TRIBUNALE DI SIRACUSA

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Ing. Carmen Benanti - Via Teofane n. 6/A, 96100 Siracusa - fax: +39 0931 1846977 – carmen.benanti@ingpec.eu

TRIBUNALE DI SIRACUSA

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDIMENTO N. 523/1994 R.G.ES.

Promosso da ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO EDILIZIO S.p.A.

contro

Giudice : Dott.ssa C. Salamone

Consulente Tecnico: Dott. Ing. Carmen Benanti

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Siracusa, lì 23/11/2015 Il C.T.U.

Ing. Carmen Benanti

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INDICE

1. INCARICO ... 1

2. OPERAZIONI / ACCERTAMENTI ... 1

3. RISPOSTE AI QUESITI PERITALI ... 3

3.1 Identificazione catastale dei beni oggetto di stima ... 3

3.2 Formazione dei Lotti di Vendita ... 4

3.3 Individuazione ed identificazione dei beni componenti il Lotto A ... 5

3.4 Descrizione complessiva e sintetica dei beni componenti il Lotto A ... 5

3.5 Stato di possesso degli immobili ... 7

3.6 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ... 7

3.6.1 Vincoli che resteranno a carico dell’acquirente ... 8

3.6.2 Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura ... 8

3.6.3 Altre informazioni per l’acquirente ... 9

3.7 Regolarità urbanistica degli immobili ... 9

3.8 Irregolarità urbanistica o edilizia ... 10

3.9 Attestazione di Prestazione Energetica ... 10

3.10 Valutazione complessiva dei beni ... 11

3.10.1 Consistenza e calcolo della superficie commerciale ... 11

3.10.2 Criteri di stima ... 14

3.10.3 Fonti di informazione utilizzate per la stima ... 14

3.10.4 Superfici e valore dell’immobile ... 15

3.10.5 Adeguamenti e correzioni della stima ... 15

3.10.6 Valore finale del bene ... 16

3.11 Valutazione dei beni in caso di quota indivisa ... 16

4. CONCLUSIONI... 17

5. ALLEGATI ... 18

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Pagina 1 Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Siracusa

1. INCARICO

La S.V. Ill.ma nominava in data 01.02.2015 la sottoscritta Dott. Ing. Carmen Benanti, con studio in Siracusa, via Teofane n. 6, iscritta all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Catania al n.

A5711, Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento iscritto al N. 523/1994 R.G.Es. riunito al N.

258/2013 e, dopo aver prestato il giuramento di rito in data 23.04.2015, conferiva l’incarico di stima dei beni indicati nell’atto di pignoramento [ALLEGATO B] nonché nell'ordinanza di nomina del 01.02.2015.

Con istanza del 13.02.2015 veniva chiesto un posticipo della data di conferimento dell'incarico per motivi di salute, poi concessa dal G.E. in data 25.02.2015 differendo all'udienza del 23.04.2015.

Nell'udienza del 23.04.2015 veniva stabilito che il deposito dell’elaborato peritale avvenisse entro 45 (quarantacinque) giorni dalla data dell’udienza successiva fissata per il giorno 05.11.2015, pertanto entro il 22.09.2015.

In data 18.09.2015 veniva depositata istanza di proroga [ALLEGATO D] di 60 giorni per il deposito della relazione peritale, pertanto entro il 22.11.2015, poi concessa dal G.E. in data 21.09.2015.

2. OPERAZIONI / ACCERTAMENTI

In ottemperanza all’incarico ricevuto ed al fine di poter correttamente adempiere al mandato, in data 23 Aprile 2015 si è provveduto ad acquisire le prime informazioni dalla documentazione allegata al fascicolo degli atti depositati presso il Tribunale, fotocopiando altresì i documenti ritenuti necessari. Successivamente sono state avviate le opportune e necessarie indagini tecniche presso gli uffici di competenza al fine di effettuare i dovuti accertamenti utili per riscontrare la regolarità degli immobili e quindi intraprendere le operazioni di indagine di mercato per la determinazione dei valori economici.

Così come richiesto dal Giudice prima di ogni altra attività, è stata controllata la completezza della documentazione contenuta nei fascicoli di parte ed in particolare quella relativa all’art. 567, comma 2° c.p.c., resa per il Proc. N. 523/1994 R.G. ES. attraverso la certificazione notarile redatta dal Dott. Giuseppe Minniti, notaio in Siracusa, in data 27.01.1999, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari per gli immobili oggetto della procedura ma risalenti all'epoca della redazione della certificazione, per il Proc. riunito N. 258/2013 R.G.ES. con certificazione ipocatastale del 21/11/2013, reperita soltanto successivamente in cancelleria perché non presente nei fascicoli di parte.

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Pagina 2 In data 10 Settembre 2015 sono state inviate tramite raccomandate A/R le comunicazioni di inizio operazioni peritali alle parti previsto per il 18.09.2015 con sopralluogo tecnico sui luoghi.

In data 15 Settembre 2015 sono state effettuate telematicamente le visure catastali, reperiti l'estratto di mappa, l'elaborato planimetrico e le planimetrie degli immobili pignorati [ALLEGATO F].

In data 18 Settembre 2015 la scrivente si è recata presso gli immobili pignorati espletando le previste operazioni peritali [ALLEGATO E]consistenti nella presa visione dei luoghi, nell’individuazione dei beni e nei necessari rilievi metrici e fotografici nonché nell'acquisizione delle caratteristiche termiche dell'involucro e degli impianti al fine di redigere l'attestato di prestazione energetica [ALLEGATO M].

Nella stessa giornata veniva depositata istanza di proroga [ALLEGATO D] di 60 giorni per il deposito della relazione peritale, pertanto entro il 22.11.2015. Venivano altresì protocollate presso gli uffici tecnici del comune di Avola (SR) le istanze per la documentazione attestante la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni oggetti della procedura.

In data 14 Ottobre 2015 è stato ritirata presso l'archivio notarile di Siracusa la copia conforme dell'atto di compravendita tramite cui gli immobili sono pervenuti ai debitori esecutati [ALLEGATO L].

Giorno 16 Ottobre 2015 sono stati effettuati i versamenti richiesti dagli uffici di competenza per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica e di copia della concessione edilizia dei beni esecutati che contestualmente sono stati ritirati presso gli uffici tecnici comunali [ALLEGATO H-I].

In data 16 Novembre 2015 sono state effettuate telematicamente le dovute ispezioni ipotecarie relative agli immobili oggetto della procedura [ALLEGATO G].

Il 23 Novembre 2015 si è provveduto a trasmettere telematicamente l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) presso il Dipartimento Energia della Regione Sicilia e al censimento dell'immobile in esame (piano terra) mediante la registrazione al Catasto Energetico dei Fabbricati (CEFA) della Regione Sicilia [ALLEGATO M].

Giorno 23 Novembre 2015 è stata inviata la relazione di stima ai creditori per mezzo PEC ed ai debitori esecutati per mezzo raccomandata A/R. Contestualmente veniva depositata telematicamente presso la cancelleria della sezione esecuzioni immobiliari.

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3. RISPOSTE AI QUESITI PERITALI

3.1 Identificazione catastale dei beni oggetto di stima

“Provveda all’identificazione dei beni oggetto del pignoramento, comprensiva dei confini e dei dati catastali; all'accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con risultanze; in caso di difformità, all'individuazione di modalità e costi per l'eliminazione della medesima; in caso di mancanza di idonea planimetria del bene alla predisposizione di bozza per la redazione; "

I beni immobili oggetto di stima sono siti nel comune di Avola (SR), in via Giuseppe Consiglio s.n. (ex C.da Chiusa di Carlo s.n.); risultano censiti al Catasto Fabbricati del comune di Avola con i seguenti dati identificativi:

CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI SIRACUSA (SR) LOTTO FOGLIO PARTICELLA SUB ZONA

CENS. CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA

A

34 288 3 2 C/6 3 16 mq

(Garage)

€ 62,80

34 288 4 2 A/7 2 8 vani

(Piano Terra) € 888,31

34 288 5 - In corso di

definizione

- -

(Piano Primo)

-

34 288 6 - Lastrico

solare

- 187 mq

(Piano Copertura)

-

I dati catastali rilevati corrispondono con quanto riportato nell'atto di pignoramento del 20/07/1994 trascritto il 05/09/1994 e successivamente rinnovato con trascrizione del 27/08/2014 (relativo al procedimento N. 523/94 R.G. Es.) che riguarda tuttavia soltanto i sub 3 e 4 e nell'atto di pignoramento del 21/05/2013 trascritto il 01/08/2013 (relativo al procedimento riunito N.

258/2013 R.G.Es.) che interessa i sub 3-4-5-6.

Gli immobili risultano attualmente intestati a due dei debitori esecutati del procedimento N.

523/1994 R.G.ES. per le quote di 1/2 ciascuno [ALLEGATO F].

Le planimetrie catastali del piano terra e del garage risultano coincidenti con lo stato di fatto rilevato durante il sopralluogo mentre per il piano primo, attualmente allo stato del rustico, non è reperibile un elaborato planimetrico e pertanto viene rappresentato negli elaborati grafici che a questa relazione si allegano [ALLEGATO N].

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Pagina 4 3.2 Formazione dei Lotti di Vendita

“Provveda alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti di vendita, identificando i nuovi confini e relazionando, ove necessario, sulla necessità di frazionamento e sui relativi costi”.

Dalle indagini effettuate attraverso le documentazioni catastali e dal sopralluogo si ritiene che i beni immobili, sottoposti a pignoramento, possano formare un unico lotto di vendita:

 Lotto A: fabbricato sito nel comune di Avola in via Giuseppe Consiglio s.n. (ex C.da Chiusa di Carlo s.n.), censito al Catasto Fabbricati del comune di Avola al:

- Foglio 34 P.lla 288 sub 3, garage, categoria C/6, classe 3, rendita € 62,80;

- Foglio 34 P.lla 288 sub 4, piano terra, categoria A/7, classe 2, rendita € 888,31;

- Foglio 34 P.lla 288 sub 5, piano primo, in corso di definizione;

- Foglio 34 P.lla 288 sub 6, lastrico solare;

Individuazione Lotto A su Google Earth

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Pagina 5 3.3 Individuazione ed identificazione dei beni componenti il Lotto A

“Indichi l’esatta indicazione e individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, nonché delle coordinate G.P.S dei beni medesimi”.

Dati catastali ed ubicazione: L'immobile è sito in Avola (SR), in via Giuseppe Consiglio s.n. (ex c.da Chiusa di Carlo s.n.). É censito al Catasto Fabbricati del comune di Avola (SR) al:

- Foglio 34 P.lla 288 sub 3, garage, categoria C/6, classe 3, rendita € 62,80;

- Foglio 34 P.lla 288 sub 4, piano terra, categoria A/7, classe 2, rendita € 888,31;

- Foglio 34 P.lla 288 sub 5, piano primo, in corso di definizione;

- Foglio 34 P.lla 288 sub 6, lastrico solare;

Tipologia: Il Lotto A è costituito da un villino [Foto 1 - 2 - 3] indipendente a due piani fuori terra, con copertura piana praticabile, torrino scala comune e terreno di pertinenza. L'ingresso a nord su via Giuseppe Consiglio s.n. [Foto 2 - 4] avviene tramite un cancello pedonale e carrabile in ferro su terreno di pertinenza [Foto 4 - 8] recintato. Confina a sud, est ed ovest con altra ditte.

Accessi: L’ingresso al terreno di pertinenza avviene da un cancello pedonale e carrabile su via Giuseppe Consiglio s.n. [Foto 2]. Al fabbricato si accede da un ingresso comune [Foto 11] che conduce ad un vano scala [Foto 12-13] non rifinito e lasciato al rustico.

Pertinenze ed accessori: Il terreno di pertinenza del lotto è di circa 500 mq (compresa l’area edificata) e risulta recintato. La parte antistante il piano terra a nord risulta in prevalenza in battuto di cemento [Foto 4] così come la zona prospiciente i prospetti ovest ed est [Foto 5-6]. La zona a sud, che costituisce il retro, è destinato a verde [Foto 8]. Il piano copertura [Foto 53-54]

risulta accessibile dal torrino scala [Foto 51-52] ed è lasciato allo stato del rustico senza pavimentazione.

Millesimi di parti comuni: Non è istituito alcun condominio, in quanto trattasi di villa indipendente.

Attualmente è infatti occupato soltanto il piano terra da due dei debitori esecutati.

Coordinate GPS dei beni: 33S513641,07 m E - 4086646,18 m N.

3.4 Descrizione complessiva e sintetica dei beni componenti il Lotto A

“Rediga una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni;”

Il Lotto di vendita A è costituito da un villino indipendente [Foto 1 - 2], a due piani fuori terra, con terreno di pertinenza, accesso pedonale e carrabile per mezzo di cancello in ferro, torrino e vano scala comune e copertura piana praticabile.

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Pagina 6 L'ingresso, posto a sud su via Giuseppe Consiglio s.n. [Foto 1-2-3] avviene tramite un cancello carrabile in ferro su terreno di pertinenza recintato [Foto 4-8] posto a nord. Ad ovest, est e sud l'immobile confina con altre ditte. Il sistema costruttivo è in struttura mista in muratura e c.a., esternamente risulta intonacato ma non rifinito, le condizioni manutentive dei prospetti esterni possono considerarsi mediocri con evidenti segni di degrado (es. distacco di porzioni di muratura nei cielini prospetto nord e sud e danni da umidità). Gli infissi esterni al piano terra sono in legno con persiane in discrete condizioni manutentive. Il corpo scala comune risulta intonacato internamente fino al pianerottolo di sbarco del piano primo [Foto 41] ma non rifinito e privo di ringhiera e passamano lungo tutto il suo percorso, mentre in corrispondenza del piano copertura è lasciato al rustico [Foto 51-52].

Da un ingresso sul corpo scala comune [Foto 12 - 13] si accede all'appartamento posto al piano terra per mezzo di una porta d'ingresso in legno ma non blindata [Foto 12]. L'ingresso costituisce un piccolo disimpegno [Foto 14-15] per accedere ad un servizio igienico [Foto 17], dotato di vasca da bagno, lavabo, wc e bidet in buono stato conservativo (WC2), ed al vano garage [Foto 40] che possiede, oltre che un accesso diretto dall'appartamento per l'appunto, un ingresso dal prospetto nord per mezzo di basculante in alluminio [Foto 38]. Il garage è dotato anche di punto acqua con boiler che tuttavia serve l'adiacente servizio igienico.

Un corridoio/disimpegno [Foto 16-28] conduce ad una prima camera da letto matrimoniale (L4) [Foto 18] che possiede un apertura sul servizio igienico precedentemente descritto [Foto 19] e ad un ampio salone [Foto 20-21-22] con apertura su veranda (V1) posta a nord [Foto 23].

Proseguendo lungo il corridoio si ha una stanza da letto singola (L2) prospiciente il prospetto est [Foto 24-25] con segni da umidità di risalita, una camera da letto matrimoniale (L3) con apertura sul prospetto ovest [Foto 26-27], un secondo servizio igienico con apertura sul prospetto est [Foto 29-30] dotato di lavabo, vasca da bagno, wc e bidet (WC1).

Infine si giunge ad una quarta camera da letto matrimoniale (L1) con porta finestra sul prospetto sud [Foto 32-33], ad una lavanderia [Foto 34] ed alla cucina [Foto 35-36] con apertura su veranda (V2) prospiciente la zona a sud destinata a piccolo giardino [Foto 37].

Le condizioni manutentive interne appaiono mediocri con qualche segno di umidità di risalita lungo le pareti. L’impianto elettrico appare a norma e quello idrico funzionante. Il fabbricato non è allacciato alla rete fognaria ed è provvisto di fossa Imhoff, non è dotato di impianto di riscaldamento né di un sistema di adduzione di gas metano. L’approvvigionamento idrico avviene per mezzo di un pozzo con trivella ad uso privato dei conduttori del piano terra. Lo stato generale di manutenzione interna ed esterna si ritiene complessivamente mediocre.

L’accesso al piano primo avviene da una porta in legno in condizioni manutentive scarse [Foto 41]. Il bene è lasciato allo stato grezzo, non rifinito in nessuna delle sue parti ed utilizzato come deposito. Sono stati realizzati soltanto dei tramezzi centrali per mezzo dei quali è possibile individuare tre grandi vani [Foto 43]: nel vano 1 vi sono un'apertura a nord su un ballatoio [Foto 44] ed una posta a sud su veranda [Foto 42], il lato ovest del vano possiede delle aperture, al momento del sopralluogo, murate [Foto 45]; il vano 2, posto a sud, possiede due aperture su

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Pagina 7 ballatoio murate ed infine il vano 3, comunicante con il vano 1 [Foto 48], possiede un apertura a nord su veranda e delle bucature murate sul lato est [Foto 49 -50]. Le condizioni manutentive sono piuttosto scarse, si rilevano in diversi punti danni da umidità di infiltrazione dal piano copertura.

Proseguendo sul vano scala comune [Foto 51-52] si accede al piano copertura [Foto 53-54]

non pavimentato, con parapetto in muratura ed in mediocri condizioni manutentive.

La superficie dell'intero lotto di terreno su cui insiste l'intero fabbricato è di circa 500 mq, al netto della superficie costruita è di circa 277 mq, e risulta recintato con muretto in blocchi. La parte antistante il piano terra a nord risulta in prevalenza pavimentata [Foto 4] così come la zona prospiciente i prospetti ovest ed est [Foto 5-6]. La zona a sud, che costituisce il retro, è destinato a verde [Foto 8].

Contesto, caratteristiche e destinazione della zona: L'immobile si trova in una zona suburbana e periferica della cittadina di Avola (SR) con prevalenza di ville unifamiliari per la residenza estiva ma anche per residenza stabile. L'area ricade in "Zona Agricola E" secondo il vigente PRG comunale.

Servizi offerti: la zona è dotata delle principali opere di urbanizzazione primaria, mancano tuttavia, i principali servizi di quartiere.

Caratteristiche delle zone confinanti: La zona in cui è ubicato l’immobile può considerarsi suburbana con prevalenza di residenze stagionali a bassa densità e ville unifamiliari di residenza stabile, a qualche chilometro dalla zona periferica di Avola (SR).

3.5 Stato di possesso degli immobili

“Individuazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi e a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base a un contratto di affitto o locazione verifichi la data della registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; …”

Durante il sopralluogo è stato verificato che due dei debitori esecutati del Proc. n.

523/1994 R.G.Es occupano per lo più nella stagione estiva l'appartamento posto al piano terra. Il piano primo al momento del sopralluogo allo stato del rustico, viene utilizzato come deposito e non come residenza.

3.6 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene

“Indicazione dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico o gli eventuali diritti demaniali (es. servitù pubbliche); indicazione dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati (trascrizioni dei pignoramenti e iscrizioni ipotecarie) o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;"

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Pagina 8 3.6.1 Vincoli che resteranno a carico dell’acquirente

• Domande giudiziali e altre trascrizioni;

Non risultano altre domande giudiziali e trascrizioni che interessano il bene esecutato.

• Atti di asservimento e cessioni di cubatura;

Non sono stati rilevati atti di asservimento né cessioni di cubatura che interessano il bene esecutato.

• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa del coniuge;

Non risultano convenzioni matrimoniali che interessano il bene esecutato.

• Altri pesi o limitazioni d’uso;

Non risultano altri pesi o limitazioni d’uso riguardo il bene esecutato.

3.6.2 Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura

Alla data del 16/11/2015 da ispezioni effettuate telematicamente presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di Siracusa risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni [ALLEGATO G]:

• Iscrizioni;

1. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 07/09/1991 ai nn. 1750/14426, in favore di ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO EDILIZIO S.P.A. con sede in Roma, per la quota di 1/1 e contro due dei debitori esecutati per la quota di 1/2 ciascuno, gravante sugli immobili censiti al C.F. del comune di Avola (SR) al Fg. 34 P.lla 288 Sub. 3 - 4; Tale ipoteca è stata successivamente rinnovata con l'Iscrizione presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 18/07/2011 ai nn. 2393/13969;

2. Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 16/05/2012 ai nn. 849/8856, in favore di BANCA CR FIRENZA S.P.A. con sede in Firenza, per la quota di 1/2 della nuda proprietà e contro il debitore esecutato per la quota di 1/2 della nuda proprietà gravante sugli immobili censiti al C.F. del comune di Avola (SR) al Fg. 34 P.lla 288 Sub. 3 - 4 - 5 - 6;

• Pignoramenti o altre trascrizioni pregiudizievoli;

1. Verbale di Pignoramento degli immobili emesso dal Tribunale civile di Siracusa in data 20/07/1994 al n. di rep. 2105, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 07/09/1991 ai nn. 1750/14426, in favore del creditore procedente ISTITUTO ITALIANO DI CREDITO EDILIZIO S.P.A. con sede in Roma per la quota di 1/1 e contro i debitori esecutati per la quota di 1/2 ciascuno, gravante sugli immobili censiti al C.F. del comune di Avola (SR)

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Pagina 9 al Fg. 34 P.lla 288 Sub. 3 - 4. Tale Trascrizione è stata rinnovata presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 27/08/2014 ai nn. 9572/13407.

2. Concessione edilizia emessa dal Comune di Avola (SR) in data 30/11/2012 al n. di rep. 77, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 25/07/2013 ai nn. 8934/11561, relativi agli immobili censiti al C.F. del comune di Avola (SR) al Fg. 34 P.lla 288 Sub. 3 - 4 - 5 - 6.

3. Verbale di Pignoramento degli immobili emesso dal Tribunale civile di Siracusa in data 21/05/2013 al n. di rep. 530, trascritto presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa in data 01/08/2013 ai nn. 9319/12057, in favore del creditore procedente della procedura riunita ITALFONDIARIO S.P.A. con sede in Roma per la quota di 1/2 e contro uno dei debitori esecutati per la quota di 1/2, gravante sugli immobili censiti al C.F. del comune di Avola (SR) al Fg. 34 P.lla 288 Sub. 3 - 4 - 5 - 6.

3.6.3 Altre informazioni per l’acquirente

• Importo annuo spesse fisse di gestione e manutenzione (es. spese condominiali ordinarie)

• Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute

• Eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

L’immobile non è gravato da spese condominiali in quanto indipendente.

• Individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi, eventuale relazione notarile;

Si rimanda alla relazione notarile prodotta dal creditore procedente ed allegata al fascicolo, a rogito del Dott. Giuseppe Minniti Notaio in Siracusa del 27/01/1994 ed alla documentazione ipocatastale del 21/11/2013 prodotta dal creditore procedente della procedura riunita.

3.7 Regolarità urbanistica degli immobili

“Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità o abitabilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”

Gli immobili che costituiscono il lotto di vendita A risultano individuati al C.F. del comune di Avola al Fg. 38 p.lla 288 sub 3-4-5-6 e sono siti in via Giuseppe Consiglio s.n. (ex c.da Chiusa di Carlo s.n.).

Gli immobili possiedono la concessione edilizia in sanatoria n. 77 del 29.11.2012 ai sensi della L.47/85 [ALLEGATO H] ma non sono dotati di alcun certificato di abitabilità e di agibilità.

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Pagina 10 Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato a questa CTU in data 16.10.2015 [ALLEGATO I] si evince che il terreno su cui è stato edificato il fabbricato in questione ricade in Zona Agricola E del PRG del comune di Avola approvato con D.Dir. N. 425 del 08/04/2003. Viene altresì attestato che l'area non è assoggettata ai regimi normativi di attuazione del Piano paesaggistico.

Dal punto di vista planimetrico, a seguito del sopralluogo tecnico effettuato non sono state rilevate modifiche sostanziali rispetto le planimetrie allegate alla concessione edilizia.

3.8 Irregolarità urbanistica o edilizia

“Indicazione dell'eventuale sanabilità e dei relativi costi (es. oblazione per la concessione in sanatoria, oneri di urbanizzazione, costi di costruzione) ovverosia, in caso di impossibilità di esatta determinazione, l'indicazione dell'esistenza di eventuali procedure amministrative o sanzionatorie;

l'indicazione del valore stimato detratti i costi di sanatoria o di eventuale riduzione in pristino nel caso di abuso non sanabile; nel caso di immobile totalmente abusivo, l'individuazione del valore dell'area di sedime, al netto dei costi di abbattimento, incrementata del valore locatizio del bene dalla data della stima alla data indicata nell'ordine di demolizione se già emesso o, nel caso in cui non sia stato emesso ordine di demolizione, per un periodo di dieci anni;"

L'immobile risulta possedere regolare concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L.47/85 così come indicato nel precedente Par. 3.7. e al momento del sopralluogo non sono state rilevate difformità rispetto le planimetrie allegate alla concessione.

3.9 Attestazione di Prestazione Energetica

“Indicazione dell'avvenuto rilascio di attestazione di certificazione o di prestazione energetica in corso di validità, provvedendo, ove mancante, ad acquisire attestazione di prestazione energetica ai sensi dell'art. 6 d.lgs. 192/2005, salvo il caso di opere interamente abusive e non sanabili;"

L'elaborazione per la verifica e certificazione delle prestazioni energetiche è stata eseguita soltanto per il piano terra, che risulta rifinito ed abitato per lo più durante la stagione estiva. Il piano primo è stato escluso da tale elaborazione in quanto trovasi allo stato del rustico e pertanto privo di qualsivoglia dispositivo impiantistico.

In seguito al sopralluogo eseguito i dati raccolti sono stati opportunamente elaborati mediante il software certificato Termus versione 32.00j dell'ACCA Software, n. di serie 10110606- 1981F, per la verifica delle prestazioni energetiche degli edifici e la certificazione energetica conforme alla Norma UNI/TS 11300.

Dall'elaborazione condotta è emerso che l'immobile in questione risulta essere in Classe Energetica G con valore di consumo energetico pari a circa 132,43 kW/m²anno.

Il presente attestato di prestazione energetica, denominato APE_001_2015 del 20.11.2015, ha una validità di anni 10 dalla sua emissione, se non intervengono modifiche all'involucro

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Pagina 11 dell'edificio e alla condizione degli impianti. L'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) in questione è stato trasmesso telematicamente presso il Dipartimento Energia della Regione Sicilia e l'immobile in esame censito dal punto di vista energetico mediante la registrazione al Catasto Energetico dei Fabbricati (CEFA) della Regione Sicilia [ALLEGATO M].

3.10 Valutazione complessiva dei beni

3.10.1 Consistenza e calcolo della superficie commerciale

Con riferimento al D.P.R. n. 138/98 Allegato C ed alle “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani norma per la rilevazione dei dati sull’Osservatorio del mercato immobiliare” dell’Agenzia del Territorio, si è calcolata la Superficie Commerciale come somma tra la Superficie Lorda dell’immobile e l’eventuale superficie degli accessori (terrazze, balconi, scale, etc.) calcolati in quota parte, e cioè:

Sc = Sl + aA + bB + cC+…

In cui:

Sc = Superficie commerciale;

Sl = Superficie Lorda (calcolata come somma delle superfici calpestabili o nette, delle superfici dei tramezzi, delle superfici dei muri perimetrali esterni e confinanti con altre proprietà calcolati secondo DPR 138/98)

a, b, c, … = Coefficienti di omogenizzazione da applicare alle superfici dei relativi accessori;

A, B, C, … = Superfici degli accessori;

Nel caso in esame si è operato applicando i seguenti coefficienti di omogenizzazione:

• Superficie utile netta dell’immobile = 100%;

• Superfici delle tramezzature interne e relativi vani porta = 100%;

• Superfici delle pareti perimetrali esterne e relativi vani finestra = 100%;

• Superfici delle pareti perimetrali in aderenza con altre proprietà = 50%;

• Superficie delle pertinenze accessorie (garages, ripostigli, etc.) non costituenti unità immobiliari autonome nella misura del 50% della superficie qualora comunicanti con i vani principali;

• Superficie delle verande comunicanti con i vani principali ed i vani accessori = 30% fino a 25 mq e 10% per la quota eccedente i 25 mq;

• Superficie della terrazza calpestabile non coperta non comunicante con i vani principali ed i vani accessori = 15% fino a 25 mq e 5% per la quota eccedente i 25 mq;

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• Superficie del giardino esterno pari al 10% della superficie effettiva fino al quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali.

Relativamente al calcolo della superficie commerciale del vano scala, facendo riferimento al D.P.R. n. 138/98 Allegato C, la superficie lorda è stata computata una sola volta nella sua proiezione orizzontale, in quanto può considerarsi area comune.

Per quanto riguarda il lotto di terreno sul quale insiste il fabbricato, detratta la superficie occupata dal fabbricato e dagli accessori è stato applicato un coefficiente di omogeneizzazione pari al 10%, secondo quanto indicato dal D.P.R. n. 138/98, in quanto tale superficie è inferiore al quintuplo della superficie dei vani principali.

Il riferimento grafico è quello prodotto dallo scrivente CTU in seguito al rilievo metrico effettuato durante il sopralluogo [ALLEGATO N] che non ha evidenziato significative difformità rispetto all’elaborato planimetrico allegato alla concessione edilizia e rispetto a quello catastale.

Di seguito si riportano i conteggi in formato tabellare:

RIF.

PLANIMETRICO

DESCRIZIONE LOCALE

SUPERFICIE NETTA (mq)

COEFFICIENTE O CRITERIO DI PONDERAZIONE

APPLICATO

SUPERFICIE COMMERCIALE

(mq)

ESPOSIZIONE CONDIZIONE

G Garage 15,05 50% 7,52 nord Mediocre

TOTALE PARZIALE Garage

(Sub 3) ^15,05 ^- ^7,52 ^- ^-

I Ingresso 5,76 100% 5,76

S Salone 31,34 100% 31,34 est Mediocre

KP Cucina - Pranzo 21,08 100% 21,08 est Mediocre

D Disimpegno 12,35 100% 12,35 - Mediocre

L1 Camera da

letto 1 17,62 100% 17,62 ovest Mediocre

L2 Camera da

L3 Camera da

L4 Camera da

L Lavanderia 4,03 100% 4,03 - Mediocre

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Pagina 13

RIF.

PLANIMETRICO

APPLICATO

(mq)

WC1 Servizio

Igienico 1 9,48 100% 9,48 ovest Mediocre

WC2 Servizio

igienico 2 3,66 100% 3,66 sud Mediocre

V1 Veranda 1 10,42 30% 3,13 est Mediocre

V2 Veranda 2 11,00 30% 3,30 ovest Mediocre

CS Corpo scala 12,27 100% 12,27 ovest Mediocre

-

Muri perimetrali esterni (cm 30)

18,53 100% 18,53 - Mediocre

- Divisori interni 13,48 100% 13,48 - Mediocre

TOTALE PARZIALE Piano

Terra (Sub 4) ^207,54 ^- ^192,55 ^- ^-

VN1 Vano 1 86,14 100% 86,14 - Mediocre

VN2 Vano 2 24,06 100% 24,06 - Mediocre

VN3 Vano 3 55,42 100% 55,42 - Mediocre

V1 Veranda 1 10,64 30% 3,19 - Mediocre

V2 Veranda 2 11,00 30% 3,30 - Mediocre

B1 Ballatoio 1 6,31 30% 1,89 - Mediocre

-

Muri perimetrali esterni (cm 30)

15,48 100% 15,48 - Mediocre

- Divisori interni 6,99 100% 6,99 - Mediocre

primo (Sub 5) ^231,36 ^- ^201,06 ^- ^-

T Terrazza 196,57 15% fino a

25mq 3,75 - Mediocre

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Pagina 14

RIF.

PLANIMETRICO

APPLICATO

(mq)

5% oltre i

25mq 8,58

Copertura (Sub 6) ^196,57 ^- ^12,33 ^- ^-

Terreno - 277,41 10% 27,74 - Discreto

TOTALE PARZIALE Terreno di

pertinenza ^277,41 ^- ^27,74 ^- ^-

TOTALE LOTTO “A” 650,52 (F) +

277,41 (T) - 441,20 - -

TOTALE LOTTO “A”

(arrotondando)

650 (F) + 277

(T) - 441 - -

3.10.2 Criteri di stima

Il criterio del “più probabile valore di mercato” si è ritenuto essere il più idoneo per procedere alla stima dell’immobile in quanto esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato. Tale criterio può elaborarsi attraverso i procedimenti di stima sintetico ed analitico. Si tralascia quest’ultimo che si fonda sulla capitalizzazione dei redditi in quanto i dati disponibili sono pochi e di scarsa attendibilità.

La stima verrà pertanto risolta col procedimento di stima sintetico comparativo che si fonda, essenzialmente, sulla comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell’unità immobiliare in esame e quello di altri immobili sostanzialmente analoghi di cui è stato accertato il prezzo di mercato. Ovviamente ogni cespite gode di un suo monopolio di posizione che lo rende unico nel suo genere nel senso che non esiste un altro bene avente le stesse caratteristiche di ubicazione, panoramicità, salubrità della zona, consistenza, situazione giuridica ed amministrativa, caratteristiche tipologiche, finiture, impianti, ecc. Si possono però reperire prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e parificabili per caratteristiche pesando differentemente i parametri di qualità intrinseca ed estrinseca.

3.10.3 Fonti di informazione utilizzate per la stima Sono state utilizzate per la stima:

1. Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio di Siracusa;

2. Agenzie immobiliari operanti nella zona.

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Pagina 15 3.10.4 Superfici e valore dell’immobile

Le indagini di mercato effettuate hanno rilevato che per immobili ricadenti in tale zona aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali: il periodo di costruzione, l’ubicazione, l’accessibilità, il piano e l’esposizione, il layout interno, le finiture interne ed esterne, lo stato manutentivo, le dotazioni impiantistiche e le loro rispondenze alle normative, se occupato o meno, ecc, con opportune aggiunte e detrazioni, paragonabili a quelle dell’immobile oggetto di stima, hanno un valore di mercato pari a 800,00 €/mq di superficie commerciale (calcolata come specificato nel par. 3.10.1 Consistenza e calcolo della superficie commerciale). Tale valore si riferisce al piano terra (sub 4) che risulta essere rifinito anche se in condizioni di manutenzione mediocri, al garage (sub 3), considerato come pertinenza accessoria non costituente unità immobiliare autonoma e comunicante con i vani principali dell’abitazione al piano terra alla cui superficie è stato applicato il previsto coefficiente di omogeneizzazione ed al terreno di pertinenza alla cui superficie, detratta la porzione occupata dal fabbricato, analogamente è stato applicato il relativo coefficiente di omogeneizzazione previsto dal D.P.R. n. 138/98.

Per quanto riguarda il primo piano (sub 5), considerando lo stato al rustico in cui si trova si ritiene congruo considerare un valore di mercato di 400 €/mq di superficie commerciale (calcolata come specificato nel par. 3.10 Consistenza e calcolo della superficie commerciale).

Riepilogando i beni esecutati indicati come LOTTO A che possiedono le caratteristiche precedentemente dettagliate hanno il seguente Valore di mercato:

SUPERFICIE NETTA (MQ)

(MQ)

VALORE

(€/MQ) VALORE TOTALE (€)

PIANO TERRA (sub 4), GARAGE (sub 3), TERRAZZA (sub 6)

419,16 212,40 800,00 169.920,00

PIANO PRIMO (sub 5) 231,36 201,06 400,00 80.424,00

Terreno di

pertinenza 277,41 27,74 800,00 22.192,00

TOTALE LORDO 272.536,00

TOTALE LORDO (arrotondato) 272.000,00

3.10.5 Adeguamenti e correzioni della stima

Non si rilevano adeguamenti da applicare alla stima effettuata avendo appurato che l'immobile possiede regolare concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L. 47/85 e che durante il sopralluogo tecnico non sono state rilevate difformità rispetto le planimetrie allegate alla concessione.

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Pagina 16 Tuttavia, in ragione della mancanza del certificato di abitabilità per i beni esecutati, di seguito si riportano i costi per il rilascio del suddetto documento che dovranno pertanto essere detratti dal valore finale dei beni:

a) Produzione documenti per il rilascio del certificato di abitabilità:

- Sopralluogo tecnico comunale € 80,00 - Diritti di segreteria € 100,00 - Forfait di competenze tecniche per la redazione dei documenti e degli elaborati grafici

necessari € 820,00 TOTALE € 1.000,00

3.10.6 Valore finale del bene

In definitiva, per le considerazioni e valutazioni sinora addotte, i beni esecutati possono essere stimati come di seguito:

Valore del bene esecutato al lordo di spese e decurtazioni € 272.000,00 Oneri di regolarizzazione urbanistica (rilascio certificato di abitabilità) € 1.000,00

VALORE FINALE DEI BENI (netto) € 271.000,00

3.11 Valutazione dei beni in caso di quota indivisa

L’immobile presenta quote indivise in quanto di proprietà dei debitori esecutati per la quota di 1/2 ciascuno ma è stato pignorato per l'intera quota di 1/1.

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Pagina 17

4. CONCLUSIONI

Gli immobili pignorati costituiscono il Lotto di vendita A, risultano individuati al C.F. del comune di Avola al Fg. 38 p.lla 288 sub 3-4-5-6 e sono siti in via Giuseppe Consiglio s.n. (ex c.da Chiusa di Carlo s.n.).

I beni possiedono la concessione edilizia in sanatoria n. 77 del 29.11.2012 ai sensi della L.

47/85 [ALLEGATO H] ma non sono dotati di alcun certificato di abitabilità e di agibilità.

Il terreno su cui è stato edificato il fabbricato in questione ricade in Zona Agricola E del PRG del comune di Avola approvato con D.Dir. N. 425 del 08/04/2003, così come si evince dal certificato di destinazione urbanistica [ALLEGATO I]. Dal punto di vista planimetrico, a seguito del sopralluogo tecnico effettuato non sono state rilevate modifiche sostanziali rispetto le planimetrie allegate alla concessione edilizia.

L'analisi di stima è stato condotta tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni ed ha determinato i seguenti valori dei beni pignorati:

SUPERFICIE NETTA (MQ)

(MQ)

VALORE

(€/MQ) VALORE TOTALE (€)

PIANO TERRA (sub 4), GARAGE (sub 3), TERRAZZA (sub 6)

419,16 212,40 800,00 169.920,00

PIANO PRIMO (sub 5) 231,36 201,06 400,00 80.424,00

Terreno di

pertinenza 277,41 27,74 800,00 22.192,00

TOTALE LORDO 272.536,00

TOTALE LORDO (arrotondato) 273.000,00

Tuttavia, in ragione della mancanza del certificato di abitabilità per i beni esecutati, di seguito si riportano i costi per il rilascio del suddetto documento che dovranno pertanto essere detratti dal valore finale dei beni:

Valore del bene esecutato al lordo di spese e decurtazioni € 273.000,00 Oneri di regolarizzazione urbanistica (rilascio certificato di abitabilità) € 1.000,00

VALORE FINALE DEI BENI (netto) € 272.000,00

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Pagina 18 Atteso quanto sopra, ritenendo di aver svolto nel migliore dei modi l’incarico affidatomi, nel ringraziare la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatami e porgendoLe cordiali saluti, rassegno la presente relazione, rimanendo a disposizione per qualsiasi ulteriori chiarimenti e delucidazioni.

5. ALLEGATI

• ALLEGATO A - Documentazione fotografica;

• ALLEGATO B - Verbale di conferimento di incarico;

• ALLEGATO C – Lettera inviata via raccomandata ai debitori esecutati e per mezzo PEC al creditore di avviso sopralluogo del 10/09/2015;

• ALLEGATO D – Istanza di proroga;

• ALLEGATO E – Verbale di sopralluogo del 18/09/2015;

• ALLEGATO F – Documentazione catastale;

• ALLEGATO G – Ispezioni ipotecarie;

• ALLEGATO H – Concessione Edilizia in sanatoria ai sensi della L. 47/85;

• ALLEGATO I – Certificato di destinazione urbanistica;

• ALLEGATO L – Copia Atto di compravendita;

• ALLEGATO M – Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)

• ALLEGATO N – Rilievo Metrico;

• ALLEGATO O – Ricevute PEC trasmissione CTU ai creditori;

• ALLEGATO P – Parcella delle competenze tecniche.

Siracusa, lì 23/11/2015

Il C.T.U.

Dott. Ing. Carmen Benanti