TRIBUNALE ORDINARIO DI PISTOIA. Giudice Delegato: Dott.ssa Daniela Garufi Commissario Giudiziale: Dott.ssa Olimpia Banci

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TRIBUNALE ORDINARIO DI PISTOIA

Cancelleria Fallimentare

R.C.P. n.10/2015

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Giudice Delegato: Dott.ssa Daniela Garufi Commissario Giudiziale: Dott.ssa Olimpia Banci

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Il sottoscritto Geom. Leonardo Dadà domiciliato in Pistoia via Parallela Nord n.c.1, iscritto all’albo professionale dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Pistoia al nr. 950, con provvedimento in data 10/05/2016 è stato nominato tecnico estimatore dei beni immobili caduti nell’attivo del procedimento indicato a margine ed in data 22/06/2016 ha avuto estensione dell’incarico per la stima di alcuni terreni edificabili (a garanzia esterna) di proprietà della società

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Premesso che il sottoscritto, con riferimento agli immobili caduti nell’attivo del fallimento e quelli oggetto di garanzia esterna, ha effettuato:

- visure presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio estraendo visure e copia della relativa planimetria;

- accertamenti urbanistici presso l’Ufficio Tecnico e l’Archivio del Comune di Quarrata;

- sopralluogo presso gli immobili, effettuando rilievi e documentazione fotografica.

- ispezione presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Pubblicità Immobiliare di competenza;

- trascrizione del decreto di ammissione al concordato preventivo presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Pubblicità Immobiliare di competenza

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ciò premesso redige la relazione tecnica peritale sottoestesa.

La perizia è stata divisa in cinque sezioni:

SEZIONE A – introduzione ……….……….. pag. 2 SEZIONE B – descrizione immobili ……… pag. 3 SEZIONE C – stima immobili ……….… pag. 21 SEZIONE D – accertamenti ipotecari ……….… pag. 27 SEZIONE E – riepilogo lotti ……… pag. 31

SSEZEZIIOONNEE AA INTRODUZIONE

a. Oggetto della perizia

La perizia ha per oggetto la valutazione di beni immobili di proprietà della società - partita iva, numero

Registro Imprese e codice fiscale n. 00513410472 ed altri beni immobili di proprietà della so

partita iva, numero Registro Imprese e codice fiscale n. 00256560475.

I beni, ubicati nel Comune di Quarrata (PT), sono formati da un complesso industriale e da un ampio appezzamento di terreno.

b. Suddivisione in lotti

Considerato lo scopo della perizia e la composizione e consistenza dei beni trattati, la tipologia edilizia, la formazione degli impianti tecnologici, la situazione urbanistica e catastale, così come descritto con precisione in proseguo, il sottoscritto ritiene utile ed economicamente produttivo formare tre lotti. Un lotto relativo alla garanzia esterna, riguardante il terreno, e due lotti mediante la suddivisione del complesso industriale. Procedere diversamente, con ulteriore frazionamento delle attuali unità immobiliari, comporterebbe dispendio per gli oneri progettuali e

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concessori nonché ingenti opere edili ed impiantistiche senza ottenere un corrispondente apprezzamento di valore.

a. Regime fiscale

Il regime di trattamento fiscale per il trasferimento dei beni compresi nella procedura dovrà essere verificato all’atto delle vendite ma presumibilmente soggetto ad IVA.

SESEZIZIONONE E BB –– DDEESSCCRIRIZIZIONONE E IIMMMMOOBBIILILI

CCOMOMPPLLESESSSOO IINNDUDUSSTRTRIIAALELE IINN COCOMMUUNNE E DDII QUQUARARRRAATATA ((PPTT)) INQUADRAMENTO GENERALE

Questa parte della perizia è riferita al diritto di piena proprietà (1/1) sopra un immobile ubicato in Comune di Quarrata (PT), località Colecchio, via Piemonte nn.

cc. 20/22/24. La località si trova nella parte nord/est del territorio comunale, a poca distanza, circa 800 metri, dal centro commerciale e amministrativo del capoluogo.

La viabilità di riferimento principale è costituita dal viale Europa che collega, in direzione ovest, Quarrata con l’abitato della frazione di Casalguidi, in Comune di Serravalle Pistoiese mentre verso est, proseguendo in direzione Agliana, si può accedere all’autostrada A11 (ingresso di Agliana Ovest) distante circa metri 10 Km.

L’immobile è inserito in un’area, di modeste dimensioni, destinata integralmente ad attività produttive e di servizio.

L’edificio è stato edificato, nello stato attuale, nel corso dei primi anni 2000 in ampliamento ad una preesistente unità artigianale. La recente costruzione unita ad un presumibile importante investimento ha determinato un complesso industriale completo di ogni previsione, ottimamente distribuito, munito di piazzali di servizio, zone destinate al parcheggio (dipendenti e visitatori) e con finiture di buon livello qualitativo.

DESCRIZIONE GENERALE DEL COMPLESSO INDUSTRIALE

Il complesso edilizio è attualmente composto da una unità immobiliare ad uso industriale, libera su tutti i lati e circondata da area scoperta pertinenziale recintata e

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destinata a viabilità e parcheggio. L’intero complesso insiste su di un lotto della superficie complessiva catastale di circa mq. 8.412.

L’immobile principale presenta tipologia costruttiva formata da una struttura prefabbricata con plinti, pilastri e travi in cemento armato precompresso con tamponature costituite in parte da elementi prefabbricati in cls e parte in muratura di blocchi forati. Internamente le pareti divisorie sono formate da muratura in blocchi forati mentre i corpi scala ed ascensore sono in cemento armato (formato in opera).

La copertura è costituita da travi e pannelli semicircolari prefabbricati in cemento armato.

Le finiture interne sono formate da pavimento industriale nella ampie zone adibite alla lavorazione e nei percorsi d’accesso mentre i servizi e gli uffici presentano pavimenti e rivestimenti in ceramica. Alcune parti dell’immobile, ingresso e reception, presentano pavimento in parquet mentre le scale interne, di collegamento tra i vari piani, sono rivestite in pietra. Le pareti interne sono completate a intonaco civile con tinteggiatura a tempera fine.

Tutti i locali sono a pianta regolare, distribuiti in modo organico e forniti di adeguati servizi igienico sanitari.

Il complesso è fornito di un ingresso principale pedonale, anteposto da camminamenti coperti, sul lato sud dell’immobile e da molteplici accessi sia carrabili che pedonali, di servizio e sicurezza, posizionati su tutto il perimetro del piano terra della costruzione. Una rampa carrabile, con funzione di carico e scarico merci, collega il piano primo con la viabilità pubblica (via Piemonte) sul lato ovest del fabbricato.

Le aree del primo e del secondo livello sono destinate principalmente ai reparti di lavorazione e spedizione con porzioni marginali rivolte alle funzioni di servizio ed uffici, amministrativi e direzionali. Il terzo livello ha una superficie ridotta rispetto ai piani sottostanti ed è destinato a magazzino e deposito.

Tutti i piani sono fruibili dall’interno a mezzo di due distaccati corpo scala oltre ad essere forniti di un collegamento verticale consentito a mezzo di due montacarichi.

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In adiacenza all’ingresso principale, collegata internamente con la struttura principale, è presente una costruzione accessoria, disposta su di un livello fuori terra delle dimensioni in pianta di circa metri 36,90 x 11,80, destinata all’esposizione (showroom) dei prodotti lavorati (divani e poltrone).

L’immobile si completa di una piccola costruzione ad un solo piano fuori terra, posta nel margine nord del lotto, adibita ai servizi complementari quali cabina di trasformazione enel e locale di ricovero delle pompe antincendio.

Tutti i locali sono dotato di superficie finestrata, con elementi in alluminio anodizzato e vetro, disposta a “nastro” e posizionata in sommità della struttura di elevazione.

Il lotto è fornito di recinzione perimetrale formata in parte da muretto e ringhiera (lato strada) e in parte da pali e rete a maglia sciolta (lato interno).

Le finiture e le strutture si presentano in buone condizioni di manutenzione ed idonee all’uso per cui sono destinate.

Per quanto attiene gli impianti tecnologici il complesso è fornito di impianto elettrico, con vari sezionamenti per livello, disposto in parte fuori traccia, raccolto in canaletta, ed in parte sottotraccia. Quadri di comando sono dislocati in prossimità dell’ingresso e in ogni piano.

Il riscaldamento è prodotto da un bruciatore alimentati a gas metano (posizionato all’esterno nell’apposito locale sotto la rampa carrabile di accesso al piano primo) ed ha diffusione in ogni locale con ventilconvettori o con radiatori in ghisa.

L’impianto di riscaldamento produce anche acqua calda.

L’approvvigionamento idrico proviene da acquedotto comunale. Le acque reflue sono trattate in un impianto di depurazione privato.

Per una migliore comprensione della consistenza del bene e del suo stato generale di manutenzione si rimanda all’unita documentazione fotografica (vedi allegato “A”

alla perizia).

L’edificio è fornito di attestato di prestazione energetica con classificazione in classe D (prestazione energetica globale 12 kwh/m3anno). Il documento, allegato

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“B” alla perizia, è stato trasmesso alla Regione Toscana ed al Comune di Quarrata con pec in data 02/02/2015.

Su parte della consistenza edilizia in esame grava un contratto di locazione ad uso commerciale in favore della L’atto stipulato in data

29/01/2015 è stato registrato a Pistoia il 16/02/2015 al n.712. Il canone annuo pattuito e di €. 84.000,00; ha durata di anni 6 rinnovabili di altri anni 6 quindi la prima scadenza è fissata al 28/01/2021. Il documento è allegato sotto la lettera “C”

alla perizia.

In data 21 aprile del corrente anno la società proprietaria ha presentato una segnalazione certificata di inizio attività, acquisita dal Comune di Quarrata in data 21/04/2016 al prot. n. 18446, con un progetto per la suddivisione dell’attuale complesso in due unità immobiliari. La spesa per la realizzazione delle modeste opere previste in progetto e completamento degli atti tecnici si stima in complessive

€. 20.000,00 circa.

L’istanza è completa di ogni elaborato e sono stati versati integralmente gli oneri concessori dovuti al Comune per il tipo d’intervento.

Assunto quanto sopra, ai fini della valutazione, il complesso edilizio è stato suddiviso in due lotti seguendo la composizione delle unità immobiliari prevista nel progetto presentato dalla società proprietaria.

CRONISTORIA EDILIZIA

Presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Quarrata il sottoscritto ha rilevato che il complesso edilizio fu edificato in forza della concessione edilizia n. 254 del 12/12/1997 (P.E. 461/96) e successivamente oggetto di attività edilizia autorizzata con i seguenti titoli:

- concessione edilizia n. 154 del 08/08/1998 (P.E. 82/98);

- autorizzazione edilizia n. 23 del 01/03/2000 (P.E. 556/99);

- DIA prot. n. 9661 del 04/03/2000 (P.E. 149/2000);

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- concessione edilizia in sanatoria n. 94 del 16/06/2003 (P.E. 452/2002);

- SCIA prot. n. 18446 del 21/04/2016 (P.E. 222/2016) pratica SUAP n. 242 del 08/04/2016.

Il complesso immobiliare è stato oggetto di domanda di agibilità, presentata al Comune di Quarrata in data 10 agosto 2001. L’istanza, ad oggi, risulta ancora sprovvista del corrispondente atto autorizzativo.

In riferimento alle norme di prevenzione incendi in data 08/08/2001 con prot. n.

13085 è stata presentata, al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Pistoia, dichiarazione di inizio attività acquisita alla pratica n. 15438.

CONFORMITA’ EDILIZIA

Con l’ultimo titolo abilitativo depositato presso il Comune, citato al punto che precede, la proprietà ha progettato un intervento che determina, mantenendo immutata destinazione d’uso industriale, la suddivisione dell’immobile da una a due unità.

In base a quanto rilevato presso l’unità SUAP del Comune la pratica è completa e sono stati integralmente versati gli oneri concessori, previsti per la divisione delle unità, dell’ammontare complessivo di €. 33.880,34.

A seguito dei rilievi eseguiti nel corso dei sopralluoghi, effettuati presso l’unità immobiliare in data 21/06/2016 e 01/07/2016, si è rilevato che le opere per la divisione dell’immobile non sono ancora state eseguite ed in proposito si segnala che la SCIA ha validità di tre anni e pertanto andrà a decadere il 20/04/2019.

Ai fini della conformità edilizia, dai riscontri effettuati, è emerso che lo stato dei luoghi non è conforme allo stato licenziato così come rappresentato dai titoli amministrativi depositati presso il Comune di Quarrata con particolare riferimento all’ultimo titolo abilitativo costituito dalla SCIA del 21/04/2016.

Infatti oltre ad alcune modifiche interne e di prospetto (spostamento porta esterna locale showroom lato est – spostamento porta esterna centrale termica – chiusura porta esterna reparto lavorazione al piano terra lato ovest sotto loggiato –

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spostamento di porte interne nei locali ufficio – presenza di pilastri inesistenti al piano primo – altre modifiche interne) si è rilevato che la porzione di edificio disposta al solo piano terra, destinata a sala esposizione prodotti (showroom), risulta ampliata in pianta. Le misure esterne rilevate sono state di metri 36,90 di lunghezza e metri 11,80/11,75 di larghezza mentre lo stato licenziato denota lunghezza di metri 35,80 e metri 10,00/9,95 di larghezza.

AMMISSIBILITA’ A SANATORIA

In base al regolamento urbanistico approvato con deliberazione del Consiglio Comunale di Quarrata n. 94 del 31/07/2008 l’immobile ricade nelle zone definite come “Tessuti Produttivi non ordinati TP1”. In base alla destinazione di zona ed al vigente regolamento edilizio le opere difformi potranno essere oggetto di accertamento di conformità, ai sensi dell’articolo 209 della Legge Regionale 65/2014 mentre le differenze rilevate in pianta potranno essere regolarizzate in base all’art. 198 della stessa Legge Regionale.

I costi per oneri, spese tecniche e sanzioni da versare all’Amministrazione Comunale per conseguire la sanatoria edilizia dell’intero complesso si stimano presuntivamente in circa €. 20.000,00.

CENSIMENTO CATASTALE

Presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio l’immobile risulta censito, al giusto conto, al Catasto Fabbricati del Comune di Quarrata in foglio 23 dalla particella 33 subalterno 3, con categoria D/1 e rendita di €. 50.891,66.

Il sopra indicato censimento deriva da denuncia di variazione per ampliamento e demolizione parziale del 09/05/2001 protocollo n. 70384 (n. 2457.1/2001) in atti da pari data.

Ai fini della continuità storico catastale si precisa che i dati attuali della particella 33 derivano da frazionamento n. 87372.1/2004 del 09/09/2004 protocollo n. PT 0087372, in atti da pari data.

L’estratto di mappa rappresenta la superficie coperta e lo scoperto pertinenziale mentre la planimetria catastale depositata, in riferimento al sopra citato censimento,

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non riproduce fedelmente lo stato dei luoghi e dovrà essere aggiornata. Con l’ultimazione dei lavori di suddivisione del complesso dovranno essere presentate nuove planimetrie.

Si uniscono alla presente estratto di mappa (allegato “D”) planimetria catastale (allegato “E”) e le visure catastali (allegato “F”).

PROVENIENZA

I beni sono pervenuti alla società per il diritto di piena proprietà (1/1)

sul terreno a seguito dell’atto del notaio R.A. Rizzi del 23/07/2013; atto registrato a Pistoia il 01/08/2013 al n. 4321 serie 1T ed ivi trascritto 02/08/2013 al reg. part. n.

3964 e reg. gen. n. 5661.

Lo stato di diritto attuale, compresa la proprietà superficiaria, è conseguente agli atti in appresso descritti.

A) la società in nome collettivo , ha effettuato nel corso

del tempo i seguenti acquisti di diritti reali immobiliari:

1) con compravendita ai rogiti del Notaio Giulio Chiostrini in data 09/02/1988, Rep.

8900, Racc. 3715, registrata in Pistoia il 25/02/1988 al n. 430/V, ivi trascritta il 24/02/1988 al n. 938 Reg. Part., ha acquistato da Paccagnini Giuseppe (nato in Francia il 24/03/1939), la piena proprietà su uno stanzone artigianale con resede in Quarrata (PT), identificato nel N.C.E.U. del detto Comune in Foglio 23, particella 33 sub. 2;

2) con compravendita ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 18/12/1995, Rep. 10545, Racc. 890, registrata in Pistoia il 05/01/1996 al n. 1979, ivi trascritta il 10/01/1996 al n. 254 Reg. Part., ha acquistato da Montagni Mirando (nato in Tizzana oggi Quarrata il 03/04/1919), la piena proprietà su terreno in Quarrata (PT), identificato nel N.C.T. del detto Comune in Foglio 23, particelle 887 e 889 di Mq 5.960;

3) con compravendita ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 07/10/1997, Rep. 22541, Racc. 2508, registrata in Pistoia il 24/10/1997 al n. 2234, ivi trascritta il

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29/10/1997 al n. 5033 Reg. Part., ha acquistato dalla società Aerre Salotti dei fratelli la piena proprietà su stanzone con resede in Quarrata

(PT), identificato nel N.C.E.U. del detto Comune in Foglio 23, particella 33 sub. 1 (U.T.E. 18/08/1987 Protocollo n. 140/B);

4) con compravendita ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 07/10/1997, Rep. 22541, sopra descritto, trascritta in Pistoia il 29/10/1997 al n. 5034 Reg. Part., ha acquistato dalla società Verniciatura D.B. di Biagini Giulio, D’Isep Vittorio e C.

snc, la piena proprietà su striscia di terreno in Quarrata (Pt), identificata nel N.C.T.

del detto Comune in Foglio 23, particella 893;

5) con compravendita ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 22/07/1998, Rep. 26275, Racc. 3250, registrata in Pistoia il 07/08/1998 al n. 1978/V, ivi trascritta il 29/07/1998 al n. 3553 Reg. Part., ha acquistato dal detto Paccagnini Giuseppe, la piena proprietà su terreno in Quarrata (PT), identificata nel N.C.T. del detto Comune in Foglio 23, particella 894 di Mq. 96;

6) con compravendita ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 21/06/1999, Rep. 30542, registrata in Pistoia il 09/07/1999 al n. 1675/V, ivi trascritta il 14/07/1999 al n.3728 Reg. Part., ha acquistato dalla detta società Verniciatura D.B.

di Biagini Giulio, D’Isep Vittorio e C. snc, la piena proprietà su terreno con soprastante fabbricato in Quarrata (PT), identificata nel N.C.T. del detto Comune in Foglio 23, particella 482, nonché nel N.C.E.U. del detto Comune in Foglio 23, particella 482 di Categoria C2;

b) che la società in nome collettivo “

con atto ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 22/07/1998, Rep. 26278, trascritto in Pistoia il 06/08/1998 all’Art. 3806, ha venduto alla società “

con sede , il diritto di proprietà

superficiaria e di superficie per una durata di anni 20 (venti) su:

* piccolo stanzone artigiano su un solo piano fuori terra in Quarrata (PT), Via Piemonte n. 20 di superficie coperta di Mq 200 (duecento), costituito da un unico vano senza servizi con resede esclusivo ad est-ovest e sud, identificato nel N.C.E.U.

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del Comune di Quarrata (PT) in Foglio 23 dalla particella 33 sub. 2 (Categoria C3, Classe 4, Consistenza Mq 217);

* piccolo stanzone artigiano su un solo piano fuori terra in Quarrata (PT), Via Piemonte n. 22 in adiacenza allo stanzone sopra descritto, di superficie coperta di Mq 200 (duecento), costituito da un unico vano con ufficio, bagni e resede esclusivo ad est, ovest e nord, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Quarrata (PT) in Foglio 23 dalla particella 33 sub. 1 (Categoria C3, Classe 4, Consistenza Mq 217);

* piccola striscia di terreno ad uso resede di superficie Mq 18 (diciotto) in Quarrata (PT), all’interno della Via Piemonte, identificata nel N.C.T. del Comune di Quarrata (PT) in Foglio 23 dalla particella 893 ex 482/b, area urbana di fabbricato da accertare;

* piccolo terreno ad uso resede di superficie Mq 96 (novantasei) in Quarrata (PT), all’interno della Via Piemonte, identificato nel N.C.T. del Comune di Quarrata (PT) in Foglio 23 dalla particella 894 ex 611/b, ente urbano;

* appezzamento di terreno di superficie Mq 5.960 (cinquemilanovecentosessanta) posto come sopra, identificato nel N.C.T. del Comune di Quarrata (PT) in Foglio 23 dalle particelle 887 di Mq 4.860 e 889 di Mq 1.098;

c) che la società in nome collettivo”,

con atto ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 21/06/1999, Rep. 30545, Racc. 4126, registrato in Pistoia il 09/07/1999, ivi trascritto il 14/07/1999 all’ Art.

3729, ha venduto alla società

il diritto di proprietà superficiaria e di superficie per una durata di

anni 19 (diciannove) e mesi 1 (uno) e precisamente con scadenza al 22/07/2018, sul bene immobile acquistato con l’atto sopra descritto al n. 6) e identificato nel N.C.E.U. del Comune di Quarrata (PT) in Foglio 23 dalla particella 482 (fabbricato produttivo costituito da un unico locale su di un solo piano, della superficie coperta di metri quadrati 420, con adiacente tettoia di circa metri quadrati 160, interamente isolato da resede esclusivo di complessivi metri quadrati 772 in Quarrata; fabbricato

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e relative pertinenze scoperte insistenti su un terreno rappresentato al Catasto Terreni del Comune di Quarrata in Foglio 23, mappale 482 di Mq 1352;

d) che in Catasto Terreni del Comune di Quarrata (PT):

- con Tipo Mappale n. 443.1/2001 in data 23/02/2001, in atti da pari data (Protocollo n. 29467), la particella 482 di Mq 1352 è variata assumendo il nuovo identificativo particella 910 di Mq 1352;

- con Tabella di variazione n. 660.1/2001 in data 20/03/2001, in atti da pari data (Protocollo n. 34323), la particella 33 (Ente Urbano di Mq 1.090) ha assunto superficie di Mq 8.514, incorporando le particelle 887 di Mq 4.860, 889 di Mq 1.098, 893 di Mq 18, 894 di Mq 96 e 910 di Mq 1.352;

- in virtù di frazionamento n. 87372.1/2004 in data 09/09/2004, in atti da pari data (Protocollo n. PT0087372), la detta particella 33 ha assunto l’attuale superficie di Mq 8.412;

e) che la società l’area acquistata in diritto di superficie in virtù

degli atti pubblici sopra descritti alle lettere b) e c), ha realizzato un fabbricato produttivo elevantesi su tre piani fuori terra attualmente identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di Quarrata (PT), in ditta alla società attuale proprietaria, in Foglio 23, particella:

- 33 sub. 3, Via Piemonte, Piani T-1-2, Categoria D1, Rendita Euro 50.891,66;

con dati attuali derivanti da denuncia di variazione per ampliamento e demolizione parziale n. 2457.1/2001 in data 09/05/2001, in atti da pari data (Protocollo n.

70384), con la quale sono state soppresse e unite alla particella 33 sub. 3 le unità immobiliari già identificate nel detto Foglio 23 dalle particelle 33 sub. 1 (Categoria C3 di Mq 217), 33 sub. 2 (Categoria C3 di Mq 217) e 910 (Categoria Area urbana di Mq 1352); il tutto, come risulta dalla allegata planimetria nella quale si evidenzia che la superficie tra coperto e scoperto dell’unità immobiliare identificata in Catasto Fabbricati dalla detta particella 33 sub. 3 corrisponde all’intera superficie della particella 33 in Catasto Terreni;

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f) che, con verbale di assemblea ai rogiti del Notaio Vincenzo Bafunno in data 10/01/2005, Rep. 44635, trascritto in Pistoia il 25/01/2005 al n. 501 Reg. Part. e, in rettifica della prima trascrizione, il 23/03/2005 al n. 1760 Reg. Part., la società a responsabilità limitata “ si è trasformata in società per azioni, sotto

l’attuale denominazione sociale “ 13/05/2013, Rep. 39.797, Racc.

7.327, registrato in Pistoia il 30/05/2013 al n. 3021/1T, ivi trascritto il 31/05/2013 al n. 2729 Reg. Part., la società in nome collettivo “ e

asformata in società a responsabilità limitata, sotto l’attuale denominazione

CONFINI

Il complesso industriale, salvo se altri o più recenti aggiornamenti, presenta i seguenti confini:

- viale Europa a sud;

- propriet

- proprietà società Ingro vivaio import-export srl a nord;

- proprietà , proprietà

LOTTO N. 1

Si tratta dei diritti della piena proprietà (1/1) di porzione di un complesso industriale ubicato in Comune di Quarrata via Piemonte n.ri civici 20, 22 e 24.

L’unità immobiliare, come si evince dall’elaborato grafico tav. 3 allegato sotto la lettera G alla presente relazione, è formata dalla consistenza dell’intero piano terreno, con la sola esclusione del corpo scala a sud e dei locali tecnici (ex montacarichi) presenti tra il reparto lavorazione ed il reparto rifinitura e spedizione.

In dettaglio l’unità è cosi composta:

- reparto lavorazione superficie lorda circa mq. 1.158,00

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- reparto rifinitura e spedizione superficie lorda circa mq. 1.106,00 - sala esposizione prodotti superficie lorda circa mq. 333,00 - uffici direzionali superficie lorda circa mq. 110,00 - accessori vari superficie lorda circa mq. 193,00

Totale superficie lorda coperta complessiva mq. 2.900,00 - porticato superficie lorda circa mq. 40,00 - viabilità e parcheggio superficie lorda circa mq. 1.095,00 - area a verde superficie lorda circa mq. 405,00 Restano di uso comune con il lotto 2 i locali tecnici adibiti a centrale termica, la cabina di trasformazione enel e il locale di ricovero delle pompe antincendio. I resedi assegnati singolarmente alle due unità immobiliari saranno gravati, reciprocamente con il lotto 2, da diritto di passo e transito anche carrabile per rendere autonome e funzionali le attività; da trasferirsi con uso comune delle uscite di sicurezza, scale antincendio e quant’altro.

Si determina la superficie convenzionale che viene calcolata con la seguente formula:

Sc = Sp + S1 x + S2 y + ... + S3 z Dove:

Sc = superficie convenzionale;

Sp = superficie principale;

S1, S2, S3 = superficie accessoria;

x, y, z = coefficienti di abbattimento.

Descrizione Sup.

Coeff. Sup. conv.

(mq.) (mq.)

Sp - Superficie principale 2.900,00 1,00 2.900,00 S1 - Superficie accessoria (porticato) 40,00 0,40 16,00 S2 - Superficie accessoria (viabilità e

parcheggio) 1.095,00 0,10 109,50

S3 - Superficie accessoria (area a verde) 405,00 0,05 20,25

Totali 4.440,00 3.045,75

(15)

15

La superficie convenzionale dell’unità immobiliare è pertanto di mq. 3.045,00 (in c.t).

LOTTO N. 2

Si tratta dei diritti della piena proprietà (1/1) di porzione di un complesso industriale ubicato in Comune di Quarrata via Piemonte n.ri civici 20, 22 e 24.

L’unità immobiliare, come si evince dall’elaborato grafico tav. 4 allegato sotto la lettera H alla presente relazione, è formata dalla consistenza dell’intero piano primo e secondo del fabbricato oltre al corpo scala posto a sud e i locali tecnici (ex montacarichi) presenti tra il reparto lavorazione ed il reparto rifinitura e spedizione del lotto 1.

In dettaglio l’unità è cosi composta:

- reparto lavorazione superficie lorda circa mq. 825,00 - reparto rifinitura e semilavorati superficie lorda circa mq. 1.420,00 - uffici direzionali superficie lorda circa mq. 200,00 - accessori vari superficie lorda circa mq. 155,00 - magazzino e deposito scorte superficie lorda circa mq. 1.150,00

Totale superficie lorda coperta complessiva mq. 3.750,00 - viabilità e parcheggio superficie lorda circa mq. 1.710,00 - area a verde superficie lorda circa mq. 504,00 Restano di uso comune con il lotto 1 i locali tecnici adibiti a centrale termica, la cabina di trasformazione enel e il locale di ricovero delle pompe antincendio. I resedi assegnati singolarmente alle due unità immobiliari saranno gravati, reciprocamente con il lotto 1, da diritto di passo e transito anche carrabile per rendere autonome e funzionali le attività; da trasferirsi con uso comune delle uscite di sicurezza, scale antincendio e quant’altro.

Si determina la superficie convenzionale che viene calcolata con la seguente formula:

Sc = Sp + S1 x + S2 y + ... + S3 z Dove:

(16)

16

Sp = superficie principale;

S1, S2, S3 = superficie accessoria;

x, y, z = coefficienti di abbattimento.

Descrizione Sup.

Coeff. Sup. conv.

(mq.) (mq.)

Sp - Superficie principale 3.750,00 1,00 3.750,00 S1 - Superficie accessoria (viabilità e

parcheggio) 1.710,00 0,10 171,00

S2 - Superficie accessoria (area a verde) 504,00 0,05 25,20

Totali 5.964,00 3.946,20

La superficie convenzionale dell’unità immobiliare è pertanto di mq. 3.945,00 (in c.t).

TETERRRRENENOO IINN CCOMOMUUNNE E DDII QUQUAARRRRAATATA ((PPTT))

LO L O T T T T O O N N . . 3 3

DESCRIZIONE

La valutazione è riferita al diritto di piena proprietà (1/1) sopra un terreno ubicato in Comune di Quarrata (PT), località Colecchio. La località si trova nella parte nord/est del territorio comunale, a poca distanza, circa 800 metri, dal centro commerciale e amministrativo del capoluogo.

La viabilità di riferimento è costituita dal viale Europa che collega, in direzione ovest, Quarrata con l’abitato della frazione di Casalguidi in Comune di Serravalle Pistoiese.

L’area, di giacitura pianeggiante ed in unico corpo, presenta forma irregolare ed ha una superficie complessiva (catastale) circa mq. 14.292.

Tutto il fronte sud del lotto, per circa metri lineari 130,00, prospetta e confina con il viale Europa.

La qualità urbana dell’edificato circostante è caratterizzata, sui lati nord/ovest ed a sud ,oltre la via Europa, dalla zona industriale ed artigianale di Colecchio mentre ad est sono presenti piccoli insediamenti a prevalente destinazione residenziale.

(17)

17

Lo stato dei luoghi, come si evince dalla documentazione fotografica (allegato “I”) denota un’area totalmente libera ed incolta. I beni sono liberi da contratti di affittanza e nella disponibilità della società proprietaria.

INQUADRAMENTO URBANISTICO

Il territorio del Comune di Quarrata è attualmente caratterizzato da un Regolamento Urbanistico, approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 94 del 31/07/2008, da un Piano Strutturale vigente, approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 81 del 13/12/2004, e da un Piano Strutturale adottato con delibera di Consiglio Comunale n. 15 del 28/04/2016.

Nel Regolamento Urbanistico sopra indicato i terreni ricadono in parte, per circa mq. 10.460, nei “tessuti produttivi non ordinati – TP1” ed in parte, per circa mq.

3.832, nelle “aree a pianificazione differita di tipo 2 – APD2”.

Nel Piano Strutturale vigente l’intera area ricade nel “sub sistema del territorio aperto della pianura” all’interno del limite di crescita urbana mentre in nelle previsioni dello strumento adottato l’intera area ricade all’esterno del territorio urbanizzato, ambiti di paesaggio della pianura, all’interno dell’UTOE 1.

In riferimento alla previsione urbanistica di zona si allega il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Quarrata in data 22/06/2016 (vedi allegato “L”).

Tutta l’area risulta esclusa dalla perimetrazione dei vincoli sovraordinati (beni culturali, paesaggistico, idrogeologico e cimiteriale)

La regolamentazione urbanistica sopra esposta denota, con l’adozione del nuovo piano strutturale da parte dell’Amministrazione Comunale, un radicale stravolgimento funzionale dell’area in oggetto. Infatti la zona viene posta all’esterno del territorio urbanizzato con la completa cancellazione della preesistente condizione edificatoria. A tale nuova previsione urbanistica la società proprietaria ha presentato, nei termini consentiti, osservazione tesa al mantenimento della parziale suscettibilità edificatoria del lotto così come previsto nel Piano Strutturale

(18)

18

vigente. L’istanza è stata presentata al Comune di Quarrata in data 15 luglio 2016 ed acquisita al protocollo n. 35731 (vedi allegato “M”).

CENSIMENTO CATASTALE

Presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio l’area in esame risulta distinta al Catasto Terreni del Comune di Quarrata, nel foglio di mappa n.23, dalle particelle:

- n. 41, seminativo arborato, classe 2^, superficie mq. 1.100, redditi dominicale di €. 6,80 ed agrario di €. 6,53;

- n. 42, vigneto, classe 1^, superficie mq. 1.060, redditi dominicale di €. 13,65 ed agrario di €. 10,40;

- n. 291, vigneto, classe 1^, superficie mq. 280, redditi dominicale di €. 3,60 ed agrario di €. 2,75;

- n. 723, seminativo arborato, classe 2^, superficie mq. 50, redditi dominicale di €. 0,30 ed agrario di €. 0,30;

- n. 906, seminativo arborato, classe 2^, superficie mq. 4.670, redditi dominicale di €. 27,93 ed agrario di €. 27,74;

- n. 941, seminativo arborato, classe 2^, superficie mq. 1.310, redditi dominicale di €. 7,83 ed agrario di €. 7,78.

(19)

19

Si allega visura catastale dei terreni (vedi allegato “N”) ed estratto di mappa (vedi allegato “O”).

Ai fini della continuità storico catastale si precisa che:

- la particella n. 41 ha origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971;

- la particella n. 723 è stata originata dalla particella n. 36 con frazionamento n.

43479.1/1990 in atti dal 23/02/1991; la particella n. 36 aveva avuto origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971;

- la particella n. 890 è stata originata dalla particella n. 109 con frazionamento n. 30087.2/1995 in atti dal 12/12/1995; la particella n. 109 aveva avuto origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971;

- la particella n. 906 è stata originata dalle particelle n. 886 e n.888 con frazionamento n. 2871.1/2000, protocollo n. 154283 del 21/12/2000 in atti in pari data; le particelle n. 886 e n. 888 hanno avuto origine dalla particella n.37 con frazionamento n. 30087.1/1995 del 12/12/1995 in atti in pari data; la particella n. 37 ha origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971;

- la particella n. 909 è stata originata dalle particelle n. 886 e n.888 con frazionamento n. 2871.1/2000, protocollo n. 154283 del 21/12/2000 in atti in

(20)

20

pari data; le particelle n. 886 e n. 888 hanno avuto origine dalla particella n.37 con frazionamento n. 30087.1/1995 del 12/12/1995 in atti in pari data; la particella n. 37 ha origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971;

- la particella n. 940 è stata originata dalle particelle n. 38 e n.61 con frazionamento n. 77254.1/2004, protocollo n. PT0077254 del 30/07/2004 in atti in pari data; le particelle n. 38 e n. 61 hanno avuto origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971;

- la particella n. 941 è stata originata dalle particelle n. 38 e n.61 con frazionamento n. 77254.1/2004, protocollo n. PT0077254 del 30/07/2004 in atti in pari data; le particelle n. 38 e n. 61 hanno avuto origine dall’impianto meccanografico del 01/09/1971.

PROVENIENZA

I beni sono pervenuti alla società

e a seguito dell’atto di trasformazione società rogato dal Notaio R.A.

toia in data 13/05/2013. L’atto è stato registrato a Pistoia il 30/05/2013

al n. 3021 serie 1 T ed ivi trascritto il 31/05/2013 al reg. part n. 2729 e reg. gen.

n.3846.

Alla società

seguito dei seguenti atti:

- quanto alle particelle 890, 907 e 909 distinte in foglio 23 a seguito dell’atto di compravendita stipulato dal Notaio V. Bafunno in data 29/12/2000. L’atto è stato registrato a Pistoia il 16/01/2001 al n. 213 ed ivi trascritto in data 17/01/2001 al reg. part. n. 305 e reg. gen. n. 461;

- quanto alle particelle 41, 723, 906 e 908 distinte in foglio 23 a seguito dell’atto di compravendita stipulato dal Notaio V. Bafunno in data 20/01/2005. L’atto è stato registrato a Pistoia il 1/0/005 al n. 523 ed ivi trascritto in data 11/02/2005 al reg. part. n. 851;

- quanto alle particelle 42 e 291 distinte in foglio 23 a seguito dell’atto di compravendita stipulato dal Notaio V. Bafunno in data 09/06/2005. L’atto è

(21)

21

stato registrato a Pistoia il 2/06/005 al n. 2334 ed ivi trascritto in data 22/06/2005 al reg. part. nn. 3663 - 3664;

- quanto alla particella 940 distinta in foglio 23 a seguito dell’atto di compravendita stipulato dal Notaio V. Bafunno in data 13/06/2006. L’atto è stato registrato a Pistoia il 22/06/2006 al n. 2826 ed ivi trascritto in data 23/06/2006 al reg. part. n. 4129 e reg. gen. n. 6522;

- quanto alla particella 941 distinta in foglio 23 a seguito dell’atto di compravendita stipulato dal Notaio V. Bafunno in data 14/06/2006. L’atto è stato registrato a Pistoia il 22/06/2006 al n. 2827 ed ivi trascritto in data 23/06/2006 al reg. part. n. 4136 e reg. gen. n. 6530.

CONFINI

I terreni, salvo se altri o più recenti aggiornamenti, presentano i seguenti confini:

- viale Europa a sud;

- proprietà società

- proprietà società Ingro vivaio import-export srl a nord;

- proprietà proprietà

°°°

SSEEZIZIONONE E CC –– SSTTIMIMAA IIMMMMOOBBIILILI METODO DI STIMA

Il sottoscritto ha provveduto alla valutazione con metodo “sintetico comparativo”, con riferimento al parametro tecnico del metro quadrato della “superficie convenzionale”. Le valutazioni sono state effettuate con il supporto di appropriate indagini di mercato atte a definire gli aspetti economici-estimativi da prendere a riferimento. In particolare si è tenuto conto delle quotazioni espresse nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (rilevazione disponibile: 2°

semestre 2015 per il fabbricato - rilevazione anno 2013 per i terreni) dell’Agenzia

(22)

22

delle Entrate, dal Borsino Immobiliare, dei valori rilevabili dalle pubblicazioni delle riviste specialistiche del settore, dei valori assunti da operatori del settore (agenzie immobiliari – Fratoni/Troise e professionisti Geom. Pratesi/Geom. Tonini) e dei valori comparabili rinvenuti.

Essendo l’aspetto economico richiesto quello del valore di mercato, nei singoli valori espressi in relazione sarà compreso, insieme al valore della costruzione, anche il valore dell’area su cui essa insiste, il valore pro quota delle parti comuni, nonché il valore di qualsiasi altro bene che risulti immobilizzato con l’area di sedime e con la costruzione stessa (tipo impianti, infissi, servizi condominiali, ecc.

ecc.).

Si precisa inoltre che i valori unitari, funzionali alla valutazione finale di stima, tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dei singoli immobili e di tutti i coefficienti correttivi di idonea adozione. Nel valore unitario attribuito si è infine tenuto conto delle previsioni urbanistiche di zona.

STIMA

In base alle indagini di mercato, effettuate per beni simili a quelli in esame, sono stati determinati i valori unitari di riferimento per metro quadrato di superficie convenzionale. Il valore assunto in via definitiva è stato ponderato con il supporto dei prezzi espressi sia da fonti dirette che da fonti indirette.

Le fonti dirette alle quali si è fatto riferimento sono gli operatori di mercato di zona (agenzie immobiliari e professionisti del settore). I valori raccolti esprimono importi compresi in un range tra

immobili produttivi

→

€./mq. 400,00 e €./mq. 550,00 Terreni agricoli

→

€./mq. 10,00 e €./mq. 12,00

Le fonti indirette consultate sono state la banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (vedi Fig. 1) ed il Borsino Immobiliare.

Questi istituti esprimono valutazioni similari, comprese in un range tra

(23)

23

capannoni tipici

→

€./mq. 500,00 e €./mq. 650,00.

Terreni agricoli

→

€./mq. 6,00 e €./mq. 8,00 Fig. 1.

I valori espressi dalle fonti sopra indicate sono stati ovviamente più alti per gli immobili “virtuosi”, ricadenti in classe energetica da A1 a A4.

Nel caso di specie il valore unitario che si andrà ad assumere tiene conto dell’applicazione di un coefficiente di vetustà e della classe di appartenenza energetica.

I valori attribuiti tengono conto dell’attuale e generalizzata crisi del mercato immobiliare e del profondo stato di recessione che colpisce il settore artigianale ed industriale del mobile a Quarrata. Questa condizione ha generato l’abbandono di tanti immobili ed una diffusa perdita d’interesse dell’edificato di riferimento.

Per tutto quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di adottare come valori unitari

€./mq. 12,00 per il terreno (lotto 3), €./mq. 510,00 per il lotto 1 e di €./mq. 390,00 per il lotto 2; quest’ultima valutazione in quanto l’edificato di riferimento è di livello qualitativo inferiore e dislocato ad un piano maggiormente svantaggiato.

(24)

24

Lotto 1

Unità Industriale Via Piemonte n. c. 20/22/24 Quarrata – Piano Terra Il valore di mercato viene calcolato con la formula Vs = Sc * Vu.

Dove:

Vs = valore di stima;

Vu = valore unitario di riferimento assunto in €./mq. 510,00.

Quindi:

Stima

- mq. 3.045,00 (Sc) * €./mq. 510,00 (Vu) = €. 1.552.950,00 (Vs) detrazioni:

- per regolarizzazione edilizia (1/2) €. 10.000,00

valore di stima €. 1.542.950,00

Riduzione per stato locativo (5%):

€. 1.542.950 x 0,95= €.1.465.802,50

Si determina anche il valore a base d’asta adottando un abbattimento percentuale, che tenga conto dei meccanismi propri delle vendite giudiziarie valutato pari al 10%.

Pertanto, il sottoscritto, ritiene congruo fissare il prezzo a base d’asta a:

€. 1.465.802,50 x 0,90= €.1.319.222,25 In c.t. €. 1.315.000,00

N.B. La valutazione che precede è stata definita considerando che si addivenga alla suddivisione dell’immobile sia a livello amministrativo, con il completamento di tutte pratiche inerenti, che esecutivo con la formazione delle opere previste in progetto. Nel caso che questa condizione non si concretizzasse la stima dovrà tenere conto, in difetto, della somma di €. 10.000,00 quale quota parte delle spese per completamento delle pratiche ed esecuzione dei lavori.

**

(25)

25

Lotto 2

Unità Industriale Via Piemonte n. c. 20/22/24 Quarrata – Piano primo e secondo Il valore di mercato viene calcolato con la formula Vs = Sc * Vu.

Dove:

Quindi:

Stima

- mq. 3.945,00 (Sc) * €./mq. 390,00 (Vu) = €. 1.538.550,00 (Vs) detrazioni:

- per regolarizzazione edilizia (1/2) €. 10.000,00

valore di stima €. 1.528.550,00

Riduzione per stato locativo (5%):

€. 1.528.550,00x 0,95= €.1.452.122,50

€. 1.452.122,50 x 0,90= €.1.306.910,25 In c.t. €. 1.306.000,00

N.B. La valutazione che precede è stata definita considerando che si addivenga alla suddivisione dell’immobile sia a livello amministrativo, con il completamento di tutte pratiche inerenti, che esecutivo con la formazione delle opere previste in progetto. Nel caso che questa condizione non si concretizzasse la stima dovrà tenere conto, in difetto, della somma di €. 10.000,00 quale quota parte delle spese per completamento delle pratiche ed esecuzione dei lavori.

**

(26)

26

Valutazione conglobata Lotti 1 e 2

Si ritiene che il valore dell’intero complesso immobiliare sia corrispondente alla somma dei valori dei singoli lotti. Infatti se da una parte si crea una condizione peggiorativa, data dal prezzo elevato che dirada i possibili acquirenti, dall’altra parte si ottiene l’unitarietà del complesso e quindi una migliore funzionalità e gestione dello stesso.

Pertanto:

Lotto 1

→

€.1.465.802,50

Lotto 2

→

€.1.452.122,50 Valore complessivo stima €.2.917.925,00

€. 2.917.925,00x 0,90= €.2.626.132,50 In c.t. €. 2.625.000,00

Lotto 3

Terreno in Quarrata località Colecchio

Il valore di mercato viene calcolato con la formula Vs = Sc * Vu.

Dove:

Quindi:

Stima

mq. 14.292,00 (Sc) * €./mq. 12,00 (Vu) = €. 171.504,00 (Vs)

(27)

27

171.504,00 x 0,90= €.154.353,60 In c.t. €. 154.000,00

***

Gli immobili, il cui valore è stato dedotto con riferimento alla superficie, sono da considerarsi comunque in vendita a corpo e non a misura.

SSEZEZIIOONNEE DD

1. ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Presso l’Agenzia delle Entrate di Pistoia, servizio di pubblicità immobiliare, in relazione ai beni oggetto della procedura, risultano accese le seguenti formalità:

Complesso industriale ( F. 23 particella 33)

- Iscrizione del 24/02/1988 Reg. Part. 311 Reg. Gen. 1398 Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di mutuo A favore: Banca Toscana S.p.A. – cod. fisc. 00470800483.

Contro: F.lli

Atto Notaio G. Chiostrini del 09/02/1988 rep. 8901 Capitale: £. 60.000.000

Per sicurezza: £. 98.400.000 Durata: anni 10

Quota: piena proprietà 1/1

Sopra: Immobili in Comune di Quarrata (PT)

Catasto fabbricati foglio 23 particella 33 subalterno 2 - Iscrizione del 28/08/1991 Reg. Part. 1012 Reg. Gen. 6089

Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di finanziamento A favore: Banca Toscana S.p.A. – cod. fisc. 00470800483.

Contro:

(28)

28

Atto Notaio P. Guida del 01/08/1991 rep.5687 Capitale: £. 94.000.000

Per sicurezza: £. 161.700.000 Durata: anni 5

Catasto fabbricati foglio 23 particella 33 subalterno 2 - Iscrizione del 14/01/2000 Reg. Part. 70 Reg. Gen. 309 Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di mutuo

A favore: Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia S.p.A. – cod. fisc.

00092220474.

Contro:

- -

Capitale: £. 3.500.000.000 Per sicurezza: £. 7.000.000.000 Durata: anni 15

Catasto fabbricati foglio 23 particella 33 subalterno 1 Catasto fabbricati foglio 23 particella 33 subalterno 2 Catasto terreni foglio 23 particella 893

Catasto terreni foglio 23 particella 894 Catasto terreni foglio 23 particella 887 Catasto terreni foglio 23 particella 889 Catasto fabbricati foglio 23 particella 482

- Iscrizione del 26/03/2001 Reg. Part. 537 Reg. Gen. 2384 Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di mutuo

(29)

29

A favore: Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia S.p.A. – cod. fisc.

00092220474.

Contro:

-

Atto Notaio V. Bafunno del 15/03/2001 rep.35212 Capitale: £. 1.499.999.324

Per sicurezza: £. 2.999.998.648 Durata: anni 15

Catasto fabbricati foglio 23 particella 33 subalterno 1 Catasto fabbricati foglio 23 particella 33 subalterno 2 Catasto terreni foglio 23 particella 893

Catasto terreni foglio 23 particella 894 Catasto terreni foglio 23 particella 887 Catasto terreni foglio 23 particella 889 Catasto fabbricati foglio 23 particella 482

- Iscrizione del 09/10/2013 Reg. Part. 1134 Reg. Gen. 6876

Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di mutuo fondiario

A favore: Banca di Credito Cooperativo di Vignole e della Montagna Pistoiese soc. coop. – cod. fisc. 00138580477.

Contro:

Atto Notaio R.A. Rizzi del 04/10/2013 rep.40024/7492 Capitale: €. 350.000,00

Per sicurezza: €. 700.000,00 Durata: anni 15

(30)

30

CU foglio 23 particella 33 subalterno 3.

- Trascrizione contro del 21/06/2016 reg. part. 3286 reg. gen. 4801 Atto giudiziario – Decreto di Ammissione Concordato Preventivo Atto del Tribunale di Pistoia del 14/04/2016 repertorio 656/2016 A favore: Massa dei creditori della

Contro . – cod. fisc

Sopra la piena proprietà 1/1:

- Catasto urbano Quarrata foglio 23 particella 33 subalterno 3 - Catasto terreni Quarrata foglio 23 particella 33

Terreni a garanzia esterna (Lotto n. 3)

Ipoteca Volontaria – Concessione a garanzia di mutuo fondiario

A favore: Banca di Credito Cooperativo di Vignole e della Montagna Pistoiese soc. coop. – cod. fisc. 00138580477.

Contro:

Per sicurezza: €. 700.000,00 Durata: anni 15

Sopra: Immobili in Comune di Quarrata (PT) Catasto terreni foglio 23 particella 890

Catasto terreni foglio 23 particella 907 Catasto terreni foglio 23 particella 909 Catasto terreni foglio 23 particella 940 Catasto terreni foglio 23 particella 941

Ipoteca Volontaria – Costituzione di ipoteca volontaria a garanzia di debito

(31)

31

A favore: Vibanca – Banca di credito cooperativo di S. Pietro in Vincio soc.

coop. – cod. fisc. 00135550473.

Contro:

Per sicurezza: €. 250.000,00 Quota: piena proprietà 1/1

Sopra: Immobili in Comune di Quarrata (PT) Catasto terreni foglio 23 particella 890

Catasto terreni foglio 23 particella 907 Catasto terreni foglio 23 particella 909 Catasto terreni foglio 23 particella 940 Catasto terreni foglio 23 particella 941

Tutte le formalità citate sono unite alla presente perizia (vedi allegato “P”).

SSEEZIZIONONE E EE

RIRIEPEPIILOLOGGOO LLOOTTTTII

Lotto Ubicazione Quota Valore di stima Valore a base d’asta 1 Quarrata – Via Piemonte

20/22/24 – Piano terra

1/1

€. 1.465.802,50 €. 1.315.000,00 2 Quarrata – Via Piemonte

20/22/24 – P.T/1/2

1/1

€. 1.452.122,50 €. 1.306.000,00 3 Quarrata – Terreni 1/1 €. 171.504,00 €. 154.000,00 Totale complessivo €. 3.089.429,00 €. 2.775.000,00

(32)

32

ALLEGATI

Complesso Industriale - Lotti 1 e 2:

Allegato A - Documentazione fotografica

Allegato B – Attestato di prestazione energetica Allegato C – Contratto di locazione

Allegato D - Estratto mappa catasto terreni Allegato E – Planimetria catastale

Allegato F - Visure catastali Allegato G – Elaborato tav. 3 Allegato H – Elaborato tavola 4 Terreno - Lotto 3:

Allegato I - Documentazione fotografica

Allegato L - Certificato di destinazione urbanistica Allegato M - Osservazioni al Piano Strutturale adottato Allegato N - Visure catastali

Allegato O - Estratto mappa catasto terreni Generali :

Allegato P – Note iscrizioni e trascrizioni

Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di avere compiutamente svolto l’incarico affidatogli. Nel ringraziare, rimane a completa disposizione per ogni possibile evenienza e porge il più sentito ossequio.

La presente perizia si compone di numero 32 pagine numerate dal numero 1 al numero 32.

Pistoia, 10 ottobre 2016

Il C.T.U.

Geom. Leonardo Dadà