INFORMATIVA N. 253 – 07 SETTEMBRE 2017
SANZIONI
RAVVEDIBILE L’OMESSA / TARDIVA
COMUNICAZIONE DI PROROGA O RISOLUZIONE DEL CONTRATTO CON CEDOLARE SECCA
Art. 7-quarter, comma 24, DL n. 193/2016
Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011
Art. 13, D.Lgs. n. 472/97
Art. 17, DPR n. 131/86
Risoluzione Agenzia Entrate 1.9.2017, n. 115/E
Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile sanare tramite il ravvedimento operoso l’omessa / tardiva comunicazione della proroga o della risoluzione di un contratto di locazione per il quale il locatore ha optato per la cedolare secca.
In particolare è precisato che le riduzioni previste dal ravvedimento operoso in base al momento in cui viene regolarizzata la violazione sono applicabili sia alla sanzione
“piena” di € 100, sia alla sanzione di € 50 prevista per le comunicazioni effettuate con ritardo non superiore a 30 giorni.
In tale occasione l’Agenzia ha inoltre precisato che, se il contratto di locazione contiene l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e la rinuncia all’adeguamento del canone, al momento della proroga il locatore non è tenuto ad inviare la relativa comunicazione tramite raccomandata all’inquilino.
Seac
IF 07.09.2017 n. 253 - pagina 2 di 5
Come noto con il D.Lgs. n. 158/2015 sono state apportate, a decorrere dal 2016, numerose modifiche al sistema sanzionatorio amministrativo che hanno interessato anche le sanzioni previste in caso di omessa / tardiva registrazione di un contratto di locazione, di una sua proroga / risoluzione ovvero in caso di omesso / tardivo versamento della relativa imposta di registro.
Prima di esporre le nuove sanzioni nonché l’applicabilità delle riduzioni in caso di regolarizzazione tramite il ravvedimento operoso si rammenta che:
i contratti di locazione immobiliare devono essere registrati (telematicamente o in forma cartacea presso un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate) entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (dalla data di decorrenza del contratto se anteriore alla stipula dello stesso), utilizzando il mod. RLI, di cui è stata recentemente approvata una nuova versione (Informativa SEAC1.9.2017, n. 248).
L’obbligo di registrazione non sussiste per i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno (quali, ad esempio, quelli “ad uso turistico”) e per quelli verbali (se non “in caso d’uso”);
entro lo stesso termine di 30 giorni è richiesto il versamento dell’imposta di registro nonché dell’imposta di bollo (€ 16 ogni 4 pagine / 100 righe) da effettuare tramite il mod. F24 Elide oppure con addebito diretto sul c/c.
Tali imposte non sono dovute in caso di opzione per la “cedolare secca”;
è necessario presentare il mod. RLI e versare la relativa imposta di registro (quando dovuta) anche per comunicare, entro 30 giorni dall’evento:
la proroga (anche tacita) del contratto di locazione;
la cessione / risoluzione del contratto di locazione;
la variazione dei dati precedentemente comunicati.
Si evidenzia infine che l’art. 1, comma 59, Finanziaria 2016 ha riscritto l’art. 13, Legge n. 431/98 che disciplina l’(in)efficacia nonché le conseguenze derivanti dalla locazione di immobili abitativi con patti contrari alla legge. Ai fini in esame preme evidenziare che in base alla nuova formulazione del citato art. 13 è ora obbligo del locatore provvedere a registrare il contratto di locazione entro il termine perentorio di 30 giorni e a fornire “documentata comunicazione”
dell’avvenuta registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni.
Nella Circolare 13.6.2016, n. 27/E, dopo aver evidenziato che le citate modifiche non hanno variato la disciplina prevista ai fini dell’imposta di registro dagli artt. 10 e 57, DPR n. 131/86, ai sensi dei quali:
per i contratti redatti nella forma di scrittura privata non autenticata l’obbligo di registrazione ricade sulle parti contraenti, e quindi sia sul locatore che sul conduttore, nonché in capo agli agenti di affari in mediazione, per i contratti perfezionati a seguito del loro intervento (art. 10);
sussiste l’obbligo solidale di pagamento dell’imposta di registro in capo alle parti contraenti e agli agenti immobiliari, per i contratti dagli stessi perfezionati (art. 57);
l’Agenzia ribadisce che:
“restano obbligati all’adempimento della registrazione ed al pagamento della relativa imposta oltre che il locatore anche il conduttore dell’immobile ovvero l’agente immobiliare”.
OMESSA / TARDIVA COMUNICAZIONE CONTRATTO CON CEDOLARE SECCA
Come accennato il D.Lgs. n. 158/2015 ha ridefinito il regime sanzionatorio e con riferimento all’ambito in esame preme evidenziare che:
le sanzioni previste per le violazioni relative alla “prima” registrazione del contratto differiscono da quelle applicabili in caso di omesso / tardivo assolvimento degli adempimenti successivi (comunicazione proroga / risoluzione / variazioni del contratto di locazione);
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per le violazioni relative a contratti di locazione per i quali il locatore ha optato per la cedolare secca, trova applicazione lo specifico art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 23/2011.
L’art. 7-quater, comma 24, DL n. 193/2016 ha modificato il regime sanzionatorio previsto dal citato comma 3 in caso di mancata / tardiva comunicazione della proroga ovvero della risoluzione di un contratto di locazione con applicazione della cedolare secca, prevedendo che:
“la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.
Quanto sopra, essendo stato introdotto in sede di conversione del citato Decreto, trova applicazione a decorrere dal 3.12.2016.
Rispetto al passato, quindi, la mancata / tardiva presentazione della:
comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, del contratto (ad esempio, per il secondo quadriennio nei contratti 4 + 4) non inficia l’efficacia dell’opzione per la cedolare secca esercitata precedentemente, ma è soggetta alla sanzione di € 100 ovvero € 50 se la presentazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni;
comunicazione relativa alla risoluzione del contratto con applicazione della cedolare secca, per la quale il comma 3 prevedeva una sanzione di € 67 (ridotta a € 35 se il ritardo non era superiore a 30 giorni), è ora soggetta alla sanzione di € 100, ridotta a € 50 se la presentazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni.
CONTRATTI CON CEDOLARE SECCA Art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 23/2011
Violazione fino al 31.12.2015 dall’1.1.2016 dal 3.12.2016 Omessa / tardiva
registrazione del contratto
dal 120% al 240%
dell'imposta dovuta ex art. 69, DPR n.
131/86
dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
dal 60% al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di € 200 se la registrazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni
Omessa / tardiva comunicazione
proroga o risoluzione
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€ 67
€ 35 se la risoluzione è comunicata con un ritardo non superiore a 30 giorni
€ 100
€ 50 se la proroga / risoluzione è comunicata con un ritardo non superiore a 30 giorni A conferma di quanto sopra esposto, nella citata Circolare n. 27/E l’Agenzia ha precisato che la proroga del contratto di locazione, anche se tacita, deve essere comunicata all’Agenzia mediante il mod. RLI entro 30 giorni dal giorno successivo alla scadenza del contratto.
REGOLARIZZAZIONE DELLE VIOLAZIONI
Come noto a seguito delle modifiche apportate dal comma 637, Finanziaria 2015, l’art. 13, D.Lgs.
n. 472/97 che disciplina l’istituto del ravvedimento operoso fissa le misure della riduzione applicabile alla sanzione “ordinaria” come di seguito riepilogato.
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Art. 13, co. 1 Violazione Soglia temporale Riduzione Tributo lett. a) Omesso
versamento Entro 30 giorni 1/10 Qualsiasi
lett. a-bis) Qualsiasi Entro 90 giorni 1/9 Qualsiasi
lett. b) Qualsiasi Entro la dichiarazione dell’anno o
entro 1 anno (*) 1/8 Qualsiasi
lett. b-bis) Qualsiasi Entro la dichiarazione dell’anno
successivo o entro 2 anni (*) 1/7 Ag. Entrate (**) lett. b-ter) Qualsiasi Entro il termine di accertamento 1/6 Ag. Entrate (**) lett. b-quater) Qualsiasi Dopo constatazione della violazione 1/5 Ag. Entrate (**)
lett. c) Omessa
dichiarazione Entro 90 giorni 1/10 Qualsiasi
(*) Nella Circolare 19.2.2015, n. 6/E l’Agenzia ha chiarito che la diversa soglia temporale va applicata a seconda che si tratti di un “tributo periodico cui inerisce un obbligo dichiarativo che si rinnova periodicamente (ad esempio imposte sui redditi, IVA)” ovvero di “tributi istantanei per i quali non si configura un obbligo dichiarativo (ad esempio, imposta di registro, sulle successioni).
(**) Tale possibilità è limitata ai tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate.
In caso di regolarizzazione dell’omessa / tardiva registrazione del contratto di locazione è quindi possibile fruire della riduzione delle sanzioni come di seguito schematizzato.
OMESSA / TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO Sanzione ridotta
(% dell’imposta di registro “dovuta”) Termine della regolarizzazione 6%
min€ 20
1/10 (*) del 60%
min€ 200 Con ritardo non superiore a 30 giorni
12% 1/10 (*) del 120% Tra il 31° e il 90° giorno successivo al termine
15% 1/8 del 120% Entro 1 anno
17,14% 1/7 del 120% Entro 2 anni
20% 1/6 del 120% Entro il termine di accertamento
(*) All’omessa registrazione del contratto è applicabile la riduzione prevista per l’omessa dichiarazione di cui alla lett. c) del citato art. 13, in quanto, come precisato nella Circolare 10.7.98, n. 180, in tale contesto “l’espressione «dichiarazione» … debba essere intesa in senso lato e, quindi, comprensiva anche delle nozioni di «atto» o «denuncia», proprie dell’imposta di registro”.
Nella recente Risoluzione 1.9.2017, n. 115/E l’Agenzia delle Entrate, dopo aver ribadito che anche in caso di proroga tacita del contratto di locazione:
deve essere presentato il mod. RLI per la relativa comunicazione, entro i 30 giorni successivi alla proroga ovvero entro i 30 giorni successivi alla scadenza di ciascuna annualità;
deve essere nuovamente esercitata l’opzione per la cedolare secca (la cui efficacia comunque non viene meno se il contribuente mantiene un comportamento coerente con la scelta precedentemente effettuata);
ha precisato che alla sanzione prevista per l’omessa / tardiva presentazione della comunicazione di proroga / risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca è applicabile la disciplina del ravvedimento operoso.
Nel definire l’ambito di applicazione del ravvedimento la stessa Agenzia chiarisce altresì che la riduzione della sanzione è applicabile sia con riferimento alla sanzione di € 100 che, a seguito del “piccolo ritardo”, alla sanzione di€ 50.
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In particolare l’Agenzia evidenzia che:
“il legislatore precisa che, specifiche norme di carattere primario possono stabilire altre fattispecie di riduzione della sanzione, senza escludere per tale motivo l’applicazione del ravvedimento. È questo il caso della norma in esame, che, come evidenziato, prevede un’ulteriore riduzione della metà della sanzione in misura fissa (da 100 euro a 50 euro), qualora il contribuente comunichi la proroga o la risoluzione del contratto di locazione per il quale ha esercitato l’opzione della cedolare secca, con un ritardo non superiore a trenta giorni”.
Conseguentemente:
“se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento della medesima.
Se, invece, la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 199, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento della medesima”.
OMESSA / TARDIVA COMUNICAZIONE RISOLUZIONE / PROROGA (*) CONTRATTO CON CEDOLARE SECCA
Sanzione ridotta Termine della regolarizzazione
€ 5,56 1/9 di€ 50 (**) Entro 30 giorni dalla scadenza
€ 11,12 1/9 di€ 100 (**) Dal 31° al 90° giorno dalla scadenza
€ 12,50 1/8 di€ 100 Entro 1 anno
€ 14,29 1/7 di€ 100 Entro 2 anni
€ 16,67 1/6 di€ 100 Entro il termine di accertamento
€ 20,00 1/5 di€ 100 Dopo la constatazione della violazione
(*) Come sopra evidenziato, ai sensi del nuovo comma 3 dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 l’omessa / tardiva comunicazione della proroga non fa venir meno l’efficacia dell’opzione per la cedolare secca precedentemente espressa, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di proseguire con l’applicazione della cedolare secca (versamento dell’imposta sostitutiva e corrispondente compilazione del mod. 730 / REDDITI).
(**) L’applicazione della riduzione della sanzione nella misura di 1/9 è confermata dalle specifiche tecniche del nuovo mod. RLI, disponibili sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate.
COMUNICAZIONE CON RACCOMANDATA ALL’INQUILINO
Come noto, per poter applicare la cedolare secca il locatore deve comunicare all’inquilino, tramite raccomandata, oltre all’intenzione di adottare detto regime, la rinuncia all’adeguamento del canone a qualsiasi titolo.
In merito, nella Risoluzione n. 115/E in esame l’Agenzia precisa che:
“tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso. […] Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata”.
Contratto contenente opzione per cedolare secca e rinuncia all’adeguamento del canone
NON è necessaria raccomandata all’inquilino (sia in sede di prima registrazione
che di proroga)
