PERIZIA DI STIMA COMUNE DI GORLE N.C.E.U. foglio 5 mappali 254/14 e 2124/702

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 124/2021

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

PERIZIA DI STIMA

COMUNE DI GORLE – N.C.E.U. foglio 5 mappali 254/14 e 2124/702

Esperto alla stima: Arch. Viviana Milesi Codice fiscale: OMISSIS

Partita IVA: OMISSIS Studio in: OMISSIS Telefono: OMISSIS

Email: milesi.viviana.arch@gmail.com Pec: vivianamilesi@archiworldpec.it

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Pag. 2 Beni in Gorle (BG)

Località/Frazione via Celadina n.6

INDICE

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: A ... 4

2. DESCRIZIONE ... 4

DESCRIZIONE GENERALE ... 4

Corpo: A ... 5

3. PRATICHE EDILIZIE ... 6

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 7

Corpo: A ... 7

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 8

Corpo: A ... 8

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 8

Corpo: A ... 8

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 8

Corpo: ... 9

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 9

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 9

Corpo: A ... 9

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 10

Corpo: A ... 10

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 11

11. STATO DI POSSESSO ... 11

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 11

Criterio di stima ... 11

Fonti d'informazione ... 11

Valutazione corpi ... 11

Adeguamenti e correzioni della stima ... 12

Prezzo base d'asta del lotto ... 12

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 14-10-2021 alle 12:15 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Viviana Milesi Data nomina: 26-04-2021

Data giuramento: 27-04-2021 Data sopralluogo: 25-05-2021 Cronologia operazioni peritali:

Data primo sopralluogo 25-05-2021;

Data ispezione ipotecaria 12-05-2021;

Data ispezione catastale 17-05-2021;

Richiesta accesso agli atti amministrativi Comune di Gorle 06-05-2021;

Consultazione atti e pratiche edilizie Ufficio Tecnico Comune di Gorle 12 e 27-05-2021, 10.06.2021;

Incontro con condomini 02.07.2021 per le parti comuni;

Comunicazioni con l'Ufficio Tecnico per Pratica Edilizia in Sanatoria 22 e 30-07-2021.

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Pag. 4 Beni in Gorle (BG)

via Celadina n.6

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Celadina n.6

Note: Abitazione ubicata in Comune di Gorle via Celadina n.6 sita al piano secondo composta da ingresso, cucina abitabile con balcone, soggiorno con balcone, disimpegno zona notte, tre camere da letto e bagno.

Il compendio immobiliare comprende una cantina sita in piccolo corpo edilizio separato a confine con l'area cortilizia condominiale da cui si accede.

Quota e tipologia del diritto 50/100 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nato in Pakistan il OMISSIS e OMISSIS nata in Bolivia il OMISSIS,

- foglio 5, particella 254, subalterno 14, indirizzo via Celadina, piano T-2, comune Gorle, categoria A/3, classe 1, consistenza 6 vani, superficie mq 104, rendita € € 402,84

Derivante da: Istrumento del 13-05-2016 nota presentata in atti dal OMISSIS Repertorio n.OMISSIS Rogante OMISSIS sede a Martinengo, compravendita.

Confini: per due lati area cortilizia mappale 254; disimpegno condominiale e vano scala; a.u.i.

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nato in Pakistan il OMISSIS e OMISSIS nata in Bolivia il OMISSIS,

- foglio 5, particella 2124, subalterno 702, scheda catastale prot. n. 125317 del 15-04-2002, indirizzo via Celadina , piano T, comune Gorle, C/2, classe 1, consistenza mq 3, superficie mq 4, rendita € € 8.21 Derivante da: Istrumento del 13-05-2016 nota presentata in atti dal OMISSIS Repertorio n.OMISSIS Rogante OMISSIS sede a Martinengo, compravendita.

Confini: partendo da nord e in senso orario: disimpegno comune; cantina a.u.i., mappale 1673; cantina a.u.i.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

Esiste corrispondenza tra i dati catastali e i dati indicati nell'atto di pignoramento

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

La via Celadina prende il nome dal quartiere di Celadina del Comune di Bergamo e prosegue come tale nel territorio del Comune di Gorle. Il fabbricato di via Celadina n.6 a Gorle è costituito da un corpo maggiore disposto parallelamente alla via Celadina affiancato all’interno da un corpo minore, all'intersezione dei due corpi sono inseriti i disimpegni e il vano scala condominiale. Al piano terra vi sono negozi mentre ai due piani superiori vi sono le abitazioni.

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Pag. 5 Il compendio immobiliare è costituito da una abitazione sita al piano secondo composta da ingresso, cucina con balcone, soggiorno con balcone, disimpegno zona notte, tre camere da letto e bagno; e da una cantina sita in piccolo corpo edilizio separato a confine con l'area cortilizia condominiale da cui si accede.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi con disco orario.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Scuole 1 e 2 grado, ATS BG, supermercati e negozi Caratteristiche zone limitrofe: miste

Importanti centri limitrofi: quartiere Celadina a BG, sede ATB BG, Campo Coni e Cittadella dello Sport, sede ATS BG, carcere di Bergamo.

Attrazioni paesaggistiche: parchi e giardini urbani.

Attrazioni storiche: Portone del Diavolo e Villa dei Tasso conosciuta come Cerradina o Seradina residenza storica risalente agli inizi del '500 da cui prende il nome il quartiere Celadina a Bergamo.

Principali collegamenti pubblici: linea 7 e linea 28 ATB Azienda Trasporti Bergamo

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo A

Il fabbricato di via Celadina n.6 a Gorle è costituito da un corpo maggiore disposto parallelamente alla via Celadina da cui si può accedere ed è affiancato all’interno da un corpo minore, all'intersezione dei due corpi sono inseriti i disimpegni e il vano scala condominiale. L'abitazione in oggetto sita al piano secondo, prospetta su due lati del cortile ed è composta da ingresso, cucina abitabile con balcone, soggiorno con balcone, disimpegno zona notte, tre camere da letto e bagno; attualmente una fila di armadi posti tra due pilastri nel soggiorno creano un ulteriore disimpegno nella zona giorno riducendo la superficie utile del soggiorno stesso. Il compendio immobiliare comprende anche una cantina sita in piccolo corpo edilizio separato con accesso diretto dall'area cortilizia condominiale confinante.

Superficie complessiva di circa mq 112,53 E' posto al piano: secondo

L'edificio è stato costruito nel: 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel: /

L'unità immobiliare è identificata con il numero: civico 6; ha un'altezza utile interna di circa m. 1.85 - 2.85 (rilevata dall'elaborato grafici della C.E. prot. 2298/1967

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. / Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: L'unità immobiliare si presenta con tutti i materiali di finitura quali pavi- menti, rivestimenti, porte interne, serramenti esterni e impianti risalenti all'anno di costruzione 1967/1968;

per gli impianti non esiste la conformità in materia di sicurezza come da normativa vigente e non sono state rilevate recenti opere di manutenzione ordinaria.

Varie

Il fabbricato ha struttura completamente in c.a., i solai sono con travi continue in spessore di larghezza variabile; le travi e i solai di copertura sono inclinati secondo le pendenze delle falde del tetto. Le scale, i balconi e la gronda sono in getto a vista.

Le facciate di mattoni a vista restituiscono l’orditura a vista dei pilastri verticali ed orizzontali.

Il cancello d’ingresso in ferro battuto è arretrato dal filo del fabbricato e l’atrio si presenta ampio e ben illuminato, tutte le finiture in essere rispecchiano e conservano i materiali utilizzati nell’anno di costruzione 1967/1968, così come l'abitazione in oggetto man- tiene tutti gli elementi, le finiture e gli impianti originari.

Le fotografie in allegato descrivono bene l’ubicazione, la tipologia e i materiali in essere.

FINITURE INTERNE ABITAZIONE PIANO SECONDO

Pavimenti: ingresso, soggiorno e disimpegno zona notte graniglia di marmo dim.40x40 colore variegato; una camera da letto, graniglia di marmo dim.40x40 colore beige; cucina, ceramica dim.15x7.5; due camere da letto parquet; bagno, ceramica dim.20x10 colore grigio/rosa, si riscontra che è stata tolta la prima fila di piastrelle perimetrali alla vasca e che non è mai stata riposata, quindi è visibile il massetto sottostante.

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Pag. 6 Rivestimenti: cucina, ceramica dim.15x7.5 colore bianco avorio posata in orizzontale; bagno, ceramica dim.15x7.5 h.165 colore rosa posata in orizzontale.

Zoccolini: di legno, si precisa che gli zoccolini non sono presenti in tutti i vani.

Balconi: pavimento e zoccolino gres 15x7.5 colore mattone; barriera in ferro verniciato.

Serramenti interni: porte di legno con sopraluce e inserto centrale di vetro.

Serramenti esterni: serramenti di legno verniciato; tapparelle in pvc; porta d’ingresso non blindata.

Servizio igienico: lavabo, vaso, bidet e vasca tutti sono in vetreus china e le rubinetterie sono cromate. Si rileva che è stata fissata con scotch una tela cerata di circa cm 50 tra il bordo della vasca e le piastrelle di rivestimento.

Intonaci: civile tinteggiato per tutte le pareti.

Riscaldamento: condominiale a metano con radiatori privi di valvole termostatiche.

Impianti: non sono conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza.

Indice di prestazione energetica: "G" 335.53 kwh.

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1967

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto tradizionale a metano

Potenza nominale /

Epoca di realizzazione/adeguamento 1967

Note La CTU evidenzia che nel vano cucina è presente una stufa a pel-

let, una caldaia per l'acqua calda e che i termostati non sono do- tati di valvole termostatiche.

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: 28/1967 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: nuova costruzione edificio di civile abitazione Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 09/05/1967 al n. di prot. 1162 Rilascio in data 11/09/1967 al n. di prot. 1162

Numero pratica: 49/1967 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: sopraelevazione Oggetto: variante

Presentazione in data 20/09/1967 al n. di prot. 2298 Rilascio in data 25/09/1967 al n. di prot. 2298 Abitabilità/agibilità in data 01/08/1968 al n. di prot.

Numero pratica: 47a/1968 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: sopraelevazione Oggetto: variante

Presentazione in data 27/07/1968 al n. di prot. 2333 Rilascio in data 30/08/1968 al n. di prot. 2333

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Pag. 7 Numero pratica: 40/1970

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia Per lavori: recinzione Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 18/11/1970 al n. di prot. 2700

Numero pratica: 58/1970 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: costruzione di garage e ripostigli privati Oggetto: nuova costruzione

Numero pratica: 34/1989 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: ampliamento bagno e balconi del primo e secondo piano Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 24/03/1989 al n. di prot.

Numero pratica: 45-46/2000 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: adeguamento impianto fognario Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 11/04/2000 al n. di prot.

Rilascio in data 02/05/2000 al n. di prot. 3066-3067 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Celadina n.6 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate diverse irregolarità interne ed esterne inerenti l’abitazione pignorata per cui è necessario richiedere la sanatoria.

Regolarizzabili mediante: SCIA IN SANATORIA

Descrizione delle opere da aggiornare: due balconi uno per la cucina e l'altro per il soggiorno (occupando per quest'ultimo una parte di SU); variazione di aperture in facciata; maggior superficie utile SU per cucina e ingresso dell'abitazione pignorata a fronte di minore superficie non residenziale SNR del disimpegno vano scala condominiale; diversa distribuzione dello spazio abitativo.

Oneri di regolarizzazione OBLAZIONE DI € 1.032/00; DIRITTI DI SEGRETERIA €

120/00; SPESE TECNICHE

€ 2.650,00

Totale oneri: € 2.650,00 Informazioni in merito alla conformità edilizia: La conformità edilizia è parziale poiché dalle pratiche edilizie vision- ate la CTU rileva che manca un passaggio autorizzativo tra la pratica edilizia del 1967 e quella del 1989 in quanto nell'autorizzata Licenza Edilizia n.49/1967 richiesta per sopraelevazione di fabbricato, l'abitazione pignorata risul- tava essere così costituita: ingresso, cucina, ampio soggiorno, disimpegno della zona notte, due camere da letto e bagno, mentre sugli elaborati grafici di cui alla Concessione Edilizia n.34/1989 richiesta per ampliamento bagno e balconi (non eseguito), riportano: ingresso, cucina con balcone, soggiorno con balcone, disimpegno della zona notte, tre camere da letto e bagno.

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Pag. 8 La distribuzione abitativa descritta nella C.E. 34/1989 (non autorizzata) è la stessa rilevata dalla CTU durante il sopralluogo. La mancanza di autorizzazione conferma che sono presenti delle difformità nell'abitazione pignorata inerenti: maggior superficie utile SU abitativa della cucina e dell'ingresso a fronte di minor superficie non residenziale SNR del disimpegno vano scala condominiale; due balconi uno per la cucina e l'altro per il soggiorno (occupando per quest'ultimo SU); variazione di aperture in facciata e diversa distribuzione dello spazio interno.

In merito alla conformità edilizia suddetta la CTU ha predisposto un elaborato grafico comprensivo di pianta piano secondo dell'abitazione pignorata riportata nella L.E. del 1967 e nella C.E. del 1989 nonché la giusta sovrap- posizione ai fini dell'ottenimento di risposta da parte dell'Ufficio Tecnico del Comune di Gorle sulla pratica edilizia in sanatoria da presentare.

Si precisa che tale elaborato grafico, allegato alla presente relazione, NON è derivato da rilievo architettonico.

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Celadina n.6 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 06/03/2002.

In forza di atto di compravendita a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: atto di acquisto relativo all'abitazione in oggetto

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 12/11/2004.

In forza di denuncia di successione; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: inerente la cantina in oggetto, in ragione di 1/3 ciascuna in virtù di successione a OMISSIS apertasi in data 18-04-1993.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Celadina n.6

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: del Consiglio Comunale n.1 del 19-01-2019 - variante 1 PGT

Zona omogenea: Sistema insediativo MD tessuto residenziale di media densità

Norme tecniche di attuazione: Art. PDR 33 per tessuto residenziale di media densità relativo all'edificio residenziale e non alla cantina.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: If = 0.50 mq/mq

Rapporto di copertura: Rc = max 40%

Altezza massima ammessa: H = max 12,00 ml

Volume massimo ammesso: /

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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Pag. 9 Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 06/03/2002 al 12/11/2004.

In forza di denuncia di successione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Per denuncia di successione a OMISSIS l'abitazione al mappale 254/14 e la cantina al mappale 2124/702 pas- sano in parti uguali alle figlie OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 12/11/2004 al 31/12/2015.

In forza di atto di compravendita a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 31/12/2015 al 13/05/2016.

In forza di denuncia di successione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: Per successione a OMISSIS la quota di un mezzo di sua spettanza passa a marito OMISSIS e al figlio OMISSIS Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 13/05/2016 ad oggi (attuale/i proprietario/i).

In forza di atto di compravendita a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: vendita da parte dei sigg. OMISSIS

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 04/03/2021 ai nn. OMISSIS.

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo ; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 25/05/2016 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 104.100,01; Importo capitale: €

208.200,00.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Gorle (BG), via Celadina n.6 I beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico.

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 1.876,85

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 6.720,68.

TOTALE SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE € 6.720,68 derivate da: situazione al 30-09-2020 - € 4843,83 preventivo di spesa gestione anno 2020/2021:

1° rata 15-12-2020 € 469,21; 2° rata 15-01-2021 € 469,21; 3° rata 31-03-2021 € 469,21; 4° rata 20-05-2021 € 469,21.

Dal verbale condominiale di assemblea ordinaria e straordinaria del 01.06.2021 si rileva che sono in corso incontri e verifiche per poter accedere a Ecobonus 110%.

Dal verbale condominiale di assemblea straordinaria del 02.07.2021 "i Condomini del Condominio Anna, sita in Via Celadina n. 5/6 a Gorle, dopo una disamina della situazione dell’edificio, confermano all’unanimità che alla data del 2 Luglio 2021 le parti comuni, le facciate dell’edificio e le proprietà private immobiliari sono identiche a quanto realizzato in fase di costruzione dell’edificio avvenuta nel periodo 1967/1968 e non sono state apportate modifiche nel tempo ne successive variazioni alle parti comuni. Pertanto nessun Condomino del Condominio Anna si è appro- priato di parti comuni inglobandole nella propria proprietà, ne consegue che nessuno possa rivalersi su altri per l’utilizzo esclusivo di parti comuni. Si conferma altresì che le tabelle millesimali sono state calcolate fin dall’inizio sulla situazione reale delle unità immobiliari e delle parti condominiali visibile ancora oggi."

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Pag. 10 Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): 62,725 derivate dai millesimi di proprietà riportati sulle spese di gestione condominiale

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Presente

Indice di prestazione energetica: "G" 335.53kwh

Note Indice di prestazione energetica: Codice identificativo 16115 - 000023/12 registrato il 20-01-2012 valido fino al 20-01-2022.

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: A

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie commerciale calcolata al lordo delle murature interne ed esterne e calcolata alla metà di quelle con- finanti è stata ricavata dagli elaborati grafici delle Pratiche Edilizie depositate c/o l'Ufficio Tecnico di competenza del Comune di Gorle.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

abitazione quadrilocale

sup lorda di pavimento

106,53 1,00 106,53

due balconi sup lorda di pavimento

6,00 0,25 1,50

112,53 108,03

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Accessori:

A 1. Cantina

Identificato al n. 2124/702 Posto al piano terra Composto da un vano

Sviluppa una superficie complessiva di 4 mq (superficie totale catastale) mq

Destinazione urbanistica: ARU 2 Ambito di Trasformazione Valore a corpo: € 2000

Note: In merito alla destinazione urbanistica la CTU evidenzia che il piccolo corpo edilizio adibito esclusivamente a cantine e autorimesse rientra negli Ambiti di Ridestinazione Urbanistica – [ARU] che si riferiscono a parti di territorio che presentano delle criticità funzionali ed ambientali, talvolta anche con in- compatibilità con l'immediato intorno costruito; (AT).

Come dichiarato dal Tecnico del Comune di Gorle: nell'ambito di trasformazione ARU 2 non sono stati depositati progetti (luglio 2021).

Conformità edilizia con L.E. n.58 prot.3334/1970.

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Pag. 11 Tale corpo edilizio è separato ed ha unico accesso diretto, mediante porta in alluminio, dall'area cortilizia condominiale del fabbricato identificato al mappale 254 confinante. Si precisa che non è stato possibile visionare la cantina. In merito alla pro- prietà e ai vicoli e oneri giuridici si fa riferimento a quanto descritto nei punti 6-7 della presente relazione.

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

Per la natura delle unità immobiliari in esecuzione non è consigliata la divisibilità.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Note: Dall'Ufficio Servizi Demografici del Comune di Gorle risulta che il signor OMISSIS e la signora OMISSIS sono entrambi residenti a Gorle (BG) in via Celadina n.6.

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

La valutazione viene svolta analiticamente con metodo di comparazione, sulla base delle superfici rilevate, in relazione al valore venale unitario corrente all’epoca della stima, tenendo conto i valori di mercato di unità similari e l’attuale ripresa post pandemia. Per la valutazione dei beni immobili, considerata la destinazione d’uso, la tipologia e le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e manutenzione e l’ubicazione e, tenuto conto che lo scopo della stima è quello di determinare il prezzo base al quale l’immobile potrà essere venduto, si ritiene opportuno applicare il metodo di stima in base al mercato immobiliare della zona (stima sintetica) per immobili della stessa tipologia e condizioni, verificato con le agenzie immobiliari, il listino immobiliare e la Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia del Territorio – OMI.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Gorle;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare:

Listino dei prezzi (F.M.A.A.) degli immobili residenziali di Bergamo e Provincia;

Osservatorio Case Fiaip.

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.):

Mercato Immobiliare Gorle prezzi medi degli immobili residenziali € 1.901/mq, riferimento Luglio 2021.

OMI - Agenzia delle Entrate valori medi abitazioni civili stato conservativo normale € 1.300/1.400/mq;

Borsino Immobiliare Gorle valore medio € 1.296/mq.;

Altre fonti di informazione:

Listino Immobiliare della Camera di Commercio di Bergamo e Provincia; altre pubblicazioni specializzate.

12.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo economico [A3] con annesso Cantina Gorle (BG), via Celadina n.6

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 118.833,00.

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Pag. 12 Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

abitazione quadrilocale 106,53 € 1.100,00 € 117.183,00

due balconi 1,50 € 1.100,00 € 1.650,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 118.833,00

Valore corpo € 118.833,00

Valore accessori € 2.000,00

Valore complessivo intero € 120.833,00

Valore complessivo diritto e quota € 120.833,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione di tipo

economico [A3]

con annesso Can- tina

108,03 € 120.833,00 € 120.833,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 18.124,95

Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio

anteriore alla vendita: € 6.720,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.650,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 93.338,05

€ 93.338,05 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 93.338,05

Allegati

Documentazione fotografica e planimetrie.

16-08-2021

L'Esperto alla stima Arch. Viviana Milesi