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CAPITOLATO DELLE CARATTERISTICHE TECNICHE E DELLE FINITURE DELL’OPERA
1 Premessa
Il progetto “Residenze Insula C2” è stato sviluppato con il preciso intento di offrire ai nostri clienti una dimora di prestigio in grado di trasmettere un forte senso di esclusività attraverso scelte mirate di carattere sia formale che funzionale.Il complesso residenziale nasce all’interno di un quartiere elegante, tranquillo e immerso nel verde, caratterizzato da una bassa densità insediativa. La qualità architettonica è sottolineata da scelte stilistiche estremamente eleganti ed essenziali che vestono con gusto volumi armonici e proporzionati generati dall’aggregazione di unità abitative autonome, ma concentrate in un solo complesso funzionale.
Il presente documento descrittivo potrà essere modificato in corso d’opera a cura della Labicana Costruzioni S.r.l. e della Direzione Lavori che si riservano la facoltà di apportare tutte quelle modifiche necessarie per meglio adeguarsi alle disposizioni delle Autorità competenti o varianti al progetto che fossero ritenute utili al fine di migliorare la funzionalità e la qualità della costruzione. Pertanto le superfici degli spazi esterni alle abitazioni potranno essere oggetto di modifiche da parte della Direzione Lavori al fine di adeguarsi alle disposizioni delle Autorità competenti.
A tale riguardo si specifica che la descrizione dei lavori di seguito riportata è sommaria e schematica ed ha l’esclusivo scopo di individuare e fissare gli elementi fondamentali e più significativi.
2 Descrizione dell’intervento
2.1 Localizzazione
Il progetto è realizzato all’interno del territorio del Comune di Labico, a circa 35 km a Sud di Roma, nel comparto compreso tra Via Casilina e Circonvallazione Giovanni Falcone.
L’intervento è inserito all’interno di un quartiere residenziale, già dotato di tutti i servizi primari e ottimamente collegato al centro del Paese, all’interno del quale la Labicana Costruzioni S.r.l. ha già avuto modo di realizzare con successo delle costruzioni ad alto risparmio energetico con la tecnologia costruttiva a pareti portanti.
2.2 Consistenza
Il fabbricato è posizionato nella direzione est-sud-ovest che permette all’intero immobile di godere della migliore esposizione possibile in termini di illuminazione solare. Lo schema del fabbricato nasce concettualmente dall’aggregazione di sei nuclei indipendenti, composti ognuno di due livelli abitabili, che si uniscono a formare un unico complesso. Ogni unità immobiliare è composta da piano terra e piano primo con destinazione d’uso civile abitazione e di un giardino posizionato rispettivamente nella parte anteriore e posteriore di tutte le abitazioni centrali; nei tre lati liberi per le abitazioni laterali al fabbricato. Il piano terra di ogni abitazione è dotato di un ampio porticato che affaccia direttamente sul giardino anteriore.
Di fronte all’ingresso delle abitazioni, è presente lo standard pubblico comunale che verrà adibito a verde pubblico e parcheggi.
2.3 Accessi, sistemazioni esterne, pertinenze
L’accesso alle abitazioni avviene attraverso un ingresso pedonale (dove previsto) e/o carrabile dalla strada antistante all’edificio. In corrispondenza di tale accessi è posta in opera una pulsantiera citofonica.
I cancelli carrabili, uno per ogni abitazione, situati nel lato sud dell’edificio fungono da accesso ai parcheggi individuati all’interno delle aree ad uso esclusivo di ogni abitazione.
La sistemazione delle aree esterne prevede le seguenti opere: pavimentazioni carraie esterne relative ai parcheggi assegnati alle singole abitazioni, eseguite con betonelle simili al sampietrino; illuminazione esterna eseguita attraverso
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l’installazione di un punto luce relativo agli accessi pedonali o carrabili delle singole abitazioni, un punto luce relativo all’illuminazione del porticato, uno relativo all’illuminazione del giardino situato nella parte posteriore dell’edificio ed uno relativo all’illuminazione del balcone situato al piano primo di ogni abitazione.
Il preciso posizionamento dell’illuminazione esterna ad ogni abitazione verrà individuato dalla Direzione Lavori.
In conformità a quanto indicato nelle tavole di progetto, gli alloggi sono dotati di aree giardino in uso esclusivo. La semina del tappeto erboso e la messa a dimora delle piante e cespugli nelle aree a verde in uso esclusivo sono a carico dell’acquirente.
2.4 Reti tecnologiche
Il comparto è dotato delle seguenti reti tecnologiche: impianto di adduzione acqua potabile; impianto di adduzione gas metano; impianto di adduzione energia elettrica; impianto di scarico (fognature) acque meteoriche; impianto di scarico (fognature) acque nere; impianti per le telecomunicazioni. Gli impianti di cui sopra sono dimensionati e realizzati secondo le disposizioni e il progetto approvati dagli Enti Erogatori e dal Comune di Labico.
Sono a carico dell’acquirente le spese di attivazione e di posa dei contatori di luce, gas, acqua e telefono, collocati in appositi spazi che verranno individuati dalla Direzione Lavori in base alle direttive delle società erogatrici dei servizi.
3 Opere strutturali
3.1 Scavi e fondazioni
La quota di profondità dello scavo necessario alla platea e degli scavi di fondazione è fissata dalla Direzione dei Lavori in relazione alle tavole progettuali ed alla natura del terreno. Sopra lo scavo verrà applicato un opportuno strato di stabilizzato vibrato e rullato ed un ulteriore strato di magrone armato sul quale verranno realizzate le fondazioni. Queste possono essere del tipo a travi rovesce con all’interno vespai areati in PVC, opportunamente armate secondo il calcolo del progetto esecutivo.
3.2 Struttura portante e muratura di tamponamento (Casseri in EPS)
La struttura in elevazione nonché la muratura di tamponatura perimetrale viene realizzata tramite casseri isolanti in EPS (Polistirene Espanso Sinterizzato) utilizzati come casseforme nella fase di getto e quindi presenti sia sulla parte interna che esterna della parete. La differenza fondamentale rispetto agli altri tipi di costruzione è quella che una volta terminata la struttura portante sono terminate anche tutte le opere di tamponatura delle pareti perimetrali e con esse le opere di isolamento termico ed acustico interno ed esterno dell’intera struttura. Utilizzando la vecchia tipologia costruttiva a travi e pilastri tutte queste operazioni vengono eseguite in successione e non contestualmente alla realizzazione della struttura come invece avviene nel nostro caso.
3.3 Struttura portante orizzontale (Termo-Solai)
Le strutture orizzontali sono realizzate con Termosolai in EPS (Polistirene Espanso Sinterizzato) che svolgono la stessa funzione dei casseri per la struttura verticale. Il calcestruzzo viene gettato tra i travetti che vanno a formare il solaio, ma invece di essere separati dalle classiche pignatte, con questo sistema costruttivo sono separati da blocchi in Polistirene che servono ad alleggerire ed isolare termicamente ed acusticamente anche la struttura del solaio.
3.4 Tetto in legno
Il tetto dell’edificio è realizzato in travi di legno lamellare. Oltre a rendere la struttura esteticamente molto più signorile e gradevole, la scelta di questa tipologia di materiale è dovuta alla scelta progettuale di alleggerire la struttura. Il controsoffitto delle stanze situate al piano primo viene realizzato in cartongesso posizionato ad un’altezza di 2,7 metri ad eccezione delle superfici non residenziali in cui il tetto in legno è a vista. La copertura del tetto è realizzata con una barriera anti-vapore, pacchetto di isolamento dalle dimensioni appropriatamente calcolato dalla Direzione Lavori, guaina protettiva impermeabile e tegole.
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3.5 Balconi
Tutti i balconi esposti nel lato sud dell’edificio, opportunamente impermeabilizzati e pavimentati con mattoni appropriatamente scelti dalla Direzione Lavori, sono realizzati in cemento armato opportunamente calcolato con i sovraccarichi di legge.
4 Opere di finitura
4.1 Murature divisorie interne
La realizzazione delle tramezzature interne alle abitazioni può essere scelta dall’acquirente tra: lastre di cartongesso fibrato con all’interno materiale isolante dello spessore minimo di 12.5 cm per garantire l’opportuno grado di isolamento termico ed acustico. Le restanti pareti perimetrali interne, nonché il soffitto di tutte le abitazioni, sono rivestite in cartongesso. La particolare tipologia costruttiva priva di pilastri interni all’edificio permette (nella sola fase costruttiva) la totale libertà da parte dei nostri clienti di decidere la divisione e distribuzione degli spazi interni.
4.2 Lattonerie
Tutti i materiali necessari a proteggere il fabbricato dall’acqua piovana e a permetterne il convogliamento agli scarichi sono realizzate in alluminio preverniciato simile al rame.
4.3 Finiture esterne ed interne
Tutte le finiture esterne dell’edificio quali rivestimenti, pavimentazioni, disposizione delle luci esterne, individuazione e disposizione dei parcheggi e dei locali tecnici nonché la colorazione dell’edificio, delle finestre e delle persiane, saranno effettuate in base alla scelta insindacabile della Direzione Lavori.
Le pareti esterne sono finite applicando una prima rasatura con materiali rasanti per sistema a cappotto tipo AL88 Fassa Bortolo, all’interno della quale viene annegata una rete in fibra di vetro. Successivamente si applica una seconda rasatura sempre con lo stesso materiale in modo da preparare la parete per l’ultima fase della lavorazione che prevede la verniciatura con colorazioni che verranno scelte della Direzione Lavori.
Internamente, le abitazioni verranno tinteggiate con idropittura lavabile bianca.
4.4 Pavimenti e rivestimenti
Nella fase di realizzazione delle opere la scelta delle pavimentazioni e dei rivestimenti interni ad ogni abitazione viene effettuata sulla base di una campionatura che la Labicana Costruzioni S.r.l. renderà disponibile per le scelte dell’acquirente. Le terrazze, i balconi e tutte le zone comuni verranno pavimentate a scelta insindacabile della Direzione Lavori.
4.5 Porte, finestre, portefinestre e persiane
I portoni d'ingresso degli appartamenti, di dimensioni cm 100 x 210, sono blindati con serratura di sicurezza a cilindro europeo, con pannello esterno e d interno a scelta della Direzione Lavori. Le porte interne agli alloggi sono in laminato di dimensioni cm 80-90 x 210 e sono complete di maniglie di acciaio cromo satinato e serratura.
Le finestre e le portefinestre (dove previste) sono in PVC del tipo doppio vetro e delle dimensioni definite nel progetto generale. Le persiane sono in acciaio zincato e verniciato con colori a scelta della Direzione Lavori.
4.7 Soglie e davanzali
Le soglie esterne ed interne delle finestre sono in pietra naturale. La loro posa in opera verrà eseguita per permettere il taglio termico delle stesse. Tale punto di separazione delle soglie, debitamente isolato, non permette il ponte termico tra l’interno e l’esterno dell’abitazione, impedendo il passaggio e lo scambio di calore tra gli ambienti.
4.8 Opere in ferro
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A protezione dei locali tecnici è prevista la fornitura in opera di idonei armadietti con sportelli in alluminio zincato e verniciato. I cancelli carrabili ed i portoni pedonali di accesso agli appartamenti (dove previsti) sono realizzati in profilati di ferro zincati a disegno semplice scelti dalla Direzione Lavori.
4.9 Scale interne
Le scale interne agli appartamenti utilizzate come collegamento tra piano terra e piano primo sono in legno opportunamente scelta e dimensionata dalla Direzione Lavori.
5 Descrizione degli impianti
Il complesso si caratterizza per la scelta di soluzioni tecnologiche d’avanguardia, finalizzate a garantire confort e funzionalità, uniti al rispetto per l’ambiente e al contenimento dei consumi.
5.1 Produzione acqua calda sanitaria e riscaldamento
La produzione di acqua calda sanitaria avviene per mezzo di una caldaia a condensazione integrata al pannello solare termico installato sulla copertura dell’edificio. La caldaia a condensazione acquisisce costantemente l’acqua proveniente dal pannello solare e svolge la funzione di colmare il gap di temperatura tra quella richiesta dall’utilizzatore finale e quella di arrivo dal pannello stesso. Questa caratteristica permette notevoli risparmi nella bolletta energetica.
Il pannello solare termico è sufficiente da solo alla produzione di circa il 50% dell’acqua sanitaria annua per abitazione.
I locali vengono riscaldati con un sistema idrico a fluido termovettore acqua e unità terminali del tipo riscaldamento a pavimento, opportunamente dimensionati dalla Direzione Lavori. Un cronotermostato installato in un punto definito dalla Direzione Lavori, regola la temperatura richiesta all’interno dell’abitazione.
5.2 Impianto idrico sanitario
I servizi igienici sono serviti da acqua fredda potabile proveniente dalla rete di distribuzione alimentata dalla rete cittadina e da acqua calda di consumo la cui produzione avviene tramite caldaia a condensazione o dal pannello solare termico che la integra. La scelta dei sanitari da parte dei clienti verrà effettuata sulla base di una campionatura che la Labicana Costruzioni S.r.l. rende disponibile per le scelte dell’acquirente.
5.3 Impianto elettrico
Ogni unità immobiliare stipulerà un contratto di fornitura individuale con l’ente erogatore del servizio. L’impianto elettrico è realizzato nel rispetto delle normative di legge vigenti costituito da conduttori sfilabili di adeguate sezioni alloggiati all’interno di tubazioni flessibili sottotraccia e sottopavimento con scatole porta-frutti e scatole di derivazione incassate con coperchi e placche a filo parete. Ogni unità abitativa sarà fornita di quadro generale composto da un interruttore differenziale a protezione dell'impianto interno, completato con interruttori magnetotermici in numero adeguato secondo progetto.
5.4 Dotazioni impianti elettrici appartamenti Soggiorno · 1 Punti luce (centro zona salone)
· 3 Prese 2P+T 10/16A
· 3 Prese 2P+T 10/16A (zona TV)
· 1 Presa antenna TV e TV-SAT
· 1 Termostato ambiente
· 1 Citofono
Bagno · 1 Punto luce (centro stanza)
· 1 Punto luce parete (specchio)
· 2 Presa 2P+T 10/16A
· 1 Presa 2P+T 10/16A (tipo Siemes)
Ripostiglio · 1 Punto luce (centro stanza)
· 1 Presa 2P+T 10/16A Camera
matrimoniale 1°Piano
· 1 Punto luce (centro stanza)
· 3 Prese 2P+T 10/16A
· 1 Presa antenna TV e TV-SAT
· 1 Presa telefonica
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Cabina Armadio
· 1 Punto luce (centro stanza)
· 1 Presa 2P+T 10/16°
Camera singola 1°Piano
· 1 Punto luce (centro stanza)
· 3 Prese 2P+T 10
· 1 Presa antenna TV e TV-SAT
· 1 Presa telefonica
Balconi · 1 Punto luce
· 1 Presa 2P+T 10/16A IP55 Porticato · 1 Punto luce (centro stanza)
· 3 Presa 2P+T 10/16°
5.7 Impianto gas cucine
L’impianto consente di alimentare con gas metano le utenze domestiche per la cottura dei cibi. L’impianto parte dal punto di consegna della Azienda Erogatrice e raggiunge i contatori individuali, dai quali si diramano le tubazioni per l’allacciamento interno degli alloggi. I contatori divisionali per le singole utenze domestiche sono alloggiati entro contenitore metallico aerato, posto esternamente all’edificio secondo le indicazioni e le disposizioni della Direzione Lavori e della Azienda Erogatrice. Ogni ambiente cucina è dotato di idoneo rubinetto di chiusura gas.
5.8 Impianto TV e telecomunicazione
Ogni unità immobiliare e dotata di un’antenna e di una parabola satellitare idonea per la diffusione di segnali televisivi terrestri digitali e i satellitari in chiaro (disponibili in zona).
La rete telefonica di ogni abitazione è indipendente ed è collegata alla centrale Telecom posta nei locali tecnici.
Ogni appartamento è dotato di predisposizione per l’allaccio al gestore della telefonia.
6 Competenze residuali
Resta da intendersi che ogni altro tipo di lavorazione, opera, rifinitura, scelta della tipologia dei materiali utilizzati che non siano state descritte nel presente capitolato particolareggiato dell’opera sono a completa ed insindacabile discrezione della Direzione Lavori. Tutte le lavorazioni richieste dalla parte acquirente che non siano state descritte nel presente capitolato particolareggiato tali da apportare un maggior costo per l’impresa, comporteranno un aumento del prezzo complessivo dell’immobile. Tali lavorazioni dovranno essere autorizzate attraverso la sottoscrizione di un preventivo particolareggiato delle opere da eseguire da allegare al preliminare d’acquisto dell’immobile.
Tutte le indicazioni contenute nel presente Capitolato di Vendita potranno essere sostituite da parte della Direzione Lavori per esigenze costruttive, normative e/o di approvvigionamento e sostituite con soluzioni di qualità equivalente.
