IMMOBILIARE OSSIDIANA S.r.l
V IALE F AMAGOSTA , 75 20142 MILANO
COMUNE DI TREVIGLIO (BG)
Apertura di media struttura di vendita P.A. ambito 10 – Ex Foro Boario
(Largo La Marmora – Via Pasteur – Viale Merisi)
RAPPORTO DI COMPATIBILITA ’
Sezione riferita alla componente di valutazione e sostenibilità commerciale
DCR 2 ottobre 2006 n. VIII/215
Programma Triennale per lo sviluppo del Settore Commerciale 2006/2008
DGR 5 dicembre 2007 n. 8/6024
modificata con DGR 23 gennaio 2008 n. 8/6494 Medie strutture di vendita – disposizioni attuative
del Programma Triennale
luglio 2015
PREMESSA
Obiettivo
Il presente studio ha per oggetto l’apertura di una media struttura di vendita di mq 1.670, che sarà localizzata nel territorio comunale di Treviglio (P.A. ambito 10 – ex Foro Boario).
L’analisi inerente le dinamiche commerciali, la consistenza dei servizi distributivi nonché la valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale costituisce una sezione del rapporto di compatibilità previsto dal punto 5 comma 3 dell’Allegato A alla d.g.r. 5 dicembre 2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23 gennaio 2008 n. 8/6494.
Caratteristiche del punto di vendita
L’istanza è relativa all’attivazione di una media struttura di vendita, quale esercizio singolo facente capo al settore non alimentare con una superficie di vendita di mq.
1.670 ed una superficie complessiva di mq. 2.101.
Descrizione del sistema viario, di trasporti e di accesso riguardante l’area interessata dal progetto
La struttura commerciale è collocata in un edificio a destinazione commerciale nel quale sono ubicate, in modo del tutto autonomo, anche altre unità commerciali riconducibili alle tipologie commerciali media struttura di vendita ed esercizio di vicinato. Il sistema di accessibilità e la dotazione infrastrutturale (parcheggi e verde) come risultano dagli specifici elaborati progettuali risultano coerenti con le previsioni e le disposizioni contenute negli strumenti urbanistici e congrui rispetto alla tipologia insediativa oggetto della presente analisi, costituita da una media struttura di vendita, settore non alimentare, specializzazione merceologica bricolage, la cui ammissibilità è attestata dalle norme del PGT vigente.
Definizione del punto di vendita
Preliminarmente all’avvio dell’analisi va stabilita la tipologia del nuovo insediamento in relazione alla dimensione del Comune e alla popolazione residente al fine di stabilire l’eventuale natura sovracomunale dell’insediamento. In tal caso infatti, ai fini del corretto espletamento della procedura autorizzativa, andrà richiesto il parere motivato dei Comuni contermini.
La struttura, conformemente a quanto stabilito dal paragrafo 2.9 comma 3 dell’allegato A alla DGR 5.12.2007 n. 8/6024 modificata con d.g.r. 23.1.2008 n. 8/6494, assume carattere sovracomunale qualora il peso insediativo del Comune, costituito dal rapporto tra residenti più addetti e superfici di vendita di medie strutture, sia superiore o inferiore a 1,5. Nel caso in esame, come risulta dalla tavola sottoriportata. il punto di vendita ha carattere comunale (rapporto pari a 2,96)
- residenti 2015 (29.494) + addetti 2001 (14.181) = 43.675
- superficie Msv esistenti (13.039) +superficie nuova Msv (1.670) = 14.709 - 43.675 / 14.709 = 2,96 > 1,5
Sistema commerciale locale
1) domanda commerciale locale
Il sistema commerciale locale in esame è costituito dal Comune di Treviglio: gli abitanti al 2015 sono pari a 29.494 unità (fonte Istat).
Per quanto attiene la “domanda” (capacità di spesa della popolazione residente) la stima dei consumi medi annui pro-capite è stata effettuata utilizzando i valori di spesa pro- capite riportati dall’Osservatorio sul Commercio della Regione Lombardia, sezione
“Dati utilizzati per la valutazione della componente socio-economica” aggiornati; i dati di consumo annuo pro-capite indicizzati al 2015 risultano:
€ 2.447 per il settore alimentare e € 3.251 per il settore extra alimentare.
La domanda commerciale degli abitanti di Treviglio è dunque pari a:
spesa alimentare: 29.494 abitanti per € 2.447 = € 72.171.818 spesa extra alimentare: 29.494 abitanti per € 3.251 = € 95.884.994 per complessivi € 168.056.812.
2) consistenza dei servizi commerciali del sistema locale
Di seguito sono riportati i dati inerenti la consistenza distributiva del Comune di Treviglio con riferimento agli esercizi di vicinato, alle medie e alle grandi strutture di vendita (fonte: fonte: rilevazione statistica annuale Comune di Treviglio ).
I dati forniti sono ripartiti oltre che per livello distributivo anche per tipologia merceologica.
Bacino di gravitazione
ESV MSV GSV
Alim. Non alim.
N° Mq N° Mq N° Mq
alim.
Mq non
alim. N° Mq alim.
Mq non alim.
98 4.552 422 33.177 20 2.955 10.084 1 2.946 3.505
Per quanto riguarda il settore merceologico non alimentare, al quale la presente relazione farà riferimento in considerazione della tipologia merceologica del punto vendita analizzato ai fini dell’insediamento nel Comune, sono presenti 422 esercizi di vicinato per complessivi 33.177 mq, medie strutture per 10.084 mq. e grandi strutture per mq. 3.505. Il settore non alimentare è presente pertanto sul territorio di Treviglio con una superficie di vendita complessiva pari a mq 46.766.
Offerta delle strutture commerciali del Comune
Per quantificare il fatturato degli esercizi ubicati nel Comune si utilizzano le soglie di produttività riportate dal previgente Regolamento Regionale 3/2000 per esercizi di vicinato, medie e grandi strutture del settore non alimentare dell’unità territoriale a cui appartiene Treviglio (U.T. 3 di Bergamo):
Produttività regionale (€ al mq)
Settore extra alimentare esercizi di vicinato 1.033
medie strutture di vendita 1.963 grandi strutture di vendita 3.770
Con i valori di consistenza di superficie di negozi di vicinato, medie e grandi strutture di Treviglio e le relative soglie di produttività, si calcola il potenziale di fatturato degli esercizi locali:
Settore extra alimentare
Superficie (mq)
Produttività (€ al mq) Fatturato (€)
Vicinato 33.177 1.033 34.271.841
medie strutture di vend. 10.084 1.963 19.794.892 grandi strutture di vend. 3.505 3.770 13.213.850
TOTALE 46.766 67.280.583
La rete distributiva di Treviglio sviluppa, nel settore non alimentare, un giro d’affari quantificabile in totali € 67.280.583.
3) Equilibrio domanda/offerta: evasione di spesa
Confrontando i valori di offerta della rete distributiva del Comune con quelli di domanda degli abitanti dello stesso, si può pervenire alla quantificazione dell’eventuale evasione o dell’attrazione di spesa: confrontando il valore economico dell’offerta del sistema distributivo locale con la domanda dei residenti e quantificandone la differenza si potrà valutare l’eventuale quota di consumi che gli abitanti di Treviglio soddisfano presso la rete commerciale presente in altri Comuni.
Settore extra alimentare Domanda = mercato teorico 95.884.994 Offerta = mercato reale 67.280.583 Evasione di spesa (euro) 28.604.411 Evasione di spesa (%) 29,8%
A Treviglio per il comparto extra alimentare si rileva un grado di evasione di spesa del 29,8%.
Il nuovo esercizio potrà contribuire, quindi, a colmare parte di tali vuoti distributivi e a ridurre l’evasione di spesa che determina la necessità di spostamenti verso esercizi ubicati fuori comune.
4) Dinamiche commerciali del Comune di Treviglio
Nel presente paragrafo viene esaminato il trend evolutivo della rete commerciale di Treviglio dal 2012 al 2014.
La fonte di riferimento è costituita dalla rilevazione statistica annuale del Comune di Treviglio
.
Comune di Treviglio
Esercizi di vicinato N° Alim. Non alim.
Medie strutture
Grandi strutture
Totale
2012 88 407 22 1 518
2014 98 422 20 1 541
Come riportato nella tabella, si rileva che nel corso del periodo preso in esame il numero complessivo degli esercizi è aumentato di 23 unità.
Analizzando nel dettaglio, gli esercizi di vicinato del settore alimentare passano da 88 del 2012 ai 98 del 2014, quelli del settore non alimentare incrementano il numero da 407 ai 422 del 2014.
Le medie strutture diminuiscono di due unità e la grande struttura resta una.
Esercizi di vicinato Mq. Alim. Non alim.
Medie strutture
Grandi strutture
Totale 2012 3.902 35.224 14.917 4.579 58.622 2014 4.552 33.177 13.039 6.451 57.219
Sotto il profilo dimensionale il trend è diverso: la superficie di vendita registra infatti una diminuzione di mq. 1.403 passando dai mq. 58.622 del 2012 ai mq. 57.219 del 2014.
L’insediamento della nuova media struttura si inserisce dunque in un contesto di consolidamento della rete commerciale comunale ed è coerente con l’obiettivo di recuperare sia alcune quote di mercato oggi indirizzate fuori comune per una carenza merceologica specifica dell’offerta commerciale locale sia con quello di accrescere le potenzialità attrattive del sistema commerciale locale, mediante un insediamento innovativo e di alta specializzazione che determina una crescita quantitativa e qualitativa del commercio di Treviglio complessivamente considerato.
Valutazione delle ricadute sul sistema commerciale locale
1) Stima del fatturato della nuova media struttura
Per la stima del fatturato del nuovo punto vendita si utilizzano come produttività (€ al mq di superficie di vendita) i valori quantificati dalla regione Lombardia in sede del precedente regolamento regionale 3/2000.
Il valore regionale di riferimento è quello delle medie strutture che per l’unità territoriale di appartenenza di Treviglio (U.T. 3 di Bergamo) e per il settore extra alimentare risulta essere pari a € 1.963 al mq.
Utilizzando tale valore, si può quantificare il fatturato previsto per il nuovo esercizio che risulta:
- esercizio non alimentare: € 3.278.210 (€ 1.963 al mq x 1.670 mq)
Questo valore costituisce l’importo del fatturato stimato, dato sul quale si andrà a valutare l’impatto sul sistema commerciale locale.
2) Stima degli addetti della nuova media struttura
Il numero degli addetti stimato per il nuovo punto di vendita è proporzionale alla sua superficie di vendita: la stima di tale dato deriva dai parametri di riferimento indicati dall’Osservatorio Regionale del Commercio.
I valori occupazionali indicati sono:
addetti per 1.000 mq
Settore alimentare Settore extra alimentare
esercizi di vicinato 26,18 add. 15,89 add.
medie strutture 20,44 add. 7,18 add.
grandi strutture 40,30 add. 10,17 add.
La tipologia in oggetto è una media struttura non alimentare per la quale si può quindi stimare il seguente numero di addetti:
- esercizio non alimentare: 7,18 addetti ogni 1.000 mq x 1.670 mq = 12 addetti.
Pertanto il numero degli occupati del punto vendita in apertura può essere stimato in 12 nuovi addetti.
3) Impatto sulla rete commerciale
Il valore del fatturato stimato per la media struttura in oggetto rappresenta quello di impatto, dato col quale si andrà a valutare gli effetti generati sulla rete distributiva esistente.
Provenienza del fatturato attratto rispetto alle tipologie del Comune:
Considerate le caratteristiche del sistema distributivo di Treviglio, la relativa incidenza sulle abitudini di acquisto dei consumatori (l’evasione di spesa nel settore non
alimentare è pari al 15% circa) e la caratteristica innovativa della nuova struttura sotto il profilo tipologico (media struttura di vendita) e merceologico (gli articoli per il bricolage), il fatturato realizzato si dividerà fra il recupero di una quota di consumo oggi diretta fuori Comune (40% circa) e lo svolgimento di una concorrenzialità diretta sulla rete di vendita locale (60% circa), generando pertanto un impatto sull’attuale sistema commerciale locale quantificato di seguito.
I concorrenti diretti saranno comunque le medie strutture e la grande struttura di vendita oggi in attività, mentre solo una minima competitività è ipotizzabile rispetto agli esercizi di vicinato:
Fatturato attratto (€) Settore extra alimentare
Vicinato 130.000
Medie strutture 750.000
Grandi strutture 1.120.000
Recupero evasione di spesa 1.278.210
TOTALE 3.278.210
IPOTESI DI IMPATTO:
Sulla base dei valori di riferimento così calcolati, è possibile pervenire a diverse ipotesi di impatto caratterizzate da vari livelli di influsso sulla rete di vicinato, medie e grandi strutture.
Ipotesi di massimo impatto:
Con un calcolo puramente aritmetico si “traducono” gli importi sottratti alla rete commerciale locale in esercizi destinati a cessare: si divide pertanto il valore di ciascun importo per le soglie di produttività regionali già utilizzate in precedenza nella quantificazione del mercato reale.
Il valore di impatto in termini di mq così ottenuto è trasformato in numero di negozi meditante l’utilizzo di valori medi di superficie per tipologia.
Settore extra alimentare
Fatturato di impatto (€)
Produttività (€ al mq)
Impatto su superficie (mq)
Impatto su esercizi (n°)
Vicinato 130.000 1.033 126 1
Medie strutture 750.000 1.963 382 1
Grandi strutture 1.120.000 3.770 297 0
TOTALE 2.000.000 805 2
Impatto massimo: l’apertura della nuova media struttura potrebbe generare, in un’ipotesi di massimo impatto sulla rete commerciale comunale, la chiusura di un esercizio di vicinato e di una media struttura di vendita.
Ipotesi di minimo impatto:
Considerato che l’attivazione in oggetto costituisce una tipologia nuova nel contesto delle strutture di vendita di medio/grandi dimensioni, si ipotizza che il fatturato quantificato per il nuovo insediamento deriverà in parte dal recupero di evasione di spesa e in misura minore dalle strutture similari comunali che risultano comunque dotate di buona capacità di assorbimento degli impatti concorrenziali e di ammortizzatori finalizzati ad evitare la cessazione dell’attività; gli effetti ipotizzabili derivanti dall’apertura in oggetto potrebbero essere pertanto limitati ai livelli occupazionali senza alcuna chiusura di esercizi.
Impatto minimo: l’apertura della nuova media struttura in un’ipotesi di impatto minimo non genera alcuna chiusura di negozi del Comune.
Ipotesi conclusiva:
Rispetto all’ipotesi di massimo impatto, possono prefigurarsi ulteriori simulazioni che tengano conto del fatto che i negozi in esercizio possono sostenere una riduzione del proprio fatturato senza comunque dover chiudere.
Sulla base delle considerazioni sopra riportate e volendo pervenire a un’ipotesi più realistica rispetto a quelle massima e minima sopra descritte, si applica la metodologia normalmente utilizzata nelle conferenze di servizi della Regione Lombardia (d.d.g. 7 febbraio 2008 n. 970) di seguito descritta.
La trasformazione della “diminuzione di fatturato” in “numero di punti vendita prevedibilmente soggetti a chiusura” avviene ipotizzando:
- un esercizio di vicinato chiude se si verifica una perdita di fatturato del 50%;
- una media struttura di vendita (e grande struttura) chiude se si verifica una perdita di fatturato del 60%.
Dall’applicazione di tali valori si calcola:
Settore extra alimentare
Fatturato di impatto
(€)
Quota percentuale assorbita da
rete
Quota fatturato assorbita da
rete (€)
Quota residua fatturato che
determina cassazioni (€)
Vicinato 130.000 50% 65.000 65.000
Medie strutture 750.000 60% 450.000 300.000
Grandi strutture 1.120.000 60% 672.000 448.000
TOTALE 2.000.000 1.187.000 813.000
Successivamente si quantifica l’impatto della media struttura conseguente alla quota di fatturato non assorbita dalla rete.
Coi valori di superficie ottenuti, si determina il numero degli esercizi potenzialmente destinati a cessare.
Fatturato di impatto (€)
Produttività (€ al mq)
Impatto su superficie (mq)
Impatto su esercizi (n°)
Vicinato 65.000 1.033 63 1
Medie strutture 300.000 1.963 153 0
Grandi strutture 448.000 3.770 119 0
TOTALE 813.000 335 1
Tale prefigurazione intermedia cautelativa presuppone quindi che l’apertura della media struttura in progetto andrà a determinare, oltre a una riduzione “sostenibile” del fatturato degli operatori locali, la cessazione di un esercizio di vicinato e un ridimensionamento del dato occupazionale così come quantificato nel paragrafo successivo.
E’ evidente che si tratta di un’ipotesi del tutto sostenibile nel contesto in esame.
4) Valutazione del saldo occupazionale netto
Oltre ai valori quantificati per l’impatto sulla rete di vendita con apposita procedura si perviene al saldo occupazionale nell’ipotesi conclusiva.
La perdita di addetti è calcolata utilizzando i parametri regionali di riferimento, indicati nell’Osservatorio e riportati nelle tavola precedente.
E quindi partendo dai risultati ottenuti nell’ipotesi conclusiva del paragrafo 3:
Settore extra alimentare
Impatto su superficie
(mq)
Parametro occupazionale (add/1.000 mq)
Impatto su addetti
(n°)
Vicinato 63 15,89 1,0
Medie strutture 153 7,18 1,1
Grandi strutture 119 10,17 1,2
TOTALE 335 3,3
La perdita degli addetti complessivi è quantificabile quindi in 3 unità.
L’attivazione di una nuova media struttura nel territorio di Treviglio porta pertanto ad un incremento occupazionale di 12 unità e contestualmente genera sulla rete di vendita un impatto che determina la perdita teorica di 3 addetti:
SALDO OCCUPAZIONALE = 12 addetti – 3 addetti = + 9 addetti Il saldo finale è pertanto positivo per 9 nuovi addetti.
5) Valutazioni conclusive
La nuova media struttura che andrà ad ubicarsi nel territorio di Treviglio persegue l’obiettivo di introdurre un negozio moderno ed innovativo, di media dimensione ed alta specializzazione, che propone una linea di prodotti oggi carente nel sistema commerciale locale. Questa aggiunzione implementerà l’offerta della rete commerciale locale, sia in termini quantitativi che qualitativi, avendo come effetto una riduzione della mobilità dei consumatori locali ma soprattutto l’accrescimento delle capacità di servizio complessivo del sistema commerciale locale.
A livello di impatto, in una prefigurazione cautelativa che presuppone che il 60% del fatturato del nuovo insediamento venga assorbito dal contesto commerciale in essere, si ipotizza che l’attivazione della media struttura di vendita extra alimentare in progetto porti alla chiusura di un solo esercizio di vicinato e generi contestualmente un incremento occupazionale pari a 12 nuovi addetti, con un saldo positivo di 9 unità rispetto alle ipotesi di potenziale perdita occupazionale nel Comune pari a 3 unità.
La valutazione conclusiva risulta quindi sicuramente positiva.
