n. 757
via Pace 4, 22066 Mariano Comense (CO) tel: 031 750135
email: arch.cc@gmail.com PEC: andrea.cerliani@archiworldpec.it
TRIBUNALE ORDINARIO - COMO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 325 / 2019
LOTTO UNICO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A Appartamento in contesto di corte sito in CADORAGO (CO), Via Magenta n. 14; della superficie commerciale di mq 65,00, per la quota di 1/1 di piena proprietà.
Posto a piano terra, composto da ingresso, 2 vani, bagno, ripostiglio, locale di sgombero; con accesso da androne cortilizio comune.
Identificativi catastali:
Catasto Fabbricati comune di Cadorago (CO) via Magenta n. 12 piano T; Sezione Urbana CAD Foglio 4 particella 900 sub. 8; categoria A/3 classe 1, consistenza vani 4, superficie catastale mq 65 (totale escluse aree scoperte mq 65), rendita € 173,53; in ditta xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietario per 1 /1.
Derivante da Variazione del 11/09/2014 protocollo n. CO0115902 bonifica identificativo catastale (passa dal foglio 9 al foglio 4); e precedentemente Variazione del 08/11/2005 protocollo n. CO0281079 (dalla sez. BUL Foglio 2 mappale 900/1 passa alla sez. CAD foglio 9 mappale 900/8); Costituzione (scheda catastale) prot. 176/1 del 31/07/1987.
Coerenze da nord in senso orario: Via Magenta, enti comuni al mapp. 900, proprietà di terzi al mapp. 819.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
DESCRIZIONE DELLA ZONA
L’unità immobiliare è ubicata nel centro storico del comune di Cadorago, in zona a destinazione prevalente residenziale, con presenza di servizi e di esercizi di vicinato. La zona è a traffico locale, con scarsa disponibilità di parcheggi pubblici nelle vicinanze.
COLLEGAMENTI (KM)
Linea ferroviaria Trenord Como-Milano stazione di Cadorago (1); Autostrada A9 Milano-Laghi (5); Autostrada A36 Pedemontana Lombarda (12); S.S. 35 Milano-Meda-Lentate (9).
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 65,00 mq Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 52.000,00 Valore di vendita giudiziaria immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 38.500,00
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo (06/02/2020) l’unità risulta occupata, concessa in locazione xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuno
4.1.2. Convenzioni matrimoniali, provvedimenti d'assegnazione casa coniugale: Nessuno
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
- IPOTECA VOLONTARIA (non annotata) iscritta in data 27/10/2006 ai nn. 38929/8202;
concessione di mutuo a firma Riccardo Ivaldi notaio in Milano rep. 230223/11293 del 20/10/2006;
accesa a favore di UNICREDIT BANCA SOCIETA’ PER AZIONI con sede in Bologna - C.F.
12931320159 (domicilio ipotecario eletto in Rho - MI - Corso Europa 173); a carico del debitore esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Importo € 182.000,00 a garanzia di un capitale di € 91.000,00 - da restituire in 30 anni.
Colpisce il bene in Cadorago sez. CAD Foglio 9 (ora Foglio 4) mappale 900 sub. 8.
- IPOTECA LEGALE (non annotata) iscritta in data 23/03/2018 ai nn. 7581/1207 – derivante da ruolo, avviso di accertamento esecutivo e avviso di addebito esecutivo Agenzia delle Entrate Riscossione, Rep. 1905/3318 del 22/03/2018; accesa a favore di AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSIONE con sede in Roma (domicilio ipotecario eletto in Como, Via Sant'Elia 11) C.F.
13756881002; a carico del debitore esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Importo € 85.011,60 a garanzia di un capitale di Euro 42.505,80.
Colpisce il bene in Cadorago sez. CAD Foglio 4 mappale 900 sub. 8.
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
- TRASCRIZIONE in data 09/10/2019 ai nn. 27353/18950 - Verbale di pignoramento immobiliare a firma Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Como Rep. 4146 del 22/08/2019; a favore di UNICREDIT S.P.A. Milano ed a carico del debitore esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx
Colpisce il bene in Cadorago sez. CAD Foglio 4 mappale 900 sub. 8.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
L’unità immobiliare è ubicata nel centro storico del comune di Cadorago; fa parte di un fabbricato di tre piani fuori terra in in contesto cortilizio, col lato nord che affaccia direttamente su strada.
L’accesso all’unità avviene direttamente sull’androne carraio comune che mette in comunicazione la via Magenta con la corte interna al mapp. 900 di Catasto Terreni.
All’unità compete proporzionale quota di comproprietà di enti, parti e spazi comuni al mapp. 900.
Riguardo a detti enti comuni, non risultano redatte tabelle millesimali, né regolamenti condominiali, né nominato amministratore condominiale; non sono pertanto disponibili indicazioni in merito alle spese per le parti comuni.
Millesimi condominiali //
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: //
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: //
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: //
NOTA BENE: La parte aggiudicataria dovrà farsi carico di definire con gli altri comproprietari degli enti comuni al mapp. 900 le modalità di accesso, utilizzo condominiale e ripartizione spese degli enti comuni non censibili.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALI PROPRIETARI:
- A tutto il 18/02/2020 (statuenza verifiche ipotecarie) il bene oggetto di procedura esecutiva risulta di piena ed esclusiva proprietà del debitore esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per acquisto fattone con atto di compravendita trascritto in data 27/10/2006 ai nn. 38928/24434, scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio Riccardo Ivaldi rep. 230222/11292 del 20/10/2006
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
- xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx coniugi in regime di comunione legale dei beni. Proprietari dal 24/09/1998 al 27/10/2006 in virtù di compravendita trascritta in data 02/10/1998 ai nn. 16598/12140; atto a rogito notaio Giuseppe Manfredi rep. 126633/24997 del 24/09/1998.
- xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx piena ed esclusiva proprietaria sino al 24/09/1998 del bene, a lei pervenuto in forza dei seguenti titoli:
Quota di 16/24 per successione ex lege xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx apertasi in data 11/09/1972, denuncia n. 32 Vol. 174 registrata a Como; successiva dichiarazione integrativa presentata al Registro di Como il 30/08/1989 n. 1112 Vol. 1989;
Quota di 4/24 per successione ex lege xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx apertasi in data 22/03/1987, denuncia n. 1119 Vol. 1987 registrata a Como ; dichiarazione integrativa presentata al Registro di Como il 30/08/1989 n. 1113 Vol. 1989;
Quota di 4/24 per successione ex lege xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx apertasi in data 24/04/1991, registrata a Como al n. 1473 Vol. 1991.
Divisione trascritta in data 25/09/1998 ai nn. 16160/11861, a firma notaio Stefano Giuriani Rep. 20526/7948 del 10/09/1998; tra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx e
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Il fabbricato di cui l’unità in esame fa parte è di antica costruzione, non sono presenti pratiche edilizie originarie
P.E. 102/1972 Licenza Edilizia per opere di ristrutturazione, rilasciata il 25/08/1972, intestata a xxxxxxxxxxxxxx; citata negli atti di provenienza, ma relativa ad altre unità dello stesso fabbricato (non riguarda direttamente l’unità in esame).
P.E. 102/1972 D.I.A. - Denuncia di Inizio Attività per opere interne e adeguamento impianti dell’unità in esame, intestata a xxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxx. Parere favorevole (parere interno U.T.) espresso in data 08/10/1998. Fine lavori dichiarata 07/05/1999. Non risulta presentata richiesta di rilascio certificato di Abitabilità.
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
Nel P.G.T. - Piano di Governo del Territorio – vigente del comune di Cadorago, l’immobile ricade in zona urbanistica NAF – Nuclei di Antica Formazione.
Il fabbricato riporta campitura indicante gli immobili soggetti a modalità di intervento GL3 - ristrutturazione con ricostruzione edilizia dell’edificio.
Norme tecniche di Attuazione, indici e parametri urbanistici: ved. Allegato 4.1
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ URBANISTICA:
Rispetto al progetto presentato con Pratica Edilizia 63/1998 si riscontrano le seguenti difformità:
- Diversa conformazione interna del vano indicato come soggiorno-cottura, all’interno del quale sono stati ricavati un ripostiglio e un locale di sgombero.
Difformità regolarizzabile mediante:
S.C.I.A. – Segnalazione Certificata di Inizio Attività – in Sanatoria con Accertamento di Conformità, ai sensi art. 37 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico per l’edilizia) per interventi realizzati in difformità da titolo edilizio, soggetta a sanzione.
Costi di regolarizzazione urbanistica:
S.C.I.A. in Sanatoria € 800,00
Sanzione € 516,00
S.C.A. per richiesta Agibilità € 600,00
Dichiarazione di Idoneità Statica (spese tecniche) € 2.000,00
Diritti, bolli e arrotondamenti € 84,00
Sommano € 4.000,00
Nota Bene: alla Segnalazione Certificata Agibilità vanno allegati: scheda catastale aggiornata, dichiarazioni di conformità degli impianti, dichiarazione di Idoneità Statica. Riguardo a quest’ultima, in assenza di indagini strutturali conoscitive (che richiedono anche l’accesso alla unità soprastante di proprietà di terzi), è stato solo stimato un importo ipotetico a forfait per spese tecniche. Questo non esclude tuttavia l’eventualità che in fase di indagine si riscontri la necessità di interventi di consolidamento, i cui costi non sono considerati.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
Rispetto alla scheda catastale presentata con prot. 176/1 del 31/07/1987, l’appartamento presenta le seguenti difformità:
- Diversa conformazione dei vani indicati come “cucina” e “soggiorno” nella scheda catastale Difformità regolarizzabili mediante:
Pratica catastale Docfa – Denuncia di variazione Costi di regolarizzazione catastale:
Pratica “Docfa” variazione unità residenziale € 500,00 Pratica “Docfa” Elaborato Planimetrico (parziale) € 150,00
Diritti catastali, bolli e arrotondamenti € 50,00
Sommano € 700,00
8.3. CONFORMITÀ IGIENICO-SANITARIA:
Diversamente da quanto indicato nella pratica edilizia 63/1998, non è presente porta di chiusura del vano corridoio verso il vano 1 attualmente adibito a cucina. Pertanto il locale bagno non risulta correttamente disimpegnato: ai sensi dell'art. 3.4.39 del vigente Regolamento Locale di Igiene, i locali adibiti a servizi igienici non possono comunicare direttamente con altri locali adibiti a permanenza di persone.
Difformità regolarizzabili mediante:
Posa in opera di porta interna a chiusura del vano corridoio, ed opere murarie connesse Costi di regolarizzazione igienica-sanitaria:
Importo lavori € 2.0000,00
BENI IN CADORAGO (CO), VIA MAGENTA 14 APPARTAMENTO
DI CUI AL CORPO A
Appartamento in contesto di corte sito in CADORAGO (CO), Via Magenta n. 14; della superficie commerciale di mq 65,00, per la quota di 1/1 di piena proprietà.
Posto a piano terra, composto da ingresso, 2 vani, bagno, ripostiglio, locale di sgombero; con accesso da androne cortilizio comune.
Identificativi catastali:
Catasto Fabbricati comune di Cadorago (CO) via Magenta n. 12 piano T; Sezione Urbana CAD Foglio 4 particella 900 sub. 8; categoria A/3 classe 1, consistenza vani 4, superficie catastale mq 65 (totale escluse aree scoperte mq 65), rendita € 173,53; in ditta xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietario per 1 /1.
Derivante da Variazione del 11/09/2014 protocollo n. CO0115902 bonifica identificativo catastale (passa dal foglio 9 al foglio 4); e precedentemente Variazione del 08/11/2005 protocollo n.
CO0281079 (dalla sez. BUL Foglio 2 mappale 900/1 passa alla sez. CAD foglio 9 mappale 900/8);
Costituzione (scheda catastale) prot. 176/1 del 31/07/1987.
La ditta catastale risulta correttamente allineata.
Coerenze da nord in senso orario: Via Magenta, enti comuni al mapp. 900, proprietà di terzi al mapp. 819.
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L’appartamento in esame è ubicato al piano terra di un fabbricato di antica costruzione, di tre piani fuori terra.
La porta di accesso all’unità è attestata direttamente sull’androne comune che da via Magenta dà accesso (pedonale e carraio) alla corte comune al mapp. 900.
Altezza netta interna dell’unità immobiliare: 300 cm; tutti i locali sono controsoffittati ad altezza 275 / 290 cm.
La copertura del fabbricato di cui l’unià fa parte è a falde, con manto in tegole.
Delle Strutture:
strutture verticali: muratura mista
strutture orizzontali: soletta di interpiano di separazione con la soprastante unità a piano primo non ispezionabile, in quanto tutti i locali sono controsoffittati.
Delle Componenti Edilizie:
pareti esterne: intonacate (senza cappotto esterno) infissi esterni: ante a battente in legno con vetrocamera
protezioni infissi esterni: ante a lamelle (persiane) in legno, scorrevoli inferriate: assenti
porta ingresso: blindata
infissi interni: porte di varie tipologie (ad anta, scorrevoli, a soffietto) pavimenti interni: ceramica
rivestimenti interni: rivestimento pareti bagno e parete attrezzata cucina in ceramica intonaci interni: pareti intonacate al civile
plafoni interni: in tutti i locali controsoffitto a quadrotti in lana minerale, pendinato
Nota bene: in diversi punti si riscontrano problematiche dovute alla presenza di umidità. In particolare nel vano 2 adiacente l’androne di ingresso è stata realizzata una controparete interna al fine di contenere almeno in parte il manifestarsi di muffa ed efflorescenze.
Degli Impianti:
citofonico: solo campanello
elettrico: sottotraccia; vano contatore esterno su via Magenta. Dichiarazione di conformità impianto del 25/11/1998
gas: contatore esterno con accesso da corridoio comune
termico: impianto autonomo; caldaietta murale a gas metano (modello obsoleto) per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria ubicata nel vano 1 attualmente adibito a cucina; corpi scaldanti radiatori nei vani sottofinestra, scaldasalviette in acciaio nel bagno.
Dichiarazione di conformità (impianto termoidraulico) del 15/12/1998
idrosanitario: sottotraccia. Apparecchi alimentati: lavello cucina; doccia, lavabo, wc, bidet nel bagno; lavatrice nel ripostiglio. Dichiarazione di conformità (impianto termoidraulico) del 15/12/1998
smaltimento acque reflue: come risulta da elaborato grafico allegato alla Pratica Edilizia 63/1998, fossa biologica collocata sulla corte comune, allacciata alla fognatura di via Magenta
antifurto: assente condizionamento: assente
CLASSE ENERGETICA:
Come risulta da A.P.E. - Attestato di Prestazione Energetica – registrato il 04/05/2017 N. 13036-000063/17, valido fino al 04/05/2027.
Indice di prestazione energetica : 245,77 KWh/m²/anno
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza: Superficie Lorda di Pavimento
descrizione consistenza indice Sup. commerciale
appartamento 65,00 x 100% = mq 65,00
VALUTAZIONE:
CRITERIO DI STIMA:
Il valore unitario di stima è ottenuto a partire dal valore di mercato di immobili simili ubicati nella stessa zona, con applicazione di coefficienti correttivi in funzione del contesto, delle peculiarità costruttive, dell’età dell'immobile; della situazione urbanistico-amministrativa descritta al cap. 8;
dei rilievi in loco, nonché sulla scorta di considerazioni basate sull'esperienza personale.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: mq 65,00 x €/mq 800,00 = € 52.000,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Fonti di informazione consultate:
- Borsino Immobiliare Città di Como e Provincia - edito da FIMAA - edizione 2019 - O.M.I. - Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio - semestre 2/2019
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza valore intero valore diritto e quota
A Appartamento 650,00 52.000,00 € 52.000,00
Spese di regolarizzazione delle difformità urbanistiche: - € 4.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità catastali: - € 3.200,00 Spese per regolarizzazione difformità igienico-sanitarie: - € 2.000,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 45.300,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA:
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi, e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
- € 6.795,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: € 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: € 0,00
Arrotondamento: - € 5,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€ 38.500,00
