Il decreto di trasferimento, presupposti, natura e regime impugnatorio
Verona 24 novembre 2020
Avv. Patrizia Mazzagardi
DISPOSIZIONI NORMATIVE
L’art. 586 del c.p.c
dispone al comma 1: “avvenuto il versamento del prezzo, il giudice
dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il
prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero
pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene
espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che
dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei
pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si
riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma
dell’art. 508”.
Con l’emissione del decreto di trasferimento si conclude il sub- procedimento di vendita forzata e il giudice dell’esecuzione:
• trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato;
• ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, anche successive;
• Ingiunge al debitore e/o a chi chiunque occupi senza titolo opponibile alla procedura di consegnare libero l’immobile venduto. Il D.T.
costituisce titolo esecutivo per il rilascio.
Il comma 3 dell’art. 586 c.p.c., dispone, infine, che il decreto costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari. L’art. 2643 n. 6) cc statuisce che i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferisce la proprietà dei beni immobili devono essere resi pubblici tramite la trascrizione degli stessi presso la competente Agenzia del Territorio - Serv. Pubb. Immob. – La trascrizione ha funzione di pubblicità dichiarativa.
Funzioni del decreto di trasferimento
Condizioni per emissione del decreto
• Aggiudicazione del lotto
• Versamento del saldo prezzo nei termini perentori con le modalità previste nell’avviso di vendita
• Mancato esercizio da parte del G.E. del potere di sospendere la vendita per iniquità del prezzo, a norma dell’art. 586 c.p.c.
(Il potere di sospendere la vendita, attribuito dall'art. 586 c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 19 bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell'esecuzione dopo l'aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate
interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di
conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione.
(massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 21 Settembre 2015, n. 18451.
Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese (segue)
Nel caso in cui l'immobile sia gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi dell'art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385, l'aggiudicatario deve versare direttamente all'Istituto mutuante, ai sensi dell'art. 41 del Decreto Legislativo, nel termine indicato nell'offerta, la parte del prezzo corrispondente al credito dell'Istituto.
È prassi alcuni uffici stabilire nell’ordinanza di vendita che la misura del saldo prezzo sia decurtata del 10-15% a tutela del pagamento delle spese degli ausiliari della procedura.
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art. 508 c.p.c.: «Nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, l'aggiudicatario o assegnatario, con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario l'assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando il debitore. In tal caso nel provvedimento di vendita o di assegnazione si deve menzionare l'assunzione del debito.»
art. 585 c.p.c.: «……. Se l'immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l'aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice dell'esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti.
Verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese; accollo
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Alcuni uffici di merito ritengono che i termini per il saldo prezzo non siano soggetti a sospensione feriale, in quanto quest’ultima riguarda solo i termini processuali assegnati alle parti (e l’aggiudicatario non è parte processuale).
Si segnala il diverso orientamento del S.C. (Cass. civ. sez. I, 13/07/2012, n. 12004), che peraltro risulta oggi seguita dalla maggior parte dei giudici di merito: il termine per il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario non ha funzione sostanziale (o essenzialmente tale), bensì processuale, in quanto inteso a scandire il compimento di atti aventi natura processuale, diretti a concludere la fase del processo esecutivo.
Sospensione feriale dei termini
processuali:
Perentorietà del termine per il versamento del saldo prezzo (Cassazione civile sez. III, 29/05/2015 n. 11171 secondo cui va data continuità all'orientamento della Suprema Corte, di cui a Cass. Sez. Un., 12 gennaio 2010, n. 262, a mente del quale la natura perentoria del termine può essere tratta dalla sua funzione, sicché esso può essere perentorio anche in assenza di una sua esplicita qualificazione in tal senso, nonché Cass. 8 febbraio 2006, n. 2787; Cass. 5 marzo 2004, n.
4530).
Infatti, alla sua mancata osservanza è collegata la decadenza prevista dall’art. 587 c.p.c., in ogni caso la proroga costituirebbe un eventuale vulnus alla trasparenza della vendita (se il giudice proroga il termine iniziale a favore di un singolo aggiudicatario, lede potenzialmente l’interesse di tutti quei soggetti che avrebbero concorso alla vendita se avessero saputo che il saldo prezzo poteva essere fatto in un diverso e più ampio termine) «aggiudicatario può chiedere di essere rimesso in termini ex art. 153, 2° comma, c.p.c. ragioni documentali»
Termine perentorio del saldo prezzo
L’EFFICACIA DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il decreto di cui all’art. 586 c.p.c. costituisce il momento conclusivo del sub procedimento di vendita coattiva ed al contempo atto dovuto per il g.e., salva l’ipotesi di sospensione della vendita di cui all’art. 586, comma 1, prima parte, c.p.c..
Il versamento del prezzo d’aggiudicazione è presupposto, condizione per l’emanazione da parte del g.e. del decreto di trasferimento cui solo si ricollega l’effetto traslativo.
Prima del verificarsi dell’effetto traslativo l’aggiudicatario è titolare di una mera aspettativa.
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Ne consegue, a titolo meramente esemplificativo, che l’eventuale distruzione del bene nello spazio temporale compreso tra l’emissione
dell’ordinanza di aggiudicazione e la pronuncia del decreto di trasferimento determina la caducazione della mera aspettativa dell’aggiudicatario, sollevandolo dall’obbligo di versamento del residuo prezzo e fondando il suo diritto alla restituzione della cauzione versata.
L’EFFICACIA DEL DECRETO DI
TRASFERIMENTO
Verifiche ipotecarie e catastali
Ai sensi dell’art. 591 bis comma 8 c.p.c. la bozza del decreto di trasferimento può essere predisposta dal professionista delegato e poi e depositata in cancelleria Prima della stesura definitiva della bozza del decreto, il delegato deve controllare sia i dati da inserire nel testo del decreto, sia i documenti da depositare
unitamente ad esso. In particolare il delegato provvederà a:
• verificare l’attuale identificazione catastale dei beni aggiudicati;
• aggiornare le visure ipotecarie al fine di verificare eventuali nuove iscrizioni ipotecarie o trascrizioni di pignoramenti successive alla data di trascrizione del primo pignoramento che, pur non efficaci, devono essere cancellate e quindi indicate nel decreto di trasferimento (art.586, primo comma, c.p.c.).
• Trattandosi di trasferimento a titolo derivativo - si trasferisce lo stesso diritto del debitore ex art. 2919 c.c. - è necessario che sia verificata la effettiva titolarità, in capo al debitore, del diritto reale pignorato (trascrizione di un titolo di acquisto a favore del debitore) e la continuità delle trascrizioni . Si tratta di una verifica formale (trascrizione accettazione eredità)
Nel decreto ex art. 586 c.p.c. deve essere riportata la descrizione dell’immobile espropriato già contenuta nell’avviso di vendita, in modo che il cespite possa essere esattamente individuato ex art. 2826 c.c.
Ai sensi dell’art. 2912 c.c. il pignoramento si estende alle pertinenze (art.
817 c.c.) , agli accessori ed ai frutti del compendio pignorato.
Non è pacifica in dottrina la possibilità di operare con il decreto di trasferimento una frammentazione del diritto reale con la costituzione di più diritti. Alcuni Tribunali escludono che attraverso la procedura di esecuzione forzata sia possibile pervenire alla costituzione di nuovi diritti reali.
Oggetto:
individuazione dell’immobile trasferito
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Pertinenze – art. 2912 c.c.
Dal procedimento di espropriazione immobiliare va esclusa la presunta pertinenza, qualora nel pignoramento e nella nota di trascrizione non si faccia menzione della particella autonomamente e univocamente individuabile dai dati catastali.
Superando così la presunzione dell'articolo 2912 c.c.,
secondo cui il pignoramento comprende anche le
pertinenze (oltre agli accessori e ai frutti della cosa
pignorata). Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la
sentenza 11272/2014
Una autonomia catastale effettiva non sussiste
In caso di graffatura della particella accessoria a quella principale in quanto la prima è priva di rendita catastale autonoma
Si tratta di porzioni identificate al catasto come «beni comuni non censibili»
Si tratta di porzioni indicate con un un autonomo
subalterno catastale solo nell’elaborato planimetrico
ma che non compaiono in visura
Soggetti (lato attivo)
Quanto alla successiva trascrizione del decreto di trasferimento nell’ipotesi di aggiudicatario coniuge in comunione legale dei beni.
1) Se i coniugi presentano entrambi la domanda il decreto deve essere fatto a nome di entrambi.
2) Se acquista solo un coniuge, l’altro coniuge è destinatario ex lege degli effetti dell’atto ( Cass. n. 6091/2015). Il decreto di trasferimento verrà fatto a nome soltanto dell’aggiudicatario e non di entrambi, ma in sede di voltura catastale verrà cointestato.
Esclusione del singolo bene dalla comunione • art. 179 lett. f): 1) bene acquistato con il prezzo della vendita di beni personali; 2) ricognizione dell’esistenza dei presupposti da parte del coniuge non acquirente, tramite partecipazione all’atto (cfr. Cass. 19250/2004). Il coniuge può intervenire in sede di asta e fare la dichiarazione a verbale di vendita o dichiarazione successiva fino all’emissione del d.t.
Soggetti (lato attivo)
Il decreto, inoltre, può essere pronunciato solo nei confronti dall’aggiudicatario, per cui, in caso di morte di quest’ultimo, il decreto sarà emesso comunque con l’indicazione di quest’ultimo: in caso contrario, vi sarebbe una elusione della normativa fiscale realizzandosi, di fatto, un doppio trasferimento immobiliare.
Nel caso in cui l’aggiudicazione sia stata pronunziata in favore di più soggetti, tutti dovranno essere indicati pro quota anche con indicazione di una ripartizione non paritaria delle quote (vale sempre l’offerta).
Nell’ipotesi in cui aggiudicatario sia una società e/o ente collettivo, è opportuno allegare alla bozza del decreto di trasferimento una visura aggiornata della società.
La
morte del debitore esecutatosuccessivamente al pignoramento è vicenda che non rileva per la l’ulteriore prosieguo della procedura: il decreto di trasferimento andrà comunque emesso nei confronti del medesimo, anche se gli eredi hanno accettato l’eredità, atteso che l’accettazione non è opponibile agli aggiudicatari.
Fermo restando che i processo esecutivo non è luogo di accertamenti circa la qualità di erede.
Soggetti (lato passivo)
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Ai sensi dell’art. 586 c.p.c., con il D.T. il G.E. ordina la cancellazione di tutti i pignoramenti trascritti sull’immobile e di tutte le ipoteche iscritte (indipendentemente dal fatto che il creditore iscritto sia intervenuto nella procedura), con riguardo sia al periodo antecedente il pignoramento che a quello successivo: si tratta del c.d. «effetto purgativo»
ovvero estintivo della vendita forzata e che consente all’acquirente di ottenere il bene libero da pesi e da vincoli.
Questi vincoli si trasferiscono sul prezzo ricavato, esaurendo quindi la loro funzione.
Cancellazione dei vincoli
pregiudizievoli
I diritti reali minori (servitù, uso, usufrutto, abitazione)
trascritti dopo l’ipoteca ma prima del pignoramento sono
inopponibili al creditore ipotecario che può far vendere il
bene come libero. I titolari sono destinatari dell’avviso ex
art. 498 c.p.c. atteso che I loro diritti si estinguono in forza
dell’espropriazione e, pertanto, sono ammessi a far valere
le loro ragioni sul ricavato, ai sensi dell’art. 2812 co. 2 c.c.,
con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte
successivamente alla trascrizione di tali diritti
Non si estende a:
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domande giudiziali trascritte ai sensi degli artt. 2652 e 2653 c.c.;
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sequestri penali;
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in caso di accollo da parte dell’aggiudicatario ex art. 508 c.p.c., come pure in caso di saldo prezzo con richiesta di finanziamento garantito da ipoteca di primo grado ex art. 585 c.p.c., non dovrà essere cancellata la relativa ipoteca.
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servitù pedriali trascritte prima del pignoramento.
Ordine di cancellazione: contenuto e limiti
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