CORSO DI FORMAZIONE PROFESSIONALE

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ASSOCIAZIONE L^IBERI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI

- S^{EDE DI} C^ASAGIOVE - -

ALAC - Sede di Casagiove

ASSEMBLEA DI

CONDOMINIO

L’ ^{ASSEMBLEA DI} C ^ONDOMINIO

L’assemblea è l’organo sovrano del Condominio.

Nel nostro ordinamento giuridico conosciamo 2 tipi di assemblea:

-Ordinaria

-Straordinaria

L’assemblea ordinaria si riunisce

obbligatoriamente

ogni

anno

.

La distinzione tra assemblea ordinaria e assemblea straordinaria è solamente formale.

La sostanziale diversità è dovuta alla discussione obbligatoria, in seno all’assemblea ordinaria, di argomenti quali l’approvazione del bilancio consuntivo preventivo, dimissioni nomina dell’amministratore.

Tanto che la mancata approvazione dei bilanci, protratta per due anni, da’ diritto a ciascun condomino di chiedere giudizialmente la revoca dell’amministratore.

 Art. 1135 c.c. – (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) --. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

 L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

 L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti

privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli

immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

Novita’ previste dall’art. 1135 c.c.

 La prima riguarda l’obbligatorietà (e non più la facoltatività, quindi) dell’istituzione di un fondo speciale per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria pari all’importo dei lavori medesimi. Chiaramente l’assemblea, al momento dell’istituzione del fondo, potrà deliberare le modalità di conferimento delle quote da parte dei singoli condomini ma è evidente l’intento di precostituire una riserva utile ad affrontare le spese per questi interventi

•La seconda novità è ultimo comma, che consente all’amministratore,

dietro autorizzazione dell’assemblea con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, di partecipare

far partecipare il condominio a

programmi di riqualificazione

urbana.

L’elencazione prevista dall’art. 1135 c.c. ha carattere meramente esemplificativo:

l’assemblea, infatti, può adottare qualsiasi

provvedimento anche non previsto dalla

legge o dal regolamento, purché oggetto

della delibera non riguardi le proprietà

esclusive o abbia riguardo, addirittura, a

materie che esorbitano dalla sua

competenza.

P

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.

L’assemblea condominiale può pertanto deliberare su qualunque argomento.

Le deliberazioni dell’assemblea dei condomini sono

impugnabili a norma dell’art.1137 c.c. per

contrarietà alla legge o regolamento di

condominio, nella quale contrarietà confluisce

ogni possibile deviazione del potere decisionale

verso la realizzazione di fini estranei alla comunità

condominiale.

I poteri dell’assemblea i quali sono fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive.

Pertanto, ad esempio, non è consentito alla

maggioranza dei condomini deliberare una diversa

collocazione delle tubazioni comuni dell’impianto di

riscaldamento in un locale in proprietà esclusiva, con

pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del

proprietario del locale stesso.

Come dev’essere convocata l’assemblea di condominio?

 Art. 66 -- L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore

quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla

convocazione.

 In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino.

 L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica

certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

 L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

 L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da

assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

 Contenuto dell’avviso di convocazione.

L’invito a partecipare all’assemblea, oltre a riportare l’elenco completo di tutti gli argomenti da trattare, deve recare anche l’indicazione della data, del luogo e dell’ora della prima e della seconda convocazione, tenendo presente che l’assemblea in seconda convocazione deve essere fissata tra il giorno dopo quella di prima convocazione e massimo 10 giorni dopo tale data.

Sarà, inoltre, opportuno è comodo aggiungere l’eventuale delega a farsi rappresentare.

Gli elementi essenziali

dell’avviso di convocazione sono:

 Il giorno;

 L’ora;

 Il luogo dell’adunanza;

 L’ordine del giorno.

 Per quanto riguarda l’ordine del giorno “varie ed eventuali”, esso figura come indicazione di stile negli avvisi di convocazione delle assemblee condominiali e non comprende atti negoziali, ma si riferisce solo comunicazioni, suggerimenti le future assemblee, solleciti ecc.;

 le delibere assunte in virtù di tale generica voce sono annullabili ex articolo 1137 c.c.

 Accade spesso che si pongano in prima convocazione “orari strani”

tali da non permettere la presenza per ragioni obiettive del raggiungimento della maggioranza prescritta.

 La convocazione deve in questi casi di tenersi comunque valida perché nessuna norma impone l’orario preciso.

Destinatari della convocazione

 Destinatari dell’avviso di convocazione sono tutti proprietari dei piani o porzioni di piano del fabbricato condominiale.

Nel caso frequente di comunione dei beni tra coniugi, è opportuno che l’invito sia fatto ad entrambi; come parimenti va fatto tutti gli eventuali comproprietari di un bene in comunione, sebbene su questo aspetto la giurisprudenza si è espressa, intendendo sufficiente la convocazione fatta ad uno solo dei comproprietari, qualora per la singola fattispecie è possibile presumere che anche gli altri ne abbiano avuto notizia

 Per quanto riguarda invece l’avviso agli eredi e la giurisprudenza è divisa.

Secondo una prima sentenza della Cassazione nell’ipotesi di decesso di un condomino, ove l’avente causa non indichi e non dimostri all’amministrazione del condominio la sua qualità di nuovo condomino, l’amministratore adempie l’obbligo della comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea indirizzandolo all’ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di lui, e dimostrando l’avvenuta ricezione dell’avviso da parte di persona addetta al domicilio medesimo.

 Secondo, invece, una sentenza del Tribunale di Napoli, 16 giugno 1970, sono nulle (all’epoca, ora sarebbero annullabili in virtù del recente indirizzo giurisprudenziale) le deliberazioni adottate in un’assemblea di condominio costituita mediante notificazione dell’avviso di convocazione collettivamente e impersonalmente agli eredi di un condomino defunto, anziché singoli eredi di lui, in deroga al principio fondamentale della personalità ed individualità di ogni notifica.

 La convocazione deve, in definitiva, sempre essere fatta ai proprietari e ciò vale anche in materia di riscaldamento e condizionamento d’aria.

 Infatti anche l’articolo 10 della legge 39 del 1991 non si sottrae a tale regola, in quanto lo stesso prevede solo l’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee convocate per deliberare sulle spese ordinarie sostenute e sulla modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria.

 Tale normativa, però, nel permettere all’inquilino la partecipazione all’assemblea e nel conferirgli il diritto di voto nelle relative deliberazioni, ha stabilito un preciso diritto a suo favore, per il soddisfacimento del quale è necessario che egli in abbia puntuale notizia della data dell’adunanza e, poiché l’amministratore ha l’obbligo di avvisare il proprietario dell’immobile e non l’eventuale inquilino, in virtù di un preciso rapporto contrattuale esistente solo tra quest’ultimo e il locatore, la giurisprudenza ritiene pacifico che l’onere di avvisare il proprio inquilino ricada sul proprietario e non sull’amministratore.

 In conclusione,

l’interlocutore

dell’amministratore è sempre solo

il proprietario,

unico titolare di diritti degli obblighi condominiali.

.

Quali sono i quorum costitutivi per l’assemblea in prima convocazione? E per la seconda convocazione?

 Art. 1136. -- (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). -- L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

 Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

 Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda

convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che

rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

 Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122- ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza

stabilita dal secondo comma del presente articolo.

 Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere

approvate dall'assemblea con un numero di voti che

rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

 L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

 Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Il mio amministratore può prendere delle deleghe? Il mio vicino prende deleghe da parecchie persone e finisce che decide lui per tutti. Chi partecipa alla riunione del supercondominio?

 Art. 67. -- Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

 Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

 Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono

complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio

rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun

partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non

abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria

provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La

diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

 Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni

assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

 All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

 L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

 Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia

all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

 Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

 Presidente e Segretario dell’assemblea.

Il presidente e il segretario dell’assemblea vengono nominati al fine di verificare la validità della costituzione dell’assemblea condominiale e la validità delle delibere dell’assemblea.

Il presidente è solitamente uno dei condomini, mentre l’incarico di segretario può essere affidato anche ad un esterno al condominio anche se, per consuetudine, di solito l’amministratore che svolge questo ruolo.

È opportuno precisare che anche quando ambedue le funzioni fossero svolte da estranei al condominio, l’assemblea sarebbe comunque valida.

 Nel caso della riunione in prima convocazione potrebbe verificarsi, però, che nemmeno un condomino sia presente.

 Per tale motivo della mancata presenza dei condomini ne da’ atto lo stesso amministratore senza procedere nemmeno alla nomina del presidente del segretario

 Le deleghe presentate in corso di riunione o alla fine potrebbero non avere alcun valore, dovendo essere note e depositate all’inizio della riunione.

 Lo stesso dicasi in caso di partecipanti che sopraggiungono a discussione ormai iniziata: essi potranno votare solo per le successive promozioni.

 In sede di computo delle presenze (calcolo della maggioranza numerica) tutti i condomini che hanno conferito deleghe vanno considerati come se fossero presenti se stessi.

 Per tale motivo la delega ha valore sia per il calcolo di persone presenti che per i millesimi rappresentati.

Pregg.^mi Sigg.^ri

ROSSI CARLO RACCOMANDATAAMANO

VERDI MARIA

Via Case Sparse n°10 73100 L^ECCE

Oggetto: CONVOCAZIONE ASSEMBLEA ORDINARIA.

Nella qualità di amministratore pro-tempore del C^ONDOMINIO P^ARCO D^EGLI O^LEANDRI, con sede in 73100 - Lecce alla Via Case Sparse n° 10, con la presente, ad ogni effetto di legge, convoca l’assemblea ordinaria del predetto condominio in prima convocazione per il giorno venerdì 04 (quattro) FEBBRAIO 2011 alle ore 12.00 presso i locali dello STUDIO DI AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

<...> in Lecce alla Via G. De Jacobis n. 33, ed in seconda convocazione per il successivo giorno sabato 05 (cinque) ^FEBBRAIO 2011 alle ore 15.30 presso i medesimi locali, per deliberare sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

ESAME E DELIBERAZIONE RENDICONTO CONSUNTIVO ANNO 2010 CON ANNESSO PIANO DI RIPARTO.

ESAME E DELIBERAZIONE BILANCIO PREVENTIVO ANNO 2011 CON ANNESSO PIANO DI RIPARTO.

NOMINA AMMINISTRATORE E DETERMINAZIONE DEL SUO EMOLUMENTO.

EVENTUALI E VARIE.

Qualora uno dei condomini – comproprietari, destinatario della presente, sia impedito a partecipare all’assemblea, è pregato di farsi rappresentare da una persona di sua fiducia munita di regolare allegata delega scritta, con specifica indicazione del punto (o dei punti) di cui all’ordine del giorno che precede, per il quale (o per i quali) abbia particolare interesse all’espressione di un voto favorevole o contrario.

Distinti saluti

CONDOMINIO PARCO DEGLI OLEANDRI

L’AMMINISTRATORE P.T. -Nome e Cognome-

Si allegano: 1) copia elenco spese anno 2010; 2) copia rendiconto consuntivo per tabelle anno 2010; 3) copia piano di riparto rendiconto consuntivo anno 2010; 4) copia del bilancio preventivo anno 2011.

ATTO DI DELEGA

Il / I sottoscritt_ Sig. condomin_ – comproprietari_ dell’unità immobiliare INT. _ - SCALA __ nel CONDOMINIO

P^ARCO D^EGLI O^LEANDRI con sede in 73100 - Lecce alla Via Case Sparse n° 10,

DELEGA

il sig. a rappresentarl_ all’assemblea

condominiale straordinaria del CONDOMINIO PARCO DEGLI OLEANDRI indetta in prima convocazione per il giorno venerdì 04 (quattro) FEBBRAIO 2011 alle ore 12.00 presso i locali dello STUDIO DI AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

<...> in Lecce alla Via G. De Jacobis n. 33, ed in seconda convocazione per il successivo giorno sabato 05 (cinque) FEBBRAIO 2011 alle ore 15.30 presso i medesimi locali, conferendogli ogni potere di legge e considerando sin d’ora per rato e confermato il suo operato in merito ad ogni delibera da adottarsi.

Lecce lì,

In fede

 (Luogo e data)

 EGR. SIG. RACCOMANDATA A.R

 OGGETTO: CONTRATTO DI LOCAZIONE DEL <...>

Ho ricevuto, dall'amministratore del condominio, la convocazione dell'assemblea per il giorno <...> alle ore <...> in prima convocazione e per il giorno <...> alle ore <...> in seconda convocazione presso il suo studio con l'ordine del giorno che trasmetto in copia.

Considerato che mi ha espresso il desiderio di partecipare all'assemblea, non solo come é Suo diritto per quanto inerisce all'impianto di riscaldamento centralizzato, ma anche per quanto riguarda la modifica del regolamento di condominio con particolare riferimento al gioco dei bambini, Le conferisco la delega a partecipare in mia vece e sostituzione all'assemblea stessa con pieni poteri quindi di voto su tutti gli argomenti posti all'ordine del giorno.

RingraziandoLa per tale sostituzione, cordialmente La saluto.

Il Condomino

<...>

EGR. SIG.

AMMINISTRATORE <...>

RACCOMANDATA A.R.

Oggetto: Assemblea Ordinaria <...>.

Con riferimento alla Sua convocazione dell'assemblea in oggetto inerente al condominio <...> sito in <...>, per impegni improrogabili e/o motivi personali, non potrò presenziare né in prima, né in seconda convocazione.

Le conferisco, pertanto, delega per l'assemblea di prima e seconda

convocazione, certo che vorrà esprimere in assemblea le seguenti istruzioni:

1. Approvazione del rendiconto consuntivo 2010;

2. Approvazione Bilancio preventivo 2011 3. Conferma amministratore.

4. Diniego al rifacimento del manto di asfalto dei viali condominiali.

Per tutti gli altri punti all'ordine del giorno La prego di seguire gli

orientamenti della maggioranza dei condomini intervenuti, dando sin d'ora per rato e valido operato ogni Sua decisione, in quanto su tali materie non sussiste alcun conflitto di interessi.

Vorrà allegare la presente al verbale d'assemblea.

Distinti saluti.

Il Condomino

Rossi Carlo