TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO 323/2018

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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

323/2018

PROCEDURA PROMOSSA DA:

DOBANK S.P.A.

DEBITORE:

QINGZHANG ZHANG

GIUDICE:

Passafiume Sabrina

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 16/01/2020

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

LORENZO BEIA

CF:BEILNZ67S25L682L

con studio in VERGIATE (VA) VIA DI SARA 19 telefono: 0331964487

email: studiobeia@gmail.com PEC: lorenzo.beia@geopec.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 323/2018

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 143,39 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

L'immobile oggetto di pignoramento consiste in un'abitazione a piano terra disposta su unico piano e risulta così distribuita:

Piano terra: salotto, 3 stanze allestite come camere, disimpegno, bagno, disimpegno collegato con autorimesse.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di 2,50.Identificazione catastale:

l foglio 4 particella 1311 sub. 507 (catasto fabbricati), sezione urbana AR, categoria A/3, classe 3, consistenza 11 vani, rendita 937,37 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAN SASSO n. 10, piano: T-1, intestato a ZHANG Qingzhang, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/03/2006 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/04/2006 Repertorio n.: 95654 Rogante: LAINATI MARIO Sede: GALLARATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 25141.2/2006)

Coerenze: coerenze da nord in senso orario: A.U.I., area in proprietà, area in proprietà, area in proprietà

Per una corretta stima verrà riproposto un corpo (B) avente gli stessi dati catastali poiché il catasto risulta errato in quanto indica una unità abitativa unica a fronte delle due unità abitative autorizzate con concessione in sanatoria del 15/06/1998.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1950.

B appartamento a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 134,09 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

L'immobile oggetto di pignoramento consiste in un'abitazione a piano primo disposta su unico piano e risulta così distribuita:

Piano primo raggiungibile da scala esterna, ingresso zona giorno, cucina, disimpegno, bagno e 3 camere.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 3.00 ml.Identificazione catastale:

l foglio 4 particella 1311 sub. 507 (catasto fabbricati), sezione urbana AR, categoria A/3, classe 3, consistenza 11 vani, rendita 937,37 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAN SASSO n. 10, piano: t-1, intestato a ZHANG Qingzhang, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/03/2006 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/04/2006 Repertorio n.: 95654 Rogante: LAINATI MARIO Sede: GALLARATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 25141.1/2006)

Per una corretta stima verrà riproposto un corpo (A) avente gli stessi dati catastali poiché il catasto risulta errato in quanto indica una unità abitativa unica a fronte delle due unità abitative autorizzate con concessione in sanatoria del 15/06/1998.

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C box singolo a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 12,44 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

Autorimessa composta da unico vano prospiciente sulla via denominata Via Gran Sasso, comunicante direttamento con disimpegno abitazione posta a piano terra (ex. sub. 501)

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 2,35 ml..Identificazione catastale:

l foglio 4 particella 1311 sub. 503 (catasto fabbricati), sezione urbana AR, categoria C/6, classe 5, consistenza 12 mq, rendita 39,66 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAN SASSO n. 10, piano:

T, intestato a ZHANG Qingzhang, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/03/2006 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/04/2006 Repertorio n.: 95654 Rogante: LAINATI MARIO Sede: GALLARATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 25141.1/2006)

Coerenze: da nord in senso orario: A.U.I., sub. 507, sub. 507, via Gran Sasso Immobile costruito nel 1950.

D box singolo a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 11,28 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

Autorimessa composta da unico vano comunicante direttamente con disimpegno abitazione posta a piano terra (ex. sub. 501) e sfociante sul porticato della medesima proprietà (sub. 506)

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T.Identificazione catastale:

Coerenze: Da nord in senso orario: A.U.I., tettoia sub. 506, abitazione sub. 507, abitazione sub. 507

Immobile costruito nel 1950.

E tettoia a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 43,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

Tettoia aperta sui lati sud ed est con copertura a bassa pendenza.

Coerenze: da nord in senso orario: A.U.I., A.U.I., cortile esclusivo, autorimessa sub. 505 Immobile costruito nel 1950.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 344,70 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

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3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da ZHANG QINGZHANG in qualità di proprietario.

Al momento del sopralluogo era presente il signor Zhang il quale si è dimostrato totalmente collaborativo.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 01/04/2006 a firma di notaio Mario Lainati ai nn. 49731/11235 di repertorio, a favore di Unicredit Banca per la Casa s.p.a., contro Zhang Qingzhang, derivante da concessione a garanzia di mutuo.

Importo ipoteca: 760000.

Importo capitale: 380000.

Durata ipoteca: 30 anni

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 04/03/2010 ai nn. 27161/5886 di repertorio, a favore di Equitalia Esatri s.p.a., contro Zhang Qingzhang, derivante da ipoteca legale a norma art. 77 dpr 29/09/1973 num. 602 n. 4800/117 del 24/02/2010.

Importo ipoteca: 28116.88.

Importo capitale: 14058.44.

La formalità è riferita solamente a Immobili sezione urbana AR foglio 4 part. 1311 sub. 505 e 503 ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 15/06/2016 , a favore di Equitalia Nord s.p.a., contro Zhang Qingzhang, derivante da Ipoteca con.amministrativa/riscossione derivante da ruolo n. 2152/11716 del 07/06/2016.

Importo ipoteca: 67698.26.

Importo capitale: 33849.13.

La formalità è riferita solamente a Immobili sezione urbana AR foglio 4 mapp. 1311 subalterni 505-503- 506-507

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 232.714,50 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova:

€. 186.171,60

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 186.171,60

Data della valutazione: 16/01/2020

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4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, stipulata il 24/05/2018 a firma di tribunale di Busto Arsizio , trascritta il 25/06/2018 ai nn. 82880/54859, a favore di DOBANK SPA, contro Zhang Qingzhang, derivante da PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

Zhang Qingzhang per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 21/03/2006), con atto stipulato il 21/03/2006 a firma di Notaio Lainati Mario ai nn. 95654/36286 di repertorio, trascritto il 01/04/2006 ai nn. 49729/25140.

Da Sartori Sonia

Zhang Qingzhang per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 21/03/2006), con atto stipulato il 21/03/2006 a firma di Notaio Lainati Mario ai nn. 95654/36286 di repertorio, trascritto il 01/04/2006 ai nn. 49729/25141.

Da Sartori Cristiana

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Sartori Emilio per la quota di 1/1, in forza di Atto di donazione (dal 27/02/1979 fino al 08/03/2001), con atto stipulato il 27/02/1979 a firma di Notaio Sergio Fantasia ai nn. 83074/7382 di repertorio, trascritto il 24/03/1979 ai nn. 18836/15893

Sartori Sonia per la quota di 1/2, in forza di Atto di donazione (dal 08/03/2001 fino al 21/03/2006), con atto stipulato il 08/03/2001 a firma di Notaio Patrizia Carrara ai nn. 5976/1843 di repertorio, trascritto il 14/03/2001

Sartori Cristiana per la quota di 1/2, in forza di Atto di donazione (dal 08/03/2001 fino al 21/03/2006), con atto stipulato il 08/03/2001 a firma di Notaio Patrizia Carrara ai nn. 5976/1843 di repertorio, trascritto il 14/03/2001

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

A fronte di un'indagine urbanistica si evince quanto segue:

L'indice di utilizzazione fondiaria è pari a 0,33mq./mq.

L'area su cui insistono gli immobili è pari a mq. catastali 740 consentendo quindi una realizzazione pari a mq. 244,20 - derivante dal calcolo 740x0,33 -

L'art 30 delle norme di attuazione consente un'ampliamento una tantum di mq. 50 ad unità immobiliare consentendo quindi un potenziale incremento di superficie pari a mq. 100,00.

A fronte di quanto sopra esposto, considerata l'area di pertinenza dell'immobile e le sue

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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caratteristiche geometriche, il tutto raffrontato con i limiti e i vincoli in caso di ampliamento, il sottoscritto reputa congruo attribuire un valore aggiunto alle unità immobiliari come specificato nel calcolo della superficie di ragguaglio.

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione in sanatoria N. 1629, intestata a Sartori Emilio, per lavori di ristrutturazione piano terreno di fabbricato di abitazione e costruzione accessorio , presentata il 11/12/1985, rilasciata il 24/02/1998 con il n. 1629 di protocollo, agibilità del 24/02/1998 con il n. 1629 di protocollo.

Il titolo è riferito solamente a Piano terra unità abitativa e accessorio eseguito su mapp. 1311

Concessione edilizia in sanatoria N. 2032, intestata a Sartori Emilio, per lavori di ristrutturazione fabbricato residenziale eseguito sul mapp. 1311 sub. 501, presentata il 31/03/1995, rilasciata il 15/06/1998 con il n. 2032 di protocollo, agibilità del 15/06/1998 con il n. 2032 di protocollo.

Il titolo è riferito solamente a fabbricato residenziale eseguito sul mapp. 1311 sub. 501 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo del territorio vigente l'immobile ricade in zona Ambiti residenziali semiestensivi RSE art. 30

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

E' indispensabile specificare che nell'atto di pignoramento vengono indicati i seguenti mappali:

l sub. 501 abitazione PIANO TERRA

l sub. 502 abitazione PIANO PRIMO

l sub. 503 autorimessa

l sub. 505 autorimessa

l sub. 506 porticato

Mentre nell'atto di acquisto alla pagina 6 lettera d) viene specificato quanto segue: "l'acquirente dichiara, inoltre, che le unita' immobiliari oggi acquistate, individuate con il mappale 1311 subalterni 501 e 502, costituiscono un'unica porzione immobiliare adibita a prima casa di abitazione dell'acquirente medesimo nei termini di legge."

Successivamente alla data della compravendita e precisamente il 05/07/2007 è stata eseguita una pratica catastale di fusione creando una unica unità immobiliare abitativa in difformità a quanto autorizzato con condono edilizio del 15/06/1998.

In sintesti l'atto di pignoramento i dati catastali indicati non corrispondono a quanto attualmente censito in catasto (vedere scheda catastale allegata).

A fronte di quanto riscontrato saranno necessarie le pratiche di regolarizzazione in ambito edilizio e catastale come sopra specificato al fine di ripristinare quanto autorizzato in comune.

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione interna a piano primo oltre a finestra mai autorizzata sul fronte nord (normativa di riferimento: d.p.r. 380/2001)

Le difformità sono regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l Sanzione amministrativa: €.1.000,00

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l Pratica edilizia: €.1.500,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 giorni

Questa situazione è riferita solamente a abitazione piano primo CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Al piano terra è stata realizzata una parete che delimita la zona cucina (attualmente allestita come camera) ma, non essendo soddisfatti i rapporti di aeroilluminazione minimi secondo quanto richiesto dal regolamento d'igiene titolo III, sarà necessariamente da demolire ripristinando quanto autorizzato con concessione in sanatoria del 15/06/1998 (normativa di riferimento: d.p.r. 380/2001)

Le difformità sono regolarizzabili mediante: demolizione parete realizzata in difformità L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l demolizione parete difforme: €.800,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni

Questa situazione è riferita solamente a abitazione piano terra (ex sub. 501) 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: La scheda catastale attuale (sub. 507) rappresenta una unità abitativa unica mentre nella concessione in sanatoria del 15/06/1998 presentava due unità abitative separate a piano terra e piano primo (sub. 501 e 502).

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica catastale di divisione per ripristinare quanto autorizzato

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l pratica catastale di divisione oltre ad elaborato planimetrico: €.700,00

l diritti catastali: €.100,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 15 giorni

Questa situazione è riferita solamente a abitazione a piano terra e primo. ex sub. 501 e 502 - ora sub.

507

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento.

BENI IN GALLARATE VIA GRAN SASSO 10, FRAZIONE ARNATE

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

appartamento a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 143,39 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

L'immobile oggetto di pignoramento consiste in un'abitazione a piano terra disposta su unico piano e risulta così distribuita:

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L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di 2,50.Identificazione catastale:

l foglio 4 particella 1311 sub. 507 (catasto fabbricati), sezione urbana AR, categoria A/3, classe 3, consistenza 11 vani, rendita 937,37 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAN SASSO n. 10, piano: T-1, intestato a ZHANG Qingzhang, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/03/2006 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/04/2006 Repertorio n.: 95654 Rogante: LAINATI MARIO Sede: GALLARATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 25141.2/2006)

Per una corretta stima verrà riproposto un corpo (B) avente gli stessi dati catastali poiché il catasto risulta errato in quanto indica una unità abitativa unica a fronte delle due unità abitative autorizzate con concessione in sanatoria del 15/06/1998.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

centro commerciale nella media

cinema nella media

negozi al dettaglio nella media

parco giochi nella media

supermercato nella media

aeroporto distante 12 km nella media

autostrada distante 8 km nella media

ferrovia distante 3 km nella media

livello di piano: nella media

esposizione: mediocre

luminosità: mediocre

panoramicità: mediocre

impianti tecnici: mediocre

stato di manutenzione generale: mediocre

servizi: mediocre

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L'immobile principale oggetto di valutazione risulta così composto:

Caratteristiche costruttive:

l muratura di elevazione in laterizio intonacate

l copertura a padiglione

l serramenti in PVC

l persiane a piano terra in PVC

l pavimenti in ceramica

l rivestimenti in ceramica

l terminali di riscaldamento in alluminio

Delle Componenti Edilizie:

Degli Impianti:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

cancello: ante a battente manuale realizzato in ferro con apertura doppia anta

al di sotto della media

infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in PVC

nella media

infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto con coibentazione in assente

pareti esterne: costruite in laterizio nella media

pavimentazione esterna: realizzata in elementi autobloccanti

nella media

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica

portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno e vetro

protezioni infissi esterni: persiane scorrevoli realizzate in pvc

scale: esterna con rivestimento in granito nella media

gas: impianto centralizzato con alimentazione a gas naturale conformità: non è stata reperita alcuna certificazione in merito

descrizione consistenza indice commerciale

Abitazione piano terra 130,89 x 100 % = 130,89

Potenziale ampliamento una

tantum di mq. 50 come da art. 50,00 x 25 % = 12,50

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: osservatorio immobiliare

Fonte di informazione: osservatorio mercato immobiliare Superfici principali e secondarie: 100

Superfici accessorie:

Prezzo/Prezzo richiesto: 93.500,00 pari a 935,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare

Fonte di informazione: agenzia immobiliare limitrofa Superfici principali e secondarie: 280

Prezzo/Prezzo richiesto: 298.000,00 pari a 1.064,29 Euro/mq Sconto trattativa: 4 %

Prezzo: 286.080,00 pari a 1.021,71 Euro/mq

COMPARATIVO 3

COMPARATIVO 4

Prezzo/Prezzo richiesto: 105.000,00 pari a 921,05 Euro/mq Sconto trattativa: 5 %

Prezzo: 99.750,00 pari a 875,00 Euro/mq 30 N.d.A.

Totale: 180,89 143,39

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COMPARATIVO 5

COMPARATIVO 6

COMPARATIVO 7

COMPARATIVO 8

COMPARATIVO 9

SVILUPPO VALUTAZIONE:

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La valutazione è basata su una comparazione tra i valori medi di mercato (OMI e agenzie immobiliari) e l'applicazione di necessari coefficienti correttivi riferiti all'edificio da stimare.

Si dovranno considerare ai fini estimativi i seguenti coefficienti correttivi:

- Destinazione d'uso - abitazione

- Tipologia dell'immobile ove risulta ubicato

- Stato conservativo: interno discreto, discreto esterno - Tipologia costruttiva edilizia residenziale civile - Ubicazione

- livello di piano - luminosità

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO B

appartamento a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 134,09 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

L'immobile oggetto di pignoramento consiste in un'abitazione a piano primo disposta su unico piano e risulta così distribuita:

Piano primo raggiungibile da scala esterna, ingresso zona giorno, cucina, disimpegno, bagno e 3 camere.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 3.00 ml.Identificazione catastale:

l foglio 4 particella 1311 sub. 507 (catasto fabbricati), sezione urbana AR, categoria A/3, classe 3, consistenza 11 vani, rendita 937,37 Euro, indirizzo catastale: VIA GRAN SASSO n. 10, piano: t-1, intestato a ZHANG Qingzhang, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 21/03/2006 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/04/2006 Repertorio n.: 95654 Rogante: LAINATI MARIO Sede: GALLARATE Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n. 25141.1/2006)

Per una corretta stima verrà riproposto un corpo (A) avente gli stessi dati catastali poiché il catasto risulta errato in quanto indica una unità abitativa unica a fronte delle due unità abitative autorizzate con concessione in sanatoria del 15/06/1998.

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono Valore superficie principale: 143,39 x 750,00 = 107.542,50

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 107.542,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 107.542,50

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sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

L'immobile oggetto di valutazione risulta così composto:

Piano primo: ingresso zona giorno, cucina, disimpegno, bagno e 3 camere.

Caratteristiche costruttive:

l muratura di elevazione in laterizio intonacate

l copertura a padiglione

l serramenti in PVC

l tapparelle in PVC

l pavimenti in ceramica

l rivestimenti in ceramica

l terminali di riscaldamento in alluminio Delle Componenti Edilizie:

cinema nella media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

servizi: al di sotto della media

infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in PVC

nella media

infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato

manto di copertura: realizzato in tegole in cotto con coibentazione in assente

pareti esterne: costruite in laterizio nella media

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Degli Impianti:

CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: osservatorio immobiliare

Fonte di informazione: osservatorio mercato immobiliare Superfici principali e secondarie: 100

COMPARATIVO 2

Prezzo/Prezzo richiesto: 298.000,00 pari a 1.064,29 Euro/mq pavimentazione esterna: realizzata in elementi autobloccanti

nella media

portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno e vetro

protezioni infissi esterni: avvolgibili piano primo realizzate in pvc

scale: esterna con rivestimento in granito nella media

gas: impianto centralizzato con alimentazione a gas naturale conformità: non è stata reperita alcuna certificazione in merito

Abitazione piano primo 121,59 x 100 % = 121,59

Potenziale ampliamento una tantum di mq. 50 come da art.

30 N.d.A.

50,00 x 25 % = 12,50

Totale: 171,59 134,09

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Sconto trattativa: 4 %

COMPARATIVO 3

COMPARATIVO 4

Prezzo/Prezzo richiesto: 105.000,00 pari a 921,05 Euro/mq Sconto trattativa: 5 %

Prezzo: 99.750,00 pari a 875,00 Euro/mq

COMPARATIVO 5

COMPARATIVO 6

COMPARATIVO 7

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COMPARATIVO 8

COMPARATIVO 9

- Destinazione d'uso - abitazione

- Tipologia dell'immobile ove risulta ubicato

- Stato conservativo: interno discreto, discreto esterno - Tipologia costruttiva edilizia residenziale civile - Ubicazione

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO C

box singolo a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 12,44 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

Valore superficie principale: 134,09 x 800,00 = 107.272,00

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Autorimessa composta da unico vano prospiciente sulla via denominata Via Gran Sasso, comunicante direttamento con disimpegno abitazione posta a piano terra (ex. sub. 501)

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 2,35 ml..Identificazione catastale:

Coerenze: da nord in senso orario: A.U.I., sub. 507, sub. 507, via Gran Sasso Immobile costruito nel 1950.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

Trattasti di autorimessa composta da unico vano sfociante sulla via comunale "Gran Sasso" e comunicante con disimpegno dell'unità abitativa a piano terra (ex sub. 501) avente le seguenti caratteristiche costruttive:

l pavimento in piastrelle di ceramica condizioni discrete

l portone in ferro e vetro condizioni insufficienti

cinema nella media

esposizione: al di sotto della media

luminosità: scarso

impianti tecnici: scarso

stato di manutenzione generale: scarso

servizi: mediocre

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l copertura in pannelli sandwich condizioni discrete Delle Componenti Edilizie:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: a corpo.

La valutazione terrà conto dei necessari coefficienti correttivi riferiti all'unità da stimare.

- Destinazione d'uso - autorimessa con dimensioni inferiori allo standard minimo (solitamente 2,50x5,00) a fronte di dimensioni interne rilevate pari a 4,86x2,82

- Tipologia dell'immobile ove risulta ubicato - Stato conservativo: discreto

- Tipologia costruttiva edilizia economica - Ubicazione

BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO D infissi esterni: anta a doppio battente realizzati in

ferro e vetro

scarso

manto di copertura: realizzato in pannello sandwich

box singolo misure interne

rilevate 4.86x2.82 12,44 x 100 % = 12,44

Totale: 12,44 12,44

Valore a corpo: 10.000,00

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box singolo a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 11,28 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

Autorimessa composta da unico vano comunicante direttamente con disimpegno abitazione posta a piano terra (ex. sub. 501) e sfociante sul porticato della medesima proprietà (sub. 506)

Coerenze: Da nord in senso orario: A.U.I., tettoia sub. 506, abitazione sub. 507, abitazione sub. 507

Immobile costruito nel 1950.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

Autorimessa composta da unico vano comunicante direttamente con disimpegno abitazione posta a piano terra (ex. sub. 501) e sfociante sul porticato della medesima proprietà (sub. 506) avente le seguenti caratteristiche costruttive:

cinema nella media

esposizione: al di sotto della media

luminosità: scarso

impianti tecnici: scarso

stato di manutenzione generale: scarso

servizi: mediocre

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l pavimento in piastrelle di ceramica condizioni discrete

l portone in ferro e vetro condizioni insufficienti

l copertura in pannelli sandwich condizioni discrete Delle Componenti Edilizie:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

La valutazione terrà conto dei coefficienti correttivi riferiti all'unità da stimare.

- Destinazione d'uso - autorimessa con dimensioni inferiori allo standard minimo (solitamente 2,50x5,00) a fronte di dimensioni interne rilevate pari a 3.96x2.85 che consente solo il ricovero di city car o motocicli

- Tipologia dell'immobile ove risulta ubicato - Stato conservativo: discreto

- Tipologia costruttiva edilizia economica - Ubicazione

BENI IN GALLARATE VIA GRAN SASSO 10, FRAZIONE ARNATE infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in

ferro e vetro

scarso

manto di copertura: realizzato in pannello sandwich

box singolo misure interne

rilevate 3.96x2.85 11,28 x 100 % = 11,28

Totale: 11,28 11,28

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TETTOIA

DI CUI AL PUNTO E

tettoia a GALLARATE Via Gran Sasso 10, frazione Arnate, della superficie commerciale di 43,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (QINGZHANG ZHANG)

Tettoia aperta sui lati sud ed est con copertura a bassa pendenza.

Coerenze: da nord in senso orario: A.U.I., A.U.I., cortile esclusivo, autorimessa sub. 505 Immobile costruito nel 1950.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

E' presente una tettoia esterna avente le seguenti caratteristiche:

l pavimentazione in ceramica condizioni discrete

l supporto copertura con puntelli in ferro

cinema nella media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

stato di manutenzione generale: mediocre

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l Copertura in pannelli sandwich condizioni discrete Delle Componenti Edilizie:

CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

La valutazione terrà conto dei necessari coefficienti correttivi riferiti all'unità da stimare.

- Destinazione d'uso - tettoia - Stato conservativo: pessimo - Tipologia costruttiva edilizia - Ubicazione

- parziale sfruttamento della superficie a disposizione in quanto, essendo posta in aderenza all'autorimessa, deve garantire la possibilità di accesso.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

- Destinazione d'uso delle unità immobiliari oggetto di esecuzione - Tipologia dell'immobile ove risulta ubicato

- Stato conservativo: interno discreto, esterno discreto - Tipologia costruttiva edilizia residenziale civile - Ubicazione

manto di copertura: realizzato in pannelli sandwich

pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle di ceramica

tettoia 43,50 x 100 % = 43,50

Totale: 43,50 43,50

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Le fonti di informazione consultate sono: , agenzie: agenzie immobiliari limitrofe, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio mercato immobiliare

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 143,39 0,00 107.542,50 107.542,50

B appartamento 134,09 0,00 107.272,00 107.272,00

C box singolo 12,44 0,00 10.000,00 10.000,00

D box singolo 11,28 0,00 7.000,00 7.000,00

E tettoia 43,50 0,00 5.000,00 5.000,00

236.814,50 € 236.814,50 €

Giudizio di comoda divisibilità della quota:

Per poter rendere vendibili separatamente le singole unità abitative necessiterà effettuare i seguenti accorgimenti:

1. Il disimpegno comunicante con entrambe le autorimesse, attualmente facente parte dell'abitazione a piano terra ove risulta posizionata la caldaia di entrambe le abitazioni, può essere mantenuto in proprietà esclusiva all'unità a piano terra ma assoggettato a servitù a favore dell'unità posta a piano primo per manutenzione della caldaia esistente.

2. L'autorimessa sub. 503, sfociante sulla via Gran Sasso dovrà essere attribuita all'abitazione posta a piano primo (ex sub. 502) in quanto è l'unica ad avere l'accesso al disimpegno di cui al punto 1 per garantire la manutenzione alla caldaia esistente.

3. L'autorimessa sub. 505 dovrà essere attribuita all'abitazione posta a piano terra (ex sub. 501)

4. Il porticato esterno potrebbe essere suddiviso in due parti uguali da attribuire ad ogni abitazione.

5. L'area esterna di proprietà diverrà area comune ad entrambe le abitazioni.

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VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

data 16/01/2020

il tecnico incaricato LORENZO BEIA Si rimanda pertanto a uno schema di massima divisionale.

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 4.100,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 232.714,50

Riduzione del valore del 20% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo):

€. 46.542,90

Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 186.171,60

Ulteriore riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):

€. 0,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 186.171,60