M 3 ud 2 - La proprietà immobiliare
Codice civile e leggi speciali disciplinano in modo ampio e analitico la proprietà delle cose immobili (terreni ed edifici), nella loro estensione, utilizzo e limiti posti nell’interesse privato e pubblico.
Estensione: vedi l’art. 840 del c.c. sull'estensione del diritto sopra e sotto il suolo.
Ingresso sul terreno: vedi l’art. 841 del c.c. sulla chiusura del fondo
Rapporti di vicinato: vedi gli artt. 844 sulle immissioni, 873 e ss. sulle distanze e sulla comunione forzosa.
La proprietà edilizia e il Dpr 380/2001
vari interessi da conciliare: collettività, interesse pubblico e diritti del privato:
uso razionale dello spazio urbano accessibilità dell’abitazione per tutti costo delle infrastrutture
interesse dei proprietari
potere di
edificare secondo l'art. 832 c.c.
uso razionale del territorio Norme urbanistiche
Piano regolatore
Criteri di edificabilità
Comune Piano regolatore (2) Roma Titolo
abilitativo diritto di accesso al bene casa
nuovi edifici
ristrutturazioni urbanistiche
ristrutturazioni – restauri – risanamenti manutenzione straordinaria permesso oppure silenzio-rifiuto
contributi di costruzione commisurati ai:
costi di urbanizzazione + costo costruzione
dopo 30 giorni = silenzio-assenso
Denunzia inizio attività (DIA)
LA PROPRIETA’ AGRARIA
Art. 44 cost. legge ordinaria Obblighi, vincoli, limiti estensivi, bonigica, trasformazione dei latifondi, ricostituzione delle unità produttive, al fine di:
Un razionale sfruttamento del suolo Equi rapporti sociali
Minima unità culturale Coltivatore diretto (1)
Interventi normativi sulla proprietà agraria
I consorzi obbligatori; riforma fondiaria per la piccola proprietà, contro il latifondo; contratti agrari ed equo canone; disciplina sull'espropriazione delle terre incolte (L. 440/78); la prelazione agraria; interventi (AIMA/AGEA, UE) (3)
L’espropriazione
Costituzione: art. 42 c.3 utilità pubblica
legge:pubblico interesse-autorità amministrativa-criteri e procedure indennizzo: “serio ristoro”
C.c. del 1865 c.c. 1942 (art. 834) = espropriazione + “giusta indennità” prezzo di mercato
Stato liberale L'espropriazione è uno strumento eccezionale e non deve danneggiare il proprietario indennizzo = prezzo di mercato di quanto espropriato = giusto indennizzo.
Stato democratico e sociale Il benessere dei cittadini è prevalente sui diritti del proprietario,
l'espropriazione diviene unostrumento ordinario l'indennizzo è inferiore al prezzo di mercato = non giusto indennizzo
Espropriazione: Traslativa = trasferimento autoritativo della proprietà ad altro privato o Ente pubblico;
non traslativa = non trasferisce la proprietà ma ne limita l’utilizzo ponendo, ad esempio, un vincolo di non edificabilità.
Problema dell’indennizzo: base di calcolo il valore economico effettivo del bene.
Legge 10/1977 valore agricolo del terreno Corte Cost.le 1980 illegittimità della 10/77
Corte Cass.ne data l’illegittimità della 10/77: si applica la L. del 1865: prezzo di mercato Legge 359/1992 media tra valore di mercato e reddito dominicale, ridotta del 40%
T.U. 327/2001 a) aree edificabili non edificate: Valore di mercato + rendita catastale
- 40%
2
b) aree edificate legittimamente: valore di mercato
c) aree edificate illegittimamente: valore di mercato di terreno non edificabile d) Il proprietario può evitare l’espropriazione vendendo la proprietà senza subire la riduzione del 40%.
Difesa del proprietario: TAR e Consiglio di Stato (4) per la legittimità; giudice ordinario per l’indennizzo.
Modi di acquisto della proprietà
Art. 922 c.c.: La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge.
Acquisto a titolo derivativo: contratto e successione a causa di morte (dante causa avente causa):
l’avente causa non può acquistare un diritto di contenuto diverso, più ampio di quello che aveva il suo dante causa, ma soltanto lo stesso diritto.
Acquisto a titolo originario:
Occupazione presa di possesso materiale di una cosa mobile che non sia di proprietà di alcuno (artt. 923 e ss, caccia e pesca salvo limiti legislativi, “sciami d’api”,
“animali mansuefatti”).
Invenzione ritrovamento cose smarrite (art. 927 e ss)
Accessione il proprietario del suolo acquista la proprietà di qualsiasi bene che sia materialmente unito ad esso. Art. 934 e ss
Unione e commistione Art. 939: più cose mobili appartenenti a diversi proprietari unite o mescolate: propriitario cosa principale = proprietario del tutto
Specificazione Art. 940: costruzione di una cosa con materiale altrui.
Usucapione Acquisto della proprietà attraverso il possesso prolungato nel tempo
Possesso vale titolo Acquisto della proprietà di beni mobili attraverso il possesso.
Azioni a difesa della proprietà (5)
Rivendicazione (art. 948 c.c.) azione giudiziaria contro chi possiede o detiene senza titolo una cosa che mi appartiene (esercitabile in qualunque momento, salvo usucapione –
onere della prova per il proprietario).
Negatoria (art. 949 c.c.) azione giudiziaria contro chiunque vanti un diritto reale diverso dalla pro- prietà sulla cosa che mi appartiene, es. negazione di servitù di passaggio.
Regolamento confini (950 c.c.) quando questi non sono definiti tra due confinanti
Apposizione termini (art.951) i confini sono definiti sulla carta ma non segnati sul terreno.
ATTORE CONVENUTO GIUDICE PROCESSO
ONERE DELLA PROVA (art. 2697 cc)
Registri immobiliari e trascrizione (6)
La trascrizione è un'annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che un soggetto è titolare di un determinato diritto reale immobiliare.
La trascrizione è una forma di pubblicità che serve a rendere note ai terzi vicende giuridiche di determinate categorie di beni (immobili, mobili registrati).
La trascrizione costituisce un onere per il titolare del diritto reale. In tal modo si rendono opponibili ai terzi gli effetti degli atti trascritti.
Non tutto può essere trascritto ma solo quanto indicato dall'art. 2657 c.c. (sentenze, atti pubblici ...).
Sono soggetti a trascrizione tutti gli atti riguardanti un bene immobile con i contenuti indicati dagli artt. 2943, 2645 bis, 2643, 2648, 2652 c.c..
I registri
Beni immobili, mobili registrati registri immobiliari, PRA, registro nautico, registro aeronautico (7)
Registri immobiliari
base personale = trascrizione al nominativo di ciascuna persona degli atti a favore e contro (cfr.
art. 2663 c.c.);
continuità delle trascrizioni.
La proprietà e il diritto penale
La tutela penale del diritto di proprietà è prevista dal nostro codice penale nel titolo XIII "Dei delitti contro il patrimonio". Le fattispecie contemplate sono in particolare il furto (art. 624 c.p.), la rapina (art.628 c.p.), l'estorsione (art. 629), l'appropriazione indebita (art. 646 c.p.) per quanto riguarda i beni mobili; l'usurpazione (art. 631 c.p.), l'invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), il danneggiamento, compreso quello di sistemi informatici (art. 635 e 635 bis c.p.), uccisione o danneggiamento di animali altrui (art. 638 c.p.),
deturpamento e imbrattamento di cose altrui (art. 639 c.p.) anche per quanto riguarda i beni immobili.
Viene inoltre punita la truffa (art. 640 c.p.), la frode, anche informatica (art. 640 c.p.), l'usura (art. 644 c.p.), la ricettazione e il riciclaggio (artt. 644, 648, 648 bis c.p.).
Molti dei reati contemplati dagli articoli precedenti sono perseguibili solo su iniziativa della persona offesa mediante querela.
Il principio generale è quello comunque del ricorso all'autorità di polizia e giudiziaria per la difesa dei propri diritti patrimoniali.
Recentemente la modifica dell'art. 52 c.p. ha ampliato il concetto del diritto di difesa comprendendovi i "..beni propri e altrui..":
Art. 52.
DIFESA LEGITTIMA
Non punibile chi ha commesso il fatto, per esservi stato costretto dalla necessità di difendere un diritto proprio od altrui contro il pericolo attuale di un'offesa ingiusta, sempre che la
difesa sia proporzionata all'offesa.
Di seguito i commi approvati dalla Camera il 24 gennaio 2006:
« Nei casi previsti dall’articolo 614, primo e secondo comma, sussiste il rapporto di proporzione di cui al primo comma del presente articolo se taluno legittimamente presente in uno dei luoghi
ivi indicati usa un’arma legittimamente detenuta o altro mezzo idoneo al fine di difendere:
a) la propria o altrui incolumità;
b) i beni propri o altrui, quando non
vi è desistenza e vi è pericolo d’aggressione.
La disposizione di cui al secondo comma si applica anche nel caso in cui il fatto sia avvenuto all’interno di ogni altro luogo ove venga esercitata un’attività commerciale, professionale o imprenditoriale».
(1),(2),(3),(4),(5),(6),(7) www.dizionarionline.it
