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PERIZIA DI STIMA ASSEVERATA
FALLIMENTO “COLOMBELLI COSTRUZIONI EDILI”
DI COLOMBELLI MARIO E C. SNC IN PERSONA DELLA SOCIA MAPELLI MARIA ROSA
Tribunale CIVILE E PENALE di Bergamo Sezione Fallimentare n° 48/2018 RF Giudice Delegato Dr.ssa ELENA GELATO
Curatore Dr.ssa CONCETTA TUMEO Sentenza del 06/03/2018
e-mail: f48.2018bergamo@pecfallimenti.it
Cene, 22/11/2018
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PERIZIA GIURATA DI STIMA DI BENI IMMOBILI
Fallimento “Colombelli Costruzioni edili”, con sede in Zanica (BG), Via Cascina Pace n°19, avente ad oggetto l’attività di costruzione edifici residenziali ed industriali.
“Sentenza del Tribunale di Bergamo n°48 del 06/03/2018 Giudice delegato Dott.ssa Elena Gelato, RF 48/2018”
Premesso:
- che la Dr.ssa Concetta Tumeo, quale Curatore Fallimentare ha nominato in data 20/06/2018 il sottoscritto “dott. Ing. Renato Bortolotti”, libero professionista con studio in Cene (BG), Via XXV Aprile n°3, come esperto Estimatore conferendo l’incarico;
- che il sottoscritto ha accettato l’incarico;
- che lo scrivente ha eseguito le indagini di rito, le ricerche documentali e visitato i beni oggetto della presente procedura.
Tutto ciò premesso, lo scrivente esegue di seguito la propria relazione peritale relativa a beni immobili di proprietà della fallita “Colombelli costruzioni Edili snc”, nonché della fallita Mapelli Maria Rosa cointestataria dei beni immobili in comproprietà per la quota pari al 50% con il marito Mario Colombelli deceduto il 08/05/2016.
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IDENTIFICAZIONE DEI BENI
LOTTO 1
CASA DI CIVILE ABITAZIONE - BOX DEPOSITO ATTREZZI AGRICOLI APPEZZAMENTO DI TERRENO COMUNE DI ZANICA (BG)
Proprietà : MAPELLI MARIA ROSA 50% - COLOMBELLI MARIO 50%
LOTTO 2
TERRENO EDIFICABILE COMUNE DI ZANICA (BG)
Proprietà : MAPELLI MARIA ROSA 100%
LOTTO 3
MONOLOCALE + BOX
COMUNE DI ZANICA (BG)
Proprietà : DELLA FALLITA SOCIETA’ COLOMBELLI 100%
LOTTO 4 BOX
COMUNE DI ZANICA (BG)
Proprietà: DELLA FALLITA SOCIETA’ COLOMBELLI 100%
4 LOTTO 5
BILOCALE + POSTO AUTO COMUNE DI PADENGHE (BS)
Proprietà :MAPELLI MARIA ROSA 50% - COLOMBELLI MARIO 50%
Per quanto concerne la parte di proprietà a capo del defunto Colombelli Mario è stato nominato l’Avv. Federico Salerno con studio in Bergamo Via Dei Celestini n°3, in qualità di CURATORE DELL’EREDITÀ GIACENTE, nominato dal Tribunale di Bergamo con provvedimento del 23/07/2018.
5 LOTTO 1
Mapp. 8449 Mapp. 7344 sub.2 Mapp. 7344 sub.4 Mapp.7344 sub.3 Box interrato
ESTRATTO GOOGLE
Il compendio immobiliare di questo lotto è situato nella zona periferica del comune, in prossimità della rotatoria di svincolo alle tangenziali.
I beni inseriti in questo lotto consistono in una CASA DI CIVILE ABITAZIONE (vedi foto 1- 2-3-4) realizzata circa 20 anni fa, attualmente abitata dalla Sig.ra Mapelli Maria Rosa, ha le caratteristiche della tipica villa bergamasca con area di pertinenza e BOX INTERRATO (vedi foto 2).
6 Le finiture esterne comprendono la formazione di pareti in sassi, quelle interne sono da considerarsi qualitativamente di standards medi.
Bisogna rilevare che la piscina non è funzionante (vedi foto 3).
Si sviluppa su tre piani, a pianta irregolare, il piano interrato, raggiungibile dal lato est, tramite uno scivolo, ha una superficie lorda di 172 mq circa e comprende oltre al box spazioso di circa mq 47, anche una lavanderia, taverna e ripostiglio e si accede al piano terra da una scala interna.
Il piano terra si estende per 139 mq circa di superficie lorda e comprende una zona notte di 2 camere più bagno ed una zona giorno con cucina, pranzo e soggiorno.
Sempre con una scala interna si raggiunge il piano primo di 35 mq composto da camera, bagno e soppalco.
Questo lotto comprende anche un CAPANNONE ARTIGIANALE (vedi foto 5-6-7-8), realizzato da circa 23 anni, a pianta rettangolare, realizzato per deposito attrezzi agricoli, di circa 756.00 mq, compresi i portici, con altezza di 5.0 mt.
Si sviluppa al piano terra con un magazzino di 552 mq circa e trovano spazio diversi depositi, due portici e due bagni.
Al piano Primo sono stati ricavati degli uffici (non identificati nella scheda catastale) (vedi foto 7).
L’area su cui sorgono il fabbricato residenziale ed il capannone è di circa Mq 4180.00.
Il lotto 1 è completato da un APPEZZAMENTO DI TERRENO a pianta rettangolare di circa mq 2100.
Gli immobili di perizia di questo lotto sono inseriti nel PIANO DELLE REGOLE del P.G.T.
vigente, del Comune di Zanica, in ”ambiti agricoli produttivi di interesse strategico attuale e/o potenziale” – AGR1
7 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
CAPANNONE: C.E. 183/992 del 20/03/1993 – VARIANTE 3/994 del 25/03/1994 (deposito attrezzi agricoli)
CASA + BOX : C.E. 133/995 DEL 9/2/1996
PISCINA: P.C. in sanatoria 59/2004 del 09/06/2006
DATI CATASTALI
CAPANNONE: FG 17 Mapp.le 7344 sub 2 D/10 rendita € 3794 * CASA: FG 17 Mapp.le 7344 sub 3 A/7 rendita €1045.83 BOX: FG 17 Mapp.le 7344 sub 4 C/ 6 rendita € 94.52 APPEZZAMENTO
DI TERRENO FG 17 Mapp.le 8449 mq 2100
CONFINI LOTTO 1 : Strada Comunale – mappali : 1311-8319-8448-4672 .
* è necessario rilevare che all’interno del capannone sono esistenti degli uffici posti al piano primo di circa mq 40 (vedi foto 7) non rappresentati nella scheda catastale.
Essendo manufatto interno al capannone è legittima la richiesta di sanatoria.
8 LOTTO 2
Mappale 2167 sub.705
ESTRATTO GOOGLE
Trattasi di un lotto di terreno edificabile di circa 882 mq, posto in fregio alla strada provinciale di Via Crema (vedi foto 9-10).
L’accesso al terreno non sembrerebbe garantito da via De Gasperi, così come indicato nell’atto di donazione e divisione al lotto 4 del 30/12/2011 rep.137239 del Notaio Sella di Bergamo e non risulta chiaro nemmeno nella scheda catastale del 07/02/2000 a firma dell’Arch. Monti Osvaldo.
9 DESTINAZIONE URBANISTICA
Il terreno di perizia è stato identificato nel piano delle regole P.G.T. vigente in:
B3 ambiti edificati consolidati a prevalente destinazione residenziale di completamento ad edificazione semi intensiva: 1.20 mc/mq – B3
DATI CATASTALI
TERRENO: FG 11 Mapp.le 2167 sub 705 Mq 882
CONFINI: via Crema – mappali : 5442-1162-4970.
10 LOTTO 3
Mappale 8246 sub.17 Mappale 8246 sub.7
ESTRATTO GOOGLE
EDIFICIO 1 EDIFICIO 2
Trattasi di un MONOLOCALE e di BOX, realizzati nel 2010, facenti parte dell’edificio 2 dell’unità residenziale posta in Via Matteotti n° 5 (ingresso box) e 11 (ingresso residenziale) (vedi foto 11-12-13-14).
Il monolocale di circa 39 mq è composto da un’entrata al Piano terra dell’ edificio 2.
Attraverso il vano scale si può raggiungere il box di circa 17 mq .
Questi locali sono attualmente affittati con regolare contratto d’affitto stipulato con la
“COLOMBELLI COSTRUZIONI EDILI s.n.c.” il 13/08/2013.
11 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
MONOLOCALE – BOX : P.C. 6/2009 del 10/10/2009
DESTINAZIONE URBANISTICA
Il terreno di perizia è stato identificato nel piano delle regole P.G.T. vigente in:
B4 ambiti edificati consolidati a prevalente destinazione residenziale di completamento allo stato di fatto – B4.
DATI CATASTALI
MONOLOCALE: FG 7 Mapp.le 8246 sub 7 A/2 rendita € 154.94 BOX: FG 7 Mapp.le 8246 sub 17 C/6 rendita € 36
CONFINI :
sub.7 : mappale 8246 sub. 3-6-8 . sub.17 : mappale 8246 sub. 1-18-3-16
MILLESIMI GENERALI
I millesimi sono stati calcolati considerando corselli, vano scale e terreni dei due edifici, per semplicità espongo i millesimi generali del lotto 3 in 39.87.
Le spese condominiali annue ammontano a circa € 100,00.
12 LOTTO 4
Mappale 8246 sub.14
ESTRATTO GOOGLE
Il box è sito in Via Matteotti n.5, posto al piano seminterrato tra l’edificio 1 e l’edificio 2, di cui al lotto 3, di circa 29 mq (vedi foto 13-14) .
Questo box è stato oggetto di Preliminare di Compravendita con la fallita Impresa Colombelli ma non è stato oggetto di rogito notarile per la scomparsa del sig. Colombelli.
E’ necessario specificare che il mappale 8246 sub.14, oggetto della sentenza di fallimento, è stato svincolato dall’ipoteca con atto in data 03/02/2014 notaio S.Russo rep.54404 .
13 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
BOX : P.C. 6/2009 del 10/10/2009
DESTINAZIONE URBANISTICA
Il terreno di perizia è stato identificato nel piano delle regole P.G.T. vigente in:
B4 ambiti edificati consolidati a prevalente destinazione residenziale di completamento allo stato di fatto – B4 .
DATI CATASTALI
BOX : FG 7 Mapp.le 8246 sub 14 C/6 rendita € 55.05
CONFINI : mappale 8246 sub. 1-15 .
MILLESIMI GENERALI
I millesimi sono stati calcolati considerando corselli, vano scale e terreni dei due edifici, per semplicità espongo i millesimi generali del lotto 4 in 14.93 .
Le spese condominiali annue ammontano a circa € 30,00 .
14 LOTTO 5
Posto auto n.65 Mappale 293 sub.36
ESTRATTO GOOGLE
Questo lotto acquistato dai coniugi Colombelli Mario e Mapelli Maria Rosa è composto da un bilocale con terrazzo esclusivo ed un posto auto, facenti parti di un complesso turistico alberghiero denominato “Garda Sole Palace”, realizzato nel 2002.
Trattasi di un bilocale di circa mq 42.00, posto al secondo e ultimo piano del complesso alberghiero per 10.24 millesimi.
Gode di una bella vista (vedi foto 16) ed ha rifiniture medie, compreso il tetto realizzato in travi di legno .
L’atto di provenienza per l’acquisto del 21/07/2003 n.19228 di repertorio dello Studio Associato Notai Bossoni-Conti-Poli-Staffieri di Brescia, ha in allegato A l’individuazione del posto auto n.65, in allegato B il tipo mappale n.149439 del 22/05/2003 e nell’allegato C il regolamento condominiale (vedi allegati) .
15 Le spese condominiali ammontano a circa € 2.000,00 .
AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
C.E. n.52/94 del 22/12/1997 C.E. n.52/94 del 12/02/2002 C.E. n.94/2000 del 21/02/2002 C.E. n.52/94/A del 25/02/2002
C.E. n.CEB-52-1994 del 30/05/2002
DESTINAZIONE URBANISTICA
Il terreno di perizia è stato identificato nel piano delle regole P.G.T. vigente in :
CLASSE VIII aree destinate ad attività prevalentemente turistico-alberghiera con PA approvati o volumetria definita (art.7.5 NTA PdR) .
DATI CATASTALI
APPARTAMENTO : FG 8 Mapp.le 293 sub.36 D/2 rendita € 1124.23
CONFINI: mappale 293 sub. 106-37-35 .
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DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
Alla determinazione del più probabile valore di mercato attuale si è pervenuti attraverso l’applicazione del procedimento, noto alla pratica estimativa, detto “comparativo diretto”, basato cioè sul raffronto diretto tra i beni in questione ed una molteplicità di beni similari e caratterizzati da una suddivisione delle superfici lorde confrontabile e presenti nella medesima zona di cui è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita.
Il procedimento così scelto, tra i molteplici offerti dalla metodologia estimativa, risulta essere il più idoneo a cogliere il valore probabile attuale di mercato degli immobili in esame (negli aspetti tecnologici, tipologici e localizzativi) ricercando un valore unitario medio.
Le valutazioni tengono conto delle situazioni di mercato immobiliare della zona e il prezzo medio unitario è stato indicato già considerando i coefficienti di apprezzamento/deprezzamento dovuti a molteplici fattori quali:
la vetustà, la qualità del manufatto, lo stato di conservazione e manutenzione, il livello delle finiture, l’accessibilità, la disponibilità, la destinazione prevalente e dall’effettiva appetibilità di fronte al mercato.
Va precisato che il lotto 1, è così composto, in quanto l’area recintata, ricomprende i tre beni, ma si potrebbero avere offerte separate per ciascun bene (casa, deposito, appezzamento di terreno), in tal caso i valori periziati potrebbero avere degli incrementi, ma sarebbero necessari dei frazionamenti e lo studio di nuovi ingressi.
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VALORI DI PERIZIA BENI IMMOBILI
LOTTO 1
CASA DI CIVILE ABITAZIONE : Piano interrato-box
mq 172.00 x 0.50 = superficie commerciale mq 86.00 Piano terra superficie commerciale mq 139.00 Piano primo superficie commerciale mq 35.00 Area di pertinenza
mq 2000 x 0.06 = superficie commerciale mq 120.00
---
Totale superficie commerciale mq 380.00 x €/mq 1.100 =
€ 418.000,00
DEPOSITO (compresi portici, uffici primo piano e area di pertinenza di circa mq 1300) :
mq 756.00 x €/mq 360,00 = € 272.160,00
LOTTO DI TERRENO :
circa mq 2100 x €/mq 40,00 = € 84.000,00
--- Totale Lotto 1 € 774.160,00 (settecentosettantaquattromilacentosessantaeuro)
18 LOTTO 2
AREA EDIFICABILE :
mq 882 x €/mq 90.00 = € 79.380,00
(settantanovemilatrecentottantaeuro) LOTTO 3
APPARTAMENTO MONOLOCALE :
Superficie commerciale lorda mq 36.00 Terrazzo (4.82 x 1.10) = 5.30 x 0.50 = mq 2.65 ---
Mq 38.65 x €/mq 1.300 = € 50.245,00
BOX mq 17.00 a corpo € 11.000,00
--- Totale Lotto 3 € 61.245,00
(sessantumiladuecentoquarantacinqueuro) LOTTO 4
BOX superficie commerciale mq 29 a corpo € 17.000,00 (diciassentemilaeuro) LOTTO 5
APPARTAMENTO BILOCALE :
Superficie commerciale lorda mq 44.00 x €/mq 2.100 = € 92.400,00 (compresa di terrazzo)
Posto auto scoperto a corpo € 8.000,00
--- Totale Lotto 5 € 100.400,00
(centomilaquattrocentoeuro)
TOTALE DELLA PERIZIA € 1. 032.185,00
(unmilionetrentaduemilacentottantacinqueuro)
