PERIZIA ESTIMATIVA IMMOBILI SITI IN VIA ERRANO N. 2 COMUNE DI FAENZA (RA)

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PERIZIA ESTIMATIVA

IMMOBILI SITI IN VIA ERRANO N. 2 COMUNE DI FAENZA (RA)

PREMESSA

La presente relazione di stima è redatta dal sottoscritto Geom. Marco Lippi, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Ravenna al n. 1601 con studio tecnico in Faenza via Turati n. 11/A a seguito dell’incarico ricevuto ed accettato dall’Unione della Romagna Faentina – Settore Finanziario Servizio Patrimonio – Gestione Comune di Faenza, per la determinazione del canone di locazione dei beni immobili siti in Comune di Faenza in via Errano n. 2.

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali, eseguite le visure presso l’Agenzia del Territorio, eseguite le indagini di carattere generale ed assunte informazioni sui valori di beni similari, effettuato nella data del 09/03/2021 il sopralluogo degli immobili, redige la presente relazione estimativa.

PROPRIETA’

Gli immobili oggetto di stima risultano intestati al Comune di Faenza con sede a Faenza C.F. e P.IVA 00357850395 proprietà 1/1.

Unione Della Romagna Faentina - Protocollo N. 23308 del 23/03/2021

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2 INDIVIDUAZIONE DEL BENE

Gli immobili oggetto di perizia sono inseriti all’interno del Comune di Faenza nella frazione di Errano, edificati con destinazione scuola elementare, dall’anno 2000 risultano destinati a comunità residenziale educativa per minori.

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3 INDIVIDUAZIONE CATASTALE Catasto Terreni – Comune di Faenza

Foglio 203 Particella 41

Qualità: Ente Urbano Superficie: 1250 mq

Catasto Fabbricati – Comune di Faenza Foglio 203 Particella 41 Subalterno 4

Categoria: B/1 Classe: 1 Consistenza: 1867 mc Superficie catastale: 415 mq Rendita: 964,23 euro

Coerenze: a ovest via Errano, a sud via Firenze, a est particelle 249,288 a nord particella 107

Accesso: in lato ovest su via Errano.

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4 DESTINAZIONE URBANISTICA

Dal punto di vista urbanistico, l’area oggetto di stima ricade:

- Art. 2.3 Perimetro del centro urbano

- Art. 19.3 Aree per attrezzature di interesse comune

- Art. 22 Zone di tutela dei caratteri ambientali di laghi e bacini e corsi d’acqua

- Art. 23 Zone ad alta potenzialità archeologica - Art. 24 Zone di protezione delle acque sotterranee

- Art. 25 Aree non idonee per impianti di emittenza radio-televisiva e per impianti di smaltimento rifiuti

A seguire si riporta stralcio dell’estratto della tavola di progetto e delle norme di attuazione del RUE2014.

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Per i restanti contenuti si faccia riferimento alle Nta vigenti.

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6 DESCRIZIONE DEI BENI

CONSISTENZA

L’edificio si sviluppa su due piani fuori terra, una area scoperta di pertinenza e un deposito in corpo staccato.

Vani Consistenza (Mc v.p.p.)

Altezza (M)

Consistenza (Mq lordi)

Piano terra 3,50 221,37

Piano primo 3,50 213,94

Deposito esterno 2,00 6,00

Totale 1867,00 Totale 441,31 Aree scoperte 1250

PLANIMETRIE

Piano terra – area esterna

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7 Piano Terra

Piano Primo

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8 STATO DI FATTO DELL’IMMOBILE

L’immobile si trova nella frazione di Errano del Comune di Faenza.

È dotato di ingresso indipendente direttamente dalla via Errano.

Ha una struttura in muratura portante di forma regolare, il coperto in laterizio e le pareti esterne sono intonacate e tinteggiate.

Internamente sono presenti dei pavimenti in ceramica, in graniglia ed è stato applicato un pavimento in laminato.

L’immobile è stato utilizzato fino a pochi mesi da una cooperativa come struttura educativa per minori.

L’immobile è stato oggetto di una ristrutturazione nel’anno 2000 quando è stato destinato a comunità rieducativa per minori, adeguandolo alle esigenze dell’attività, da allora è stato creato un bagno per diversamente abili al piano terra ed è stato sostituito l’impianto di generazione termica nel 2014.

Le finiture sono vetuste e l’immobile necessita di lavori di manutenzione ordinaria per il ripristino delle finiture deteriorate.

METODOLOGIA VALUTATIVA

Considerata la natura dell’immobile e del mercato di riferimento, è opportuno valutare il più probabile valore di mercato del bene ricorrendo al procedimento sintetico comparativo per confronto diretto, tale procedimento fonda sulla conoscenza di prezzi di locazione di immobili simili a quello oggetto di stima.

Nel caso in esame, quale parametro di confronto viene assunto il metro quadrato di superficie lorda.

In considerazione di quanto sopra esposto, tenuto conto in particolare dei seguenti elementi:

- Ubicazione e consistenze

- Tipologia edilizia e destinazione urbanistica - Destinazioni d’uso

- Vetustà

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- Stato di conservazione e manutenzione generale - Uso dei materiali e tipo di finiture

- Dotazione di servizi comuni - Appetibilità

- Locazione di immobili similari

Valutazione del valore di locazione di mercato per via sintetica del tipo comparativo

Viene determinato il valore di mercato in applicazione della formula Vlr = Vlb x K1 x K2 x K3

dove:

Vlr = valore di locazione reale

Vlb = valore di locazione base medio noto e riferito ad eree consimili

K1 = coefficiente correttivo riferito al grado di manutenzione puntuale dei singoli piani ritenuti omogenei

K2 = coefficiente correttivo riferito alla fruibilità, tiene conto delle reali attidudini degli spazi nel soddisfacimento del quadro esigenziale di fruizione

K3 = coefficiente correttivo riferito al grado di manutenzione dell’edificio nella sua complessità

Si precisa che i valori e i coefficienti correttivi considerati nell'elaborazione sono riferiti all'attualità nell'impossibilità propria della stima, di identificare temporalmente le future reali trasformazioni del bene.

Inoltre, tutte le valutazioni seguiranno i seguenti principi fondamentali di stima:

1. Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima. Ciò significa in sostanza affermare che uno stesso bene, in un determinato istante, può avere destinazioni ed impieghi diversi e consentire quindi giudizi di valore differenti. Lo scopo costituisce l'elemento preliminare ed indispensabile della

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stima in quanto in funzione di esso viene a determinarsi l'aspetto economico del bene oggetto di stima. Una corretta valutazione di un bene economico è possibile soltanto allorché sia stato preventivamente definito il fine per cui la stima stessa viene richiesta; una corretta interpretazione dei risultati di una stima può essere effettuata soltanto se sia noto il fine per cui la stima stessa è stata condotta.

2. La previsione è l'attributo indispensabile del giudizio di stima.

Valutare significa esprimere giudizi di equivalenza fra beni economici. Tale equivalenza può essere di tipo storico quando dati storici inducono a constatare quanto in un determinato periodo, scopo e circostanze il bene economico era stato valutato in termini monetari, cioè il suo prezzo, e di tipo ipotetico se riferita a circostanze o motivi che si ritengono attualmente in essere o che potranno aver luogo in futuro. La stima è dunque la previsione di un prezzo futuro che dovrebbe verificarsi per effetto di cause note e già attualmente agenti.

L'attribuzione di valore pertanto precede il prezzo che potrà verificarsi, mentre il valore di un bene economico può definirsi come previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso e quello di una data quantità di moneta.

3. Il metodo di stima è unico e si basa esclusivamente sulla comparazione. Il metodo estimativo consiste nel confronto sinteticò o comparativo tra il bene oggetto di valutazione ed uno o più gruppi di beni analoghi sotto il profilo funzionale, per i quali risultano noti i prezzi già verificatisi in operazioni di scambio. Una volta costruita la scala dei prezzi, si dovrà individuare il gradino nel quale inserire il bene da stimare scegliendo come elemento ordinatore uno o più parametri di confronto comunia tutti ibeni in gioco.

4. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido. Esso dovrà quindi essere formulato secondo il principio dell'ordinarietà, attribuendo a ordinario il significato statistico di più frequente. L'oggettività del confronto da istituire va perseguita nella scelta delle caratteristiche che maggiormente possano influire sullo scopo della stima: alla base della comparazione dovrà essere posta

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una opportuna serie di parametri, comuni a tutti i beni comparati, che presentino la possibilità di essere espressi quantitativamente e allo stesso tempo qualifichino in misura sufficiente ciascuno dei beni relativamente allo scopo della stima.

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI LOCAZIONE BASE (Vlb)

A tal fine si attinge alle banche dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate in riferimento alla zona più prossima ed omogenea con quella oggetto di analisi.

Come parametro di base viene assunto il valore medio pari a 3,25 Euro/mq, successivamente omogeneizzato con l’applicazione dei coefficienti corretivi.

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DETERMINAZIONE DEL VALORE DI LOCAZIONE REALE (Vlr)

Individuate analizzate e valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene con particolare riferimento allo stato manutentivo attuale e della reale fruibilità dei locali si riepiloga la seguente tabella di calcolo con l’individuazione differenziale dei coefficienti correttivi applicati:

CALCOLO CONSISTENZA Valore base

€/mese

Coefficiente correttivo

Valore di locazione

reale Piano Volume

(mc)

H (m)

Sup.

Lorda (Mq)

€ 3,25 K1 K2 €/mese

Terra 3,50 221,37 719,45 1 1 719,45

Primo 3,50 213,94 695,30 1 1 695,31

Dep.

esterno

2,00 6,00 19,50 1 1 19,50

Tot. 1.867,00 441,31 € 1.434,25 € 1.434,25

Canone mensile arrotondato € 1.400,00 Canone annuale € 16.800,00

K3 0,85

Canone annuale di applicazione € 14.280,00 Canone mensile di applicazione € 1.190,00

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13 CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Sulla base degli elementi tecnici ed economici espressi in precedenza, il più probabile valore di locazione degli immobili oggetto di perizia è pari a:

€ 14.280,00 annui (quattordicimiladuecentoottanta/00 euro), e conseguentemente ad un canone mensile suddiviso sulle 12 mensilità pari a € 1.190,00 mensili (millecentonovanta/00).

Tale valutazione riflette tutte le caratteristiche degli immobili, considerati liberi da vincoli, ipoteche e diritti reali di terzi, nonché libero da persone e cose, al netto di sanatorie edilizie, oneri e spese tecniche eventualmente da corrispondere per regolarizzare l’immobile.

Faenza, 15/03/2021

Il Tecnico incaricato

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Salve,

allego quanto in oggetto

Saluti

Marco