TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE 154/2020

(1)

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

154/2020

PROCEDURA PROMOSSA DA:

*******

DEBITORE:

****************

GIUDICE:

Dr. Pietro ERREDE

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 15/08/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Arch. Barbara TUNDO

CF:TNDBBR74T64D883J

con studio in GALLIPOLI (LE) VIA LECCE N. 82 telefono: 0

email: barbaratundo@hotmail.it PEC: barbara.tundo@archiworldpec.it

tecnico incaricato: Arch. Barbara TUNDO Pagina 1 di 18

Firmato Da: TUNDO BARBARA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 57e028d7734bdd2358f31d75fbcc80ab

(2)

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

Appartamento a TREPUZZI Via Giovanni Verga 8, della superficie commerciale di 114,04 mq per la quota di:

 ******************

 *******************

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, scala Destra, ha un'altezza interna di 3,10 m.

Identificazione catastale:

 foglio 25 particella 104 sub. 25 (catasto fabbricati), categoria A/3, superficie 0, classe 3, consistenza 6 vani, rendita 278,89 Euro, indirizzo catastale: VIA GIOVANNI VERGA TREPUZZI, piano: 1, intestato a:

*******************

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1960 ristrutturato nel 1985.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 114,04 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 56.434,60 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 50.000,00

Data della valutazione: 15/08/2021

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.

TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 154/2020

LOTTO 1

(3)

*********************************** pertanto l'immobile in oggetto risulta libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 29/11/2010 a firma del Notaio DAL VERME SERGIO ai nn.

23018/9737 di repertorio, iscritta il 01/12/2010 a Lecce ai nn. 46277/8616, a favore di

******************

Importo ipoteca: € 188.100,00.

Importo capitale: € 104.500,00.

Durata ipoteca: 30 anni.

Iscrizione per proprietà in comunione dei beni.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Pignoramento, stipulato il 13/05/2020 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO UNEP CORTE D'APPELLO ai nn. 1865 di repertorio, trascritto il 09/06/2020 a Lecce ai nn. 14506/10848, a favore di

*********************

******************

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 467,22

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 1.553,12

Millesimi condominiali: 67,64 (generali) +

(4)

Ulteriori avvertenze:

Le spese ordinarie annue di gestione dell'immobile ammontano a € 467,22 e comprendono un consumo d'acqua di € 267,65 (dato riferito al 2019 poichè nel 2020 non è stata effettuata la lettura).

215,97 (scala) + 72,11 (passo carrabile)

Le spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia, così come stabilito dall'art. 63, comma 2 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, sono riferite all'anno in corso 2021, ed all'anno precedente, ovvero il 2020. (Si veda l'allegato n. 20)

Nel 2020 le spese condominiali inolute ammontano ad € 1.241,12; nello specifico:

 € 203,93 per quota millesimi generali, quota millesimi passo carrabile, cancelleria, lavori di disostruzione fogna, luce autoclave,

 € 267,65 per consumo presunto di acqua (non è stata effettuata la lettura e tale importo non figura nel Bilancio, ma per si riporta il dato del 2019 poichè il consumo del 2020 spettarà all'acquirente),

 € 769,54 per spese individuali dell'abitazione ( che comprendono € 150,00 per scia lavori condominiali, € 275,00 per lavori di messa in sicurezza solaio, € 300,00 per lettera avvocato ed

€ 44,54 per raccomandata - si veda Riepilogo bilancio consuntivo 2020 allegato).

Nel 2021 le spese condominiali inolute ammontano ad € 312,00, calcolando € 39,00 al mese sino ad agosto.

Con riferimento alle cause in corso, si segnala che il Condominio Quattro Palme è intervenuto nella presente procedura per partecipare alla distribuzione delle somme che si ricaveranno dalla vendita dell'appartamento al fine di pagare le spese di giudizio a seguito dell'ordinanza del 22.04.2021 il Tribunale di Lecce, nell’ambito di un altro procedimento contro i debitori, R.G. 7990/2020 ex artt. 669 bis c.p.c. e 1172 c.c..

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*******************

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*************************

*******************

(5)

**********************

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione per l'esecuzione di lavori edili N. 3020, prot. n. 4334/83, intestata a

******************, per lavori di trasformazione e ristrutturazione di una vecchia fabbrica (sita al primo piano sulla via Verga) in sei appartamenti per civili abitazioni, rilasciata il 10/02/1984, agibilità del 02/04/1985.

Concessione per l'esecuzione di lavori edili N. 3168, prot. n. 6583/84, intestata

******************, per lavori di trasformazione e ristrutturazione di una vecchia fabbrica (sita al piano terra sulla via Verga) in sette appartamenti per civili abitazioni, rilasciata il 08/02/1985, agibilità del 02/04/1985

Concessione edilizia in sanatoria N. 32/03 ai sensi dell'art. 12 della L. 47/85, prot. n. 8516/03, intestata a **************************, per lavori di sanatoria di ampliamenti realizzati in difformità alle concessioni edilizie n. 3020 del 10/02/84 e n. 3168 del 08/02/85., presentata il 08/06/2003 con il n.

prot. 8516 di protocollo, rilasciata il 07/08/2003.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PUG vigente, in forza di delibera del Consiglio Comunale n. 23 del 17 Dicembre 2004 (BURP n° 11 del 20 Gennaio 2005).

L'immobile ricade in zona B1, Quartiere Ferrovia - Città consolidata - Area dei diritti acquisiti.

Norme tecniche di attuazione ed indici:

a) IFF: 5,00 mc/mq;

b) RC: 80%;

c) H max: non deve superare il rapporto 1,5 con la larghezza della strada antistante, misurara alla base dell'edificio, comunque non superiore a ml 12,00;

d) Distanza dai confini: qualora non si costruisca sulla linea di confine, il distacco minimo del fabbricato dalla suddetta linea non deve essere inferiore alla metà dell'altezza dello stesso, e in nessun caso minore di m. 3,00;

e) Distanza dai fabbricati: qualora non si costruisca in comunione di muro o in aderenza, il distacco fra fabbricati è dato dalla somma delle altezze dei fabbricati prospicienti moltiplicato per 0,50. Tale distanza non deve comunque essere inferiore a 6,00 m tra pareti comunque finestrate e non finestrate;

f) Nei casi in cui la distanza di un fabbricato sia già a 1,50 m dal confine, l'altro dovrà distare dal

(6)

confine almento m 3,00, sempre nel rispetto della norma della lettera e).

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

CRITICITÀ: ALTA

Sono state rilevate le seguenti difformità:

Il pozzo luce sul quale si affaccianno le stanze da letto ed i bagni, previsto nel progetto autorizzato dal Comune ad una distanza di 3,00 metri dal confine, dista in realtà 1, 83 metri dalla muratura realizzata all'interno del confine.

Tale illecito non rientra in nessuna delle ipotesi di sanatoria edilizia in quanto le opere realizzate non sono conformi alle norme ed alle prescrizioni dello strumento urbanistico. Il regolamento edilizio di Trepuzzi infatti prescrive una distanza dal confine di 3,00 metri, inoltre il regolamento igienico sanitario non consente l'affaccio di vani abitabili su pozzi luce di dimensioni inferiori ai 3,00 metri.

Non essendo sanabile l'abuso, si dovrebbe procedere alla demolizione della muratura che si affaccia sul pozzo luce (quella delle stanze da letto e dei bagni) sia al piano primo che al piano terra, ed al ripristino dello stato dei luoghi.

La demolizione comprometterebbe la parte legittimamente realizzata e allora si può optare per la sanzione pecuniaria ai sensi dell'art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), comma 2, del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001), che consente la fiscalizzazione degli abusi quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità.

E' importante specificare che tale fiscalizzazione non regolarizza propriamente l'abuso, ma consente soltanto di evitare la demolizione. Anche a seguito della fiscalizzazione la porzione

"abusiva" non potrà essere considerata come superficie vendibile e sarà esclusa da qualsiasi valutazione economica.

L'immobile risulta non conforme e non sanabile, ma la fiscalizzazione consente la compravendita e la non demolizione della porzione abusiva.

Costi della pratica:

 Sanzione pecuniaria art. 34 DPR 380/01 (doppio del costo di produzione) (Per il calcolo si veda l'allegato n. 22): €.8.915,40

 diritti di segreteria Comune di Trepuzzi : €.80,00

 n. 2 marche da bollo: €.32,00

 onorario tecnico per pratica: €.1.200,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 2 mesi CRITICITÀ: BASSA

All'interno dell'abitazione sono stati demoliti due tramezzi che delimitavano un vano ingresso di separazione tra soggiorno e salotto al fine di creare un unico grande ambiente; inoltre è stato realizzato un lucernario sulla copertura della zona dell'angolo cottura per illuminare maggiormente l'ambiente sottostante.

Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Scia in sanatoria ai snsi dell'art. 37 del DPR 380/01, che prevede la posteriore sanabilità degli interventi realizzati senza autorizzazione ma che, al momento dei lavori, potevano essere autorizzati con Scia.

Per rendere possibile la sanatoria bisogna verificare ed asseverare il concetto di "doppia conformità", ovvero le opere eseguite in parziale difformità devono essere conformi agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati sia al momento della realizzazione dell’opera sia al

(7)

BENI IN TREPUZZI VIA GIOVANNI VERGA 8

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A momento della presentazione della domanda di sanatoria.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

 sanzione amministrativa: €.516,00

 diritti di segreteria Comune di Trepuzzi: €.80,00

 n. 2 marche da bollo: €.16,00

 onorario tecnico: €.600,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 giorni

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Sulla planimetria catastale sono riportate le misure reali del pozzo luce, ma sono presenti le tramezzature attualmente demolite; pertanto si dovrà allineare la planimetria allo stato di luoghi.

Le difformità sono regolarizzabili mediante:

Docfa - Denuncia al Catasto Fabbricati: stesura planimetrica dell’unita immobiliare, definizione dei poligoni, compilazione modelli in procedura DOCFA, attribuzione rendita catastale e restituzione su supporto informatico, presentazione e ritiro

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

 onorario tecnico: €.500,00

 spese catastali: €.50,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

Appartamento a TREPUZZI Via Giovanni Verga 8, della superficie commerciale di 114,04 mq per la quota di:

 ****************

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, scala Destra, ha un'altezza interna di 3,10 m.

Identificazione catastale:

 foglio 25 particella 104 sub. 25 (catasto fabbricati), categoria A/3, superficie 0, classe 3, consistenza 6 vani, rendita 278,89 Euro, indirizzo catastale: VIA GIOVANNI VERGA TREPUZZI, piano: 1, intestato a:

(8)

************************,

derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.

**********************

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1960 ristrutturato nel 1985.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale.

I più importanti centri limitrofi sono Novoli (3,9 km), Squinzano (4,3 km), Campi Salentina (5,0 km), Lecce (9,9 km).

Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti.

Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

scuola per l'infanzia buono

scuola elementare buono

scuola media inferiore buono

asilo nido buono

biblioteca buono

campo da tennis buono

centro commerciale al di sotto della media

centro sportivo nella media

cinema al di sotto della media

farmacie buono

municipio buono

musei al di sotto della media

negozi al dettaglio buono

ospedale al di sotto della media

palestra buono

parco giochi al di sotto della media

palazzetto dello sport al di sotto della media

piscina al di sotto della media

polizia buono

scuola media superiore al di sotto della media

spazi verde nella media

stadio buono

supermercato nella media

teatro nella media

università al di sotto della media

(9)

verde attrezzato nella media

vigili del fuoco al di sotto della media

COLLEGAMENTI

aeroporto distante 40 km(Brindisi) nella media

porto distante 3 km (Brindisi) nella media

ferrovia distante 1,5 km (Trepuzzi) buono

superstrada distante 4,3 km (superstrada Brindisi- Lecce)

nella media

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: nella media

esposizione: nella media

luminosità: nella media

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Appartamento sito al primo piano di un condominio di due piani fuori terra, terra e primo, costituito da diversi appartamenti.

Il complesso immobiliare è dotato di un ampio scoperto di pertinenza, con accesso dal civico 8 di via Verga, adibito a parcheggio, attraverso il quale, tramite una scala esterna, si raggiune il porticato al primo piano che consente l'ingresso all'abitazione.

L'appartamento è costituito da un grande vano adibito a salotto-soggiorno con angolo cottura, due stanze da letto, due bagni ed un ripostiglio. La zona giorno si affaccia sull'area di pertinenza del complesso immobiliare, mentre la zona notte ed i due bagni su di un pozzo luce retrostante.

L'abitazione è dotata di rimpianto di riscaldamento canalizzato con stufa a pellet e di impianto di climatizzazione con due split, uno nel salotto soggiorno ed uno nella stanza da letto.

L'intero stabile deriva dalla trasformazione di un opificio industriale degli anni '50 in abitazioni; nel 1983 fu ristrutturato il piano primo della fabbrica per creare sei appartamenti, e l'anno successivo il piano terra per crearne altri sette.

Il primo piano dell'opificio, di altezza pari a 4,00 m, era dotato di solaio di copertura del tipo Empolese o Porciatti, realizzato mediante la posa di file parallele di pignatte forate prive di travetti interposti e di armatura metallica.

Con la trasformazione di detto piano in abitazioni, fu realizzato, sotto al solaio di copertura, un controsoffitto con caldana in calcestruzzo e tavella in laterizio ancorato con tiranti al solaio stesso, in modo da avere un'altezza interna di piano di 3,10 m.

Nell'aprile del 2020, si è verificato un cedimento di una porzione del solaio del lastrico solare di copertura a confine tra questa unità immobiliare e quella a nord, che ha determinato delle cospique infiltrazioni.

Nel giugno dello stesso anno è stato realizzato un primo intervento di messa in sicurezza delle due abitazioni contigue, operando sulla copertura e negli appartamenti; in particolare nell'unità abitativa in oggetto è stato puntellato il controsoffitto ed è stata rimossa una piccola parte dello stesso per operare un saggio, mentre sulla copertura è stata rimossa una parte del lastrico solare, è stata apposta una copertura con teli sulla zona interessata dal cedimento strutturale, ed è stato delimitato

(10)

il compluvio delle acque piovane con un muretto.

L'intervento di ripristino dello stato dei luoghi e di riparazione del cedimento strutturale prevede la rimozione del controsoffitto dell'abitazione, il puntellamento del solaio di copertura, la rimozione del lastrico solare e tavelle dell'estradosso del solaio stesso, la posa di un solaio latero -cementizioin appoggio alle travi a T sotto il solaio esistente con taglio delle pignatte in prossimità degli appoggi ed il rifacimento del lastrico solare con lastre di pietra di Cursi.

Il costo dell'intervento di messa in sicurezza e di riparazione del cedimento è di competenza delle due unità abitative al primo piano e delle due sottostanti. (Si veda l'allegato n. 21)

Alla data odierna l'intervento di riparazione non è stato ancora realizzato perchè gli attuali proprietari dell'abitazione in oggetto hanno rifiutato qualsiasi intervento tecnico volto al risanamento del lastricato solare e non hanno consentito l'accesso al loro appartamento.

Il Condominio, visto il rifiuto dei proprietari, ha promosso giudizio ex art. 669 bis c.p.c. al fine di ottenere l'autorizzazione giudiziaria ad eseguire le opere di risanamento, ed a consentire l’accesso all’interno dell’immobile delle maestranze incaricate di eseguire i lavori.

Il costo complessivo dell'intervento di messa in sicurezza, pari ad € 1.100,00 iva inclusa, è già stato pagato alla ditta che ha eseguito i lavori; gli altri tre condomini hanno provveduto al saldo di loro competenza, mentre la quota di competenza dell'appartamento in oggetto è stata anticipata dal condominio e messa a carico degli esecutati nelle spese condominiali.

Il costo di riparazione del cedimento, ancora da eseguire, in base al preventivo fornito dalla ditta incaricata dal Condominio, è pari ad € 4.400,00 iva inclusa e pertanto la quota dell'appartamento è di € 1.100,00.

In questi importi non sono inclusi i lavori di tinteggiatura interna dell'appartamento che saranno a carico dei proprietari.

Con riferimento alla conformità edilizia dell'abitazione si segnala che il pozzo luce sul quale si affaccianno le stanze da letto ed i bagni, previsto nel progetto autorizzato dal Comune ad una distanza di 3,00 metri dal confine, misura in realtà 1,83 metri dalla muratura realizzata all'interno del confine.

Tale illecito non rientra in nessuna delle ipotesi di sanatoria edilizia in qu anto le opere realizzate non sono conformi alle norme ed alle prescrizioni dello strumento urbanistico.

Il regolamento edilizio di Trepuzzi infatti prescrive una distanza dal confine di 3,00 metri, inoltre quello igienico sanitario non consente l'affaccio di vani abitabili su pozzi luce di dimensioni inferiori ai 3,00 metri.

Non essendo sanabile l'abuso, si dovrebbe procedere alla demolizione della muratura che si affaccia sul pozzo luce (quella delle stanze da letto e dei bagni) sia al piano primo che al piano terra, ed al ripristino dello stato dei luoghi.

La demolizione però comprometterebbe la parte legittimamente realizzata e allora si può optare per la sanzione pecuniaria ai sensi dell'art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal pe rmesso di costruire), comma 2, del Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/2001), che consente la fiscalizzazione degli abusi quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità.

La sanzione pecuniaria da pagare al Comune è pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire.

All'interno dell'abitazione si segnala inoltre la demolizione non autorizzata d i due tramezzi che delimitavano un vano ingresso di separazione tra soggiorno e salotto e la realizzazione di un lucernario nella zona dell'angolo cottura (si veda la planimetria dello stato di fatto).

Tali opere, eseguite senza titolo abilitativo posso invece essere sanate ai sensi dell'art. 37 del DPR.

380/01.

Per gli importi da pagare, sia per la fiscalizzazione ai sensi dell'art. 34, sia per la Scia in sanatoria ai sensi dell'art. 37, si rimanda al punto 8.1 della presente perizia.

Delle Strutture:

(11)

solai: Empolese o Porciatti. Solaio di copertura al di sotto della media

dell'appartamento realizzato mediante la posa di file parallele di pignatte forate prive di travetti interposti e di armatura metallica con sottostante controsoffitto realizzato con caldana in calcestruzzo e tavella in laterizio d ancorato con tiranti al solaio stesso.

strutture verticali: costruite in muratura in tufo e pilastri in c.a.

nella media

copertura: piana costruita in pietra di Cursi al di sotto della media

scale esterne: a rampe parallele costruite in c.a. nella media

travi: costruite in c.a. nella media

Degli Impianti:

termico: stufa con alimentazione in pellet i diffusori sono in canalizazzione dell'aria con griglie conformità: da verificare

condizionamento: dual aria-aria con diffusori in split

nella media

elettrico: sottotraccia nella media

fognatura: sottotraccia la reti di smaltimento è realizzata in tubazioni con recapito in collettore o rete comunale

idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da rete comunale

Delle Componenti Edilizie:

infissi esterni: anta singola o doppia a battente realizzati in legno

nella media

infissi interni: a battente realizzati in legno nella media

pavimentazione interna: realizzata in ceramica nella media

portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno massello

protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in pvc

rivestimento interno: posto in angolo cottura e bagni realizzato in ceramica

nella media

Vista da via Verga Ingresso all'appartamento al primo piano dal porticato condominiale

(12)

Soggiorno Cucina

Bagno Letto

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: UNI EN 15733:2011

descrizione consistenza indice commerciale

appartamento I piano 122,73 x 100 % = 122,73

porzione di appartamento non

sanabile e che pertanto non ha -8,69 x 100 % = -8,69

valore commerciale

Totale: 114,04 114,04

(13)

Planimetria stato di fatto Planimetria Concessione Edilizia n. 32/03

Planimetria catastale

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto/rilevazione: 01/12/2020

Fonte di informazione: Osservatorio del mercato immobiliare Descrizione: Abitazioni civili - valori minimi

Indirizzo: Fascia/zona: Periferica/fascia periferica, Trepuzzi

(14)

Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie:

Prezzo: 52.000,00 pari a 520,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: agenzia del territorio Data contratto/rilevazione: 01/12/2020

Fonte di informazione: Osservatorio del mercato immobiliare Descrizione: Abitazioni civili - valori massimi

Indirizzo: Fascia/zona: Periferica/fascia periferica, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 100

Superfici accessorie:

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 10/08/2021

Fonte di informazione: Prato Immobiliare, via Brindisi, 150/1, Squinzano (Lecce)

Descrizione: Appartamento al piano terra con accesso da atrio comune, composto da ingresso, ripostiglio, soggiorno/pranzo, cottura, lavanderia, disimpegno, bagno e due vani letto con pozzo luce di pertinenza esclusiva di mq. 15 circa

Indirizzo: Via Verga n. 8, Trepuzzi, (stesso complesso immobiliare di quello in oggetto) Superfici principali e secondarie: 90

Superfici accessorie:

COMPARATIVO 4

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 10/08/2021 Fonte di informazione: www.casadaprivato.it

Descrizione: Appartamento al piano 2 di un complesso condominiale, composto da sala, 2 camere da letto, bagno,balconcino ,veranda box auto di proprieta'. L'appartamento e' dotato di ascensore e cancelli automatici per il ricovero box auto.

Indirizzo: Via Verga 12, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 78 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 5

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 10/08/2021

Fonte di informazione: WWW.UNICREDITSUBITOCASA.IT

Descrizione: abitazione indipendente costituita da un ingresso/soggiorno, tinello, cucina, due vani letto, due bagni, ripostiglio, garage, una veranda chiusa a vetrata ed un ampio giardino. Dispone anche di un piccolo ambiente nel piano ammezzato.

(15)

Indirizzo: Via Verga, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 160 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 6

Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 18/06/2020

Fonte di informazione: Notaio De Nunzio Andreina, rep. 16215 Descrizione: Appartamento al secondo piano

Indirizzo: Via Giuseppe Elia, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 105 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 7

Fonte di informazione: Notaio Petrachi Benedetto, rep. 91719 Descrizione: abitazione al piano terra e primo

Indirizzo: Via Ugo Foscolo, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 190 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 8

Fonte di informazione: Notaio Pallara Stefania, rep. 24709 Descrizione: appartamento al primo piano

Indirizzo: Via Regina Elena n. 55, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 116 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 9

Fonte di informazione: NotaioDal Verme Sergio, rep. 28651 Descrizione: Appartamento al I piano

Indirizzo: Via Michelangelo n. 16, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 112 Superfici accessorie:

(16)

COMPARATIVO 10

Tipo fonte: borsa dati immobiliari Data contratto/rilevazione: 01/12/2020 Fonte di informazione: Borsino immobiliare Descrizione: Abitazioni - valore minimo Indirizzo: zona periferica, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 11

Tipo fonte: borsa dati immobiliari Data contratto/rilevazione: 01/12/2020 Fonte di informazione: Borsino immobiliare Descrizione: Abitazioni - valore massimo Indirizzo: zona periferica, Trepuzzi Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie:

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Si ritiene opportuno adottare, per l'immobile in esame, la stima sintetica comparativa che si basa sul confronto diretto tra immobili aventi simili caratteristiche e prezzi noti sul mercato locale.

Si procede con un'analisi dei prezzi riscontrabili in compravendite, annunci di vendita di immobili, e quotazioni immobiliari, assimilabili per ubicazione e consistenza e, con opportuni coefficienti correttivi che variano in funzione delle caratteristiche peculiari dell'unità oggetto di valutazione, si ottiene il valore al mq del bene.

Una volta stabilito il valore al mq del bene, si calcola la superficie lorda del fabbricato, vale a dire la somme delle superfici commerciali di ogni singola destinazione d'uso, moltiplicata per i rispettivi coefficienti di applicazione (ad esempio 0,1 per le eventuali pertinenze scoperte, 0,8 per i garage, ecc..).

Il prodotto tra il prezzo al mq e la superfici commerciale darà il valore di mercato dell'immobile.

Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate, per unità abitative site nella medesima zona, danno valori compresi tra i 520,00 ed i 660,00 €/mq (media €/mq 590,00), mentre quelle del Borsino Immobiliare variano tra i 557,05 ed i 719,88 €/mq (media €/mq 638,46).

Gli annunci immobiliari reperiti su internet, riferiti ad immobili simili, esprimono una media di 653,17

€/mq.

Con riferimento agli atti di acquisto comparabili, sono state reperite 4 compravendite avvenute negli ultimi anni e riferite ad abitazioni simili a quella in oggetto.

La media di tali valori è di €/mq 601,81.

Pertanto, in base ai dati raccolti, si ritiene appropriato per l'immobile in oggetto il prezzo unitario di

€/mq 600,00, corrispondente alla media dei valori degli atti notarili ed in linea con i valori medi delle quotazioni dell'Agenzia delle Entrate e del Borsino Immobiliare, ma leggermente più basso del valore medio risultante dagli annunci immobiliari perchè ovviamente gli stessi non contemplano ancora l'eventuale sconto trattativa.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

(17)

Valore superficie principale: 114,04 x 600,00 = 68.424,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 68.424,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 68.424,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le dimensioni dell'appartamento ed il prezzo di vendita sono elementi che rendono appetibile la compravendita.

Con riferimento alla riduzione per l'immediatezza della vendita ed assenza di garanzia per vizi, si stabilisce la percentuale del 8%, per coprire eventuali spese per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi e per rimborso di eventuali future spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecce, ufficio del registro di Lecce, conservatoria dei registri immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Trepuzzi, agenzie: della zona, osservatori del mercato immobiliare Immobiliari dell'Agenzia delle Entrate, ed inoltre: atti notarili

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

 la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

 le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

 il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

 il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

 il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

 il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 114,04 0,00 68.424,00 68.424,00

68.424,00 € 68.424,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 11.989,40 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 56.434,60

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Riduzione del valore del 8% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per

€. 4.514,77

(18)

l'immediatezza della vendita giudiziaria:

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 1.553,12

Riduzione per arrotondamento: €. 366,71

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 50.000,00

data 15/08/2021

il tecnico incaricato Arch. Barbara TUNDO