TRIBUNALE ORDINARIO - COMO
FALLIMENTARE
106/2017
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott. Mancini Marco
CURATORE:
Dott. Alberto Anzani
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 23/09/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Arturo Zappa
CF:ZPPRTR69H30C933L
con studio in COMO (CO) via Giuseppe Rovelli 41 telefono: 031261376
email: zappa.arturo@gmail.com PEC: arturo.zappa@archiworldpec.it
TRIBUNALE ORDINARIO - COMO - FALLIMENTARE 106/2017
LOTTO 4
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A laboratorio artigianale a LOMAZZO via Enrico Fermi 4, della superficie commerciale di 120,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Il lotto è inserito in un capannone ad uso deposito di un piano fuori terra con circostante area esterna posto in zona periferica rispetto al comune di Lomazzo sul confine dell’edificato con accesso da una traversa della Strada Provinciale 33 e nelle immediate prossimità dell’ingresso all’autostrada dei Laghi.
Il lotto è composto da un locale deposito, quota parte dell’intero edificio, posto al piano terra di circa 120 mq, oltre all’ampia area esterna, comune con il lotto 5.
Al lotto inoltre compete l'impianto fotovoltaico di potenza di picco pari a 18,24 kWp posto sul tetto.
Identificazione catastale:
l foglio 2 particella 558 sub. 702 (catasto fabbricati), sezione urbana MIL, categoria C/3, classe 2, consistenza 109 mq, rendita 270,21 Euro, indirizzo catastale: Via Enrico Fermi n.4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: a Nord in senso orario: area esterna comune mappale 558, A.U.I.U. , mappale 558
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
.
A seguito delle verifiche effettuate presso l'Agenzia delle Entrate, non risultano registrati contratti di locazione.
Il capannone è attualmente occupato, per deposito merci, da società terza a seguito di sottoscrizione di scrittura privata tra le parti (società e fallimento). La società occupante si è impegnata a custodire l’immobile nello stato di fatto fino alla data di aggiudicazione all’asta. La liberazione avverrà nel termine massimo di 15 giorni dalla data di aggiudicazione all’asta riconoscendo una penale di €200,00 per ogni giorno di ritardo nella liberazione dello stabile.
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 120,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 170.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 144.500,00
Data della valutazione: 23/09/2020
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
vincolo di densità edilizia che colpisce l'area distinta con la particella 558 di are 20,65, trascritta il 15/02/1996 a Como ai nn. 2624/1964, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** .
L'atto trascritto vincola 618 mq, del terreno del mappale 558 di 2065 mq totali, per quanto riguarda la densità edilizia prevista dal PRUG, a servizio del capannone. Il nuovo PGT non riporta il vincolo che però potrebbe essere rivalutato e riproposto nello studio di Variante del PGT in corso.
vincolo di densità edilizia che colpisce l'area distinta con la particella 558 di are 20,65, trascritta il 28/02/1995 a Como ai nn. 3828/2926, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** .
L'atto trascritto vincola 591,66 mq, del terreno del mappale 558 di 2065 mq totali, per quanto riguarda la densità edilizia prevista dal PRUG, a servizio del capannone. Il nuovo PGT non riporta il vincolo che però potrebbe essere rivalutato e riproposto nello studio di Variante del PGT in corso.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, iscritta il 19/11/2009 a Como ai nn. 32793/6958, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** .
Importo ipoteca: 765.000,00
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
sentenza di fallimento, stipulata il 18/09/2017 a firma di TRIBUNALE DI COMO ai nn. 106/2017 di repertorio, trascritta il 15/05/2019 a COMO ai nn. 12960/8915, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto giudiziario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Ulteriori avvertenze:
Non è costituito il condominio per l'immobile oggetto del presente lotto.
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di fusione di società per incorporazione (dal 27/07/2010), con atto stipulato il 27/07/2010 a firma di notaio Casnati Rodolfo ai nn. 32337/13496 di repertorio, trascritto il 02/08/2010 a Como ai nn. 21773/13236
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 06/07/2006), con atto stipulato il 19/12/1983 a firma di notaio Fabi Andrea ai nn. 37674/11519 di repertorio, registrato il 05/01/1984 a Como ai nn. 111, trascritto il 10/01/1984 a Como ai nn. 498/433.
Nell'atto vengono riportate pattuizioni per quanto concerne l'accesso al mappale 558 nascenti da atti precedenti, come da relazione ipocatastale, che integralmente si riportano "Accesso: dalla stradella in lato nord del terreno acquistato, sempre in continuazione di detta stradella e precisamente all'altezza del mappale 557, dal passo carraio di metri 2 gravante sul mappale 977 (già 558/b)"
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di modifica di ragione sociale (dal 06/07/2006 fino al 27/07/2010), con atto stipulato il 06/07/2006 a firma di notaio Miserocchi Giorgio ai nn. 105024/19248 di repertorio, trascritto il 13/02/2008 a Como ai nn. 4775/2911
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
Il PGT attuale prevede la possibilità di edificare a completamento dell'indice fondiario fino alla volumetria massima consentita per il lotto.
Da una analisi delle pratiche edilizie, senza una verifica dell'edificato esistente, risulta un volume residuo edificabile per l'intero mappale, quindi da ripartire per i due lotti, di circa indicativamente 1.000 metri cubi. La destinazione d'uso consentita dalle norme dell'attuale PGT, articolo 47, è artigianato produttivo, industria, commercio al dettaglio e all'ingrosso oltre a depositi e magazzini; è ammessa inoltre la presenza di abitazioni destinate al personale di custodia o ai proprietari.
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione Edilizia N. 11/96 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Ampliamento Capannone, presentata il 05/03/1996.
Variante alla Pratica Edilizia n. 53/95 e originaria P.E. n. 77/94. La richiesta del permesso di agibilità è stato presentato in data 13/07/1996 n. protocollo 9347 ma non risulta agli atti il rilascio da parte del Comune.
Concessione Edilizia N. 25/97 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Realizzazione locali archivio e wc e apertura di finestre, presentata il 11/05/1997 con il n. 25 di protocollo.
Successiva variante D.I.A. n. 160/1997 del 21/06/1997 per modifiche delle aperture.
SCIA N. 1444/2011, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Installazione pannelli fotovoltaici, presentata il 16/11/2011 con il n. 1444 di protocollo.
Il titolo è riferito solamente a subalterni 702 e 704.
Fine lavori del 24/02/2012 protocollo n. 3493
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. n.49 del 18.12.2012 e variante C.C. n. 3 del 13.02.2014, l'immobile ricade in zona D1 Tessuto prevalentemente artigianale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Tessuto esistente con prevalenza di funzioni artigianali, di recente
insediamento, con ricorrenti tipologie produttive. In caso di edificio esistente con volumetria inferiore alla massima consentita Uf = 0,60 mq/mq, è consentito l’adeguamento all’indice fondiario previsto; in caso di sopraelevazione, questa può avvenire a filo dell’edificio esistente.. Con Delibera di Giunta Comunale n. 88 del 16.07.2019 è stato dato avvio del procedimento per la redazione di variante generale del Piano di Governo del Territorio (PGT) .
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: dal confronto tra la documentazione edilizia reperita e lo stato dei luoghi risultano realizzati in modo abusivo: - un piccolo locale che disimpegna la porta d'ingresso al capannone sul retro ed è antistante il disimpegno del locale bagno, - un soppalco che occupa la parte retro del capannone, per parte sopra i locali bagno ed archivio, realizzato in quota accessibile mediante scala. Inoltre è stato aperto un varco di comunicazione tra il locale disimpegno del bagno ed il locale archivio.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di una pratica edilizia in sanatoria con la verifica urbanistica dei volumi edificabili per il lotto di terreno redatta in base alla Superficie Lorda di Pavimento edificata ed il pagamento di oneri oltre ad una relazione statica. Attualmente lo strumento urbanistico è in fase di modifica, si ritiene pertanto più corretto valutare la regolarizzazione dell'immobile mediante demolizione delle opere abusive da realizzare previa presentazione di relativa pratica edilizia. Nella stessa pratica edilizia in sanatoria è possibile regolarizzare la diversa distribuzione interna dei locali.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l pratica edilizia per la rimozione del soppalco e della scala e diversa distribuzione interna:
€.2.000,00
l rimozione delle assi del soppalco e della scala in ferro e legno e relativo smaltimento:
€.2.000,00
l oneri comunali: €.1.000,00
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
Sono state rilevate le seguenti difformità: La scheda catastale corrisponde a quanto regolarmente edificato e quanto regolarizzabile mediante demolizione. Il fabbricato risulta inserito in mappa catastale ruotato rispetto ai reali confini, pertanto si evidenzia un diverso inserimento del sedime del fabbricato rispetto al terreno di proprietà.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: La difformità di posizionamento in mappa non è sostanziale e non necessità di correzione.
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN LOMAZZO VIA ENRICO FERMI 4
LABORATORIO ARTIGIANALE
DI CUI AL PUNTO A
laboratorio artigianale a LOMAZZO via Enrico Fermi 4, della superficie commerciale di 120,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Il lotto è inserito in un capannone ad uso deposito di un piano fuori terra con circostante area esterna posto in zona periferica rispetto al comune di Lomazzo sul confine dell’edificato con accesso da una traversa della Strada Provinciale 33 e nelle immediate prossimità dell’ingresso all’autostrada dei Laghi.
Il lotto è composto da un locale deposito, quota parte dell’intero edificio, posto al piano terra di circa 120 mq, oltre all’ampia area esterna, comune con il lotto 5.
Al lotto inoltre compete l'impianto fotovoltaico di potenza di picco pari a 18,24 kWp posto sul tetto.
Identificazione catastale:
l foglio 2 particella 558 sub. 702 (catasto fabbricati), sezione urbana MIL, categoria C/3, classe 2, consistenza 109 mq, rendita 270,21 Euro, indirizzo catastale: Via Enrico Fermi n.4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: a Nord in senso orario: area esterna comune mappale 558, A.U.I.U. , mappale 558
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista artigianale/industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
COLLEGAMENTI
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Il lotto è composto da un capannone ad uso deposito/laboratorio posto al piano terra e confinante in aderenza a Sud con un’altra unità immobiliare ad uso deposito/laboratorio ed un immobile ad uso residenziale, il tutto circondato da ampia area esterna, identificato catastalmente al fg.2 part. 558 sub.
702 comune di Lomazzo, zona censuaria Lomazzo Milanese.
Il capannone è composto da uno spazio a pianta rettangolare di altezza media pari a circa 5 m, vetrato su entrambi i lati lunghi di cui uno confinante con l’unità accanto, la cui superficie commerciale è pari a circa 120 mq. Sul lato opposto all’ingresso sono stati realizzati tre locali ad uso wc, disimpegno e archivio, comunicanti tra loro di altezza interna pari a circa 2,70m. E’ stato inoltre realizzato, successivamente e senza pratica edilizia, un locale a disimpegno di una porta verso l’esterno posta sul retro. Sopra i locali è presente una zona soppalcata, non autorizzata da alcuna pratica edilizia, realizzata mediante travi in ferro ed assi di legno usata come deposito di materiali a cui si accede mediante una scala in ferro e legno.
L’area di pertinenza esterna ha una superficie di circa 2000 mq, compreso il sedime dell'edificio, è pavimentata con battuto di cemento e recintata su tutti i lati con muratura e muratura con soprastante recinzione in ferro, si accede da un cancello carrabile automatico e da un cancelletto pedonale.
L’immobile è ubicato in zona semicentrale rispetto al centro di Lomazzo, in zona prevalentemente agricola/industriale, al lotto si accede da una strada pubblica periferica a traffico ridotto denominata Via Fermi e successivo tratto privato ricavato dal mappale confinante, il diritto di passo è riportato nell’atto di acquisto del 1983, l’area a cortile essendo ampia offre possibilità di parcheggio.
Il fabbricato è stato realizzato intorno agli anni ’90’ con struttura a vista (travi e pilastri) in C.A., muratura perimetrale in blocchi di cemento, soletta di copertura in predalles, copertura a falda unica autostrada distante 1 km
ferrovia distante 2,5 km
rifinita con guaina bituminosa ardesiata impermeabilizzante sulla quale è installato un impianto fotovoltaico a pannelli che copre praticamente tutta la superficie della falda. Sotto la guaina ardesiata dovrebbero essere stati posizionati dei pannelli coibentati sopra dei pannelli in eternit previo trattamento anti-dispersione delle fibre di eternit, in similitudine alla stratigrafia del tetto del lotto confinante, vedi scrittura privata allegata alla perizia del lotto 5 relativa ai subalterni 703 e 704 (nella scrittura viene erroneamente riportato il subalterno 702).
Si evidenzia che l’impianto fotovoltaico è oggetto della presente esecuzione immobiliare e pertanto è incluso nel presente lotto secondo la stima redatta dal CTU ing. Lavinia Malerba.
Al capannone si accede da portone in ferro a doppia anta scorrevole a tutta altezza e protetto da tettoia, quest’ultima realizzata con struttura in ferro e lamiera.
La facciata è intonacata ed imbiancata e nell’insieme è in buono stato di manutenzione.
Il capannone è illuminato da vetrate a nastro su entrambi i lati lunghi; le porte di accesso all’archivio e al disimpegno sono in ferro e vetro satinato.
Per quanto riguarda le finiture interne nello spazio capannone, il pavimento è in battuto di cemento mentre i locali wc, disimpegno e archivio sono pavimentati in piastrelle quadrate in gres porcellanato, il rivestimento dei locali wc e disimpegno è con piastrelle di colore chiaro e forma rettangolare per una altezza di circa 2 mt, il resto dei tavolati interni sono intonacati ed imbiancati. Nel bagno sono presenti macchie sul soffitto dovute ad infiltrazioni d’acqua. Il locale bagno è dotato di wc alla turca e di lavabo nell’antistante disimpegno, il tutto in pessime condizioni di manutenzione. E’ installato un bollitore elettrico a muro nel disimpegno del bagno per il riscaldamento dell’acqua sanitaria.
L’immobile non è dotato di impianto di riscaldamento.
L’impianto elettrico è dotato di appositi quadri di protezione e distribuzione, non è stata consegnata da parte della proprietà la certificazione di regolare esecuzione dell’impianto. All’interno, in prossimità dell’ingresso al capannone sono installati gli interruttori e le apparecchiature elettriche a servizio dell’impianto fotovoltaico.
Degli Impianti:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato energia solare: impianto fotovoltaico di potenza
di picco pari a 18,24 kWp in esercizio dal 20/12/2011 utilizzato per vendita alla società elettrica ed incentivazione. vedi relazione tecnica redatta dal CTU ing. Lavinia Malerba.
descrizione consistenza indice commerciale
laboratorio 100,00 x % = 0,00
archivio 7,00 x % = 0,00
disimpegno 1,50 x % = 0,00
wc 1,70 x % = 0,00
SUPERFICIE COMMERCIALE
120,00 x 100 % = 120,00
Le superfici, come le altezze interne in descrizione, sono
rappresentative poichè calcolate 0,00 x % = 0,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: a corpo.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Si è valutato il capannone, in base alla sua superficie commerciale pari a circa 120 mq oltre all'area esterna di pertinenza, in €125.000,00, si è considerato il terreno di pertinenza indiviso ed ad uso comune per i tre immobili che compongono l'edificio, che inoltre presenta una potenziale residua edificabilità, a cui va sommato il valore, vedi relazione del CTU, dell'impianto fotovoltaico installato sul tetto del capannone pari a € 50.000.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Si è ritenuto di effettuare una stima economica mediando i valori ottenuti con diversi criteri e più precisamente
- criterio dei dati di mercato: è stata eseguita una indagine in zona, rilevando i valori di valutazione degli operatori di settore, si è tenuto conto dell'ubicazione, della tipologia dell'immobile e delle sue peculiarità, delle condizioni dello stesso, dello stato di manutenzione in cui si trova.
- banca dati delle quotazioni immobiliari: è stata eseguita una ricerca delle valutazioni in zona degli osservatori di mercato.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, Via Italia Libera, ufficio del registro di Como, Viale Cavallotti, ufficio tecnico di Lomazzo (CO). Ufficio Edilizia Privata - le pratiche edilizie visionate sono state reperite esclusivamente dal personale dell'ufficio tecnico, ed inoltre: visure ipocatastali al ventennio dello Studio Piazzoli Angelo Snc - Via Parini n.1 Como
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
sulla base dell'elaborato grafico catastale.
Totale: 230,20 120,00
Valore a corpo: 175.000,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 175.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 175.000,00
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A laboratorio
artigianale 120,00 0,00 175.000,00 175.000,00
175.000,00 € 175.000,00 €
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 170.000,00
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 25.500,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 144.500,00
