PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

Tribunale Ordinario di Alessandria Tribunale Ordinario di Alessandria Procedura di Esecuzione Immobiliare Procedura di Esecuzione Immobiliare

Rep. Gen. n° 24 / 2020 Rep. Gen. n° 24 / 2020

data udienza ex art.569 c.p.c.: 27/04/2021 ore 9:30 data udienza ex art.569 c.p.c.: 27/04/2021 ore 9:30 Giudice dell’esecuzione

Giudice dell’esecuzione Dr.ssa Elisabetta Bianco Dr.ssa Elisabetta Bianco

Creditore procedente

BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A.

( Avv. Riccardo Rossotto + Avv. Barbara Boeri )

Debitore

OMISSIS

PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE

LOTTO 001

ALESSANDRIA - Frazione Mandrogne _ Via Cai Menaccia n°42

Abitazione indipendente a due piani fuori terra con annessa corte esclusiva, locali accessori ed altro terreno Foglio 228 mappali 87 + 82

Esperto incaricato della stima Geometra GRASSANO FABIO

Studio in

Via Verona n°33 - 15121 Alessandria Telefono 0131.250520 Email tecnico@studiograssano.it

Pec fabio.grassano@geopec.it

ESPERTO INCARICATO DELLA STIMA

Grassano geometra Fabio, Libero professionista iscritto con n°1944 all’Albo Geometri della Provincia di Alessandria ed al registro dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Alessandria alla pagina 107 con il n°130, domiciliato in Via Verona n°33 ad Alessandria, telef. / fax 0131.250520, e-mail tecnico@studiograssano.it p.e.c.

fabio.grassano@geopec.it

DICHIARAZIONE

Il sottoscritto Perito, esaminata la documentazione prodotta dal procedente, verificata la completezza dei documenti cui all'art. 567 2°comma c.p.c., trasmesse notifiche alle parti, attuate verifiche catastali, effettuati sopralluoghi e rilievi, sia metrici che fotografici, esperiti accertamenti edilizio-urbanistici, redige relazione descrittiva e di stima del lotto strutturata nei seguenti paragrafi:

LOTTO 001

1.a) NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO 1.b) DATI CATASTALI E COERENZE IMMOBILI 1.c) CERTIFICAZIONE EX ART.567 2°COMMA C.P.C.

1.d) TITOLO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ E PROVENIENZE 1.e) ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 1.f) UBICAZIONE E DESCRIZIONE IMMOBILI

1.g) STATO DI POSSESSO 1.h) REGOLARITA’ EDILIZIA

1.i) CERTIFICAZIONE ENERGETICA 1.l) CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI 1.m) STIMA IMMOBILIARE

LOTTO 001

1.a) NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO

Con atto giudiziario 02/01/2020 repertorio n°13394 – Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Napoli, trascritto al Servizio Pubblicità Immobiliare di Alessandria il 10/02/2020 al registro generale n°972 e particolare n°740, il creditore "Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.” ha pignorato la piena proprietà in capo alla OMISSIS sugli immobili in Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria identificati al catasto con le particelle nn. 87 e 82 al foglio 228, in particolare:

• al catasto fabbricati _ Abitazione categoria A/4 della consistenza di vani 7 identificata con particella 87;

• al catasto terreni _ Terreno della consistenza di 3 are e 50 centiare identificato con la particella 82.

Visti i documenti, si dichiara che i dati identificativi delle unità immobiliari e dei diritti specificati nella suddetta nota di trascrizione del pignoramento concordano con il titolo di provenienza.

1.b) DATI CATASTALI E COERENZE IMMOBILI

Gli immobili pignorati, siti in Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria, cui alla trascrizione descritta nel precedente paragrafo 1.a), sono identificati a catasto come segue:

 Catasto Fabbricati - Foglio di mappa n° 228 Particella n° 87

Zona censuaria 2 - Categoria A/4 di classe 3^ della consistenza di vani 7, con superficie catastale di m² 179 (escluse le aree scoperte m² 160) e rendita di € 289,22

intestato a:

OMISSIS, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni.

 Catasto Terreni - Foglio di mappa n° 228 Particella n° 87

Partita speciale n°1 - Ente Urbano della consistenza di m² 470 (are 4 e centiare 70), senza reddito.

 Catasto Terreni - Foglio di mappa n° 228 Particella n° 82

Qualità Seminativo di classe 5^ della consistenza di m² 350 (are 3 e centiare 50), con reddito dominicale

€ 1,08 e reddito agrario € 0,81 intestato a:

OMISSIS, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni.

Si segnala che a catasto l’u.i.u. abitazione è contrassegnata con il civico n°74 della Via Cai Menaccia, ma sia in loco che sul rogito di provenienza l’immobile è distinto dal civico n°42.

Ai sensi della Legge 122/2010 (ex D.L. 78/2010) il sottoscritto Perito dichiara che la vigente planimetria catastale dell’unità immobiliare pignorata mappale 87 non corrisponde allo stato di fatto, in quanto: nell’anno 2007 la proprietà ha dato inizio ad una ristrutturazione generale dell’edificio con modificazione degli ambienti al piano terreno e trasformazione dei volumi solaio al piano primo. Ad oggi l’abitazione presenta terminata al piano terreno, con una diversa distribuzione degli spazi interni ed allo stato rustico al piano primo, senza finiture, impianti e serramenti.

Nel successivo paragrafo 1.h) sono dettagliate le operazioni di aggiornamento ed adeguamento accompagnate dalla stima dei relativi costi (adempimenti a carico dell’aggiudicatario).

COERENZE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE PIGNORATO

Gli immobili pignorati cui ai mappali 87 + 82 formano un lotto alle coerenze: proprietà di terzi cui ai mappali 72, 1807, 1757, 96, 86, 60 tutti del foglio 228 di Alessandria.

STORICO CATASTALE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE PIGNORATO

L’u.i.u. abitazione particella 87 del foglio 228 di Alessandria deriva dall’impianto meccanografico 30/06/1987 (accatastamento prot. 1186 del 08/05/1987): da allora ad oggi sono intervenute sole variazioni d’ufficio attinenti il classamento e la toponomastica.

Il lotto mappale 87 al Catasto Terreni, già “fabbricato rurale” sin dall’impianto meccanografico 20/06/1984, è variato in “ente urbano” dal 26/10/1993 in conseguenza della pratica di aggiornamento denominata Tipo Mappale n°4329/1987.

Il lotto mappale 82 al Catasto Terreni, già “seminativo” sin dall’impianto meccanografico 20/06/1984, ha variato consistenza dal 26/10/1993 in conseguenza della pratica di aggiornamento denominata Tipo Mappale n°4329/1987.

1.c) CERTIFICAZIONE ART.567 2° COMMA C.P.C.

Il creditore procedente ha depositato certificato notarile datato 11/02/2020 redatto dal Notaio Carmelo Candore di Arcisate / VA; Verificato il contenuto della suddetta produzione, l’atto di pignoramento e la relativa nota di trascrizione, il sottoscritto CTU può attestare: l’avvenuta identificazione catastale dei beni pignorati; la sufficiente

e corretta individuazione degli immobili, dei soggetti e dei diritti nella trascrizione dell’atto di pignoramento; la regolarità e completezza della prescritta documentazione ai sensi dell’art.567 2° comma c.p.c..

1.d) TITOLO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ E PROVENIENZE

Dalla certificazione notarile prodotta agli atti della procedura si apprende che gli immobili oggetto di stima (casa ad uso civile abitazione con cortile, pertinenze, accessori ed altro terreno, il tutto in unico corpo) siti in Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria, identificati al catasto con le particelle nn. 87 e 82 del foglio 228, nel ventennio che precede la trascrizione del pignoramento sono stati oggetto dei seguenti passaggi di proprietà:

a) Atto di compravendita 19/12/2006 a rogito Notaio Maria Borlone di Milano repertorio n°69364 / 9722, trascritto ad Alessandria il 28/12/2006 ai nn. 11706 / 7195, con cui la OMISSIS ha venduto la piena proprietà degli immobili come sopra identificati alla debitrice OMISSIS.

b) La sig.ra OMISSIS divenne piena proprietaria dell’immobile mappale 87 del foglio 228 di Alessandria per acquisto da OMISSIS con atto di compravendita 06/11/1995 a rogito Notaio Gianfranco Busso di Alessandria repertorio n°122462 / 22802, trascritto ad Alessandria il 08/11/1995 ai nn. 6645 / 4430.

c) La sig.ra OMISSIS divenne piena proprietaria dell’immobile mappale 82 del foglio 228 di Alessandria con certificato di denunciata successione testamentaria registrata all’Ufficio del Registro di Alessandria il 16/07/2004 al n°78/1307 ed ivi trascritta in data 18/08/2004 ai nn. 8004 / 5172, in morte del sig. OMISSIS deceduto il 11/02/1999.

d) Il sig. OMISSIS divenne proprietario degli immobili in forza di titoli anteriori al ventennio dal 10/02/2020 (data di trascrizione del pignoramento).

1.e) ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Dalla certificazione notarile prodotta agli atti della procedura si apprende che gli immobili oggetto di stima (casa ad uso civile abitazione con cortile, pertinenze, accessori ed altro terreno, il tutto in unico corpo) siti in Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria, identificati al catasto con le particelle nn. 87 e 82 del foglio 228, sono gravati dalle seguenti iscrizioni ipotecarie e formalità pregiudizievoli:

§ IPOTECA VOLONTARIA iscritta in data 28/12/2006 ai nn. 11707 / 2557 (importo di € 300.000,00 a garanzia di un mutuo fondiario per la somma capitale di € 150.000,00) contro OMISSIS ed in favore della “Banca

Monte dei Paschi di Siena S.p.A.” con sede a Siena (c.f. 00884060526), derivante da contratto di mutuo a rogito Notaio Maria Borlone di Milano in data 19/12/2006 rep. 69365 / 9723.

§ PIGNORAMENTO trascritto in data 10/02/2020 al registro generale n°972 ed al registro particolare n°740 contro OMISSIS ed in favore della “Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.” con sede a Siena (c.f.

00884060526), derivante da atto datato 02/01/2020 repertorio n°13394 dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Napoli.

1.f) UBICAZIONE E DESCRIZIONE IMMOBILI

Come illustrato dalla documentazione grafica e fotografica prodotta a corredo della presente relazione, si tratta di un lotto immobiliare sito in Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria, identificato al catasto con le particelle nn. 87 e 82 del foglio 228, con accesso dalla strada pubblica mediante servitù di passaggio su altri fondi, interamente delimitato e formato da sedime della complessiva superficie nominale di m² 820 con entrostanti edifici ad uso abitazione, portico e ripostigli.

Il lotto immobiliare è individuabile alle coordinate geografiche 44°51'33.0" N 8°44'28.0"E (44.859153, 8.741109).

La zona, caratterizzata da un nucleo residenziale di vecchia formazione urbanizzato ed ampliato nell’ultimo trentennio, è posta nella periferia Sud-Ovest del Sobborgo Mandrogne, servita da strade asfaltate e con presenza di acquedotto pubblico, fognatura pubblica e metanodotto.

Dalla pubblica Via Cai Menaccia si raggiunge il lotto percorrendo, per un’estensione di circa quaranta metri, il passaggio carraio che insiste sui fondi in proprietà di terzi identificati con le particelle catastali nn. 72 e 74 del foglio 228 di Alessandria. L’accesso al lotto in esame, posto sul fianco Ovest dell’abitazione e contrassegnato dal civico n°42, è materializzato da cancello automatizzato a doppia anta battente in ferro zincato ancorato a due pilastri in mattoni paramano.

Il fabbricato d’abitazione cui al mappale 87, libero su tutti i lati ed in fase di ristrutturazione, sviluppa su due piani fuori terra e con un locale cantina al piano interrato.

L’edificio consta di: un locale cantina al piano interrato; tre locali abitativi ed un bagno al piano terreno, i quali rappresentano a progetto la zona giorno; una zona notte al piano primo che presenta totalmente al rustico, senza impianti, finiture e serramenti. I tre livelli dell’abitazione sono tra loro collegati con scala interna non rivestita.

A progetto, la zona notte al piano primo dovrebbe constare di tre camere e due bagni, tuttavia gli ambienti non sono ancora definiti in quanto i lavori sono stati interrotti. Il piano primo è accessoriato da ampio balcone che si

estende sull’intero fronte Sud dell’edificio: anche tale porzione immobiliare presenta al grezzo, costituito da soletta in cemento armato priva di pavimento e ringhiera.

L’edificio ha caratteri tipici della zona, con: muri perimetrali e divisori in terra cruda (trunera) ad elevato spessore, soffitti a volta in mattoni pieni a vista al piano terreno, soffitti in legno al piano primo, tetto a capanno in legno e con manto di copertura in coppi a canale, facciate intonacate al civile (con alcune porzioni del rivestimento da rivedere e completare). Talune parti strutturali, quali il tetto ed i solai del piano primo, così come finiture ed impianti al piano terreno, sono di recente realizzazione, facenti parte di un pacchetto di lavori attuati nel periodo 2007 – 2012.

Il piano terreno dell’abitazione ha finiture interne ed impianti con tipologia civile, complessivamente in ottime condizioni di manutenzione e conservazione, mentre per il piano primo si consideri il solo volume al rustico, quindi da completare. Il piano terreno è dotato dell'impianto di riscaldamento autonomo a radiatori e caldaietta murale marca “Fer” alimentata a gas metano (L.R. n°13/2007 - Codice impianto termico n°0653182), impianto elettrico sottotraccia, impianto TV, pavimenti a piastrelle di ceramica / grés in tutti gli ambienti, rivestimenti in ceramica, finitura pareti ad intonaco al civile con tinteggiatura, volte a botte in mattoni pieni a vista, sanitari in ceramica e rubinetterie in acciaio, porte interne in legno tamburato, finestre in pvc con vetri-camera, persiane ad ante battenti in alluminio preverniciato.

A Sud dell’abitazione, in distacco, sorge un vecchio edificio accessorio ad uso portico chiuso su tre lati e con il fronte libero, il quale presenta al grezzo, con murature di terra cruda e tetto in legno a due falde: la costruzione necessita di totale restauro. Completano il lotto altri due piccoli ripostigli, il cortile inghiaiato ed il terreno mappale 82, il quale può rappresentare il futuro giardino di pertinenza dell’abitazione.

Nel vigente Piano Regolatore Comunale il lotto immobiliare in esame, formato dalle particelle nn. 82+87 per una complessiva superficie nominale di m² 820, è interamente classificato come “nuclei residenziali in aree agricole”, disciplinato dall’art.38 delle Norme Tecniche di Attuazione: trattandosi di aree urbanizzate, sono possibili interventi edificatori, sia in ampliamento che di trasformazione o nuova costruzione, nel rispetto dei parametri di zona.

L’unità immobiliare mappale 87, formata da abitazione e fabbricati accessori, ha le seguenti superfici lorde: m² 114 circa di piano terreno abitabile; m² 114 circa di piano primo al rustico, oltre m² 21 circa di balcone; m² 33 circa di portico aperto al rustico; m² 7 circa di ripostigli. Tali superfici lorde comprendono: i vani principali e gli accessori diretti, i muri perimetrali e quelli interni.

Si precisa che i locali d’abitazione al piano terreno sono accessibili a soggetti con ridotte o impedite capacità motorie, mentre ciò non può avvenire per il piano primo in quanto servito unicamente da scala a rampa unica: il piano alto può essere reso accessibile mediante installazione di apposito impianto di sollevamento.

Per quanto attiene servitù e quant’altro, si rimanda al contenuto dell’atto di provenienza 19/12/2006 a rogito Notaio Maria Borlone di Milano repertorio n°69364 / 9722, trascritto ad Alessandria il 28/12/2006 ai nn. 11706 / 7195, del quale si riporta il contenuto dell’Art.3: “L’immobile viene venduto ed acquistato a corpo e non a misura, con i relativi fissi ed infissi, accessori, accessioni e pertinenze, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, quali competono e incombono alla parte venditrice in virtù dei titoli di proprietà e del possesso e quindi nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e con ogni inerente diritto, azione, ragione, venendo la parte acquirente immessa in pieno luogo e stato dalla parte venditrice”.

1.g) STATO DI POSSESSO

In sede di sopralluogo si è accertato che gli immobili sono occupati da un terzo privo di titolo opponibile:

OMISSIS, il quale ha dichiarato che la proprietà gli ha concesso l’uso a titolo gratuito.

1.h) REGOLARITA’ EDILIZIA

Viste le dichiarazioni rese dal venditore nell’atto di compravendita 19/12/2006 a rogito Notaio Maria Borlone di Milano repertorio n°69364 / 9722, quindi effettuati accertamenti presso l’ufficio tecnico ed archivio del Comune di Alessandria, il sottoscritto Perito può riferire quanto di seguito:

• gli edifici costituenti l’unità immobiliare mappale 87 (abitazione, portico e ripostigli) sono stati costruiti ante 01/09/1967 e successivamente sono stati oggetto di interventi di ristrutturazione e trasformazione;

• con Permesso di Costruire n° 214 del 08/05/2007 sono stati autorizzati alla proprietà OMISSIS lavori di

“recupero rustico al piano primo e ridistribuzione interna al piano terra del fabbricato d’abitazione”;

• con Permesso di Costruire n° 207 del 30/05/2011 sono stati autorizzati alla proprietà OMISSIS lavori di

“variante al P.d.C. n°214/07 relativo al recupero rustico al piano primo e ridistribuzione interna al piano terra del fabbricato d’abitazione”;

• l’attuale consistenza del piano terreno dell’abitazione corrisponde allo stato di progetto cui al P.D.C.

n°207/2011;

• l’attuale consistenza del piano primo dell’abitazione non corrisponde allo stato di progetto cui al P.d.C.

n°207/2011 in quanto si tratta di opere in corso d’esecuzione, ad oggi allo stato rustico;

• la consistenza della cantina, del portico e dei ripostigli è rimasta quella rappresentata nella scheda planimetrica catastale risalente al 08/05/1987.

Non si è in presenza di opere eseguite in difformità o assenza del titolo abilitativo, bensì di fabbricato in corso di ristrutturazione con permesso scaduto, pertanto l’aggiudicatario potrà valutare se e come completare i lavori al piano primo, in ogni caso regolarizzando la situazione con il deposito in Comune di una Comunicazione di attività edilizia libera art.6 bis TUE – D.P.R. n°380/01 e smi il cui costo complessivo è stimato in € 1.200,00 circa.

Ai sensi della Legge 122/2010 (ex D.L. 78/2010) il sottoscritto Perito dichiara che la vigente planimetria catastale dell’unità immobiliare mappale 87 non corrisponde allo stato di fatto, in quanto sono stati modificati gli ambienti dell’abitazione sia al piano terreno che al piano primo: necessita redazione e deposito di pratica di aggiornamento al Catasto Fabbricati, con una spesa quantificata in € 800,00 per onorario professionale e diritti catastali.

1.i) CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Viste le disposizioni impartite dal Decreto Lgs.vo 19.08.2005 n°192, come modificato dal Decreto Lgs.vo 29.12.2006 n°311, viste le Leggi Regione Piemonte n°13/2007 e n°22/2009, nonché la Delibera Giunta Regionale 04/08/2009 n°43-11965, vista la Legge dello Stato 03/08/2013 n.90 pubblicata sulla Gazzetta ufficiale 03/08/2013 n.181, il sottoscritto Perito dichiara che non è disponibile ma obbligatoria l'allegazione dell'Attestato di Prestazione Energetica per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso o gratuito di proprietà immobiliari urbane; tuttavia, trattandosi di procedura esecutiva, tale adempimento non riguarda l’unità immobiliare pignorata.

1.l) CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI

Il sottoscritto Perito ha accertato che nell’unità immobiliare in esame sono presenti impianti (elettrico, riscaldamento, tubazioni per il trasporto del gas metano, idro-igienico-sanitario) per i quali sono obbligatorie ma non disponibili le certificazioni di conformità redatte ai sensi del D.M. 37/2008 (ex Legge n°46/1990), così come modificato dal D.M. 19/05/2010.

1.m) STIMA IMMOBILIARE

Il sottoscritto Perito ha effettuato sopralluogo, le opportune ricerche urbanistiche e di mercato tese a reperire tutti gli elementi tecnici necessari per una completa indagine estimativa. Oggetto del presente quesito è la

determinazione del valore venale in comune commercio dell'intera piena proprietà, ovvero quel valore che in libera contrattazione avrebbe la maggiore probabilità di costituire il punto d'incontro tra domanda ed offerta (il più probabile valore di mercato – Market Value). Tale valore può essere determinato applicando vari procedimenti, tutti comunque fondati sulla comparazione, nel rispetto delle definizioni cui agli Standards di Valutazione Internazionali (IVS, EVS) e del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa. Nella fattispecie, per la composizione della presente stima il sottoscritto Perito fa principalmente riferimento al metodo del confronto di mercato (Market Comparison Approach), ritenuto il più idoneo in quanto: stante la presenza di un mercato sufficientemente ampio per beni analoghi a quello in esame, si può apprezzare e formare una scala di prezzi a cui raffrontare il bene da stimare. Ovviamente, poiché quasi mai si trattano beni omogenei per caratteristiche, ubicazione, esposizione, ecc. sempre necessitano opportuni correttivi sia ad incrementare che a diminuire, in funzione delle specificità intrinseche ed estrinseche degli immobili e del contesto in cui si collocano.

Quindi, assunte le opportune informazioni in ordine all’attuale situazione del locale mercato immobiliare, viste le correnti pubblicazioni di vendita di beni analoghi, verificate le quotazioni fornite dall’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia delle Entrate (fascia suburbana / sobborghi – Zona E5), tenuto conto della consistenza immobiliare (superfici definite al paragrafo 1.f che precede), della vetustà, delle caratteristiche costruttive, di finitura, dimensionali e tipologiche, dell’ubicazione, delle destinazioni e stati d’uso, della vicinanza o meno ai servizi pubblici, nonché di quant'altro può interessare per l’indicazione di un equo estimo, il sottoscritto Perito determina il più probabile valore di mercato della piena proprietà del lotto immobiliare sito in Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria, catastalmente identificato dalle particelle nn. 87 + 82 del foglio 228, analiticamente come segue:

– valore di mercato per abitazioni civili in stato conservativo normale = da minimo €/m² 500,00 ad un massimo €/m² 800,00 (prezzo unitario adottato = €/m² 650,00)

– valore di mercato abitazione allo stato rustico, con sole opere di completamento da realizzare = (€/m² 650,00 x 40%) prezzo unitario adottato = €/m² 260,00

– superficie lorda piano terreno ristrutturato = m² 114,00

– superficie lorda piano primo al rustico = m² 114,00 + m² 21 di balcone

– superficie lorda portico aperto al rustico = m² 33,00

– superficie lorda ripostigli = m² 7,00

– superficie catastale del lotto mappali 87+82 = m² 820,00

Abitazione ristrutturata p.t. m² 114,00 €/m² 650,00 € 74.100,00

Abitazione

al rustico p.1° m² 114,00 €/m² 260,00 € 29.640,00

Balcone p.1°

al rustico (m² 21 x 30%) m² 6,30 €/m² 260,00 € 1.638,00

Portico aperto (m² 33 x 50%) m² 16,50 €/m² 260,00 € 4.290,00

Ripostigli (m² 7 x 30%) m² 2,10 €/m² 260,00 € 546,00

Sedime lotto edificabile m² 820,00 €/m² 10,00 € 8.200,00

€ 118.414,00 Valore di mercato del complesso immobiliare in corpo unico = arrot. € 118.400,00

Tenuto conto delle seguenti particolarità che influiscono negativamente sul prezzo di vendita: trattasi di asta giudiziaria e non trattativa privata, quindi i potenziali acquirenti si attendono prezzi più favorevoli; costante riduzione dei volumi di compravendite registrate nell'ultimo quinquennio e con prospettive di ulteriore ribasso;

crescente immissione sul mercato di immobili in vendita ed in affitto; differenza tra oneri tributari su base catastale e reale; assenza di garanzie per vizi e difetti; necessità di opere di completamento per rendere abitabile il piano primo; assenza delle certificazioni impiantistiche e dell’attestato di prestazioni energetiche dell’edificio; ecc.; il sottoscritto Perito reputa che il prezzo base d'asta vada determinato mediante applicazione di una detrazione forfettaria nella misura percentuale del 15% sul valore di stima sopra esposto; inoltre, si devono considerare in detrazione le spese per pratiche edilizie e catastali indicate al precedente paragrafo 1.h), tutte a carico dell’aggiudicatario e per un ammontare complessivo stimato in € 2.000,00; ne consegue che il valore base d'asta per la vendita della piena proprietà del complesso immobiliare pignorato ammonta a:

( € 118.400,00 x 0,85 ) - € 2.000,00 = arrot.

€ 98.600,00

Per la valutazione che precede si è tenuto conto delle risultanze e dei rilievi in sito, nonché dello scopo specifico della stima, per cui il prezzo posto a base d'asta è da assumersi a corpo e non a misura e gli immobili sono da intendersi trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, noti e graditi agli acquirenti, con stato edilizio – urbanistico – catastale e di proprietà come descritto nella presente perizia.

SCHEDA RIASSUNTIVA DEL LOTTO LOTTO 001

Tipologia e consistenza immobili Abitazione indipendente disposta su due livelli oltre cantina, portico e ripostigli in corpi separati, sedime a cortile ed altro terreno

Ubicazione immobili Via Cai Menaccia n°42 alla Frazione Mandrogne di Alessandria Dati catastali u.i.u. abitazione con

accessori e sedime a cortile Foglio 228 - Mappale 87

Categoria A/4 di classe 3^ della consistenza di vani 7, con rendita di € 289,22

Dati catastali terreno Foglio 228 - Mappale 82

Seminativo di classe 5^ della consistenza di mq 350 Coerenze del lotto immobiliare Proprietà di terzi cui ai mappali 72, 1807, 1757, 96, 86, 60

tutti del foglio 228 di Alessandria

Stato d’uso Finiture civili in ottime condizioni di manutenzione e conservazione il piano terreno.

Al rustico l’intero piano primo ed i fabbricati accessori.

Regolarità edilizia Immobile regolare con opere in corso di costruzione

Regolarità catastale Planimetria catastale difforme dallo stato di fatto

Attestato prestazione energetica Assente

Certificazioni impiantistiche Non disponibili

Accessibilità Legge 13/1989 Immobili solo parzialmente accessibili a causa della presenza di dislivelli (presenza di barriere architettoniche)

Valore di stima € 118.400,00

Valore ribassato a base d’asta € 98.600,00

ALLEGATI

(1) Lotto 001 - Fotografie interne ed esterne;

(2) Estratto della mappa catastale;

(3) Vigente planimetria catastale dell’u.i.u. mapp.87;

(4) Visure catastali storiche;

(5) Planimetria stato di fatto del piano terreno, corrispondente allo stato di progetto dell’abitazione;

(6) Planimetria stato di fatto del piano primo al rustico (abitazione da completare);

(7) Stralcio dell’atto di compravendita 19/12/2006 Notaio Maria Borlone di Milano rep. n°69364/9722;

(8) Stralcio delle pratiche edilizie d’archivio reperite presso il Comune di Alessandria;

(9) Notifica della perizia alle parti.

Alessandria, li 23 Marzo 2021 Il Perito estimatore Grassano Geom. Fabio