TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice Dr. ssa Celia Testa Piccolomini
Procedura RGE n. 173/2013 Parti: ---
PERIZIA C.T.U.
Rocca Santo Stefano, 23/01/2017 IL C.T.U.
Geom. Davide COLANERA
Nell’udienza del 12/04/2016, il sottoscritto Geom. Davide Colanera, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Roma al n. 9296 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Tivoli, accettava l’incarico di C.T.U. prestando il giuramento di rito.
Nella stessa udienza gli venivano formulati i quesiti che di seguito si riportano:
• Controlli la completezza dei documenti di cui all’art. 567 2° comma, segnalando immediatamente al Giudice eventuali mancanze;
• Acquisisca ove mancante ed esamini il titolo di provenienza in favore del debitore;
• Acquisisca ove mancante certificato di matrimonio dell’esecutato rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine e, ove dell’esame dello stesso emerga che l’acquisto sia avvenuto in regime di comunione legale senza notifica del pignoramento al coniuge comproprietario, ne dia immediata notizia al G.E.;
• Verifichi la situazione proprietaria del bene, indicando in caso di comproprietà o esistenza di ulteriori diritti reali sul bene, chi ne siano i titolari;
• Verifichi la corrispondenza tra il diritto pignorato e quello di cui l’esecutato sia titolare, nonché eventuali difformità dei dati catastali tra quanto riportato nel pignoramento e gli atti del catasto o eventuali difformità dello stato di fatto rispetto alla situazione catastale;
Dispone altresì che l’Esperto:
1) provveda all’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e ne dia descrizione; proceda in particolare, al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, ad una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari, reperibili anche sul web, con le mappe catastali;
2) verifichi lo stato di possesso del bene, indicando, ove vi sia occupazione di un terzo, del titolo della detta occupazione ed in particolare se esistano contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
3) verifichi se esistano formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, destinati a rimanere a carico dell’acquirente ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sulla natura edificatoria del bene o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
4) verifichi se esistano formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che potranno essere cancellati o che comunque non risultino opponibili all’acquirente;
5) verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza di dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
6) in caso di opere abusive, verifichi la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6.6.2001 n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi di conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso verifichi, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nella condizione prevista dall’art. 40 comma 6°, legge 28.2.1985 n. 47 ovvero 46, comma 5°, decreto del Presidente della Repubblica 6.6.2001 n. 380 specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
7) verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o derivante da alcuno dei suddetti titoli;
8) indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, di eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, nonché il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
Dispone che l’Esperto, nella determinazione del valore di mercato, proceda al calcolo della superficie
dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima; che indichi specificamente eventuali spese da sostenere per la regolarizzazione catastale e/o urbanistica dell’immobile, eliminazione di opere abusive non sanabili ed ogni altro costo che ricada sull’aggiudicatario; che oltre al prezzo finale così determinato indichi un prezzo abbattuto del 10% quale riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia per vizi.
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Pertanto, a seguito dei sopralluoghi avvenuti nei giorni 23/05/2016 e 04/11/2016 presso l’immobile oggetto di esecuzione alla presenza dell’esecutato, eseguiti i rilievi metrici e fotografici, compiute le visure catastali ed urbanistiche, acquisite le informazioni sui vincoli esistenti, ottenuta copia delle pratiche edilizie, verificate le formalità gravanti presso la
competente Conservatoria dei RR.II. di Roma 2, espletate le indagini immobiliari nella zona, il sottoscritto CTU Geom. Davide Colanera formula le seguenti:
RISPOSTE AI QUESITI
• Controlli la completezza dei documenti di cui all’art. 567 2° comma, segnalando immediatamente al Giudice eventuali mancanze;
Il sottoscritto C.T.U. presa visione della documentazione in atti e rilevatane in generale la sua completezza, riceveva comunicazione nelle forme di rito dal Custode nominato Avv.
Alessandra Proietti, della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali con accesso presso gli immobili in oggetto. Il 1° sopralluogo avveniva il giorno 23/05/2016, alle ore 10:30 presso l’immobile sito nel Comune di Subiaco (RM), in Viale dei Boschi n. 58, durante il quale è stato impossibile accedere al compendio pignorato, mentre il 2° sopralluogo avvenuto in data 04/11/2016 alle ore 11,00 è stato possibile accedere ed effettuare rilievi metrici e fotografici;
• Acquisisca ove mancante ed esamini il titolo di provenienza in favore del debitore;
• Acquisisca ove mancante certificato di matrimonio dell’esecutato rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine e, ove dell’esame dello stesso emerga che l’acquisto sia avvenuto in regime di comunione legale senza notifica del pignoramento al coniuge comproprietario, ne dia immediata notizia al G.E.;
• Verifichi la situazione proprietaria del bene, indicando in caso di comproprietà o esistenza di ulteriori diritti reali sul bene, chi ne siano i titolari;
• Verifichi la corrispondenza tra il diritto pignorato e quello di cui l’esecutato sia titolare, nonché eventuali difformità dei dati catastali tra quanto riportato nel pignoramento e gli atti del catasto o eventuali difformità dello stato di fatto rispetto alla situazione catastale;
L’immobile risulta di piena proprietà del Sig. ---, come da atto di compravendita in data 28/02/2008 a rogito ---, il quale risulta essere --- come da Certificato di Stato di Famiglia rilasciato dal Comune di ---;
[Certificati di Residenza e Stato di Famiglia - ALLEGATO A]
detto Atto risulta regolarmente registrato e trascritto come dal Certificato notarile in atti e dalle risultanze delle visure effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e che di seguito si sintetizzano riportano:
1) TRASCRIZIONE A FAVORE del 03/03/2008 - Registro Particolare 7282 Registro Generale 13074, Pubblico ufficiale --- Repertorio 13237 / 9715 del 28/02/2008, ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Sulla base dei documenti in atti, ed a seguito di ulteriori verifiche effettuate presso l’Agenzia del Territorio – Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 2, si è appurato che l’immobile è gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli di seguito indicate e meglio evidenziate nei certificati allegati.
1) ISCRIZIONE CONTRO del 03/03/2008 - Registro Particolare 2602 Registro Generale 13075, Pubblico ufficiale --- Repertorio 13238/9716 del 28/02/2008, IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO;
2) TRASCRIZIONE CONTRO del 10/04/2013 - Registro Particolare 10708 Registro Generale 14884, Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE Repertorio 407 del 08/03/2013, ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI;
[Elenco formalità - Visure alla Conservatoria dei Registri Immobiliari - ALLEGATO B]
La descrizione dell’immobile è conforme al pignoramento.
L’immobile pignorato è una unità immobiliare ad uso civile abitazione, attualmente identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Subiaco al
Foglio 19 Part. 54 Sub. 74 Cat. A/2 Classe 3 Vani 2,5 R.C. € 251,77 Via dei Pratoni di Campo dell’Osso n. sc, piano 4-5, interno 5
Intestatario: --- proprietà per 1/1.
Si evidenzia che la visura catastale riporta in indirizzo “Via dei Pratoni di Campo dell’Osso n. sc.”, anziché “Viale dei Boschi n. 58”, e nel campo Superficie Catastale sono indicate “aree scoperte” quando l’appartamento è privo di superfici scoperte come balconi, terrazzi, ecc.., mentre nella planimetria catastale è rappresentata in modo errato l’ingresso della scala interna di collegamento, inoltre vengono indicati i “piani Terzo e Sottotetto” anziché i “piani Quarto e Quinto” riportati correttamente in visura catastale.
Inoltre si rileva che sia in visura che in planimetria catastale viene omessa l’indicazione della “Scala A”.
Si segnala inoltre che il fabbricato, in cui insiste l’unità immobiliare oggetto della presente relazione, non risulta individuato correttamente nella vigente mappa catastale.
[Planimetria stato dei luoghi - ALLEGATO C]
Per una corretta identificazione dell’immobile è stata acquisita la documentazione catastale disponibile presso l’Agenzia del Territorio riferibile all’immobile oggetto di pignoramento.
[Visura storico catastale, estratto di mappa e Planimetria - ALLEGATO D]
1) provveda all’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e ne dia
descrizione; proceda in particolare, al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, ad una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari, reperibili anche sul web, con le mappe catastali;
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento, facente parte di un più ampio fabbricato ad uso residenziale denominato “Residence I Faggi” composto da 6 piani fuori terra ed uno seminterrato, è situata nel Comune di Subiaco, Provincia di Roma, zona periferica del paese, in località Campo dell’Osso, in prossimità di Monte Livata. L’insediamento a densità medio- bassa è caratterizzato da fabbricati sparsi di tipo condominiale, di media tipologia con media e
grande volumetria, con i principali servizi ed infrastrutture posizionati nelle immediate vicinanze.
Trattasi di unità immobiliare ad uso civile abitazione, con accesso da Viale dei Boschi n. 58 (catastale Via dei Pratoni di Campo dell’Osso n. sc.), distribuito ai piani 4° e 5° della scala A, distinto con l’interno 5, attualmente composto da soggiorno – pranzo con angolo cottura al piano Quarto ed una camera, bagno e disimpegno al piano Quinto, i due piani collegati fra loro tramite scala interna, il tutto per una consistenza catastale di 2,5 vani.
Le finiture esterne del fabbricato sono in intonaco civile tinteggiato; copertura a tetto, aperture esterne in alluminio, portone di ingresso alle abitazioni legno verniciato.
Lo stato manutentivo degli esterni risulta buoni, i materiali utilizzati e l’aspetto generale denunciano che l’edificio non ha avuto ristrutturazioni importanti.
Finiture interne: la pavimentazione è in parquet e moquette, pareti rivestite in toghe di legno e soffitti parte in intonaco civile tinteggiato e parte rivestiti in toghe di legno, porta d’ingresso in legno verniciato.
Riguardo all’impiantistica si rileva che l’unità è provvista degli impianti tecnologici.
L’unità immobiliare al piano 4° confina a nord-est con ballatoio comune, a sud-est con appartamento distinto con l’interno - della scala A, a sud-ovest con distacco su proprietà comune, a nord-ovest con appartamento distinto con l’interno -della scala A, salvo altri;
L’unità immobiliare al piano 5° confina a nord-est con distacco su proprietà comune, a sud-est con appartamento distinto con l’interno - della scala A, a sud-ovest con distacco su proprietà comune, a nord-ovest con appartamento distinto con l’interno - della scala A, salvo altri.
L’immobile pignorato è situato nel Comune di Subiaco, Prov. Roma, trattasi di unità immobiliare ad uso civile abitazione, attualmente identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Subiaco, al
• Foglio 19 Part. 54 Sub. 74 Categoria A/2 Classe 3 Vani 2,5 Rendita € 251,77 Indirizzo: Via dei Pratoni di Campo dell’Osso n. sc, piano 4-5, interno 5
Intestati: --- proprietà per 1/1.
[Rilievo fotografico - ALLEGATO E]
Per una esatta individuazione dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento, si allega una sovrapposizione di foto satellitare, reperita sul web, con la mappa catastale.
[Sovrapposizione foto satellitare e mappa catastale - ALLEGATO F]
2) verifichi lo stato di possesso del bene, indicando, ove vi sia occupazione di un terzo, del titolo
della detta occupazione ed in particolare se esistano contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare risultava libera da persone e completamente arredato.
La richiesta all’Agenzia delle entrate – Ufficio del registro sull’esistenza di contratti di locazione conferma l’inesistenza di contratti di locazione sull’immobile.
[Risposta dell’Agenzia dell’Entrate - ALLEGATO G]
3) verifichi se esistano formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene,
destinati a rimanere a carico dell’acquirente ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sulla natura edificatoria del bene o vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico;
4) verifichi se esistano formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che potranno essere cancellati o che comunque non risultino opponibili all’acquirente;
Anche a seguito di accesso effettuato ed informazioni assunte presso l’Ufficio Tecnico Comunale, nonché dallo studio degli atti non si rileva l’esistenza sui beni pignorati di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale.
L’immobile inoltre non è soggetto a vincoli o oneri di natura condominiale, di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici.
5) verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza di dichiarazione di
agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
Da ricerche effettuate presso il Comune di Subiaco, per quanto attiene la regolarità edilizia il fabbricato di cui fa parte l’appartamento è stato edificato in base a Licenza di Costruzione n. 14/73 del 10/03/1973, successive Licenza di Costruzione n. 14 del 02/03/1976, Licenza di Costruzione n. 315 del 06/09/1976 e Licenza di Costruzione n. 475 del 17/12/1976.
Risulta rilasciato Certificato d’Uso d’Immobile in data 22/07/1977, Prot. n. 2954 – Pratica n. 106/1972.
[Licenze di Costruzione e Certificato d’Uso d’Immobile - ALLEGATO H]
Lo strumento urbanistico vigente del Comune di Subiaco è il Piano Regolatore Generale approvato con Delibera Giunta Regionale Lazio n° 6022 del 04/11/1982.
Nel vigente PRG l’area in oggetto ricade in zona G – Verde privato vincolato.
[Tavola e norme del PRG - ALLEGATO I]
6) in caso di opere abusive, verifichi la possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del decreto del
Presidente della Repubblica 6.6.2001 n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi di conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni caso verifichi, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nella condizione prevista dall’art. 40 comma 6°, legge 28.2.1985 n. 47 ovvero 46, comma 5°, decreto del Presidente della Repubblica 6.6.2001 n. 380 specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
Non risultano eseguite opere abusive.
7) verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata
affrancazione da tali pesi ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà o derivante da alcuno dei suddetti titoli;
Anche a seguito di accesso effettuato ed informazioni assunte presso l’Ufficio Tecnico Comunale, nonché dallo studio degli atti si rileva che l’immobile non è gravato da censo, livello o uso civico.
8) indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, di eventuali spese
straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, di eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, nonché il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
A seguito di specifica richiesta effettuata tramite posta elettronica all’Amministratore di condominio Sig.---, ho ricevuto risposta – di cui all’allegato – che appresso si trascrive integralmente:
ESTRATTO CONTO
Condominio
Sc Int. Scadenza Causale A debito Versato Residuo
Sc. A/P4-5 10/11/2015 1^ RATA DISTRIBUZIONE ACQUA 2015 83,00 0,00 83,00
Sc. A/P4-5 10/12/2015 2^ RATA DISTRIBUZIONE ACQUA 2015 83,00 0,00 83,00
Sc. A/P4-5 01/06/2016 1^ SALDO INIZIALE CONDOMINIALE 2016 4.651,99 0,00 4.651,99 Sc. A/P4-5 01/09/2016 2^ SALDO INIZIALE CONDOMINIALE 2016 4.651,99 0,00 4.651,99
Sc. A/P4-5 01/06/2016 1^ RATA CONDOMINIALE 2016 509,00 0,00 509,00
Sc. A/P4-5 01/09/2016 2^ RATA CONDOMINIALE 2016 509,00 0,00 509,00
TOTALE GENERALE 10.487,98 0,00 10.487,98
[Estratto conto spese dovute al condominio - ALLEGATO J]
Dispone che l’Esperto, nella determinazione del valore di mercato, proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima; che indichi
specificamente eventuali spese da sostenere per la regolarizzazione catastale e/o urbanistica dell’immobile, eliminazione di opere abusive non sanabili ed ogni altro costo che ricada sull’aggiudicatario; che oltre al prezzo finale così determinato indichi un prezzo abbattuto del 10%
quale riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia per vizi.
METODOLOGIA APPLICATA
Alla determinazione del più probabile valore dell’unità immobiliare si è pervenuti attraverso la media matematica dei valori ottenuti attraverso due distinti ed autonomi criteri di stima:
- 1^ Stima) Metodo comparativo con prezzi di mercato
- 2^ Stima) Metodo per Capitalizzazione del reddito presuntivo 1^ STIMA) METODO COMPARATIVO CON PREZZI DI MERCATO
Tale procedimento estimativo è basato sul raffronto diretto tra il bene in questione ed una molteplicità di beni similari presenti nella medesima zona per i quali è stato possibile ricavare il prezzo medio di compravendita, confrontato poi con il valore desunto dalla banca dati dell’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) presso l’Agenzia del Territorio nel periodo di rilevazione Gennaio - Giugno 2016 e con i valori correnti di mercato desunti dal Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare:
- Valori OMI 1° semestre 2016 - Abitazioni di tipo civile - Valore di mercato = valore minimo 750,00 – valore massimo 1.050,00 €/mq Valori locazione min. 2,50 – max. 3,50 €/mq mese;
- Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Subiaco – abitazioni di fascia media - Compravendita = valore unitario 1.119,00 €/mq;
2^ STIMA) METODO PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
Tale procedimento si fonda sul problema della capitalizzazione del reddito che fornisce il bene oggetto di stima e pone il valore uguale al rapporto tra “reddito” e “saggio di capitalizzazione”.
Una volta individuato il valore di locazione medio fornito per questa zona, si procede moltiplicando lo stesso per la superficie lorda dell’immobile ricavando il canone mensile che verrà poi calcolato per l’intero anno e moltiplicato per le spese patronali. Al risultato sarà poi applicato il saggio di capitalizzazione.
La superficie lorda vendibile dell’unità immobiliare è stata determinata alla luce di coefficienti di ponderazione individuati dal D.P.R. n. 138/98 - Allegato C usualmente adottati ed unificati in ambito peritale per le unità immobiliari a destinazione ordinaria:
Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C come segue:
1. i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori o delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
La superficie è data dalla somma:
• della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
• della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti;
• della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.
Consistenze:
Piani Destinazione Superficie Utile Mq. ca.
Sup. Commerciale Mq. ca.
Quarto Residenziale 23,82 28,65
Quinto Residenziale 22,78 29,36
TOTALI 46,60 58,01
SUPERFICIE UTILE CALPESTABILE: mq. 46,60 SUPERFICIE COMMERCIALE: mq. 58,00 in c.t.
Si riporta di seguito l’esito della stima:
1^ STIMA) METODO COMPARATIVO CON PREZZI DI MERCATO - Valore medio desunto dall’OMI €/mq 900,00
- Valore prima fascia desunto dal Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare €/mq 1.119,00 Pertanto, anche in base alle considerazioni estimali sopracitate e per effettuato controllo e determinazioni per comparazione con altre unità similari poste in zone paragonabili, si stima quanto segue:
Prezzo unitario adottato: €/Mq 1.000,00 Superficie commerciale rapportata Mq 58,00 Pertanto, sulla base di quanto sopra si otterrà:
VALORE DI MERCATO:
Mq 58,00 x €/Mq 1.000,00 = € 58.000,00
VALORE in c.t. € 58.000,00
2^ STIMA) METODO PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
Individuato il valore di € 3,00 €/mq mese come valore di riferimento si procede come segue:
SL = Superficie Lorda (commerciale) immobile = mq 58,00
i = tasso di capitalizzazione (saggio di fruttuosità del capitale immobilizzato).
Da un’indagine svolta si è ottenuto un saggio medio di capitalizzazione di circa il 3,0% ; Stima per capitalizzazione del reddito locativo presunto:
Capacità di reddito virtuale dell’immobile:
Sup. mq 58,00 x €/mq 3,00/mese x 12 mesi = €. 2.088,00 Reddito Lordo Annuo: €. 2.088,00
Reddito Netto Annuo: R.L.A. – 15 % di oneri vari =
R.N.A. PRESUNTO = €. 2.088,00 – €. 313,20 = €. 1.774,80 VALORE PER CAPITALIZZAZIONE:
V.C. = R.N.A./r (dove r = 3,0%) = €. 1.744,80 / 0,030 = €. 59.160,00 VALORE in c.t. €. 59.000,00
Con l’applicazione della media matematica tra i valori determinati come sopra si perviene al più probabile valore dell’unità immobiliare oggetto della presente perizia:
VALORE FINALE MEDIATO
VMc VCr V. Mediato
€. 58.000,00 €. 59.000,00 €. 58.500,00
A giudizio del C.T.U., a tale valore medio vanno detratti per onorario, spese e diritti
catastali per variazione catastale per esatta rappresentazione grafica e toponomastica pari a circa € 500,00, pendenti a carico dell’acquirente, in quanto tali operazioni si rendono necessarie per la regolarizzazione, come già precedentemente indicato.
Pertanto il valore di mercato finale sarà:
VM € 58.500,00 – Oneri € 500,00 = €. 58.000,00
Determinazione del Prezzo abbattuto del 10% quale riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia per vizi:
VM €. 58.000,00 – 10% = € 52.200,00
Avendo trasmesso l'elaborato peritale alle parti in data 12/12/2016, e non avendo ricevuto a tutt'oggi nessuna memoria o nota critica di parte, si conferma integralmente quanto descritto e citato nella medesima relazione di CTU.
[invio dell’elaborato peritale alle parti - Allegato K ] Avendo esaurito il mandato conferitogli, il sottoscritto rassegna la presente relazione.
Rocca Santo Stefano, 23 Gennaio 2017 IL C.T.U.
(Geom. Davide COLANERA)
Allegati
A. Certificati di Residenza e Stato di Famiglia;
B. Elenco formalità - Visure alla Conservatoria dei Registri Immobiliari;
C. Planimetria stato dei luoghi;
D. Visura storico catastale, Estratto di mappa e Planimetria;
E. Rilievo fotografico;
F. Sovrapposizione foto satellitare e mappa catastale;
G. Risposta dell’Agenzia delle Entrate;
H. Licenze di Costruzione e Certificato d’Uso d’Immobile;
I. Tavola e norme tecniche del PRG;
J. Estratto conto spese dovute al condominio;
K. Invio dell’elaborato peritale alle parti.
