Città Metropolitana di Milano
SOMMARIO
1. PREMESSA ... 5
2. LOCALIZZAZIONE DELL’INTERVENTO ... 6
3. INQUADRAMENTO NORMATIVO ... 8
4. INQUADRAMENTO CATASTALE ... 13
5. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ... 14
6. DATI URBANISTICI – PARAMETRI DI PROGETTO ... 21
7. STATO DI PROGETTO ... 24
7.1 ROTATORIA ... 24
7.2 DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO ... 26
7.3 IMMOBILE 1 ‐ COMMERCIALE ... 26
7.4 IMMOBILE 2 – BAR/PUB ... 27
7.5 ESTERNI ... 30
8. MITIGAZIONI E PROGETTO AMBIENTALE ... 36
9. COSTO DI COSTRUZIONE ‐ ONERI DI URBANIZZAZIONE ... 39
PROGETTO FATTIBILITÀ ROTATORIA – RELAZIONE TECNICA ... 40
1. PREMESSA
Con determinazione del Direttore Generale n. 143 del 31/07/2020 l’azienda Golgi Redaelli ha assegnato alla società Green Market SRL l’area a seguito dell’Asta con oggetto alienazione area edificabile ubicata in comune di Cerro al Lambro – frazione Riozzo – (MI) denominata “Casa in Riozzo” della superficie di 10.684,00 mq prospiciente la strada ex provinciale 17 e adiacente all’area parcheggio a servizio della scuola primaria Leonardo da Vinci di vi Armando Diaz, 10.
In data 15/11/2020 la società Green Market SRL ha depositato nulla osta all’individuazione di immobile dismesso ai sensi e per gli effetti dell’ex-art. 40-bis, comma 2, della Legge regionale 11 marzo 2005 e s.m.i.
Con Delibera di Giunta Comunale n. 37 del 25/11/220 il comune di Cerro al Lambro ha individuato, agli effetti dell’art. 8bis e dell’art. 40.bis della l.r. 15/2005 e s.m.i., gli immobili indicati all’interno dell’istanza prot..n. 10143 del 18/11/2020 – e approvato il Regolamento di Attuazione degli interventi di rigenerazione urbana interessanti – immobili dismessi individuati ai sensi e per gli effetti degli articoli 40.bis e 40.ter della l.r. 12/2005 s.m.i.
In data 06 Agosto 2021, con atto Notaio Tacchini, la società Green Market S.r.l. ha acquisito i terreni di cui determinazione n. 143 del 31.07.2020 Golgi Redaelli, acquisendone di fatto il titolo di proprietà.
Dai diversi incontri con l’amministrazione comunale, il comune ha espresso la necessità di valorizzare l’area in parte oggetto di alienazione tra Golgi Redaelli e Green Market ed in parte nelle aree limitrofe al fine di poter garantire:
- Miglioramento dal punto di vista viabilistico esistente, ovvero tramite la realizzazione del collegamento tra la località Riozzo e il parcheggio antistante la scuola primaria Leonardo da Vinci;
- Completamento del parcheggio esistente tramite interazione con l’area che verrà urbanizzata e destinata a parcheggi per le nuove attività da insediare;
- Miglioramento dell’accessibilità alla località Riozzo attraverso la realizzazione di una rotatoria sulla ex SP17 e la realizzazione con futura cessione della strada di penetrazione e collegamento tra la ex SP 17 e la viabilità esistente (via Armando Diaz).
2. LOCALIZZAZIONE DELL’INTERVENTO
L’intervento prevede l’urbanizzazione di un’area ubicata in Comune di Cerro al Lambro, località Riozzo, situata a sud-est della frazione.
Il lotto è incluso tra le seguenti viabilità:
- strada comunale EX SP17 a est,
- strada comunale Via Armando Diaz a ovest,
- il parcheggio antistante la scuola comunale primaria Leonardo da Vinci, a sud - la strada che serve il raggiungimento del suddetto parcheggio, a sud.
A nord dell’area si trova la restante parte della proprietà Golgi Redaelli in parte dismessa, precedentemente utilizzata a fini agricoli
A est dell’area si trova la ex strada provinciale SP17
A sud si trovano la scuola primaria Leonardo da Vinci, il parcheggio utilizzato dall’utenza scolastica, e alcuni immobili posti a vincolo, in particolare il complesso dell’Oratorio di san Rocco.
A ovest si trovano un’area parzialmente dismessa e in parte la via di raggiungimento al centro di Riozzo.
Per una sua esatta localizzazione, sono proposti degli stralci cartografici relativi all’area di intervento.
Immagine satellitare dell’area di intervento – Google Maps Perimetro area di intervento su proprietà privata
Perimetro parcheggio pubblico a disposizione Nuova rotatoria
3. INQUADRAMENTO NORMATIVO
Di seguito si procederà con l’analisi di dettaglio dei diversi strumenti di pianificazione utili alla redazione del presente lavoro, con particolare riferimento all’area di intervento e al contesto territoriale di inserimento.
L’area si trova all’interno dell’ambito di trasformazione 3 normato dal Piano di Governo del Territorio del comune di Cerro al Lambro.
Estratto PGT - Piano delle Regole - RP02 – Carta della disciplina delle aree Ambiti di trasformazione a vocazione residenziale
Perimetro da “Regolamento di Attuazione degli interventi di RIGENERAZIONE URBANA interessanti immobili dismessi individuati ai sensi e per gli effetti degli articoli 40.bis e 40.ter della l.r. 12/2005 e s.m.i” da delibera n 37 del 25/11/2020
Nuova rotatoria
Estratto – PGT – Piano delle Regole - RP03 – Disciplina degli interventi sugli edifici dei nuclei storici
Perimetro area di intervento
Edifici di particolare pregio da assoggettare ad interventi di restauro
Edifici di impianto storico da assoggettare ad interventi di ristrutturazione conservativa
Edifici rustici di impianto storico per i quali consentire interventi di ristrutturazione sostitutiva con recupero a residenza per altre attività compatibili
Altri edifici per i quali consentire interventi di ristrutturazione sostituiva o demolizione e nuova costruzione
Corti o giardini interni da salvaguardare Allineamenti da salvaguardare
Individuazione dell’Ambito di Trasformazione n 3 del Documento di Piano Nuclei di antica formazione (tavoletta IGM 1° levata – 1888)
Delimitazione delle aree A – Centro Storico
Estratto -PGT- Documento di Piano - DA02 – Vincoli sovraordinati
Perimetro area di intervento
Fasce di rispetto stradali (come da centro abitato previsto dallo studio di traffico allegato dal PGT) e ferrovie Pozzi di estrazione acqua potabile
Fasce di rispetto dei pozzi esistenti 10m
Fasce di rispetto dei pozzi esistenti 200m
Estratto PGT – Documento di Piano - DP02 – Classi di sensibilità paesistica dei luoghi
Perimetro area di intervento Classi di sensibilità paesistica
Classe V – Molto Alta
Classe II – Bassa Classe III – Media Classe IV – Alta
Con Protocollo n. BAC-DR-LOM- TUTBAP 7077 del 27.06.2014 – il Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo – Direzione regionale per i beni culturali e paesaggistici della Lombardia – ha effettuato la Verifica dell’interesse culturale dei beni immobili ai sensi del D.lgs. 42/2004 e s.m.i.
In particolare nella relazione di non interesse si riporta che: “il compendio presente un interesse prevalentemente tipologico/paesaggistico di per sé insufficiente a legittimare la sottoposizione a tutela ai sensi della Parte Seconda del “Codice”. Le abitazioni distinte alle particelle 140-141 non risalgono ad oltre settant’anni.
Vengono quindi riportate delle cautele, ove si auspica che vengano fatte scelte tipologiche e materiche compatibili con il contesto.
4. INQUADRAMENTO CATASTALE
L’area oggetto di intervento è identificata al NCT del Comune di Cerro al Lambro nella seguente modalità:
FOGLIO MAPPALE
2 85 2 140 2 141 2 603 2 604 2 607 2 621 2 628 2 633 2 634 2 636 2 637 2 639 2 640 2 626
Estratto di mappa catastale Foglio 2
Perimetro area di intervento su proprietà privata
Nuova rotatoria Perimetro parcheggio
pubblico a disposizione
5. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Foto 5
Foto 6 Foto 1
Foto 2
Foto 3
Foto 4
Foto 7
Foto 8
Foto 9
Foto 10
Foto 11
Foto 12
Foto 13
Foto 15
Foto 16
Foto 17
Foto 18
Foto 14
Foto 19
Foto 20
Foto 22
Foto 23
Foto 21 Foto 24
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Foto 29
Foto 26
Foto 27
Foto 30
Foto 32
Foto 33
Foto 34
Foto 35
Foto 36
Foto 31
6. DATI URBANISTICI – PARAMETRI DI PROGETTO
TABELLA RIASSUNTIVA
SUPERFICIE TERRITORIALE Mq 10.959,13
INDICE DI UTILIZZAZIONE TERRITORIALE 0,22
SLP MASSIMA Mq 2.411,01
SLP DI PROGETTO Mq 2.323,57
CESSIONI Mq 2.950,00
di cui
STRADA PUBBLICA DI COLLEGAMENTO
ex SP17 ‐ Fraz Riozzo Mq 1.138,51
Verde Mq 1.073,00
Rotatoria Mq 492,56
Pista ciclopedonale Mq 141,15
Parcheggio pubblico esistente Mq 104,78
PARCHEGGIO ASSEVERATO AD
USO PUBBLICO Mq 2.330,00
PARCHEGGIO PUBBLICO A DISPOSIZIONE Mq 1.252,79
SUPERFICIE FONDIARIA Mq 5.679,13
RAPPORTO DI COPERTURA MAX 40% Sf 2.271,65
SUPERFICIE COPERTA DI PROGETTO Mq 2.257,87
SUPERFICIE DRENANTE 15% Sf 851,87
SUPERFICIE DRENANTE DI PROGETTO Mq 1.191,97
Il progetto prevede:
- La cessione delle aree identificate con perimetro colore giallo, corrispondenti a:
o Strada di collegamento tra nuova rotatoria e la viabilità di immissione alla frazione Riozzo o Verde di separazione tra la strada di cessione e l’area di intervento, fronte Nord
o Strada esistente Via Diaz – di collegamento alla scuola o Aree verdi
o Pista ciclopedonale nelle porzioni interessate all’interno dell’area di intervento o Porzioni di rotatoria presenti nel perimetro di intervento.
Per una superficie totale di Mq 2.950,00 Il progetto prevede la realizzazione di:
o Strada di collegamento tra nuova rotatoria e la viabilità di immissione alla frazione Riozzo o Verde di separazione tra la strada di cessione e l’area di intervento, fronte Nord
o Aree verdi
o Pista ciclopedonale nelle porzioni interessate all’interno dell’area di intervento o Rotatoria di immissione dalla ex SP17
Inoltre
o La realizzazione del parcheggio di proprietà comunale, che verrà concesso a disposizione dell’utenza delle attività, per una superficie pari a Mq 1.252,79
All’interno del perimetro di intervento viene indentificata un’area posta parallela alla ex SP17, graficamente indentificata con perimetro colore rosa e campitura rossa, ove viene identificato il progetto di un parcheggio che sarà assoggettato ad uso pubblico, legato all’attività commerciale esistente, per una superficie di Mq 2.330,00. (> Mq 2.323,57 corrispondenti alla SLP di progetto).
7. STATO DI PROGETTO
Il progetto prevede l’insediamento di una media struttura di vendita alimentare e un immobile a destinazione bar-pub. Dallo studio e analisi della viabilità esistente, si propone di integrare tali collegamenti a quanto di esistente in termini di infrastrutture.
In particolare, si prevede:
- la realizzazione di una rotatoria di diametro consono al flusso di traffico esistente al fine di garantire l’accesso e l’uscita dalla località Riozzo
- nuova viabilità di collegamento tra la strada comunale Armando Diaz e la viabilità esistente presente nella frazione e la rotatoria
- integrazione e sviluppo della viabilità anche verso sud ed in particolare del collegamento con il parcheggio utilizzato attualmente dall’utenza della scuola primaria con le urbanizzazioni di progetto 7.1 ROTATORIA
L’intersezione oggetto d’intervento verrà realizzata ad est dell’abitato di Riozzo al limite del centro edificato laddove presenta oggi un percorso rettilineo con intersezioni ed attraversamenti diretti. Le opere sono finalizzate al miglioramento della fluidità del traffico e della sicurezza nell’incrocio; con la realizzazione di una rotatoria a raso sarà possibile migliorare il controllo delle manovre di svolta delle correnti di traffico, eliminando i punti di conflitto con conseguente rallentamento della circolazione e salvaguardia degli attraversamenti ciclabili ivi previsti che verranno traslati in corrispondenza dello svincolo.
Si prevede pertanto una rotatoria a raso di raggio pari a 20 m inclusa un’area interna sormontabile di 1.50 m.
in pavimentazione con cubetti di porfido e l’adeguamento delle aree adiacenti con formazione di nuove aiuole spartitraffico ed attraversamenti ciclabili. Si rimanda alla relazione specialistica in allegato redatta dall’arch. Angelo Moro per quanto concerne la realizzazione della rotatoria.
Ai fini dell’insediamento di quest’opera è necessario apportare modifiche anche a:
- Percorso pista ciclopedonale e relativi attraversamenti
- Accesso all’area di manutenzione dell’acquedotto al fine di rispondere ai regolamenti normativi riguardanti le immissioni in rotatoria
Stato di progetto – Planivolumetrico
7.2 DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
Il progetto prevede la realizzazione di due immobili sviluppati parallelamente rispetto la strada EX SP17, uno a destinazione commerciale, il secondo a destinazione bar/pub. Entrambi con accesso sul lato nord-est.
Antistante agli immobili sarà sviluppato un parcheggio che andrà a collegarsi con il parcheggio esistente destinato all’utenza scolastica.
7.3 IMMOBILE 1 - COMMERCIALE
Si è pensata una struttura prefabbricata in C.A.P. – travi/pilastro e copertura in alari, la struttura avrà un tamponamento in pannelli prefabbricati cemento fondo cassero di colore giallo, sormontati da una struttura metallica colore grigio. Saranno presenti finestrature di alluminio colore grigio. Altezza intradosso solaio Ml 5,50
Nell’immobile saranno inserite un’area di vendita (superficie inferiore a Mq 1.500,00) e aree separate da pareti in cartongesso ove saranno ubicate zone complementari quali:
- Magazzino
- Zona retro banchi / celle frigorifere
- Zona spogliatoi e bagni destinati agli addetti, dimensionati sul numero del personale - Zona bagni destinati al pubblico
L’interno del locare sarà controsoffittato con pannelli.
Sui tegoli alari saranno inoltre fissate delle piastre metalliche al fine di poter far installare pannelli fotovoltaici necessarie al rispetto dei requisiti di legge sull’efficientamento energetico dell’edificio.
I pannelli di tamponamento saranno a taglio termico, in cemento armato vibrato, e saranno tinteggiati con pittura di colore giallo.
I pannelli di coronamento del fabbricato saranno realizzati con velette in cemento armato vibrato e rivestite da una struttura in tubolari in acciaio zincato, coperti da una lamiera grecata in alluminio di colore grigio.
I prospetti dell’immobile presentano finestrature a nastro e vetrine con infissi in alluminio preverniciato di colore ossidato argento, con aperture a vasistas.
L’ingresso alla struttura avviene attraverso una bussola metallica interamente vetrata, con serramenti in alluminio colore ossidato argento.
7.4 IMMOBILE 2 – BAR/PUB
L’immobile si svilupperà su numero 2, per un’altezza massima di intradosso solaio di Ml 6,00.
L’accesso al bar avverrà lungo il lato est. L’immobile avrà una struttura prefabbricata in C.A.P. – travi/pilastro e copertura piana, la struttura avrà un tamponamento in pannelli prefabbricati cemento fondo cassero di colore giallo, sormontati da una struttura metallica colore grigio. Saranno presenti finestrature di alluminio colore grigio.
L’immobile conterà di un’area di somministrazione al piano terra, e di una ulteriore al piano soppalcato.
Il soppalco sarà realizzato in struttura metallica. Annesso a queste la struttura conterà aree separate ove saranno ubicate zone complementari quali:
- Zona bagni destinati al pubblico
- Zona spogliatoi e bagni destinati agli addetti, dimensionati sul numero del personale - Zona magazzino / zona celle frigorifere
- Area bar, per il servizio di caffetteria - Area di preparazione dei cibi
I pannelli di tamponamento saranno a taglio termico, in cemento armato vibrato, e saranno tinteggiati con pittura di colore giallo.
I pannelli di coronamento del fabbricato saranno realizzati con velette in cemento armato vibrato e rivestite da una struttura in tubolari in acciaio zincato, coperti da una lamiera grecata in alluminio di colore grigio.
I prospetti dell’immobile presentano finestrature a nastro e vetrine con infissi in alluminio preverniciato di colore ossidato argento, con aperture a vasistas.
SLP IMMOBILE 1 Mq 2.084,50 – SUPERFICIE DI VENDITA < 1.500,00 SLP IMMOBILE 2 MQ 239,08
PER UNA SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO PARI A MQ 2.323,57 Immobile 2
Immobile 1
Pianta - Piano rialzato bar
Pianta - Piano terra
7.5 ESTERNI
Il percorso ciclopedonale sarà variato in modo da essere messo in sicurezza relativamente al nuovo intervento di rotatoria e di via penetrante. Una fascia verde con essenze arboree sarà interposta a protezione del percorso. Nello spazio che intercorre fra la ex provinciale e gli immobili di nuova costruzione verranno effettuate opere di urbanizzazione atte fornire i posti parcheggi necessari alle nuove attività e che si andranno a collegare con il parcheggio esistente antistante l’edificio scolastico. I posti auto saranno realizzati in pavimentazione drenante Green Block con aiuole dove saranno piantumate essenze arboree autoctone. A servizio dei parcheggi saranno disposti dei marciapiedi in battuto di cemento quarzato. Infine gli spazi di manovra e la viabilità saranno realizzati in asfalto.
- Gli immobili ai lati nord-est e sud-est saranno circondati da un marciapiede in battuto di cemento quarzato.
- A lato sud-ovest sarà aperta una strada privata a servizio dell’immobile commerciale
- A lato nord-ovest infine sarà posizionato del verde dove verranno piantumate delle essenze arboree autoctone-
Vista 1
Vista 2
Vista 3
Vista 4
Vista 5
Vista 6
Vista 7
Vista 8
Vista 9
8. MITIGAZIONI E PROGETTO AMBIENTALE
Nella progettazione dell’area esterna a servizio dei due immobili, si è data importanza al fatto di poter creare meno impatto possibile con il territorio e di creare un linguaggio armonioso con il contesto.
utilizzo di aiuole con essenza arboree autoctone, con l’inserimento di arbusti colorati e piante ad alto fusto
Keyplan – Zone piantumazione essenze arboree
____________________________________________________________________________________
Zona 1 - Fascia compresa fra parcheggio di progetto e exSP17 – Specie previste:
- Cornus mas Ligustrum vulgare Euonymus eutropaeus
Zona 2 - Aiuole parcheggio – Specie previste:
- Acer campestre elsrijk
- Cornus alba elegantissima
- Artemisia powis castle
- Perovskia atriplicifolia
9. URBANIZZAZIONI –
39
10. COSTO DI COSTRUZIONE - ONERI DI URBANIZZAZIONE
Mq €/Mq €
ONERI DI
URBANIZZAZIONE PRIMARIA
2.323,57 95,52 221.947,41 SCOMPUTO
ONERI DI
URBANIZZAZIONE SECONDARIA
2.323,57 39,46 91.688,07 AL RILASCIO DEL PDC/RATEIZZAZIONE
COSTO DI COSTRUZIONE
Costo realizzazione immobile
€1.500.000,00
10%
150.000,00
AL RILASCIO DEL PDC/RATEIZZAZIONE
PROGETTO FATTIBILITÀ ROTATORIA – RELAZIONE TECNICA
41
43
45
47
49
51
53
