TRIBUNALE DI SIRACUSA

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TRIBUNALE DI SIRACUSA

ESECUZIONI IMMOBILIARI

G.E. : Dott.ssa Salamone Chiara

Procedura esecutiva immobiliare n°: 602/2012 R.G. Es.

Promossa da: Finanziaria Contrada S.p.A.

Contro:

STIMA DEI BENI IMMOBILI PIGNORATI

ID Descrizione dei beni oggetto di pignoramento

A Abitazione civile posta in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano secondo B Garage posto in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano terra

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SOMMARIO

PREMESSA... 3

1. COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE AI SENSI DELL’ART. 567 ... 4

2. OPERAZIONI PERITALI SUI LUOGHI ... 6

3. BENI IMMOBILI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO ... 8

I. Identificazione del bene oggetto del pignoramento ……….. 8

II. Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali ..……… 8

4. BENI IMMOBILI PIGNORATI . ……… ……… 9

A. Appartamento posto in Siracusa in Via Via Vincenzo Boscarino n°11 piano 2° I. Individuazione del bene...9

II. Descrizione complessiva e sintetica del bene...9

III. Stato di possesso dell’immobile ... 12

IV. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ... 12

V. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che saranno cancellati o non opponibili dall’acquirente ... 12

VI. Regolarità edilizia ed urbanistica del bene ... 13

VII. Irregolarità urbanistica o edilizia del bene ... 13

VIII. Attestazione di prestazione energetica (A.P.E.) ... 13

IX. Valutazione del bene ... 13

X. Indicazione se il bene risulta comodamente divisibile ed indicazione del valore della sola quota... 15

B. Garage posto in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano terra, int. 23 I. Individuazione del bene... 16

II. Descrizione complessiva e sintetica del bene ... 16

III. Stato di possesso dell’immobile ... 17

IV. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente ... 18

V. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che saranno cancellati o non opponibili dall’acquirente ... 18

VI. Regolarità edilizia ed urbanistica del bene ... 18

VII. Irregolarità urbanistica o edilizia del bene ... 19

VIII. Attestazione di prestazione energetica (A.P.E.) ... 19

IX. Valutazione del bene ... 19

X. Indicazione se il bene risulta comodamente divisibile ed indicazione del valore della sola quota... 21

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RIEPILOGO DELLA STIMA... 21

5. RISPOSTA AL QUESITO INDICATO DAL G.E. IN MERITO ALLA PRIMA

RELAZIONE DI STIMA INERENTE IL COMPENDIO PIGNORATO ……… 22 CONCLUSIONI ... 23

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PREMESSA

Il Giudice delle Esecuzioni, Dott.ssa Chiara Salamone, a seguito del decreto di nomina del 20/02/2017 in seno alla procedura esecutiva immobiliare iscritta al R.G. Es. al n°602/2017 presso il Tribunale di Siracusa, nominava come esperto per la stima dei beni immobili pignorati il sottoscrit- to Arch. Stefano D’Amico, regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Siracu- sa al n°661, il quale accettava l’incarico e prestava giuramento il 07/03/2017 presso il Tribunale di Siracusa-Sezione Esecuzioni Immobiliari, innanzi al funzionario giudiziario di cancelleria preposto .

Il sottoscritto, tramite il Portale dei Servizi Telematici del Tribunale di Siracusa, procedeva al riti- ro dei fascicoli cartacei di parte presso la Cancelleria Sez. Esec. Immob. del Tribunale di Siracusa ed alla consultazione del fascicolo telematico, contenenti:

a) Copia dell’Atto di Pignoramento del 30.10.2012 a firma dell’Avv. Gianni Bellei legale di parte

creditrice procedente contro (in forza dell’Atto di

Precetto su Decreto Ingiuntivo n°2256 del 03.09.2012), notificato al debitore in data 21.11.2012;

b) Copia di Decreto Ingiuntivo del 09.07.2012 reso esecutivo il 14.11.2012 da parte di

parte intervenuta nella stessa procedura, con successivo Atto di Precetto di “ el 22.11.2012;

c) Copia della documentazione ipocatastale (ispezioni ipotecarie e visure catastali) del 15.04.2013;

d) Copia nomina del G.E. dott.ssa Concita Cultrera, dell’esperto per la stima, Geom. e successivo conferimento dell’incarico del 04.07.2013;

e) Copia della Relazione di stima a firma del Geom. , corredata da supporto ma- gneti- co(CD), depositata in Cancelleria il 13.05.2014;

f) Copia verbale di udienza del 29.10.2015 ove l’avv. Bianchi, delegato dell’avv. Bellei legale di

parte creditrice procedente , chiede disporsi la vendita

dei beni oggetto del pignoramento;

g) Copia della nomina del custode giudiziario, Avv. Cesare Amato, ed ordinanza di vendita del compendio pignorato con delega all’avv. Amato al compimento delle operazioni di vendita, del 21.02.2016;

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i) Copia procura alle liti a firma del debitore sig. omissis, in cui vi è la delega a rappresen- tarlo agli Avv.ti Alessandro Greco e Davide Zito;

j) Copia istanza di acceso agli atti da parte dei legali di parte debitrice Avv. Alessandro Greco ed Avv. Davide Zito del 21.04.2016 e successiva autorizzazione da parte del G.E. Dott.ssa Chiara Salamone a visionare il fascicolo del 04.05.2016;

k) Copia del Ricorso in Opposizione all’Esecuzione, a firma dei legali di parte debitrice Avv. Ales- sandro Greco ed Avv. Davide Zito del 27.05.2016 e depositato il 30.05.2016 , ove si chiede la sospensione dell’esecuzione e delle operazioni di vendita e la nullità ed illegittimità della C.T.U. eseguita dal Geom. Massimo Iacono;

l) Copia della Relazione del Custode e delegato alla vendita, avv. Cesare Amato , del 22.09.2016 con allegato verbale di sopralluogo dello stesso del 20.07.2016;

********

1. COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE DI CUI ALL’ART. 567, co.2, c.p.c.

Il sottoscritto, prima di ogni altra attività, controllava la completezza della documentazione di cui all’art. 567, co. 2 c.p.c.; la certificazione ipocatastale (ispezioni ipotecarie e visure catastali) del ventennio antecedente al pignoramento , contenuta nel fascicolo telematico di parte procedente così come rappresentata dall’Avv. Avv. Gianni Bellei con studio in Formigine (BO) in Via Giardini Nord n°79 ed inerente il pignoramento immobiliare a favore di contro , nato a Siracusa (SR) il 18.03.1950 (cod. fisc. omissis), elenca tutte le iscrizioni e trascrizioni effettuate nei vent’anni antecedenti la data del pignoramento immobiliare del 30.10.2012 e notificato al debitore il 21.11.2012.

Le unità immobiliari oggetto di pignoramento sono qui di seguito elencate:

A. Abitazione civile, posta in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11 piano 2°, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Siracusa al foglio di mappa 32 p.lla 2034 sub. 1, cat. A/3 di vani 5,5 sup. catastale totale di mq 115, che risulta appartenere per la proprietà di 1/1, al sig.

nato a Siracusa il

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Il bene immobile risulta essere pervenuto in data 17.11.1989 al Sig. , per atto di cessione ed assegnazione di alloggio a rogito del Notaio dott.ssa Concetta Messina in Canicattini Ba- gni (SR) registrato a Siracusa il 06.12.1989 ai nn. 13652/3966, da potere del sig. in qualità di legale

rappresentante della con sede in

Siracusa in - costituita con atto rogato dal notaio S. Di Trapani già da Francofonte in data 08.01.1975 registrato al n°78 - la quale, con Decreto dell’Assessore Regionale ai Lavori Pubblici del 21.01.1985, fu ammessa al contributo regionale sugli interessi per un mutuo di £. 1.728.000.00 per la realizzazione di un programma costruttivo di n°48 alloggi in Siracusa .

Si espone a seguire l’elenco delle formalità pregiudizievoli relative all’immobile pignorato, sus- seguitesi nei vent ’ann i an t erio ri alla data del pignora-

mento:

1. Iscrizione del 27.09.2012 ai nn. 15706/1597, pubblico ufficiale Tribunale di Modena(MO):

Ipoteca Giudiziale iscritta il a favore di . contro , nato

a S il , per la quota di 1/1 proprietà, derivante da decreto ingiuntivo n°2256 del 03.09.2012;

2. Trascrizione del 07.01.2013 ai nn. 217/153, pubblico ufficiale Tribunale di Siracusa, nascen- te da Verbale di Pignoramento Immobili del 30.10.2012 a favore di

contro , nato a Siracusa il 18.03.1950, per la quota di 1/1 proprie- tà.

B. Garage posto in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano terra, int. 23, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Siracusa al foglio di mappa 32, p.lla 2034 sub. 24, cat. C/6 di consistenza di mq 15 e superficie catastale totale di mq 23, che risulta appartenere per la proprietà di 1/1, al sig. nato a

Il bene immobile risulta essere pervenuto in data 17.11.1989 al Sig. per atto di cessione ed assegnazione di alloggio a rogito del Notaio dott.ssa Concetta Messina in Canicattini Ba- gni (SR) registrato a Siracusa il 06.12.1989 ai nn. 13652/3966, da potere del sig. Navanteri Salvato- re in qualità di legale rappresentante della

, con sede in in costituita con atto rogato dal notaio S.

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Di Trapani già da Francofonte in data 08.01.1975 registrato al n°78, che con Decreto dell’Assessore Regionale ai Lavori Pubblici del 21.01.1985 fu ammessa al contributo regionale sugli interessi per un mutuo di £. 1.728.000.000 per la realizzazione di un programma costruttivo di n°48 alloggi in Si- racusa .

Si espone a seguire l’elenco delle formalità pregiudizievoli relative all’immobile pignorato, sus- seguitesi nei vent ’ann i an t er iori alla data del pignora-

mento:

Ipoteca Giudiziale iscritta il a favore di contro

, nato a il er la quota di 1/1 proprietà, derivante da decreto ingiuntivo n°2256 del 03.09.2012;

contro , nato a il , per la quota di 1/1 proprie- tà.

2. OPERAZIONI PERITALI SUI LUOGHI

Il sottoscritto, ritenendo la documentazione completa ed idonea, ha così potuto procedere con le comunicazioni alle parti per l’avvio delle operazioni peritali sui luoghi; ne fissava l’inizio per il giorno 22.05.2017 alle ore 10:30, previa comunicazione tramite PEC (posta elettronica certificata) all’Avv. Gianni Bellei, legale di parte creditrice ed ai legali dell’altra parte intervenuta nella procedura ( e tramite posta ordinaria (raccomandata con R.R.) al debitore sig.

(Comunicazioni alle parti, All. “A”).

Mi recavo pertanto il giorno stabilito presso l’immobile da periziare sito in Siracusa in Via Vin- cenzo Boscarino n°11 ove mi incontravo con l’esecutato sig. il quale mi consentiva pron- tamente di effettuare il sopralluogo utile per l’espletamento del mandato conferitomi. Effet- tuavo così accurato rilievo fotografico e metrico dei beni oggetto di pignoramento, con l’ausilio delle piante catastali in mio possesso e già estratte telematicamente dal Sister dell’Ufficio dell’Agenzia del Territorio di Siracusa; contestualmente confrontavo quanto dichiarato in seno alla propria relazione di stima dal Geom. Massimo Iacono, nominato dal G.E. in data 24.05.2013, con

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quanto rilevato sui luoghi: in relazione a ciò ed in risposta al quesito avanzato allo scrivente dall’

Ill.mo G.E. Dott.ssa Chiara Salamone, si rimanda al successivo punto 5. della presente relazione.

Al termine delle operazioni redigevo il verbale di sopralluogo che veniva riletto, confermato e sottoscritto dai presenti (Verbale operazioni peritali, All. “B”).

Terminate le operazioni peritali sui luoghi, il sottoscritto si recava in data 01.06.2017 presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa, ove facevo richiesta di accesso agli atti per le ricerche del caso (Doc. urbanistica - Richiesta accesso atti, All. “D”) ricevendo in data 15/06/2017 tutta la documentazione utile ad espletare l’incarico conferito.

*********

Previa esamina di tutti gli atti del procedimento, il sottoscritto ha quindi provveduto durante e dopo lo svolgimento delle operazioni peritali a:

a. individuare con esattezza i beni oggetto di pignoramento;

b. verificare la regolarità sotto il profilo edilizio ed urbanistico degli stessi e della loro agibili- tà, assumendo tali informazioni presso l’Ufficio Tecnico - Urbanistica del Comune di Sira- cusa;

c. identificare gli immobili, con l’accertamento della corrispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, assumendo le informazioni attraverso il Sister telematico dell’Ufficio dell’Agenzia del Territorio di Siracusa;

d. verificare la proprietà dei beni in capo al debitore.

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3. BENI IMMOBILI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO I. Identificazione dei beni oggetto del pignoramento

Sono oggetto della presente relazione di stima i seguenti beni immobili:

A. Abitazione civile posto in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11 piano 2°, distinto al Ca- tasto Fabbricati del Comune di Siracusa al foglio di mappa 32, p.lla 2034 sub. 53, cat. A/3 di vani 5,5 sup. catastale totale di mq 115, che risulta appartenere per la proprietà di 1/1 al

sig. , nato a il cod. fis

B. Garage posto in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano terra, int. 23, distinto al Ca- tasto Fabbricati del Comune di Siracusa al foglio di mappa 32, p.lla 2034 sub. 24, cat. C/6 di sup. catastale totale di mq 23, che risulta appartenere per la proprietà di 1/1 al sig.

nato a il (cod. fisc. .

II. Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le ri- sultanze catastali.

L’analisi dei dati specificati nella certificazione ipocatastale in atti, confrontati con quelli deri- vanti dalla documentazione catastale aggiornata estratta dallo scrivente presso il ” Sister” telematico dell’Ufficio dell’Agenzia del Territorio di Siracusa e con quanto rilevato sui luoghi, ha evidenziato l’esatta corrispondenza degli stessi .

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4. BENI IMMOBILI PIGNORATI

A. Appartamento posto in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11 piano 2°

I . Individuazione del bene

Appartamento adibito a civile abitazione, sito in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11, al piano 2° di un immobile a cinque piani fuori terra, facente parte di un complesso residenziale.

L’immobile risulta confinante a nord e sud con altre ditte proprietarie, ad est e ovest con area condominiale esterna.

Presenta esposizione eliotermica a nord - est e sud-ovest ed è individuabile attraverso le seguenti coordinate G.P.S.:

- Latitudine N : 37° 05‘ 44.08’’

- Longitudine N : 15° 17’ 36.30’’

L’immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Siracusa ed identificato dai seguenti riferi- menti catastali; la ditta catastale corrisponde con la proprietà (Doc. catastale- Immobile A, Visura storica, All. “C”).

ID Foglio Particella Sub. Cat. Classe Consistenza Sup. Catast. Rendita

1 32 2034 53 A/3 3 5,5 vani Totale: 115m²

Totale escluse aree scoperte:

111 m²

Euro 511,29

Indirizzo:

Via Vincenzo Boscarino n°11

piano: 2°, int. 4;

In proprietà superficiaria a:

1. nato a il (cod. fisc. per 1/1, in regime di comunio-

ne dei beni;

II. Descrizione complessiva e sintetica del bene

L’immobile ricade in Zona B2.2 “Aree sature di edilizia residenziale pubblica da riqualificare at- traverso il recupero degli spazi pubblici” del vigente Piano Regolatore del Comune di Siracusa (Doc.

urbanistica - Certificato di Destinazione urbanistica, All. “D”).

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L’intero quartiere risulta servito dalle normali utenze e forniture cittadine (acqua, gas metano, luce, fognatura); la qualità edilizia del contesto circostante appare complessivamente discreta, con complessi residenziali di edilizia popolare, convenzionata ed agevolata di età coeva o anteriore a quella del fabbricato oggetto della presente perizia.

L’unità immobiliare in oggetto, sita al secondo piano di un fabbricato residenziale condominiale comprendente piu’ alloggi ed identificabile al civico n°11 di Via Vincenzo Boscarino, presenta ac- cesso dal pianerottolo condominiale con ingresso direttamente sul soggiorno (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n°1, All. “E”) dal quale si accede al corridoio-disimpegno (Doc. fotografica, Immo- bile A Fot. n°2, All. “E”) che conduce, in sequenza ed in senso orario, al piccolo bagno-lavanderia (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n°3, All. “E”) al bagno grande (Doc. fotografica, Immobile A Fot.

n°4, All. “E”) alla camera da letto doppia (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n°5 All. “E”) al riposti- glio (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n°6 All. “E”) alla camera da letto matrimoniale (Doc. foto- grafica, Immobile A Fot. n°7, All. “E”) ed infine al grande vano destinato a cucina-sala da pranzo (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n° 8, All. “E”).

L’appartamento presenta inoltre un balcone verso nord-est, sul quale di accede dal soggiorno (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n°9, All. “E”) ed un altro, piu’ ampio, verso sud-ovest con acces- so dalla cucina (Doc. fotografica, Immobile A Fot. n°10, All. “E”); entrambi, pavimentati con gres ce- ramico, presentano “chiusure” con strutture precarie smontabili in alluminio e vetro, adibite a ripostiglio e cucinino esterno.

La struttura portante dell’intero fabbricato è costituita da telaio di pilastri e travi in cemento armato e solai interpiano laterocementizi; l’appartamento oggetto di pignoramento, in particolare, si presenta completo di tutte le finiture e degli impianti tecnologici.

La pavimentazione interna è costituita da grès ceramico lucido di formato grande color salmone chiaro (circa cm 50x50), mentre i servizi igienici e la cucina, presentano rivestimenti in grès ceramico di piccolo e medio formato a pavimento ed a parete, fino ad un’altezza di c.ca ml 2,20 da terra. I muri interni risultano tinteggiati con pittura civile lavabile in vari colori.

Le porte interne sono in legno del tipo tamburato ad un’anta a battente a pannello vetrato e decorato nel soggiorno ed in cucina. Gli infissi esterni, in alluminio, presentano doppia anta inter-

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na a battente con vetrocamera e persiana avvolgibile a cassonetto. L’intera unità immobiliare si presenta internamente in ottimo stato manutentivo.

All’esterno i prospetti dell’intero stabile risultano rifiniti a tonachina bianca in discreto stato ma- nutentivo (Doc. fotografica, Immobile A, Fot. n° 11, 12, 13 e 14, All. “E”).

L’unità immobiliare presenta allaccio alla rete elettrica, all’acquedotto comunale ed alla rete fo- gnaria comunale. Gli impianti elettrico ed idrico, di recente fattura, risultano essere a norma con la legislazione vigente. La produzione di acqua calda sanitaria è garantito da caldaia alimentata a gas metano di città, il riscaldamento e rinfrescamento estivo è assicurato da pompe di calore con unità interne (split), installate nelle camere da letto.

Dal rilievo metrico effettuato dallo scrivente, si desume la seguente tabella degli ambienti interni, con le relative superfici al netto dei muri (tra parentesi viene indicata l’altezza libera interna degli ambienti):

LOCALE Superficie netta in mq

S.U.

Soggiorno (H interna ml 2,73) mq 22,30

Cucina (H interna ml 2,73) mq 25,52

Corridoio-disimpegno (H interna ml 2,73) mq 5,10

Bagno-Lavanderia (H interna ml 2,73) mq 4,10

Bagno grande (H interna ml 2,73) mq 5,10

Camera matrimoniale (H interna ml 2,73) mq 12,78

Ripostiglio (H interna ml 2,73) mq 1,97

Camera singola (H interna ml 2,73) mq 17,63

S.N.R.

Balcone sud-ovest mq 7,93

Balcone nord-ovest mq 4,61

E quindi:

- Superficie utile totale (S.U.) al netto dei muri = mq 94,50;

- Superficie utile commerciale (con calcolo delle mura perimetrali computate con una maggiora- zione del 10%): mq 94,50 + (94,50 x 10%) = 103.95 ed in cifra tonda mq 104,00

- Superficie non residenziale totale (S.N.R.) = mq 12,54

- Superficie non residenziale commerciale ragguagliata (coeff. riduzione 0.25): mq 12,54 x 0,25=

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- Superficie commerciale totale (Sup. utile comm. + sup. n.r. comm. ragg.): mq 104,00 + mq 3,15 = mq 107,15 ed in cifra tonda mq 107,00

III. Stato di possesso dell’immobile

L’immobile oggetto della presente perizia di stima, così come evidenziato dalla documentazio- ne ipocatastale in atti e dall’estratto del titolo di proprietà (Copia del titolo di proprietà, All. “F”), risulta essere in proprietà al sig. nato a il (cod. fisc.

per l’intero della proprietà in virtù dei seguenti titoli:

- Atto di cessione ed assegnazione di alloggio a rogito del Notaio dott.ssa Concetta Messina in Ca- nicattini Bagni (SR) registrato a Siracusa il 06.12.1989 ai nn. 13652/3966, da potere del sig.

in qualità di legale rappresentante della

con sede in in - costituita con atto rogato dal notaio S. Di

Trapani già da Francofonte in data 08.01.1975 registrato al n°78- la quale, con De- creto dell’Assessore Regionale ai Lavori Pubblici del 21.01.1985, fu ammessa al contributo regionale sugli interessi per un mutuo di £. 1.728.000.000 per la realizzazione di un programma costruttivo di n°48 alloggi in Siracusa .

IV. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente Non ci sono vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente.

V. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che saranno cancellati o non opponibili all’acquirente.

I vincoli e gli oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cu- ra e spese della procedura, sono i seguenti:

Ipoteca Giudiziale iscritta il a favore di contro , nato

a l , per la quota di 1/1 proprietà, derivante da decreto ingiuntivo n°2256 del 03.09.2012;

. contro , nato a il per la quota di 1/1 proprie- tà.

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VI. Regolarità edilizia ed urbanistica del bene

L’immobile ricade in Zona B2.2 “Aree sature di edilizia residenziale pubblica da riqualificare at- traverso il recupero degli spazi pubblici” del vigente Piano Regolatore del Comune di Siracusa (Doc.

Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa, lo scrivente ha rin- tracciato la Concessione Edilizia n°633 del 12.12.1983 rilasciata alla Ditta richiedente COOP. EDILI- ZIA“ MARE JONIO” per la realizzazione di n°48 alloggi in C.da Mazzarrona sull’area assegnatale con diritto di superficie giusta Delibera di Giunta n°248 del 10.02.1983 (Doc. urbanistica - Conc. Edil.

n°633 del 12.12.1983 - All. “D”).

Le ulteriori ricerche effettuate presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa, hanno con- sentito di reperire l’Autorizzazione di Abitabilità del 29.04.1989 prot. n°1285/Ig (Doc. urbanistica - Autorizzazione di Abitabilità, All. “D”).

VII. Irregolarità urbanistica o edilizia del bene

Dal raffronto di quanto rilevato si luoghi in occasione del sopralluogo del 22.05.2017 con gli elaborati progettuali reperiti presso l’Ufficio tecnico del Comune di Siracusa ed in particolare con quelli relativi alla Concessione Edilizia n°633/89 del 12.12.1983 non emergono irregolarità edilizie ed urbanistiche del bene.

VIII. Attestazione di prestazione energetica (A.P.E.)

Dalle ricerche effettuate presso l’ Ufficio Tecnico - Urbanistica del Comune di Siracusa, risulta inesistenti l’attestazione di classificazione energetica (A.C.E.) e/o di prestazione energetica (A.P.E.).

Il sottoscritto, come prescritto in seno al Verbale di conferimento dell’incarico di stima da parte del G.E., ha provveduto a redigere l’attestazione di prestazione energetica dell’edificio (A.P.E.) (A.P.E., All. “G”).

IX. Valutazione del bene

Per le motivazioni addotte ai precedenti paragrafi, la qualità architettonica del bene oggetto di pignoramento è internamente ottima, discreta all’esterno e nelle parti comuni. L’immobile ricade

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comunque ben servito dalle normali utenze e forniture cittadine (acqua, luce, gas metano e fognatura); la qualità edilizia del contesto circostante appare buona, con abitazioni e complessi residenziali di edilizia popolare, convenzionata ed agevolata di età coeva o anteriore a quella del fabbrica- to oggetto della presente perizia.

Criterio estimativo a vista o sintetico-comparativo

Di regola si ricorre alla comparazione di più valori e di più quotazioni immobiliari, capaci di offri- re, nella loro media aritmetica, il valore più probabile o maggiormente riscontrabile nell’ambito delle contrattazioni che possono caratterizzare il quartiere o la via in oggetto.

Nella fattispecie, unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conservazione possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato (sono state interpellate alcune agenzie immobiliari del luogo); essi fanno riferimento ad immobili ubicati in posizione analoga, con destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche assimilabili al bene in questione, che risultano oggi compravenduti al prezzo unitario di € 1.000,00/mq e quindi:

€ 1.000,00 x mq 107,00 = € 107.000,00 Criterio estimativo per valore di mercato

Dai dati reperiti presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa - Osservatorio del mercato Immobi- liare - semestre 2 Anno 2016 unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conserva- zione possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato; essi fanno riferimento ad immobili ubicati in posizione analoga, con destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche assimilabili al bene in questione.

Valore medio di mercato

(Tipologia: abitazioni di tipo civile - stato conservativo normale: € 1.125,00/mq E quindi: € 1.125,00 x mq 107,00 = € 120.375,00

Criterio di stima analitico per capitalizzazione dei redditi lordi

Il piu’ probabile valore di mercato di un bene, si può ricavare mediante la capitalizzazione dei redditi lordi che il bene stesso è capace di fornire, scontati all’attualità con un adeguato saggio di capitalizzazione, detratte le spese medie annue di mantenimento.

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Considerate ubicazione, caratteristiche e stato di manutenzione del bene oggetto di stima, lo scrivente ritiene applicabile un prezzo medio riferito al canone lordo mensile d’affitto di € 5,00 al

mq = 5,00 x mq 107,00 = € 535,00; si ha quindi un reddito annuo lordo di:

€ 535 x 12 mesi = € 6.420,00

Le spese di mantenimento (manutenzione, luce, gas, imposte, etc) si possono ragionevolmente stimare nella misura del 25%, cosicché il reddito annuo netto da affitto risulta essere:

€ 6.420,00 – (€ 6.420,00 x 0,25) = € 6.420,00 - € 1.605,00 = € 4.815,00

Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile, della zona etc., puo’ assumersi pari al 4%, per cui il valore dell’immobile è:

€ 4.815,00 ÷ 0.040 = € 120.375,00

Dalla media e arrotondamento dei valori ottenuti con i criteri di stima adottati, si ricava il piu’

probabile valor e med io di mer cat o dell’im mob ile :

(€ 107.000,00 + € 1 20.375,00 + € 1 20.375,00)/3 = € 115.961,66 ed in cifra tonda € 116.000,00.

Valore unitario = 116.000,00/mq 107,00 = € 1.084,11/mq.

X. Indicazione se il bene risulta comodamente divisibile ed indicazione del valore della sola quo- ta

P.lla Superficie comm. Valore unitario Quota indivisa Valore quota indivisa

2.034,sub 53 mq 107,00 Euro 1.084,11 (1/1) Euro 116.000,00

L’immobile oggetto di stima, che non risulta comodamente divisibile, è in proprietà superficiaria per 1/1 al sig. , nato a il (cod. fisc.

Pertanto, il bene oggetto della presente perizia di stima, si valuta in totale in € 116.000,00 (di- consieurocentosedicimila,00).

(17)

B. Garage posto in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano terra, int. 23 I. Individuazione del bene

Garage sito in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11 int. 23, al piano terra di un immobile a cinque piani fuori terra, facente parte di un complesso residenziale. L’ immobile risulta confinante verso nord ed est con altre ditte proprietarie, a sud con androne condominiale, ad ovest con area condominiale esterna.

Presenta esposizione eliotermica a nord-est e nord-ovest ed è individuabile attraverso le seguenti coordinate G.P.S.:

- Latitudine N : 37° 05‘ 44.08’’

- Longitudine N : 15° 17’ 36.30’’

L’immobile risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Siracusa ed identificato dai seguenti riferi- menti catastali; la ditta catastale corrisponde con la proprietà (Doc. catastale - Immobile B, Visura storica, All. “C”).

ID Foglio Particella Sub. Cat. Classe Consistenza Sup. Catast. Rendita

1 32 2034 24 C/6 3 15 m² Totale: 23 m² Euro 77,47

Indirizzo:

Via Vincenzo Boscarino n°11

piano: T, int. 23 scala A;

In proprietà superficiaria a:

1. nato a il (cod. fisc per 1/1 in regime di separazione dei beni;

II. Descrizione complessiva e sintetica del bene

L’immobile ricade in Zona B2.2 “Aree sature di edilizia residenziale pubblica da riqualificare attraverso il recupero degli spazi pubblici” del vigente Piano Regolatore del Comune di Siracusa (Doc. urbanistica - Certificato di Destinazione urbanistica, All. “D”).

L’intero quartiere risulta servito dalle normali utenze e forniture cittadine (acqua, gas metano, luce, fognatura); la qualità edilizia del contesto circostante appare complessivamente discreta,

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con complessi residenziali di edilizia popolare, convenzionata ed agevolata di età coeva o anteriore a quella del fabbricato oggetto della presente perizia.

L’unità immobiliare in oggetto, sita al piano terra di uno dei fabbricati costituenti il complesso residenziale condominiale indentificato al civico n°11 di Via Vincenzo Boscarino, presenta accesso veicolare da ovest, dall’area condominiale esterna (Doc. fotografica, Immobile B Fot. n°1 e 2, All.

“E. Presenta pianta rettangolare e si mostra rifinito, tinteggiato e completo di impianto elettrico a norma (Doc. fotografica, Immobile B Fot. n°3 e 4, All. “E”).

La pavimentazione interna è costituita da elementi rettangolari cementizi (circa cm 20x40) con porta basculante in ferro e lamiera zincata avente larghezza di circa ml 2,20; il prospetto esterno risulta discretamente rifinito a tonachina bianca con zoccolatura in elementi laterizi rettangolari.

Il bene oggetto del pignoramento, benchè utilizzato dal debitore piu’ come deposito che come garage-autorimessa, si presenta complessivamente in discreto stato manutentivo.

Dal rilievo metrico effettuato dallo scrivente, si desume la seguente tabella degli ambienti interni, con le relative superfici al netto dei muri (tra parentesi viene indicata l’altezza libera interna degli ambienti):

LOCALE Superficie netta in mq

S.N.R.

Garage (H interna ml 3,40) mq 13,95

E quindi:

- Superficie non residenziale totale (S.N.R.) = circa mq 13.95 ed in cifra tonda mq 14,00

- Superficie non residenziale commerciale ragguagliata (coeff. riduzione 0.50): mq 14,00 x 0,50=

mq 7,00

III. Stato di possesso dell’immobile

L’immobile oggetto della presente perizia di stima, così come evidenziato dalla documentazio- ne ipocatastale in atti e dall’estratto del titolo di proprietà (Copia del titolo di proprietà, All. “F”), risulta essere in proprietà al sig. nato a il cod. fisc.

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- Atto di cessione ed assegnazione di alloggio a rogito del Notaio dott.ssa Concetta Messina in Canicattini Bagni (SR) registrato a Siracusa il 06.12.1989 ai nn. 13652/3966, da potere del sig

in qualità di legale rappresentante della

con sede in in - costituita con atto ro-

gato dal notaio S. Di Trapani già da Francofonte in data 08.01.1975 registrato al n°78- la quale, con Decreto dell’Assessore Regionale ai Lavori Pubblici del 21.01.1985, fu ammessa al contributo regionale sugli interessi per un mutuo di £. 1.728.000.000 per la realizzazione di un programma costruttivo di n°48 alloggi in Siracusa .

IV. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente Non ci sono vincoli o oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente.

V. Formalità, vincoli o oneri, gravanti sul bene, che saranno cancellati o non opponibili all’acquirente.

I vincoli e gli oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cu- ra e spese della procedura, sono i seguenti:

Ipoteca Giudiziale iscritta il a favore di . contro , nato

a il , per la quota di 1/1 proprietà, derivante da decreto ingiuntivo n°2256 del 03.09.2012;

. contro nato a il per la quota di 1/1 proprie- tà.

VI. Regolarità edilizia ed urbanistica del bene

L’immobile ricade in Zona B2.2 “Aree sature di edilizia residenziale pubblica da riqualificare at- traverso il recupero degli spazi pubblici” del vigente Piano Regolatore del Comune di Siracusa (Doc.

Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa, lo scrivente ha rin- tracciato la Concessione Edilizia n°633 del 12.12.1983 rilasciata alla Ditta richiedente COOP. EDILI-

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ZIA“ MARE JONIO” per la realizzazione di n°48 alloggi in C.da Mazzarrona sull’area assegnatale con diritto di superficie giusta Delibera di Giunta n°248 del 10.02.1983 (Doc. urbanistica - Conc. Edil.

n°633 del 12.12.1983 - All. “D”).

Le ulteriori ricerche effettuate presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa, hanno con- sentito di reperire l’Autorizzazione di Abitabilità del 29.04.1989 prot. n°1285/Ig (Doc. urbanistica - Autorizzazione di Abitabilità, All. “D”).

VII. Irregolarità urbanistica o edilizia del bene

Dal raffronto di quanto rilevato si luoghi in occasione del sopralluogo del 22.05.2017 con gli elaborati progettuali reperiti presso l’Ufficio tecnico del Comune di Siracusa ed in particolare con quelli relativi alla Concessione Edilizia n°633/89 del 12.12.1983 non emergono irregolarità edilizie ed urbanistiche del bene.

VIII. Attestazione di prestazione energetica (A.P.E.) Non ricorre nel caso di garage.

IX. Valutazione del bene

La qualità architettonica del fabbricato è discreta, per le motivazioni addotte ai precedenti paragrafi: l’immobile ricade in zona periferica rispetto al centro storico del Comune di Siracusa.

L’intero quartiere risulta comunque ben servito dalle normali utenze e forniture cittadine (acqua, luce, gas metano e fognatura) e la qualità edilizia del contesto circostante appare buona, con abitazioni e complessi residenziali di edilizia popolare, convenzionata ed agevolata di età coeva o anteriore a quella del fabbricato oggetto della presente perizia.

Criterio estimativo a vista o sintetico-comparativo

Nella fattispecie, unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conservazione possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato (sono state interpellate alcune agenzie immobiliari del luogo). Nella fattispecie, unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conservazione possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato; essi fanno riferimento ad immobili ubicati in posizione analoga, con destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche

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assimilabili al bene in questione, che risultano oggi compravenduti al prezzo unitario di € 800,00/mq e quindi:

€ 800,00 x mq 7,00 = € 5.600,00

Criterio estimativo per valore di mercato

Dai dati reperiti presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa - Osservatorio del mercato Immobi- liare - semestre 2 Anno 2016 unità immobiliari di siffatte caratteristiche e condizioni di conserva- zione possono essere valutate con i seguenti prezzi di mercato; essi fanno riferimento ad immobili ubicati in posizione analoga, con destinazione e caratteristiche intrinseche ed estrinseche assimilabili al bene in questione.

Valore medio di mercato

(Tipologia: box - stato conservativo normale: € 575,00/mq E quindi: € 575,00 x mq 7,00 = € 4.025,00

Criterio di stima analitico per capitalizzazione dei redditi lordi

Il piu’ probabile valore di mercato di un bene, si può ricavare mediante la capitalizzazione dei redditi lordi che il bene stesso è capace di fornire, scontati all’attualità con un adeguato saggio di capitalizzazione, detratte le spese medie annue di mantenimento.

Considerate ubicazione, caratteristiche e stato di manutenzione del bene oggetto di stima, lo scrivente ritiene applicabile un prezzo medio riferito al canone lordo mensile d’affitto di € 2,60 al mq = 2,60 x mq 7,00 = c.ca € 18,20 ed in cifra tonda € 20,00:

€ 20,00 x 12 mesi = € 240,00

Le spese di mantenimento (manutenzione, luce, gas, imposte, etc) si possono ragionevolmente stimare nella misura del 5%, cosicché il reddito annuo netto da affitto risulta essere:

€ 240,00 – (€ 240,00 x 0,05) = € 240,00 - € 12,00 = € 228,00 ed in cifra tonda € 230,00

Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile, della zona etc, puo’

assumersi pari al 4%, per cui il valore dell’immobile è:

€ 230,00 ÷ 0.040 = € 5.750,00

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Dalla media e arrotondamento dei valori ottenuti con i criteri di stima adottati, si ricava il piu’

probabile valor e med io di mer cat o dell’im mob ile :

(€ 5.600,00 + € 4.025,00 + € 5.750,00)/3 = € 5.125,00 ed in cifra tonda € 5.000,00.

Valore unitario = 5.000,00/mq 7,00 = € 714,28/mq

X. Indicazione se il bene risulta comodamente divisibile ed indicazione del valore della sola qu o- ta

P.lla Superficie comm. Valore unitario Quota indivisa Valore quota indivisa

2.034, sub 24 mq 7,00 Euro 714,28 (1/1) Euro 5.000,00

L’immobile oggetto di stima, che non risulta comodamente divisibile, è in proprietà superficia-

ria per 1/1 al sig. nato a il (cod. fisc.

Pertanto, il bene oggetto della presente perizia di stima, si valuta in totale in € 5.000,00 (di- con- sieurocinquemila,00).

RIEPILOGO DELLA STIMA

Di seguito si riporta un quadro riepilogativo della valutazione desunta dalla relazione di stima del bene pignorato.

Valutazione complessiva

ID Descrizione del bene Euro

A ^1/1Abitazione civile posta in Siracusa in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano 2°

€ 116.000,00 B 1/1 Garage posto in Via Vincenzo Boscarino n°11, piano terra € 5.000,00

(23)

5. RISPOSTA AL QUESITO INDICATO DAL G.E. IN MERITO ALLA PRIMA RELAZIONE DI STIMA INERENTE IL COMPENDIO PIGNORATO

Il G.E. Dott.ssa Chiara Salamone, in seno al decreto di nomina del 20.02.2017, riteneva prelimi- narmente utile procedere al rinnovo della relazione di stima, onerando lo scrivente a rispondere ai quesiti indicati e “….. chiarire altresì se la perizia depositata in atti abbia riguardato un compendio diverso, in tutto o in parte, da quello pignorato”.

Pertanto, confrontavo quanto dichiarato in seno alla prima relazione di stima redatta dal Geom.

omissis nominato dal G.E. in data 24.05.2013, con quanto rilevato sui luoghi dallo scrivente; le conclusioni vengono qui di seguito elencate:

a) la pavimentazione ritratta nella 1ª fotografia, descritta dal Geom. Iacono come “…di color chiaro … composta da piastrelle di ceramica delle dimensione cm 33x33.”(Cit.), non trova ri- scontro con quella rilevata dal sottoscritto che si presenta di color salmone chiaro, di formato grande e delle dimensioni di 50 x 50 cm c.ca;

b) la 2ª fotografia ritrae un’ambiente - probabilmente un bagno - il cui arredo interno (spec- chio) ed il rivestimento maiolicato a parete non trovano riscontro con nessuno degli am- bienti destinati a servizi igienici rilevati dallo scrivente (Doc. fotografica, Immobile A, Fot.

n° 3 e 4, All. “E”);

c) la planimetria dell’appartamento redatta dal Geom. Iacono ed allegata alla propria perizia di stima, con indicazione della metratura interna di ogni ambiente, presenta alcune diffe- renze in relazione alla loro destinazione d’uso (cucina - soggiorno) e dimensioni; la si con- fronti con quella elaborata dallo scrivente, allegata alla presente relazione di stima (Doc. ca- tastale Immobile A, Planimetria elaborata sulla base del rilievo dei luoghi, All. “C”);

d) la misura del box-garage determinata dal Geom. Iacono (mq 19,52) non trova corrispondenza con quella realmente rilevata dallo scrivente (mq 14,00 circa, peraltro quasi coinci- dente con quella catastale di mq 15,00). Si rileva inoltre che le due fotografie prodotte (so- lo esterne), fanno riferimento ad un box-garage che risulta collocato in altra zona, seppur adiacente a quella reale, del fabbricato: si confrontino le stesse con quelle prodotte dallo scrivente (Doc. fotografica, Immobile B, Fot. n° 1 e 2, All. “E”);

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e) peraltro, tutte le fotografie allegate alla prima relazione di stima, recano stranamente la data impressa del 01/04/2007, mentre il sopralluogo, come da verbale allegato alla perizia, si svolse il 05.05.2014;

f) infine si fa notare che al punto 7) della propria relazione il Geom. Iacono dichiara che “ … l’immobile è occupato dalla proprietaria sopra indicata come dichiarato dallo stesso” (Cit.), mentre al precedente punto 6) dichiara che il “ … .Titolare del compendio pignorato è il Sig.

Omissis.”(Cit.).

Pertanto, a conclusione di tutto quanto analizzato, osservato, confrontato e descritto, si può dedurre che la perizia depositata in atti, a firma del omissis ha riguardato un compendio diverso, in tutto, da quello pignorato e dal sottoscritto visionato.

CONCLUSIONI

Il sottoscritto C.T.U., con la sovraesposta relazione di stima in risposta ai quesiti indicati in seno al decreto di nomina, ritiene di avere assolto il mandato ricevuto e rimane a disposizione dell’Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari per qualsiasi chiarimento.

Il C.T.U

Arch . St ef an o D ’Amico

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