Tribunale Ordinario di Alessandria Tribunale Ordinario di Alessandria Procedura di Esecuzione Immobiliare Procedura di Esecuzione Immobiliare Rep. Gen. n° 448 / 2017
Rep. Gen. n° 448 / 2017
(comp rende rge 130/2019) (comp rende rge 130/2019) data udienza ex art.569 c.p.c.: 07/04/2020 ore 9:30 data udienza ex art.569 c.p.c.: 07/04/2020 ore 9:30Giudice dell’esecuzione
Giudice dell’esecuzione Dr.ssa Roberta Brera Dr.ssa Roberta Brera
Creditore procedente
UNICREDIT S.P.A.
( Avv. Davide Dalmasso - Cuneo )
Debitori
OMISSIS
PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE
LOTTO 001
ISOLA SANT’ANTONIO / AL - Località Mezzo Nuovo n°27
Abitazione a due piani fuori terra con annesse corti esclusive, locale autorimessa ed altro terreno Foglio 21 mappali 289 + 837 (già 288)
Esperto incaricato della stima Geometra GRASSANO FABIO
Studio in
Via Verona n°33 - 15121 Alessandria Telefono 0131.250520 Email tecnico@studiograssano.it
Pec fabio.grassano@geopec.it
ESPERTO INCARICATO DELLA STIMA
Grassano geometra Fabio, Libero professionista iscritto con n°1944 all’Albo Geometri della Provincia di Alessandria ed al registro dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Alessandria alla pagina 107 con il n°130, domiciliato in Via Verona n°33 ad Alessandria, telef. / fax 0131.250520, e-mail tecnico@studiograssano.it p.e.c.
fabio.grassano@geopec.it
DICHIARAZIONE
Il sottoscritto Perito, esaminata la documentazione prodotta dal procedente, verificata la completezza dei documenti cui all'art. 567 2°comma c.p.c., trasmesso notifiche alle parti a mezzo raccomandate a/r e p.e.c., attuate verifiche catastali, effettuati sopralluoghi e rilievi, sia metrici che fotografici, esperiti accertamenti edilizio- urbanistici, redige relazione descrittiva e di stima del lotto strutturata nei seguenti paragrafi:
LOTTO 001
1.a) NOTE DI TRASCRIZIONE DEI PIGNORAMENTI 1.b) DATI CATASTALI E COERENZE IMMOBILI 1.c) CERTIFICAZIONE EX ART.567 2°COMMA C.P.C.
1.d) TITOLO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ E PROVENIENZE 1.e) ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 1.f) UBICAZIONE E DESCRIZIONE IMMOBILI
1.g) STATO DI POSSESSO 1.h) REGOLARITA’ EDILIZIA
1.i) CERTIFICAZIONE ENERGETICA 1.l) CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI 1.m) STIMA IMMOBILIARE
LOTTO 001
1.a) NOTE DI TRASCRIZIONE DEI PIGNORAMENTI
A) PROCEDURA RGE n°448/2017Con atto giudiziario 06/10/2017 repertorio n°4944 emesso dal Tribunale di Alessandria e trascritto al Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vigevano / PV il 09/11/2017 al registro generale n°9756 e particolare n°6591, il creditore "Unicredit S.p.A.” ha pignorato la piena proprietà in capo ai coniugi signori OMISSIS sugli immobili in Località Mezzo Nuovo ad Isola Sant’Antonio / AL identificati al catasto con le particelle nn. 288 e 289 al foglio 21, in particolare:
➢ al catasto fabbricati _ Abitazione di tipo economico categoria A/3 della consistenza di vani 6 identificata con particella 289;
➢ al catasto terreni _ Terreno della consistenza di 2 are identificato con la particella 288.
B) PROCEDURA RGE n°130/2019
Con atto giudiziario 25/03/2019 repertorio n°1163 emesso dal Tribunale di Alessandria e trascritto al Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vigevano / PV il 25/06/2019 al registro generale n°5568 e particolare n°3944, il creditore "Unicredit S.p.A.” ha pignorato la piena proprietà in capo ai coniugi signori OMISSIS sull’immobile ad uso autorimessa in Località Mezzo Nuovo ad Isola Sant’Antonio / AL identificato al catasto fabbricati, foglio 21, con la particella n°289 subalterno 3.
Visti i documenti, si dichiara che i dati identificativi delle unità immobiliari e dei diritti specificati nelle suddette note di trascrizione dei pignoramenti concordano con il titolo di provenienza.
1.b) DATI CATASTALI E COERENZE IMMOBILI
Gli immobili pignorati, siti in Località Mezzo Nuovo n°27 ad Isola Sant’Antonio / AL, cui alle trascrizioni descritte nel precedente paragrafo 1.a), sono identificati a catasto come segue:
Catasto Fabbricati - Foglio di mappa n° 21 Particella n° 289 Subalterno n° 1
Categoria A/3 di classe U^ della consistenza di vani 6, con superficie catastale di m2 123 (escluse le aree scoperte m2 117) e rendita di € 269,59
intestato a:
- OMISSIS, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni;
- OMISSIS, proprietà per 1/2.
Catasto Fabbricati - Foglio di mappa n° 21 Particella n° 289 Subalterno n° 3
Categoria C/6 di classe 2^ della consistenza di m2 19, con superficie catastale di m2 25 e rendita di € 48,08
intestato a:
- OMISSIS, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni;
- OMISSIS, proprietà per 1/2.
Catasto Terreni - Foglio di mappa n° 21 Particella n° 289
Partita speciale n°1 - Ente Urbano della consistenza di m2 200 (are 2 e centiare 00), senza reddito.
Catasto Fabbricati - Foglio di mappa n° 21 Particella n° 837
Categoria C/2 di classe U^ della consistenza di m2 28, con superficie catastale di m2 43 e rendita di € 39,04
intestato a:
- OMISSIS, proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni;
- OMISSIS, proprietà per 1/2.
Catasto Terreni - Foglio di mappa n° 21 Particella n° 837
Partita speciale n°1 - Ente Urbano della consistenza di m2 200 (are 2 e centiare 00), senza reddito.
Ai sensi della Legge 122/2010 (ex D.L. 78/2010) il sottoscritto Perito dichiara che le vigenti planimetrie catastali delle unità immobiliari pignorate non corrispondono allo stato di fatto, in quanto: il servizio igienico al piano primo dell’unità immobiliare mapp.289 sub.1 ha forma rettangolare anziché ad “L” come rappresentato nella vigente planimetria catastale (di conseguenza è più ampio il disimpegno); l’autorimessa con portico identificata con mapp.289 sub.3 ha una finestra che affaccia sulla corte lato Ovest non rappresentata nella vigente planimetria catastale; l’unità immobiliare mapp.837 è stata accatastata d’ufficio e senza accesso dall’Agenzia delle Entrate – Territorio, quindi la relativa planimetria agli atti è schematica ma non rappresentativa della situazione reale.
Nel successivo paragrafo 1.h) sono dettagliate le necessarie operazioni di aggiornamento accompagnate dai relativi costi (adempimenti a carico dell’aggiudicatario).
COERENZE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE PIGNORATO
Gli immobili pignorati cui ai mappali 289 + 837 formano un lotto alle coerenze: Strada Pubblica sul lato Sud; Altre proprietà identificate con le particelle nn. 287 e 286 ad Ovest; Altre proprietà identificate con la particella 739 a Nord; Altre proprietà identificate con la particella 291 ad Est.
STORICO CATASTALE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE PIGNORATO
L’u.i.u. abitazione particella 289 subalterno 1 deriva dalla Variazione prot. AL0366247 in data 23/11/2011 con causale “modifica identificativo”: in precedenza, e sin dall’impianto meccanografico 30/06/1987, l’u.i.u. era identificata con la particella 289 intera. Consistenza a classamento dell’u.i.u. mapp. 289 sono variati, a seguito di ristrutturazione, con pratica prot. AL0284036 in data 14/11/2003.
L’u.i.u. autorimessa particella 289 subalterno 3 deriva dalla Variazione prot. AL0252418 in data 31/08/2012 con causale “dichiarazione uiu art.19 DL 78/2010”: con tale variazione è stato soppresso il subalterno 2, costituito d’ufficio con censimento prot. AL0366248 in data 23/11/2011. L’autorimessa con portico annesso è stata edificata sull’area di corte pertinenziale dell’abitazione, identificata con mappale 289.
L’u.i.u. magazzino particella 837 deriva dalla Costituzione d’ufficio prot. AL0013871 in data 06/02/2017, associata al Tipo Mappale – Catasto Terreni prot. AL0009200 del 26/01/2017 con il quale il terreno sino ad allora identificato con la particella 288 (seminativo arborato di cl.2^ della consistenza di m2 200) è stato classato “ente urbano”:
operazione accompagnata da aggiornamento cartografico per inserimento in mappa di edificio non censito.
Il terreno particella 288 (seminativo arborato di cl.2^ della consistenza di m2 200) risale all’impianto meccanografico del 20/06/1984.
1.c) CERTIFICAZIONE ART.567 2° COMMA C.P.C.
Il creditore procedente ha depositato:
• certificazione notarile datata 05/01/2018 redatta dal Notaio Antonio Trotta di Pavia per la procedura esecutiva rge 448/2017, relativa agli immobili cui al pignoramento 06/10/2017 repertorio n°4944 emesso dal Tribunale di Alessandria e trascritto al Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vigevano / PV il 09/11/2017 al registro generale n°9756 e particolare n°6591;
• certificazione notarile datata 01/08/2019 redatta dal Notaio Andrea Zuccarello Marcolini di Messina per la procedura esecutiva rge 130/2019, relativa agli immobili cui al pignoramento 25/03/2019 repertorio
n°1163 emesso dal Tribunale di Alessandria e trascritto al Servizio di Pubblicità Immobiliare di Vigevano / PV il 25/06/2019 al registro generale n°5568 e particolare n°3944.
Verificato il contenuto delle suddette produzioni, gli atti di pignoramento e le relative note di trascrizione, il sottoscritto CTU può attestare: l’avvenuta identificazione catastale dei beni pignorati; la sufficiente e corretta individuazione degli immobili, dei soggetti e dei diritti nelle trascrizioni degli atti di pignoramento; la regolarità e completezza della prescritta documentazione ai sensi dell’art.567 2° comma c.p.c..
1.d) TITOLO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ E PROVENIENZE
Dalle certificazioni notarili prodotte agli atti delle due procedure riunite si apprende che gli immobili oggetto di stima (casa ad uso civile abitazione con autorimessa, cortili, pertinenze ed accessori, oltre a terreno con entrostante edificio ad uso magazzino, il tutto in unico corpo) siti in Località Mezzo Nuovo ad Isola Sant’Antonio / AL ed identificati al catasto con le particelle nn. 289 e 837 (ex n°288) al foglio 21, nel ventennio antecedente le trascrizioni dei pignoramenti sono stati oggetto dei seguenti passaggi di proprietà:
a) Atto di compravendita 18/12/2003 a rogito Notaio Lorenzo Montenero di Mede / PV repertorio n°54375 / 8338, trascritto a Vigevano il 30/12/2003 ai nn. 14583 / 9076, con cui la sig.ra OMISSIS ha venduto la piena proprietà degli immobili in allora identificati a catasto con le particelle nn. 288 e 289 ai signori OMISSIS, i quali hanno acquistato in ragione di 1/2 ciascuno.
b) Atto di compravendita 13/01/2003 a rogito Notaio Marziano Carnevale Ricci di Castelnuovo Scrivia / AL repertorio n°18692 / 6919, trascritto a Vigevano il 11/02/2003 ai nn. 1527 / 1103, con cui la sig.ra OMISSIS ha acquistato dal sig. OMISSIS la quota di comproprietà in ragione di un mezzo degli immobili in allora identificati a catasto con le particelle nn. 288 e 289.
c) Atto di compravendita mediante scrittura privata autenticata dal Notaio Marziano Carnevale Ricci di Castelnuovo Scrivia / AL del 16/12/1998 repertorio n°14854, trascritto a Vigevano il 12/01/1999 ai nn. 165 / 127, con cui i sig.ri OMISSIS hanno acquistato, in comunione indivisa ed in parti uguali fra loro, dallo OMISSIS con sede ad Alessandria e dalle sig.re OMISSIS, la piena proprietà degli immobili in allora identificati a catasto con le particelle nn. 288 e 289.
d) Allo OMISSIS con sede ad Alessandria la quota di sua proprietà pari ad 1/4 era pervenuta in morte di OMISSIS deceduta il 21/07/1995 giusta denuncia di successione depositata a Tortona / AL al n. 53 vol. 753 il
27/11/1998, trascritta il 02/02/1999 ai nn. 591 / 465, devoluta in virtù di testamento Notaio Carnevale Ricci registrato a Tortona il 19/07/1996 al n. 921.
N.B.: non risulta trascritta l’accettazione dell’eredità della de cuius OMISSIS da parte degli eredi.
e) Alle signore OMISSIS la quota di loro proprietà pari a 3/4 era pervenuta per successione legittima del padre OMISSIS deceduto il 14/12/1926, cui alla denuncia n. 6/250 registrata a Tortona / AL il 11/05/1926 e trascritta il 19/05/1926 al vol.444 pag.203.
N.B.: non risulta trascritta l’accettazione dell’eredità del de cuius OMISSIS da parte degli eredi.
1.e) ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Dalle certificazioni notarili prodotte agli atti delle due procedure riunite si apprende che gli immobili oggetto di stima (casa ad uso civile abitazione con autorimessa, cortili, pertinenze ed accessori, oltre a terreno con entrostante edificio ad uso magazzino, il tutto in unico corpo) siti in Località Mezzo Nuovo ad Isola Sant’Antonio / AL ed identificati al catasto con le particelle nn. 289 e 837 (ex n°288) al foglio 21, sono gravati dalle seguenti iscrizioni ipotecarie e formalità pregiudizievoli:
§ IPOTECA VOLONTARIA iscritta in data 30/12/2003 ai nn. 14584 / 3185 (importo di € 190.000,00 a garanzia di un mutuo fondiario della durata di 25 anni e per la somma capitale di € 95.000,00) contro OMISSIS ed a favore della Banca OMISSIS, derivante da contratto di mutuo a rogito Notaio Lorenzo Montenero di Mede / PV in data 18/12/2003 rep. 54376 / 8339.
§ IPOTECA LEGALE iscritta in data 25/10/2016 ai nn. 8634 / 1234 (importo di € 130.655,04 e per la somma capitale di € 65.327,52), gravante sulla quota di proprietà immobiliare pari ad 1/2 in capo a OMISSIS ed a favore di “Equitalia Servizi Riscossione SpA” con sede a Roma (c.f. 13756881002) e domicilio ipotecario eletto in Spalto Borgoglio n°1 ad Alessandria, derivante da iscrizione a ruolo del 21/10/2016 rep. 1094 / 116.
§ PIGNORAMENTO trascritto in data 09/11/2017 al registro generale n°9756 ed al registro particolare n°6591 contro OMISSIS ed a favore della “Unicredit S.p.A.” con sede a Roma, derivante da Atto Giudiziario del Tribunale di Alessandria in data 06/10/2017 repertorio n°4944.
§ PIGNORAMENTO trascritto in data 25/06/2019 al registro generale n°5568 ed al registro particolare n°3944 contro OMISSIS ed a favore della “Unicredit S.p.A.” con sede a Roma, derivante da Atto Giudiziario del Tribunale di Alessandria in data 25/03/2019 repertorio n°1163.
1.f) UBICAZIONE E DESCRIZIONE IMMOBILI
Come illustrato dalla documentazione grafica e fotografica prodotta a corredo della presente relazione, si tratta di un lotto immobiliare sito in Località Mezzo Nuovo n°27 ad Isola Sant’Antonio / AL, catastalmente identificato dalle particelle nn. 289 + 837 del foglio 21, con accesso diretto dalla strada pubblica, interamente delimitato e formato da sedime della complessiva superficie nominale di m2 400 con entrostanti edifici ad uso abitazione ,autorimessa e deposito / tettoie.
La zona, caratterizzata da un nucleo residenziale di vecchia formazione in area prettamente agricola ma urbanizzata, è posta nella periferia di Isola Sant’Antonio, raggiungibile con strada asfaltata e con presenza di acquedotto pubblico, fognatura pubblica e metanodotto.
Dalla strada pubblica si accede al cortile, pavimentato in elementi autobloccanti di cemento, sul quale si erge un basso fabbricato ad uso autorimessa con annesso portico aperto: tale edificio, ad un solo piano fuori terra, in distacco dalla strada e dal fabbricato di abitazione, è catastalmente distinto dal subalterno 3 del mappale 289.
L’autorimessa, della superficie lorda di m2 22 circa, dotata di porta basculante per l’accesso dalla strada ed altri serramenti in alluminio, ha struttura portante in muratura intonacata con tetto a falda unica in legno e manto di copertura in tegole curve. L’annesso portico aperto, della superficie lorda di m2 8 circa, è un’appendice in legno formata dalla prosecuzione del tetto a falda unica.
Il fabbricato d’abitazione, libero su due lati, rappresenta una porzione di un caseggiato di vetusta costruzione:
l’unità abitativa, catastalmente distinta dal subalterno 1 del mappale 289, sviluppa su due piani fuori terra e consta di una zona giorno al piano terreno ed una zona notte al piano primo, tra loro collegate con scala interna in ferro e legno di tipo circolare “a chiocciola”. Sul fronte Sud è presente un recente ampliamento ad uso portico aperto con sovrastante terrazzo scoperto. Il piano terreno è caratterizzato da un unico grande ambiente soggiorno con zona cucina ed un locale ad uso servizio igienico, oltre a porticato, mentre al piano primo sono presenti due camere da letto ed un servizio igienico, oltre a disimpegno centrale e terrazzo scoperto.
La costruzione ha caratteri tipici della zona, con: muri in mattoni di elevato spessore, tetto a capanno in legno e con manto di copertura in coppi a canale, facciate intonacate, il tutto in sufficienti condizioni di manutenzione e conservazione.
L'abitazione ha finiture interne ed impianti recenti, con tipologia economico - popolare, complessivamente in buone condizioni di manutenzione e conservazione: è dotata dell'impianto di riscaldamento autonomo a radiatori e caldaietta murale alimentata a gas metano, impianto elettrico sottotraccia, impianto TV, pavimenti a piastrelle di ceramica / grés in tutti gli ambienti con la sola eccezione di una camera letto in cui è presente un pavimento in legno, rivestimenti in ceramica nel bagno e nella cucina, finitura pareti e soffitti al civile con tinteggiatura, sanitari in ceramica e rubinetterie in acciaio, porte interne in legno tamburato, finestre in legno con vetri singoli, persiane ad ante battenti in alluminio preverniciato, solai e pareti in legno a vista al piano primo.
L’abitazione è allacciata alla pubblica fognatura, all’acquedotto comunale ed ha fornitura di gas metano.
Sul lato Nord dell’abitazione, in distacco di metri 4,80 dalla medesima, sorge una costruzione che insiste sul terreno ex mappale 288 (ora mappale 837), la quale ha struttura mista in muratura e legno, con spazi ad uso depositi e tettoie. Tale costruzione non è autorizzata e non sanabile, pertanto da demolire (vedasi quanto relazionato al successivo paragrafo 1.h per la parte edilizio-urbanistica).
Il terreno ex mappale 288, della superficie nominale di m2 200, è accessibile unicamente dall’abitazione in quanto tutti gli altri lati, confinanti con proprietà di terzi, sono chiusi con recinzioni.
L’unità immobiliare abitativa ha le seguenti superfici lorde: m2 57 circa di locali chiusi al piano terreno, m2 8 circa di porticato, m2 57 circa di locali chiusi al piano primo e m2 10 circa di terrazzo scoperto. Tali superfici lorde comprendono: i vani principali e gli accessori diretti, i muri perimetrali e quelli interni, la quota di 1/2 dei muri comuni. Considerando al 30% il porticato ed il terrazzo, la superficie commerciale dell’unità immobiliare abitativa ammonta a m2 120 circa.
Per quanto attiene servitù, parti comuni e quant’altro, si rimanda al contenuto dell’atto di provenienza 18/12/2003 a rogito Notaio Lorenzo Montenero di Mede / PV repertorio n°54375 / 8338, trascritto a Vigevano il 30/12/2003 ai nn.
14583 / 9076, del quale si riporta l’Art.3: “La vendita è fatta a corpo e non a misura, con ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, servitù attive e passive ed eventuali diritti di comunione, nello stato di fatto e di diritto in cui i cespiti si trovano, così come posseduti dalla parte venditrice in virtù dei titoli di acquisto in seguito citati”.
1.g) STATO DI POSSESSO
In sede di sopralluogo si è accertato che gli immobili sono nella piena ed esclusiva disponibilità dei comproprietari OMISSIS, i quali ivi risiedono con i propri figli.
1.h) REGOLARITA’ EDILIZIA
Viste le dichiarazioni rese in sede di sopralluogo dai comproprietari, viste le dichiarazioni rese dai venditori nel rogito di compravendita 18/12/2003 Notaio Lorenzo Montenero di Mede / PV repertorio n°54375 / 8338, nel rogito 13/01/2003 Notaio Marziano Carnevale Ricci di Castelnuovo Scrivia / AL repertorio n°18692 / 6919, nonché nella scrittura privata autenticata dal Notaio Marziano Carnevale Ricci di Castelnuovo Scrivia / AL del 16/12/1998 repertorio n°14854, quindi effettuati accertamenti presso l’ufficio tecnico del Comune di Isola Sant’Antonio, il sottoscritto Perito può riferire quanto di seguito:
• la costruzione dello stabile di cui fa parte l’unità immobiliare abitativa mappale 289 sub.1 è avvenuta ante 01/09/1967 e successivamente sono stati effettuati interventi di ristrutturazione, trasformazione ed ampliamento;
• con Concessione Edilizia n°01/00 datata 11/01/2000 sono stati autorizzati all’allora proprietario OMISSIS lavori di ristrutturazione al fabbricato abitativo;
• con Concessione Edilizia n°14/00 datata 05/12/2000 sono stati autorizzati all’allora proprietario OMISSIS lavori in Variante alla C.E. n°01/00 per ristrutturazione del fabbricato abitativo;
• la costruzione dell’edificio ex sgombero ed ora autorimessa mappale 289 sub.3 è avvenuta ante 01/09/1967 e successivamente sono stati effettuati interventi modificativi;
• con Concessione Edilizia n°15/00 datata 05/12/2000 sono stati autorizzati all’allora proprietario OMISSIS lavori di formazione apertura per cambio d’uso da locale di sgombero ad autorimessa;
• lo stato di fatto dell’unità abitativa mappale 289 sub.1 è difforme dal progetto autorizzato con C.E.
n°14/00 datata 05/12/2000 in quanto sono intervenute modificazioni interne, nei prospetti e nella sagoma, in particolare: il servizio igienico al piano terreno è privo di disimpegno, quindi non rispetta i requisiti minimi igienico-sanitari; la parete tra cucina e soggiorno è diversa; tutti gli ambienti al piano primo hanno diverse forme e dimensioni; la linea di gronda lato cortile Sud è stata sopraelevata;
• il fabbricato magazzino / deposito con tettoie insistente sul terreno ex mappale 288 (ora mappale 837) è privo di autorizzazioni e non sanabile in quanto non rispetta le distanze dai confini e dall’abitazione.
Si è in presenza di opere eseguite sia in difformità dal titolo abilitativo che in assenza del medesimo (rif. art. 31 D.P.R. 380/2001):
• la regolarizzazione edilizio - urbanistica dell’abitazione è possibile, a cura dell'aggiudicatario, il quale dovrà depositare istanza per acquisizione del Permesso di Costruire in sanatoria ai sensi del T.U.E. - D.P.R. N°380/2001, corrispondendo al Comune l’importo relativo alla sanzione amministrativa, i diritti ed i bolli; compreso l’onorario progettuale del professionista, si stima una spesa complessiva di sanatoria ammontante ad € 3.500,00;
• il fabbricato magazzino / deposito con tettoie insistente sul terreno ex mappale 288 (ora mappale 837) non è sanabile e quindi assoggettato a demolizione: si deve considerare un costo minimo di € 1.500,00 per la relativa demolizione, con smaltimento a discarica autorizzata dei materiali di risulta.
Ai sensi della Legge 122/2010 (ex D.L. 78/2010) il sottoscritto Perito dichiara che le vigenti planimetrie catastali delle unità immobiliari non corrispondono allo stato di fatto, in quanto: il servizio igienico al piano primo dell’unità immobiliare mapp.289 sub.1 ha forma rettangolare anziché ad “L” come rappresentato nella vigente planimetria catastale (di conseguenza è più ampio il disimpegno); l’autorimessa con portico identificata con mapp.289 sub.3 ha una finestra che affaccia sulla corte lato Ovest non rappresentata nella vigente planimetria catastale; l’unità immobiliare mapp.837 è stata accatastata d’ufficio e senza accesso dall’Agenzia delle Entrate – Territorio, quindi la relativa planimetria agli atti è schematica ma non rappresentativa della situazione reale.
Le pratiche di aggiornamento sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati, tutte a cura e spese dell’aggiudicatario, seguiranno la sanatoria edilizia dell’abitazione e la demolizione del fabbricato abusivo, con un costo complessivamente stimato in € 2.000,00 per onorario professionale, diritti catastali, bolli, sanzioni, ecc..
1.i) CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Viste le disposizioni impartite dal Decreto Lgs.vo 19.08.2005 n°192, come modificato dal Decreto Lgs.vo 29.12.2006 n°311, viste le Leggi Regione Piemonte n°13/2007 e n°22/2009, nonché la Delibera Giunta Regionale 04/08/2009 n°43-11965, vista la Legge dello Stato 03/08/2013 n.90 pubblicata sulla Gazzetta ufficiale 03/08/2013 n.181, il sottoscritto Perito dichiara che non è disponibile ma obbligatoria l'allegazione dell'Attestato di Prestazione
Energetica per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso o gratuito di proprietà immobiliari urbane; tuttavia, trattandosi di procedura esecutiva, tale adempimento non riguarda l’unità immobiliare pignorata.
1.l) CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
Il sottoscritto Perito ha accertato che nelle unità immobiliari in esame sono presenti impianti (elettrico, riscaldamento, tubazioni per il trasporto del gas metano, idro-igienico-sanitario) per i quali sono obbligatorie ma non disponibili le certificazioni di conformità redatte ai sensi del D.M. 37/2008 (ex Legge n°46/1990), così come modificato dal D.M. 19/05/2010.
1.m) STIMA IMMOBILIARE
Il sottoscritto Perito ha effettuato sopralluogo, le opportune ricerche urbanistiche e di mercato tese a reperire tutti gli elementi tecnici necessari per una completa indagine estimativa. Oggetto del presente quesito è la determinazione del valore venale in comune commercio dell'intera piena proprietà, ovvero quel valore che in libera contrattazione avrebbe la maggiore probabilità di costituire il punto d'incontro tra domanda ed offerta (il più probabile valore di mercato – Market Value). Tale valore può essere determinato applicando vari procedimenti, tutti comunque fondati sulla comparazione, nel rispetto delle definizioni cui agli Standards di Valutazione Internazionali (IVS, EVS) e del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa. Nella fattispecie, per la composizione della presente stima il sottoscritto Perito fa principalmente riferimento al metodo del confronto di mercato (Market Comparison Approach), ritenuto il più idoneo in quanto: stante la presenza di un mercato sufficientemente ampio per beni analoghi a quello in esame, si può apprezzare e formare una scala di prezzi a cui raffrontare il bene da stimare. Ovviamente, poiché quasi mai si trattano beni omogenei per caratteristiche, ubicazione, esposizione, ecc. sempre necessitano opportuni correttivi sia ad incrementare che a diminuire, in funzione delle specificità intrinseche ed estrinseche degli immobili e del contesto in cui si collocano.
Quindi, assunte le opportune informazioni in ordine all’attuale situazione del locale mercato immobiliare, verificate le quotazioni fornite dall’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, tenuto conto della consistenza immobiliare (superfici definite al paragrafo 1.f che precede), della vetustà, delle caratteristiche costruttive, di finitura, dimensionali e tipologiche, dell’ubicazione, delle destinazioni e stati d’uso, della vicinanza di servizi pubblici, nonché di quant'altro può interessare per l’indicazione di un equo estimo, il sottoscritto Perito
determina il più probabile valore di mercato della piena proprietà del lotto immobiliare sito in Località Mezzo Nuovo n°27 ad Isola Sant’Antonio / AL, catastalmente identificato dalle particelle nn. 289 + 837 del foglio 21, analiticamente come segue:
– valore di mercato per immobile residenziale in stato conservativo normale = da minimo €/m2 350,00 ad un massimo €/m2 700,00 (prezzo unitario adottato = €/m2 450,00)
– valore di mercato per immobile ad uso box - autorimessa in stato conservativo normale = da minimo €/m2 200,00 ad un massimo €/m2 500,00 (prezzo unitario adottato = €/m2 200,00)
– superficie commerciale dell'unità immobiliare abitativa mapp.289 sub.1, come descritta al paragrafo 1.f che precede = m2 120,00
– superficie commerciale dell'unità immobiliare mapp.289 sub.3, come descritta al paragrafo 1.f che precede = m2 22,00 di autorimessa + m2 8,00 di portico
– superficie catastale del terreno mapp. 837 = m2 200,00
– Valore di mercato u.i.u. mapp.289 sub.1 ( m2 120,00 x €/m2 450,00 ) = € 54.000,00
– Valore di mercato u.i.u. mapp.289 sub.3 ( m2 22,00 x €/m2 200,00 ) + ( m2 8,00 x €/m 50,00 )= € 2 4.800,00
– Valore di mercato del terreno mapp. 837 ( m2 200,00 x €/m2 5,00 ) = € 1.000,00
– Valore di mercato del complesso immobiliare in corpo unico:
( € 54.000,00 + € 4.800,00 + € 1.000,00 ) = € 59.800,00
Tenuto conto delle seguenti particolarità che influiscono negativamente sul prezzo di vendita: trattasi di asta giudiziaria e non trattativa privata, quindi i potenziali acquirenti si attendono prezzi più favorevoli; costante riduzione dei volumi di compravendite registrate nell'ultimo quinquennio e con prospettive di ulteriore ribasso;
crescente immissione sul mercato di immobili in vendita ed in affitto; differenza tra oneri tributari su base catastale e reale; assenza di garanzie per vizi e difetti; assenza delle certificazioni impiantistiche e dell’attestato di prestazioni energetiche dell’edificio; ecc.; il sottoscritto Perito reputa che il prezzo base d'asta vada determinato mediante applicazione di una detrazione forfettaria nella misura percentuale del 20% sul valore di stima sopra esposto; inoltre, si devono considerare in detrazione le spese di sanatoria edilizia, demolizione, adeguamento ed aggiornamento catastale indicate al precedente paragrafo 1.h), tutte a carico dell’aggiudicatario e per un
ammontare complessivo stimato in € 7.000,00; ne consegue che il valore base d'asta per la vendita della piena proprietà del complesso immobiliare pignorato ammonta a:
( € 59.800,00 x 0,80 ) - € 7.000,00 = arrot.
€ 40.800,00
(in lettere Euro Quarantamilaottocento // 00)Per la valutazione che precede si è tenuto conto delle risultanze e dei rilievi in sito, nonché dello scopo specifico della stima, per cui il prezzo posto a base d'asta è da assumersi a corpo e non a misura e gli immobili sono da intendersi trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, noti e graditi agli acquirenti, con stato edilizio – urbanistico – catastale e di proprietà come descritto nella presente perizia.
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SCHEDA RIASSUNTIVA DEL LOTTO LOTTO 001
Tipologia e consistenza immobili Abitazione semindipendente disposta su due livelli con autorimessa in corpo separato, cortile pertinenziale ed altro terreno con edificio da demolire
Ubicazione immobili Località Mezzo Nuovo n°27 ad Isola Sant’Antonio / AL
Dati catastali u.i.u. abitazione Foglio 21 - Mappale 289 Subalterno 1
Categoria A/3 di classe U^ della consistenza di vani 6, con rendita di € 269,59 Dati catastali u.i.u. autorimessa Foglio 21 - Mappale 289 Subalterno 3
Categoria C/6 di classe 2^ della consistenza di mq 19, con rendita di € 48,08 Dati catastali terreno con edificio da
demolire
Foglio 21 - Mappale 837
Categoria C/2 di classe U^ della consistenza di mq 28, con rendita di € 39,04 Coerenze del lotto immobiliare
Strada Pubblica sul lato Sud; Altre proprietà identificate con le particelle nn. 287 e 286 ad Ovest; Altre proprietà identificate con la particella 739 a Nord; Altre proprietà identificate con la particella 291 ad Est.
Stato d’uso Finiture civili in buone condizioni di manutenzione e conservazione
Regolarità edilizia Immobile non regolare – Necessità di sanatoria e demolizione
Regolarità catastale Planimetrie catastali difformi dallo stato di fatto
Attestato prestazione energetica Assente
Certificazioni impiantistiche Non disponibili
Accessibilità Legge 13/1989 Immobili solo parzialmente accessibili a causa della presenza di dislivelli (presenza di barriere architettoniche)
Valore di stima € 59.800,00
Valore ribassato a base d’asta € 40.800,00
ALLEGATI
(1) Lotto 001 - Fotografie interne ed esterne;
(2) Estratto della mappa catastale;
(3) Vigenti planimetrie catastali delle u.i.u. mapp. 289 sub.1 + 289 sub.3 + 837;
(4) Planimetrie catastali con le specifiche delle difformità rispetto allo stato di fatto;
(5) Elaborato tecnico con rappresentazione in pianta e fotografie del fabbricato abusivo da demolire;
(6) Visure catastali storiche;
(7) Copia dell’atto di compravendita 18/12/2003 a rogito Notaio Montenero rep. 54375 / 8338;
(8) Copia dell’atto di compravendita 13/01/2003 a rogito Notaio Carnevale Ricci rep. 18692 / 6919;
(9) Copia della scrittura privata autenticata dal Notaio Carnevale Ricci il 14/12/1998 rep. 14854;
(10) Copia delle pratiche edilizie reperite presso il Comune di Isola Sant’Antonio;
(11) Notifica della perizia alle parti.
Alessandria, li 28 Febbraio 2020 Il Perito estimatore Grassano Geom. Fabio
