TRIBUNALE ORDINARIO BUSTO ARSIZIO 165/2020

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TRIBUNALE ORDINARIO BUSTO ARSIZIO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

165/2020

PROCEDURA PROMOSSA DA:

Amco s.p.a.

DEBITORE:

(dato oscurato)

GIUDICE:

dott.ssa Elisa Tosi

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 04/09/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Arch. Stefano Arcari

CF:RCRSFN68L06D869X con studio in Gallarate (VA) VIA Borgo Antico 1

Telefono: 00390331770938 email: stefano.arcari@archiworldpec.it

PEC: stefano.arcari@archiworldpec.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 165/2020

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

villa singola a LEGNANO via Ronchi 122/124, della superficie commerciale di 711,00 mq per la quota di 1/1in regime di separazione dei beni (***dato oscurato***)

Identificazione catastale:

• foglio 26 particella 532 sub. 701 (catasto fabbricati), categoria A/1, classe 1, consistenza 23 vani, superficie catastale 612,00mq, rendita 3.266,59 Euro, indirizzo catastale: via Ronchi n° 122, piano: S1 – T - 1, intestato a (***dato oscurato***), Variazione nel classamento del 15/01/2019 protocollo n. MI0014254 in atti dal 15/01/2019 variazione di classamento (n. 3817.1/2019).

Coerenze: Del fabbricato e dell'area cortilizia in un sol corpo da nord in senso orario: via Ronchi, limite territoriale del foglio 26, mappali 476, 475, 506 e 505 del foglio 26

• foglio 26 particella 532 sub. 702 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 151,00mq, rendita 857,84 Euro, indirizzo catastale: Via Ronchi n° 122, piano: S1, intestato a (***dato oscurato***), derivante da variazione nel classamento del 27/07/2017 protocollo n. MI0352573 in atti dal 27/07/2017 variazione di classamento (n. 107232.1/2017)

Superficie catastale: 155mq

__________________________________________________

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 711,00 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 00,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 1.460.000,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova: € 1.460.000,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova € 1.460.000,00

Data della valutazione: 04/09/21

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3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da (***dato oscurato***) in qualità di proprietario.

Il proprietario dell'immobile si è reso pienamente disponibile durante tutte le operazioni peritali.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno

.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

Annotazione in premessa:

Le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sono riferite all'immobile identificato con il foglio 26, mappale 532,

“fabbricato in corso di costruzione”, di fatto alla data del sopralluogo il bene è completo, finito ed abitato.

Catastalmente il foglio 26, mappale 532 ha generato gli attuali sub 701 e sub 702, come sopra riportati.

Dalla certificazione notarile allegata agli atti:

“...L'immobile riportato in NCEU al Foglio 26 Particella 532 è stato soppresso ed ha generato gli attuali immobili riportati in NCEU al Foglio 26 Particella 532 Subalterno 701 e Subalterno 702 in base alla nota di variazione del 05.08.2016 protocollo n. mi0417652 in atti dal 05.08.2016 variazione di toponomastica ultimazione fabbricato (n. 157060.1/2016).

L'immobile riportato in NCEU al Foglio 26 Particella 532 è stato costituito sull'ente urbano riportato in NCEU al Foglio 26 Particella 532 (già Particella 507) in base alla nota di costituzione del 18.04.2014 protocollo n. mi0187428 in atti dal 19.04.2014 costituzione (n. 1409.1/2014)...”

4.2.1. Iscrizioni:

•

Ipoteca volontaria, datata 30/10/2014 a firma di notaio dott.ssa Fresca Fantoni Carla ai nn. 36199/24564 di repertorio, iscritta il 05/11/2014 a Milano 2 ai nn. 99038/17223, a favore di (***dato oscurato***), contro (***dato oscurato***), derivante da Concessione a garanzia di mutuo.

Importo ipoteca: 1.350.000,00€.

Importo capitale: 750.000,00€.

Durata ipoteca: 19 anni e 9 mesi

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•

Ipoteca legale, datata 28/05/2015 a firma di (***dato oscurato***) ai nn. 1507/11715 di repertorio, iscritta il 03/06/2015 a Milano 2 ai nn. 52036/8963, a favore di (***dato oscurato***), contro (***dato oscurato***), derivante da art. 77 del D.P.R. n° 602 del 1973.

Importo ipoteca: € 1.948.811,70.

Importo capitale: € 974.405,85

Ipoteca riferita anche ad altri beni: per i diritti pari 1/1 di piena proprietà, riportato in NCEU a Foglio 19 particella 410 Subalterno 3 non oggetto della procedura; per i diritti pari a 1/2 di piena proprietà, riportato in NCT a Foglio 26 Particella 268 non oggetto della procedura, per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà, riportato in NCEU a Foglio 26 Particella 532 sito nel comune di Legnano (MI) dl cui alla procedura

•

Ipoteca giudiziale, datata 18/01/2016 a firma di Tribunale di Vicenza ai nn. 156/2016 di repertorio, iscritta il 02/02/2016 a Milano 2 ai nn. 9314/1526, a favore di (***dato oscurato***), contro (***dato oscurato***), derivante da Decreto Ingiuntivo.

Importo ipoteca: € 450.000,00.

Importo capitale: € 339.240,80

Ipoteca riferita anche ad altri beni: a carico di (***dato oscurato***) per i diritti pari a 1/100 di piena proprietà. riportato in NCEU a Foglio 20 Particella 517 Subalterno 1, riportato in NCEU a Foglio 20 Particella 517 Subalterno 2 non oggetto della procedura; a carico di (***dato oscurato***) per i diritti pari a 1/2 di piena proprietà, riportato in NCEU a foglio 8 Particella 4017 Subalterno 22, riportato in NCEU a Foglio 8 Particella 4017 Subalterno 48, riportato in NCEU a Foglio 8 Particella 4017 Subalterno 49 non oggetto della procedura; a carico di (***dato oscurato***) per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà. riportato in NCEU a Foglio 19 Particella 410 Subalterno 3. riportato in NCEU a Foglio 26 Particella 532 sito nel comune di Legnano (MI) dl cui alla procedura. a carico di (***dato oscurato***) per i diritti pari a 1/3 di piena proprietà, riportato in NCT a Foglio 19 Particella 1182 non oggetto della procedura, a carico di (***dato oscurato***) per i diritti pari a 1/2 di plana proprietà, riportato in NCT a Foglio 26 Particella 268 non oggetto della procedura.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

•

Pignoramento Immobiliare datato il 16/09/2015 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. 797 di repertorio, trascritto il 28/09/2015 a Milano 2 ai nn. 93991/61303, a favore di (***dato oscurato***), contro (***dato oscurato***), derivante da Verbale di pignoramento immobili.

•

Pignoramento Immobiliare datato il 10/06/2020 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. 2134 di repertorio, trascritto il 09/07/2020 a Milano 2 ai nn. 71725/44466, a favore di (***dato oscurato***), contro

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(***dato oscurato***), derivante da Verbale di pignoramento immobili.

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

•

dal 30/10/2014 alla data della presente 05/09/2021: (***dato oscurato***) per la quota di piena proprietà in regime di separazione dei beni, in forza di atto di compravendita (dal 30/10/2014), con atto stipulato il 30/10/2014 a firma notaio dott.ssa Fresca Fantoni Carla ai nn. 36198/24563 di repertorio, trascritto il 05/11/2014 a Milano 2 ai nn. 99037/67808, in forza di atto di compravendita.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

•

dal 05/10/2011 fino al 30/10/2014: (***dato oscurato***) per la quota di piena proprietà, in forza di atto di trasformazione, con atto stipulato il 05/10/2011 a firma di notaio dott. M. Fugazzola di Legnano ai nn.

183740/24905 di repertorio, trascritto il 27/12/2011 a Milano 2 ai nn. 148101/91400, in forza di atto di trasformazione. Con tale atto la (***dato oscurato***) si trasforma in (***dato oscurato***)

•

dal 19/12/2009 fino al 05/10/2011: (***dato oscurato***) per la quota di piena proprietà, in forza di atto di fusione per incorporazione, con atto stipulato il 19/12/2009 a firma di notaio dott. M. Fugazzola di Legnano ai nn. 180827/23629 di repertorio, trascritto il 31/12/2009 a Milano 2 ai nn. 181911/116109, in forza di atto di fusione per incorporazione. Con questo atto di fusione la (***dato oscurato***) si fonde con la (***dato oscurato***)

•

dal 04/05/1998 fino al 19/12/2009: (***dato oscurato***) per la quota di piena proprietà, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 04/05/1998 a firma di notaio dott. Marco Novara di Castellanza ai nn.

27725 di repertorio, trascritto il 22/05/1998 a Milano 2 ai nn. 40156/29391, in forza di atto di compravendita.

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•

dal 09/10/1997 fino al 04/05/1998: (***dato oscurato***) per la quota di (***dato oscurato***) 2/5 e (***dato oscurato***) 3/5, in forza di atto di divisione, con atto stipulato il 09/10/1997 a firma di notaio dott. Marco Novara di Castellanza ai nn. 26297 di repertorio, trascritto il 05/11/1997 a Milano 2 ai nn. 81686/59728, in forza di atto di divisione.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

CRONOLOGIA PRATICHE EDILIZIE

A seguito di richiesta accesso atti dello scrivente, l'Ufficio Tecnico del Comune di Legnano ha recuperato dai propri archivi le seguenti pratiche edilizie:

• In data 26/07/2012 viene rilasciato il Permesso di Costruire n° 58/2012 a seguito di istanza della (***dato oscurato***) volta ad ottenere il titolo abilitativo edilizio per il completamento dei lavori relativi alla costruzione di una casa bifamiliare e varianti, rinnovo pratiche C 170/2000 e C 12/2007, sulla proprietà di via Ronchi.

◦ La documentazione del permesso fa riferimento a due precedenti pratiche edilizie che lo scrivente menziona solo a titolo di cronaca, in quanto superate dal P. di C. n° 58/2012, ovvero il Permesso di Costruire n° 170/2000 (Costruzione di casa bifamiliare d'abitazione) ed il Permesso di Costruire n°

12/2007 (completamento di lavori edilizi).

◦ Si dichiara che i lavori avranno inizio in data 19/10/2012.

• In data 21/03/2013 viene presentata una Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) n° 48/2013 in variante al P. di C.

n° 12/2007 e P. di C. n° 58/2012 dove essenzialmente la casa bifamiliare viene modificata in fabbricato monofamiliare, ovvero villa singola.

• In data 14/10/2014 viene presentata la Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) n° 164/2014 per il progetto di nuova recinzione su via Ronchi inerente la villa unifamiliare oggetto delle precedenti pratiche edilizie, committente (***dato oscurato***).

• In data 11/12/2014 il progettista (***dato oscurato***) invia PEC all'Ufficio Tecnico del Comune di Legnano in cui dichiara di non aver mai svolto il ruolo di Direttore dei Lavori relativamente alle pratiche D.I.A. N°

48/2013.

• In data 28/01/2016 il (***dato oscurato***), in qualità di progettista della D.I.A. in variante n° 48/2013, invia

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altra PEC all'Ufficio Tecnico del Comune di Legnano in cui dichiara: “...premesso che (***dato oscurato***) ha inoltrato al comune di Legnano via PEC in data 11.12.2014 la comunicazione nella quale dichiarava di non aver mai svolto l'incarico di Direttore dei Lavori.

◦ La (***dato oscurato***) ci ha comunicato in data 18.01.2016 di aver richiesto al Comune proroga di fine lavori delle pratiche in oggetto ai sensi del “decreto del fare”.

◦ in data 19.01.2016 lo scrivente ha richiesto mezzo PEC al comune l’accesso agli atti relativamente alla proroga sopra richiamata e che tale accesso agli atti ad oggi non ha avuto riscontro.

◦ Tutti ciò premesso il sottoscritto: CONFERMA QUALORA, NELLA RICHIESTA DI PROROGA INOLTRATA DA (***dato oscurato***) FOSSE STATO INSERITO IL SUO NOMINATIVO QUALE DIRETTORE LAVORI di non aver mai svolto l’attività di Direttore Lavori per la DIA n. 48/2013 come già comunicato in data 11.12.2014...”.

• In data 26/02/2016 con raccomandata R.R., l'arch. Paola Luisa Maria Ferri, in qualità di dirigente del Settore 3 – servizi per l'edilizia e il territorio del Comune di Legnano, alla luce della comunicazione datata 28/01/2016 dell'(***dato oscurato***), sospende i lavori fino a quando non si sarà provveduto alla nomina di un Direttore dei Lavori, oltreché alla trasmissione presso l'ente di certificato di regolarità contributiva dell'impresa esecutrice dei lavori.

• In data 06/10/2017 viene presentata la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) n° 154/2017 come variante in corso d'opera al permesso di costruire n° 58/2012 e alla DIA n° 48/2013 per “modifiche interne dei vari piani per diversa distribuzione dei tavolati interni”.

• In data 18/10/2017 viene comunicato dall'attuale proprietà e dal “tecnico rilevatore (?)” che i lavori al P. di C.

58/2012 del 29/08/12 e seguenti sono stati ultimati in data 16/10/2017 dall'impresa (***dato oscurato***).

• Alla data di presa visione da parte dello scrivente della documentazione agli atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Legnano, avvenuta nel mese di agosto 2021, non si è avuto riscontro di altri documenti che attestino un aggiornamento rispetto alla SCIA del 2017 e la comunicazione del 18 ottobre 2017.

Da colloquio con il tecnico comunale oltreché dall'esamina delle varie pratiche emergono importanti incongruenze e criticità:

◦ la DIA 48/2013 è decaduta per decorrenza dei termini;

◦ a seguito di sospensione dei lavori del 26/02/2016 non si hanno riscontri in atti con quanto richiesto dal dirigente di Settore del Comune di Legnano;

◦ la SCIA 154/2017 non troverebbe quindi una regolare continuità con quanto asseverato con la precedente DIA, pertanto si potrebbe aprire un procedimento di “nullità”, oltreché una decadimento dei termini (tre anni dalla presentazione della pratica salvo proroghe, che agli atti non ci sono);

◦ Il modello unificato della SCIA 154/2017 è mancante di diverse asseverazioni.

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◦ Manca la dichiarazione di fine lavori relativa alle opere con la SCIA 154/2017.

◦ Di fatto la pratica edilizia con esito “favorevole” da parte della Commissione Edilizia rimane il Permesso di Costruire n° 58/2012, ovvero il progetto per una villa bifamiliare, mentre allo stato attuale si ha una grande villa singola, la cui distribuzione interna è molto difforme dal progetto originario.

◦ L'immobile manca di agibilità/abitabilità.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

• PGT - piano di governo del territorio vigente: aree B2 tessuto consolidato della città moderna.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: ALTA

DIFFORMITÀ E CRITICITÀ SUL BENE IMMOBILE, PROCEDURE, PRATICHE EDILIZIE/CATASTALI E COSTI PER LA MESSA IN RIPRISTINO O LA SANABILITA'

Si ritiene sia necessaria e doverosa una analisi dettagliata previa presentazione delle difformità riscontrate ai tecnici dello Sportello Unico dell'Edilizia di Legnano, tenuto conto delle indicazioni che lo scrivente ha avuto dai medesimi durante un breve colloquio richiesto per l'esamina delle problematiche, indicazioni che non possono essere state che di massima senza una opportuna e obbligata presentazione di pratica con il rilievo dello stato dei luoghi, dove si evidenzieranno graficamente (“gialli” e “rossi”) le “difformità” e si illustreranno dettagliati calcoli planivolumetrici, con particolare attenzione al piano sottotetto.

Sulla base delle risultanze si potranno stabilire quali difformità si potranno sanare e quali, nella peggiore delle ipotesi, non possibili di sanatoria e pertanto passibili di un ripristino dello stato dei luoghi.

In questa sede lo scrivente fornirà solo delle indicazioni di massima su come procedere al fine di giungere ad una possibile “sanabilità” del bene immobile, sia mediante una pratica di sanatoria, sia nel caso di impossibilità, mediante il ripristino dello stato dei luoghi.

Occorre presentare:

•

un Permesso di Costruire o SCIA in sanatoria, (tipo di pratica se Permesso di Costruire o SCIA da inquadrare secondo indicazioni dei tecnici comunali) ai sensi dell'art. 36 e 37 del DPR 380/2001.

•

Successiva presentazione della Domanda per l'agibilità attraverso la Segnalazione Certificata per l'Agibilità (SCA)

• Al fine di regolarizzare dal punto di vista edilizio/urbanistico il bene in esame, lo scrivente non è in grado di appurare con precisione quali documenti l'ufficio tecnico del Comune di Legnano potrebbe richiedere al fine

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del conseguimento dell'agibilità, tenuto conto che agli atti, nel corso di circa 21 anni dalla prima pratica (la 170/2000), nei vari faldoni è presente diversa documentazione sparsa, che dovrebbe essere attentamente vagliata e organicamente raccolta verificando quella presente e quella mancante (ad esempio verifica delle certificazione di conformità degli impianti, cementi armati e collaudo in primis).

COSTI PER LA SANABILITA

•

Alla luce di quanto sopra esposto definire una certa decurtazione sul valore del bene diviene di difficile attuazione in sede di perizia di stima, in quanto si dovrebbero definire con l'ente esaminante la pratica edilizia gli importi esatti di oblazione, cosa che non è possibile se non presentando le pratiche stesse e successivamente attendere la determina da parte del dirigente con gli importi di oblazione e le prescrizioni di intervento sull'edificio.

•

Il quesito peritale comunque richiede all'esperto estimatore che (si citac) : “...nell’ipotesi in cui vengano riscontrate irregolarità urbanistiche sanabili l’esperto procederà ad indicare le attività necessarie per regolarizzare l’immobile sotto il profilo catastale indicando le spese presumibili per procedersi alla sanatoria che sarà comunque effettuata a cura e spese dell’aggiudicatario ed il cui costo verrà decurtato dal valore finale del bene. Nell’ipotesi in cui vengano riscontrate irregolarità urbanistiche non sanabili l’esperto provvederà ad indicare le opere necessarie al ripristino dell’immobile, quantificando le relative spese che resteranno a carico dell’aggiudicatario e che verranno decurtate dal valore finale del bene...”,

•

Si ritiene pertanto di stabilire un coefficiente di deprezzamento pari al 4% del valore del fabbricato che tenga conto prudenzialmente in linea di massima di tutti i costi (oblazioni, eventuali interventi edilizi di ripristino, oneri professionali, ecc...) relativi agli interventi da eseguire sul bene, con una importante premessa:

in considerazione della casistica riscontrata e dei relativi possibili interventi di messa in ripristino, lo scrivente consiglia caldamente agli interessati, di raccogliere tutte quelle informazioni tecnico/edilizie/urbanistiche necessarie, preventivamente alla presentazione di una offerta d'asta, mediante uno o più incontri presso l'Ufficio Tecnico Edilizia Privata del Comune di Legnano, con il supporto di un tecnico del settore (geometra. architetto o ingegnere) in modo tale da avere un quadro il più completo ed esaustivo sui possibili interventi, sull'iter procedurale da seguire per l'ottenimento dei nulla osta e sui costi effettivi da affrontare (oneri di oblazione, oneri professionali, spese di ripristino dello stato dei luoghi, ecc...),

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: vedi paragrafo 8.1 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: vedi paragrafo 8.1

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: nessuna difformità rilevata

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Stralcio dello stato di fatto piano interrato come rappresentato nella SCIA 154/2017, ultima pratica edilizia presente agli atti dell'U.T. Di Legnano e come rappresentata anche nella planimetria catastale.

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Stralcio dello stato di fatto piano terra come rappresentato nella SCIA 154/2017, ultima pratica edilizia presente agli atti dell'U.T. Di Legnano e come rappresentata anche nella planimetria catastale.

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Stralcio dello stato di fatto piano primo come rappresentato nella SCIA 154/2017, ultima pratica edilizia presente agli atti dell'U.T. Di Legnano e come rappresentata anche nella planimetria catastale.

ATTENTA VERIFICA DEVE ESSESRE ESEGUITA SULLE PORZIONI DICHIARATE AGIBILI ED ABITABILI Con freccia rossa: i locali sono dei bagni, con ellisse rossa zona che deve essere soggetta a verifica abitabilità

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BENI IN LEGNANO VIA RONCHI N° 122/124

VILLA SINGOLA

DI CUI AL PUNTO A

Villa singola a LEGNANO via Ronchi 122/124, della superficie commerciale di 711,00 mq per la quota di 1/1in regime di separazione dei beni (***dato oscurato***)

Identificazione catastale:

• foglio 26 particella 532 sub. 701 (catasto fabbricati), categoria A/1, classe 1, consistenza 23 vani, superficie catastale 612,00mq, rendita 3.266,59 Euro, indirizzo catastale: via Ronchi n° 122, piano: S1 – T - 1, intestato a (***dato oscurato***), Variazione nel classamento del 15/01/2019 protocollo n. MI0014254 in atti dal 15/01/2019 variazione di classamento (n. 3817.1/2019).

• foglio 26 particella 532 sub. 702 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 151,00mq, rendita 857,84 Euro, indirizzo catastale: Via Ronchi n° 122, piano: S1, intestato a (***dato oscurato***), derivante da variazione nel classamento del 27/07/2017 protocollo n. MI0352573 in atti dal 27/07/2017 variazione di classamento (n. 107232.1/2017)

Superficie catastale: 155mq

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semi centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Busto Arsizio e Castellanza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Al bene oggetto di perizia di stima, posto in zona semi centrale del Comune di Legnano, si accede dalla Via Ronchi al numero civico 122/124.

Trattasi nella fattispecie di una importante villa residenziale unifamiliare del tipo signorile, isolata da altre, il cui corpo principale risulta organizzato su tre livelli, di cui uno interrato, caratterizzata da una buona fattura architettonica e da particolari costruttivi di ottima qualità.

Il complesso edilizio esternamente si mette in evidenza per la sua conformazione cubica irregolare, provvista da diverse

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rientranze e, nella posizione centrale, da una forma cilindrica contenente il vano scala, che interrompe lo schema ortogonale.

La copertura, del tipo a padiglione, è formata da solaio inclinato in latero-cemento e da un manto composto da pannelli aventi una finitura in lamiera grecata in tinta grigia ed è perimetrata da una gronda impermeabilizzata, il cui contorno è formato da veletta verticale in calcestruzzo armato, che ne delimita in altezza i paramenti verticali delle facciate.

L’edificio ha struttura portante in cemento armato, con tamponamento perimetrale in muri di mattoni in laterizio, rivestito con intonaco civile protetto con rivestimento grigio minerale medio ai silicati puri, provvisto di una piccola fascia bianca a delimitare i piani al livello sottostante il solaio intermedio.

Le facciate esterne sono provviste di zoccolatura in grosse lastre di marmo grigio venato con strisce chiare, dello stesso tipo di marmo è il rivestimento delle rientranze di facciata, ma formato da piccole lastre rettangolari.

I serramenti esterni delle finestrature sono in alluminio con taglio termico di colore nero e provvisti di vetro camera con cristallo riflettente.

L’edificio nel suo complesso risulta essere in buono stato di manutenzione con finiture di ottima qualità, così pure internamente le finiture sono di pregevole fattura, però si segnalano segni di infiltrazioni lungo alcune porzioni di pareti contro terra nel piano interrato e sulla zona del sottotetto in corrispondenza del locale “ripostiglio” nell'angolo nord-est.

L’ingresso all’appezzamento in esame avviene da via Ronchi mediante cancelletto metallico pedonale posto in posizione rientrante e cancello situato sulla rampa carrabile di accesso all’autorimessa privata, inserita nell’interrato della villa stessa.

Il lotto è perimetrato con un basso muretto in calcestruzzo intonacato, superiormente provvisto di cancellata in aste metalliche trattate con vernice protettiva, coperta da un telo oscurante verde e, in parte, su due lati con un alto muretto in laterizio intonacato su uno dei lati di confine proprietà e infine, prospiciente la strada, con una cancellata metallica verniciata.

L’area a verde, di circa 500,00mq si compone essenzialmente da prato monospecifico di graminacee.

In essa sono stati piantumati arbusti e rampicanti, parte dei quali lungo il perimetro della proprietà (falso cipresso e gelsomino).

Per il resto, si segnala la presenza di piccoli arbusti ornamentali riuniti in aiuole e macchie.

Tale suolo è provvisto anche di illuminazione notturna consistente in paletti circolari con globo superiore in vetro

“opaline”.

Si notano, sporgenti dal piano campagna, due piccoli terrazzamenti consistenti in due solette della copertura della rampa carrabile poste a diversa quota, con sovrastante riporto di terra, con vegetazione arbustiva ricadente dai muretti del terrapieno dalla dimensione di circa 45,00mq.

Il marciapiede esteso per tutto il perimetro del fabbricato e i piani di camminamento sono composti di lastricato in pietra grigia naturale con superficie levigata e hanno una superficie di circa 163,00mq.

DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI AMBIENTI INTERNI DELLA VILLA

In genere l’ambiente interno dei diversi piani del fabbricato è contraddistinto da una notevole ricerca estetica-formale che contribuisce a caratterizzare fortemente l’aspetto architettonico.

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PIANO TERRA

Il piano terra si distingue per l’uso di ampie e luminose vetrate dei serramenti e da una struttura a vista in cemento armato, posta al piano superiore, che regge il solaio di copertura e fa da elemento interno con importante valenza estetica.

Tale struttura è formata da uno schema ad “H” provvisto di ali laterali e composto da due alti pilastri uniti da una trave orizzontale con funzione di tirante e da una doppia trave superiore inclinata, che fa da supporto al solaio di copertura.

L’accesso pedonale avviene passando dal cancelletto posto sulla via comunale e, attraversando il camminamento in lastricato, il visitatore trova la porta di sicurezza di primo ingresso rivestita con pannello bianco decorato.

L’importante salone, posto subito all’ingresso, formato da zona soggiorno e pranzo, ha un’altezza utile di circa 2,70m ed una superficie pavimentata in listoni rettangolari in cotto ad imitazione del parquet di circa 164,00mq.

Tutto l’ambiente interno del piano terra, pareti e plafonature, è rifinito con intonaco a civile e pitturazione pregiata per interni di tonalità chiara, dotato di zoccolino in legno di colore bianco.

Questo piano è dotato di ampie vetrate dei serramenti a due tonalità, scura all’esterno e chiara all’interno, che rendono gli ambienti molto luminosi, inoltre l’illuminazione naturale della parte centrale del salone è prodotta dai lucernari della copertura posti sull’apertura sottostante di una parte del solaio.

La zona soggiorno viene parzialmente divisa da un caratteristico caminetto.

I collegamenti in quote diverse con gli altri piani avvengono attraverso una scala interna con testata curva, una seconda rampa unica con parte terminale a piè d’oca e un ascensore, che serve tutti i piani dell’appartamento.

Le pedate delle scale sono formate da granito in nero “assoluto”.

A completamento dei locali posti al piano terra abbiamo uno studio di circa 18,00mq e la cucina, avente una superficie netta di circa 34,50mq, sono dotati delle stesse rifiniture del salone.

La plafonatura della cucina è fornita di una buona illuminazione artificiale, che avviene attraverso faretti formati da cubetti e da un lampadario a forma di plafoniera piatta.

Le pareti del bagno, locale avente una superficie pavimentata di circa 6,70mq, hanno un rivestimento del tipo plastico ad applicazione continua con finitura ad aspetto lucido chiaro ed una pavimentazione in piccoli listoni prefiniti trattati tipo parquet.

Gli apparecchi sanitari sono in ceramica bianca in genere di pregevole fattura, come tutti quelli presenti nell’intero immobile, consistono in un vaso igienico e un bidet; un particolare lavabo in acciaio inox è posto su una lastra di marmo bianco lucidato.

PIANO INTERRATO

Al piano interrato si accede esternamente da una rampa con pavimentazione in battuta di cemento e finitura rigata in

“durocret” a base di quarzo, formata “a spina di pesce”; la stessa è dotata di doppio grigliato prefabbricato posto su tutta la sua larghezza, inoltre sono presenti delle griglie sui pozzetti fognari.

Il passaggio avviene da un cancello a comando automatico posto all’inizio dello scivolo, dotato di un robusto telaio in profilati metallici e con tamponamento in assito di legno lucidato a vista.

Tutto l’ambiente interno del piano interrato è rifinito con le stesse caratteristiche degli altri piani, ma con una aerazione e illuminazione naturale che avviene dalle numerose intercapedini “a pozzetto”, attraverso i grigliati superiori e le

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bocche da lupo laterali sulle finestre.

L’altezza interna utile dei locali varia da 2,40m a 2,78m, mentre l’altezza dell’autorimessa è di circa 2,40m.

La vasta superficie dell’autorimessa, dotata di pavimentazione in battuto di cemento, è di circa 131,00mq, collegata direttamente alla rampa, sprovvista di porta basculante, viene utilizzata come ricovero automezzi ed area di manovra.

Il box auto è dotato di un passaggio diretto di accesso alla zona abitabile, di una porta di accesso al ripostiglio bici di circa 20,00mq ed infine, di una porta che conduce al vano contatori dalla superficie netta di circa 3,00mq.

A circa metà rampa si accede, scendendo dalla scala interna, alla centrale termica avente un’area di circa 16,50mq.

Entrati all’interno del piano interrato si incontra una prima zona, avente un’altezza tra pavimento e intradosso solaio di 2,65m e di 2,78m, formata da un grande vano di circa 33,00mq, unito a due modesti ripostigli, collegato al piano superiore mediante una scala interna e ad un piccolo vano che porta nella lavanderia avente una superficie di circa 13,50mq.

Un altro disimpegno permette l’accesso diretto a due ripostigli di circa 20,00mq il primo e circa e 15,00mq il secondo ed infine, ad un terzo vano destinato a W.C. di circa 4,70mq.

Un altro disimpegno di circa 10,00mq, collega una seconda parte del piano, avente un’altezza utile variabile da 2,40m a 2,46m, formata da una grande taverna di circa 44,00mq, da un locale destinato a stenditoio, comprendente due piccoli vani e avente una superficie quasi analoga, da un W.C. completo, come il precedente di rifiniture e di apparecchi idrici- sanitari e da un ultimo locale, con una superficie netta di circa 25,00mq e un’altezza utile di m 2,65. Uno dei piccoli vani è stato attrezzato come sauna.

PRIMO PIANO

Il primo piano come quello inferiore, si presenta al visitatore mediante una caratteristica struttura passante il solaio P.T.

tipo in cemento armato a vista, posta al centro del piano, che regge il solaio di copertura e fa da elemento interno estetico, dotata da una importante trave orizzontale e da una doppia trave superiore, che funge da supporto al solaio di copertura a più falde.

La copertura, del tipo a padiglione, è formata da solaio inclinato in latero cemento e rifinito nella parte sottostante con intonaco civile, con superficie, in buona parte inclinata, trattata con pitturazione di pregiata qualità e di tonalità chiara.

Lo spazio vuoto di passaggio di questa struttura verticale, che permette l’illuminazione naturale dai lucernari alla zona centrale anche del piano terra, è dotato di un parapetto di protezione formato da una zoccolatura metallica e dalla parte superiore in robuste lastre di cristallo temprato, delle borchie in acciaio inox coprono le testate delle strutture verticali di aggancio.

La superficie della parte centrale il piano, denominata disimpegno, percorribile attorno allo spazio vuoto, accessibile attraverso la scala interna posta nel vano con testata curva e dall’ascensore, risulta di circa 63,00mq.

Tutti i locali del sottotetto, utilizzati in alcuni casi come camere da letto, ed i bagni, ad eccezione di un locale bagno ed il guardaroba, sono provvisti di finestrature in lega leggera preverniciata scura.

I due locali ripostiglio/camera posti nella zona a nord, hanno una superficie netta di 14,65mq e 16,60mq, i pavimenti sono in piccoli listoni prefiniti trattati tipo parquet.

Il locale ripostiglio posto nell'angolo nord-est, con accesso dal disimpegno centrale, ha una superficie netta di circa 19,50mq. Il wc è di circa 7,00mq, ha il pavimento del piccolo vano aperto riservato a doccia in marmo scuro venato e

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rivestimento pareti pure in marmo, mentre le rimanenti pareti hanno un rivestimento del tipo plastico ad applicazione continua con finitura ad aspetto lucido chiaro.

I ricercati apparecchi sanitari, vaso igienico e bidet, sono in ceramica bianca tipo pensile, il lavabo tipo esterno è appoggiato su un ripiano in marmo rosso venato del mobiletto bagno.

Il vano aperto, riservato a doccia, ha il pavimento in marmo scuro e il rivestimento pareti in marmo macchiato chiaro.

Il vano wc centrale sagomato in modo complesso, di circa 6,00mq, è dotato di una zona a doccia con pavimento e rivestimento in marmo scuro con arabeschi , mentre il rimanente pavimento è del tipo parquet in listelli trattati, il rivestimento del tipo plastico ad aspetto lucido chiaro.

Gli apparecchi sanitari, vaso igienico, bidet e lavabo sono in ceramica bianca.

L’ultimo bagno posto ad ovest ha le stesse caratteristiche, apparecchi idrici-sanitari e superficie come il bagno precedente, ma forme rettangolari regolari.

I tre disimpegni di collegamento a questi locali. sono di dimensioni che variano da 1,60mq a 5,00mq.

L’accesso diretto all’ampia camera definita abitabile nella pratica edilizia è di ben 40,00mq, avviene dal disimpegno centrale.

Questo locale, come quello destinato a guardaroba di 10,00mq, hanno le stesse rifiniture interne delle altre camere.

Il bagno adiacente di circa 9,50mq, ha il pavimento del tipo parquet in listelli trattati e il rivestimento del tipo plastico ad applicazione continua con finitura ad aspetto lucido chiaro, mentre il piccolo vano curvo adibito a doccia ha il rivestimento pareti in tesserine di mamo e il piatto doccia formato da lastre in marmo bianco venato.

Il secondo bagno collegato, ha le stesse caratteristiche del bagno precedente, ma il vano doccia è del tipo rettangolare aperto, il rivestimento pareti è in marmo nero con venature e il piatto doccia formato da marmo pregiato in marrone scuro, in cui sono presenti grosse venature.

Gli apparecchi idrici-sanitari sono della stessa tipologia, numero e pregiata qualità come quelli presenti negli altri bagni.

Come in precedenza segnalato, le finiture interne si presentano in ottimo stato di manutenzione.

Gli impianti tecnici di servizio all’edificio residenziale comprendono: l’impianto igienico sanitario, che risulta completo e funzionante con acqua calda, comprende l’impianto di servizio alla cucina e quello distribuito nei diversi locali bagno, così suddiviso per piano come descritto in modo dettagliato nella parte precedente della relazione riguardante l’ambiente interno.

L’impianto elettrico, completo di illuminazione interna e provvisto di impianto citofonico risulta perfettamente funzionante, comprende anche quello dotato di faretti a soffitti presente in alcuni locali, tutta l’area esterna è provvista di illuminazione notturna consistente in paletti circolari con globo superiore in vetro tipo opaline.

L’impianto di riscaldamento consiste di un impianto completo di caldaia principale a gas metano posto nella apposita centrale termica e di pannelli radianti per riscaldare tutti gli ambienti interni.

E’ predisposto un impianto termico a pannelli solari.

L’impianto di climatizzazione presente nell’appartamento comprende anche il condizionamento totale dei due piani della villa: piano terra e primo piano.

E’ stato installato anche un impianto di sollevamento, composto da un ascensore ad azionamento oleodinamico (idraulico) di servizio a tutti i tre piani, infine è presente un impianto fognario completo e funzionante, con collegamento alla rete comunale.

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COEFFICIENTE UTILIZZATO AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE.

• La superficie è stata calcolata al lordo dei tavolati interni di separazione; coefficiente utilizzato 1,00 (pari al 100% della effettiva superficie lorda vendibile o commerciale dell'unità immobiliare).

• La superficie dei muri perimetrali che separano l'unità abitativa dall'esterno è stata calcolata al 100%.

• I due vani scala di proprietà esclusiva di collegamento ai vari piani che costituiscono la singola unità abitativa, sono stati conteggiati una sola volta con un coefficiente pari al 100%, e precisamente la scala di accesso che dal piano interrato conduce al piano terra è stata conteggiata solo al piano interrato, mentre la scala che dal piano terra conduce al piano primo conteggiata solo al piano terra.

• Il vano ascensore è stato conteggiato solo al piano interrato per un coefficiente pari al 100%.

PIANO INTERRATO

•

I locali posti al piano interrato: coefficiente utilizzato 0,50 (pari al 50% della effettiva superficie lorda vendibile o commerciale dell'unità immobiliare). (da: “Tecniche di stima e del valore commerciale d'acquisto e/o locazione dei fabbricati e terreni” di Congiu Giangiacomo, pubblicazione ISP Italia s.r.l., anno 2003”, dove viene riportato: “...taverne e mansarde prive di abitabilità, ma materialmente agibili, accatastate come locali accessori o sgombero da coeff. 0,30 a coeff. 0,50 in funzione del loro grado di finitura...”).

Lo scrivente ha adottato un coefficiente pari al massimo previsto dalla prassi estimativa, in quanto si tratta di locali agibili a tutti gli effetti, con un buon grado di finitura, pur essendo stati accatastati come ripostigli, depositi, lavanderia, ecc (altezza inferiore a 2.70m).

•

Il locale centrale termica ed il locale contatori posto al piano interrato: coefficiente utilizzato 0,30 (pari al 30%

della effettiva superficie lorda vendibile o commerciale dell'unità immobiliare); da: “Tecniche di stima e del valore commerciale d'acquisto e/o locazione dei fabbricati e terreni” di Congiu Giangiacomo, pubblicazione ISP Italia s.r.l., anno 2003”, dove viene riportato: “...locali per apparecchiature tecnologiche coeff. 0,30...”.

• La zona dei box auto e del corsello di manovra di esclusiva proprietà posta al piano interrato, collegata direttamente con l'unità abitativa, è stata calcolata con un coefficiente pari al 50% (0,50).

• La rampa veicolare è stata conteggiata con un coefficiente pari al 20% (0,20).

PIANO TERRA

• La superficie dei camminamenti posti attorno al fabbricato posti al piano terra: coefficiente utilizzato 0,15 (pari al 15% della effettiva superficie lorda vendibile o commerciale dell'unità immobiliare).

•

Il giardino di proprietà esclusiva fino a 250mq: coefficiente utilizzato 0,07 (pari al 7% della effettiva superficie lorda vendibile o commerciale dell'unità immobiliare); da: “Tecniche di stima e del valore commerciale d'acquisto e/o locazione dei fabbricati e terreni” di Congiu Giangiacomo, pubblicazione ISP Italia s.r.l., anno 2003”, dove viene riportato: “... da coeff. 0,10 a coeff. 0,05 in rapporto alla superficie (aumentando la superficie oltre i 250mq il coefficiente diminuisce proporzionalmente...”).

Lo scrivente ha adottato prudenzialmente un coefficiente medio (0,05 + 0,10 = 0,15/2 = 0,07).

• Il giardino di proprietà esclusiva oltre i 250mq: coefficiente utilizzato 0,02 (pari al 2% della effettiva superficie

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lorda vendibile o commerciale dell'unità immobiliare)

PIANO PRIMO

•

Per quanto riguarda il calcolo delle superficie commerciali del piano primo occorre operare un importante considerazione: la pratica edilizia D.I.A. del 17/09/2013 in cui si differenziava ed asseverava la parte agibile e non abitabile e la parte agibile ed abitabile è decaduta, pertanto a titolo prudenziale, non avendo altre pratiche agli atti che comprovino quale parte è da ritenersi abitabile a tutti gli effetti e quale parte è solo agibile, si è considerata l'intero piano primo come sottotetto agibile ma non abitabile, così come era stato progettato con il Permesso di Costruire 58/2012.

•

La zona priva di caratteristica di "abitabilità" è pertanto da valutarsi seguendo lo stesso principio del piano interrato, ovvero: “...taverne e mansarde prive di abitabilità, ma materialmente agibili, accatastate come locali accessori o sgombero da coeff. 0,30 a coeff. 0,50 in funzione del loro grado di finitura...”.

Lo scrivente ha adottato un coefficiente pari al massimo previsto dalla prassi estimativa, in quanto si tratta di locali agibili a tutti gli effetti, con un buon grado di finitura.

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo monoparametrico in base al prezzo medio

de scriz ione consiste nz a in dice comme rciale

piano interrato 294,40 x 50% = 147,20

vano ascensore 3,85 x 100% = 3,85

box auto e spazi di manovra 141,75 x 50% = 70,88

locali tecnici (locale caldaia e locale contatori) 24,34 x 30% = 7,30

rampa veicolare 58,95 x 20% = 11,79

piano terra 284,68 x 100% = 284,68

camminamenti perimetrali e vialetti d'accesso 195,06 x 15% = 29,26

area a verde (per i primi 250,00mq) 250,00 x 7% = 17,50

area a verde (oltre i 250,00mq), 513,74mq -250,00mq = 263,74mq 263,74 x 2% = 5,27

piano primo agibile ma non abitabile 266,75 x 50% 133,38

Totale 1783,52 711,11

Arrotondamento -0,11 711,00

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SVILUPPO VALUTAZIONE:

CRITERIO DI STIMA E FONTI DI INFORMAZIONE UTILIZZATE.

STIMA SINTETICA COMPARATIVA

Il procedimento di stima sintetica per comparazione si basa sul reperimento di valori unitari di mercato che beni di caratteristiche similari a quelle del cespite da stimare meritano in libere trattative di compravendita.

A tale fine si è tenuto conto dei dati riportati nelle pubblicazioni specializzate e della generica conoscenza del mercato dello scrivente.

Dall'indagine è emersa una serie di prezzi di mercato con riferimento ad immobili ubicati in posizione simile con destinazione e caratteristiche estrinseche ed intrinseche assimilabili, con opportune aggiunte e detrazioni, al bene oggetto di esame.

In relazione a quanto su esposto si sono analizzati:

A) da Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, www.piuprezzi.it, dove vengono riportati, per il Comune di Legnano-zona centrale, i seguenti valori:

appartamenti nuovi: minimo 2.500,00€/mq – massimo 3.000,00€/mq

(si rende noto che tale pubblicazione non riporta i valori per ville singole e distingue il territorio del Comune di Legnano in due macro zone: centro e periferia, pertanto si sono presi i valori più prossimi al cespite da stimare ovvero

“appartamenti nuovi”, opportunamente attualizzati con il coefficiente di vetustà (ipotesi di fine lavori circa 9 anni fa, coefficiente pari a 0,91)

B) dal sito dell'Agenzia del Territorio - OMI, dove vengono riportati, per il Comune di Legnano (Fascia/zona:

Semicentrale/ Leoncavallo, Volta, Cadorna, Castello, C.Na Ponzella, Novara, Pasubio), i seguenti valori:

ville e villini, stato conservativo ottimo: minimo 1.800,00€/mq – massimo 2.350,00€/mq

C) dal sito Borsinoimmobiliare.it, dove vengono riportati, per il Comune di Legnano (Fascia/zona: Semicentrale/

Leoncavallo, Volta, Cadorna, Castello, C.Na Ponzella, Novara, Pasubio), i seguenti valori:

ville e villini, stato conservativo ottimo: minimo 1.485,00€/mq – massimo 1.835,00€/mq

Prudentemente lo scrivente ha ritenuto di attestare i valori unitari di stima su valori medi e di definire per mezzo dei coefficienti di differenziazione eventuali deprezzamenti o aumenti di valore.

punto A: (2.500,00€/mq + 3.000,00€/mq)/2 = 2.750,00€/mq x 0,91 (vetustà) = circa 2.500,00€/mq punto B: (1.800,00€/mq + 2.350,00€/mq)/2 = 2.075,00€/mq

punto C: (1.485,00€/mq + 1.835,00€/mq)/2 = 1.660,00€/mq

Mediando i valori sopra esposti:

[(2.500,00€/mq + 2.075,00€/mq + 1.660,00€/mq)/3] = 2.078,66€/mq arrotondato a 2.080,00€/mq

ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA - COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE

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I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori che permettono di adeguare e correggere le quotazioni medie delle tabelle sopra riportate per ottenere le quotazioni degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle della media.

Qualsiasi coefficiente minore di 1 produce un ribasso della quotazione media. Contrariamente, qualsiasi coefficiente maggiore di 1 produce un aumento di tale quotazione.

Il coefficiente 1 non va considerato, significando uguaglianza rispetto alla quotazione media di riferimento.

Di regola, quando è necessario applicare più di un coefficiente di differenziazione, si stabilisce un coefficiente globale unico, moltiplicando tra loro tutti i coefficienti, e applicando, quindi, tale coefficiente globale al valore oggetto di stima.

Nel caso in esame i coefficienti da applicare sono stati opportunamente scelti dallo scrivente tra quelli riportati in due differenti pubblicazioni:

1- “Stima degli immobili pubblici, privati e con particolari destinazioni d'uso” di Flavio Paglia, Edizioni Epc Libri, 2004 Roma.

2- “Stima degli immobili, fondamenti per la valutazione della proprietà immobiliare di Graziano Castello, Edizioni Dario Flaccovio, 2002 Palermo.

VALORE AL MQ DEL BENE

Il valore unitario (€/mq) del bene è calcolato moltiplicando il valore riportato nel paragrafo: ”CRITERIO DI STIMA E FONTI DI INFORMAZIONE UTILIZZATE” per il coefficiente globale unico.

2.080,00€/mq x 1,03 = 2.142,40€/mq; ARROTONDATO A: 2.140,00€/mq;

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 711,00mq x 2.140,00€/mq = € 1.521.540,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1/1 di piena proprietà): € 1.521.540,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): € 1.521.540,00 1,05 Posti auto pari al numero di unità immobiliari

1,01 Video citofono

1,02 Tapparelle avvolgibili elettricamente

1,02 Finestratura con vetri a tenuta termo acustica

1,04 Pavimentazione prevalente: marmo, ardesia o altre pietre naturali 1,02 Con ascensore o montacarichi villa o villino a schiera

0,99 Con impianto acqua calda autonomo 1,01 Riscaldamento autonomo

1,04 Aria condizionata centrale

0,85 Variante dimensionale (oltre i 180,00mq)

1,03 Coefficiente che verrà applicato ai valori unitari medi di mercato di immobili residenziali nel Comune di Legnano come riportato nelle fonti utilizzate

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9. . VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Riduzione del 0% per lo stato di occupazione: € 0,00

Spese di regolarizzazione delle difformità vedi capitolo.8: -€ 60.862,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 1.460.678,40

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo): €. 0,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui

si trova: € 1.460.678,40

Ulteriore riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria

(calcolato sul valore di realizzo): €. 0,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Arrotondamento: -€ 678,40

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova € 1.460.000,00

data 04/09/2021

il tecnico incaricato Arch. Stefano Arcari

ID descrizione consistenza valore intero valore diritto

A villa singola 711,00 0,00 € 1.521.540,00 € 1.521.540,00

€ 1.521.540,00 € 1.521.540,00 cons. accessori