Ing. Luca Orlandoni – abilitaz. 81/08 Tit IV, DM 05/08/11; qualif. 81/08, Fire Engineer, Certificatore Energetico, Conciliatore –
Spett.le Tribunale di Parma Ufficio Esecuzioni Immobiliari C.A. G. E.
Dott. Salvatore Di Carluccio
Oggetto: Perizia estimativa di cui alla Procedura di pignoramento immobiliare esecutiva n° 86/2017 in merito all’immobile sito in Aione di Sotto
(Pellegrino Parmense - Parma), Via Aione n° 43 (Catastalmente individuato al civico n° 32) promossa da Credit Agricole Cariparma SpA (Creditore Procedente).
Il sottoscritto Ing. Luca Orlandoni, iscritto all’ordine degli Ingegneri di Reggio Emilia al n°1961, titolare dello studio omonimo in Reggio Emilia ed ivi residente in Viale Timavo n°22, collaboratore della Società Nuova Security Srl con sede in Via Goffredo Mameli n°15 a Reggio Emilia, a seguito dell’incarico ricevuto dallo Spettabile Tribunale di Parma, con decreto del 09/04/2018 dell’Ill.ssimo G.E. Dott.S.
Di Carluccio, inerente la valutazione tecnico estimativa di cui all’oggetto, rassegna la seguente
Relazione Tecnica Peritale a -– Premessa
il sottoscritto ing. Luca Orlandoni in data 12/04/2018 veniva nominato quale Esperto Estimatore come in epigrafe ed in data 13/04/2018 prestava giuramento nelle forme di rito per adempiere agli incarichi meglio specificati nell’allegato A. di nomina:
− Eseguire il Controllo Preliminare degli atti della procedura in primo luogo controllando la documentazione depositata ex art.567, c.2 c.p.c. segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o inidonei.
In particolare l’esperto deve precisare:
1. Se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni o trascrizioni gravanti sul bene pignorato
Oppure
2. Se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.
A. Nel primo caso (certificati delle iscrizioni e trascrizioni), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
• Se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato;
• Se la certificazione delle trascrizioni (sia a favore, che contro) risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato.
B. Nel secondo caso (certificazione notarile sostitutiva), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
• Se la certificazione risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.
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In secondo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell’atto di acquisto derivativo o originario antecedente di almeno vent’anni la trascrizione del pignoramento).
Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.
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In terzo luogo, l’esperto deve procedere all’acquisizione del certificato di stato civile dell’esecutato.
Nel caso di esistenza di rapporto di coniugio, sempre in sede di controllo preliminare (e fermo restando quanto richiesto in risposta al quesito 14) l’esperto deve acquisire il certificato di matrimonio rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine.
Laddove risulti che alla data dell’acquisto l’esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l’esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente ed al G.E.
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b – Controllo preliminare
− In particolare il creditore procedente ha optato per il deposito della certificazione notarile sostitutiva.
− In riferimento a ciascun immobile pignorato la certificazione delle iscrizioni e delle trascrizioni si estende per un periodo di 20 anni a ritroso dalla data della trascrizione del pignoramento ed è stata richiesta per ciascun soggetto che risulti proprietario dell’immobile pignorato per il periodo considerato.
− Il creditore procedente ha depositato l’estratto catastale attuale e storico per il medesimo periodo ventennale.
− È stato acquisito il certificato di stato civile degli esecutati; è presente un rapporto di coniugio con regime di separazione legale dei beni sia per l’Esecutata, sia per l’Esecutato, per tale ultimo rapporto è stata omologata la separazione fra i coniugi in data 18/05/2017 R.G. n°4396/2016. Il bene oggetto di esecuzione immobiliare è stato quindi acquisito quale bene personale per la quota di 1/2 da ciascuno dei due esecutati in forza di successioni per eredità.
− Non sono presenti altre persone cui sia stato o debba essere notificato il pignoramento.
− L’immobile pignorato non è frazionabile, pertanto non è possibile procedere alla formazione di più lotti per la vendita.
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- Compiuto questo preliminare controllo l’esperto provveda:
1) All’identificazione del bene comprensivo dei confini e dei dati catastali e più precisamente esatta individualizzazione dei beni oggetti del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice se necessario alla realizzazione del frazionamento con allegazione alla relazione estimativa dei tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale.
2) Ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R.
633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione I.V.A. per l’imponibilità I.V.A.
essendo trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino.
3) Ad indicare le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 la data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove
non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della L.47/1985;
4) Ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), gli estremi della licenza o della concessione edilizia;
evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi specificare l’epoca di realizzazione dell’opera e/o della sua ultimazione. In caso di opere abusive effettui il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento presso gli uffici tecnici competenti, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte e/o ancora da corrispondere; in ogni altro caso, verificare, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
5) Ad allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della legge 47/1985.
6) Ad identificare catastalmente l’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessario per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provvedere, in caso di difformità o in mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indiche le ragioni ostative;
7) Ad appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto della notifica del pignoramento parte esecutata era intestataria degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. In tal caso l’esperto deve precisare se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore esattamente pari alla quota).
L’esperto deve infine chiarire già in tale sede se l’immobile risulti comodamente divisibile in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo se del caso una bozza di progetto di divisione;
8) A verificare l’esatta provenienza dei beni immobili mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9) A determinare il valore degli immobili pignorati. Ai sensi del novellato art. 568 c.p.c. nella determinazione del valore dei mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
10) A formare lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale;
11) Ad accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato,
con particolare riferimento all’esistenza dei contratti registrati in data antecedente al pignoramento: laddove gli immobili siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, ove possibile lo alleghi e comunque verifichi sempre la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore, nonché dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Verifichi in particolare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. Specifichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, nonché circa la sussistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
12) Ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
13) Ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;
14) A depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.
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c – Risposta ai quesiti
1) Identificazione del bene comprensivo dei confini e dei dati catastali: il bene è identificato al NCEU del Comune di Pellegrino Parmense al foglio 9 mappale 884 senza subalterni.
l’unità abitativa confina a sbalzo con terreno di pertinenza a nord, est ed ovest, altre proprietà a su; i locali di servizio seminterrati confinano con terreno di pertinenza a nord, est ed ovest, altre proprietà a sud.
Il bene non è divisibile in lotti per la vendita.
2) la sommaria descrizione del bene è presente in allegati nella Relazione Tecnica, in particolare il bene risulta in mediocre stato di manutenzione, costituito per quanto riguarda l’unità abitativa di un quadrilocale con cucina, un bagno con disimpegno, oltre ad un sottotetto aerato ed illuminato.
Le finiture sono di modesto/medio pregio; in cantina, ripostigli e locale legnaia è presente materiale dei proprietari; in locale legnaia è presente autoclave per pressurizzazione dell’alimentazione idrica da pozzo.
Sono assenti i servizi di alimentazione gas metano o GPL da serbatoio esterno, è assente l’alimentazione idrica da acquedotto pubblico; sulle facciate est ed ovest sono presenti servitù di passaggio di elettrodotto.
La vendita è senza IVA in quanto eseguita da persona fisica essendo trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino.
3) Costruzione iniziata anteriormente il 2 gennaio 1976 in forza di Costruzione Rurale esistente alla data dell’Impianto Meccanografico.
4) Costruzione oggetto di opere edili minori Autorizzate Prot n°771 del 25/03/1978 e Prot n°2651 del 29/11/1978 e manutenzione Straordinaria autorizzata n° 404/84 del 20/02/1984.
Non sono presenti opere abusive.
5) Non sono presenti terreni diversi da quello pertinenziale all’immobile.
6) Il bene è identificato catastalmente al NCEU del Comune di Pellegrino Parmense al foglio 9 mappale 884 senza subalterni ed il relativo terreno pertinenziale è identificato catastalmente come ente urbano;
7) All’atto della notifica del pignoramento alle parti esecutate questa erano intestatarie dell’immobile stesso in forza di successione a magistero Notaio Mario Dagres trascritto come in atti, senza ulteriori
comproprietari indivisi. L’immobile NON risulta comodamente divisibile in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario.
8) Si confermano le provenienze come da atti: l’immobile rurale comprensivo del terreno di pertinenza è pervenuto agli esecutati in forza di successione nel 2007 e nel 2008 a Magistero Notaio Chiari per successione testamentaria; non sono presenti servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e non sono presenti formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che comunque risultino non opponibili all’acquirente.
9) il valore complessivo dell’immobile pignorato è valutato in € 26.650,00 come riportato in allegati nella Relazione Tecnica. Ai sensi del novellato art. 568 c.p.c. nella determinazione del valore di mercato si è proceduto al calcolo della superficie dell’immobile specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
10) la natura degli immobili non consente di formare lotti per gruppi omogenei.
11) In occasione del sopralluogo è stato accertato lo stato di possesso del bene, non occupato da terzi, ma dalla Esecutata che vi ha trasferito la residenza. Non sono presenti formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente.
In particolare i beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico. Non sono presenti spese di gestione condominiale per assenza di proprietà e servizi condominiali, né sussistono spese condominiali ordinarie e/o straordinarie già deliberate e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia.
12) I beni pignorati non sono oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
13) Sono presenti in allegati le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;
14) Sono presenti in allegati una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.
In data 17/04/2018 sono state inviate le comunicazione di inizio delle operazioni peritali alle parti per email e per Raccomandata AR agli esecutati presso gli indirizzi in atti.
In data 17/05/2018 è stata inviata la seconda comunicazione di inizio delle operazioni peritali all’esecutata per Raccomandata AR presso l’indirizzo dell’immobile oggetto di esecuzione, presso il quale questi aveva trasferito residenza in data 20/02/2016.
In data 28/05/2018 è pervenuta la ricevuta di ritiro in data 18/05/2018 della Raccomandata AR inviata all’esecutato
contenente la comunicazione di inizio delle operazioni peritali.
In data 29/05/2018 è pervenuta per compiuta giacenza non ritirata dall’esecutata la prima comunicazione di inizio delle operazioni peritali inviatale tramite Raccomandata AR all’indirizzo in atti.
In data 12/06/2018 è stato eseguito il sopralluogo all’immobile, consegnando brevi manu il verbale di inizio opere peritali alla Esecutata
ed accertandone la presenza nell’immobile.
Non si è provveduto ad eseguire alcun cambio di serratura.
In data 02/07/2018 è pervenuta per compiuta giacenza non ritirata dall’esecutata la seconda comunicazione di inizio delle operazioni peritali inviatale tramite Raccomandata AR.
Dopo aver svolto i necessari accertamenti tecnico amministrativi presso i competenti enti ed uffici, si è verificata quindi la congruità della documentazione in atti per la E.I. 86/2017.
Si considerano attendibili e veritiere le indicazioni tratte dalla visita di sopralluogo e dalle successive ricerche e verifiche.
Si sottopone pertanto all’attenzione dell’Ill.ssimo G.E. Di Carluccio il presente elaborato di perizia.
L’immobile in oggetto è costituito da una palazzina cui è stata costruita in adiacenza sud un ulteriore corpo, la palazzina risulta identificata catastalmente ad Impianto Meccanografico dal 02/01/1976, di non recente costruzione e/o ristrutturazione, l’ultima Manutenzione Straordinaria autorizzata risale al 1984.
L’intera proprietà è intestata agli Esecutati, così come indicato nella relazione allegata agli atti di precetto.
Dalle verifiche effettuate presso i competenti uffici si confermano le Relazioni in atti:
- trascrizione contro del 29/03/2017, R.P. 4029, R.G. 5693 verbale di pignoramento immobiliare di cui alla E.I. 86/2017
d - situazione urbanistica, uso attuale, stato di manutenzione e valutazione impianti presenti
La zona in cui sorge il manufatto in oggetto in Frazione di Aione di sotto è montana periferica rispetto al centro del Comune di Pellegrino Parmense, di moderato pregio, il fabbricato presenta un NON facile accesso dalla strada provinciale di accesso ed una limitata zona a parcheggio su terreno antistante ghiaiato non asfaltato.
La zona non risulta edificabile oltre quanto già eseguito, gli impianti a vista NON risultano a norma del D.Lgs 37/08, non si è potuto acquisire copia delle relative Dichiarazioni di Conformità in quanto indisponibili.
e – servitù e vincoli
Le proprietà allo stato attuale non risultano gravate da vincoli come in atti; non sono presenti obbligazioni da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute.
L’immobile non presenta diritti di comproprietà manifesti o altri diritti parziari; non sono gravanti sull’immobile vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs 42/2004, o di altra similare natura, ecc.
La proprietà del complesso immobiliare è riferita senza subalterni
Dal controllo effettuato sono assenti formalità di sorta, vincoli o oneri gravanti sui beni in oggetto sia quelli che potrebbero restare a carico dell’acquirente, sia quelli che potrebbero essere cancellati e/o che potrebbero risultare non opponibili all’acquirente.
Nel caso di fattispecie, in caso di eventuale pignoramento di quota dei beni non è possibile la comoda divisibilità dei beni stessi.
f – osservazioni tecniche
Nel contesto dell’immobile in oggetto si riscontra un mediocre stato di conservazione e scarsa manutenzione, il valore dell’unità immobiliare a civile A/3 risulta decrementata dal manifesto abbandono delle attività manutentive e di finitura da parte dei proprietari, oltre che dalla presenza di impianti non a norma, accessori in eternit, masserizie e rifiuti.
g – stima economica
Per la valutazione dell’unità immobiliare in oggetto viste:
1. la particolare posizione che la stessa ricopre in zona di moderato pregio a prevalenza rurale, in forma di edificio parzialmente autonomo strutturalmente, 2. le mediocri condizioni di esercizio ed uso,
3. le condizioni intrinseche ed estrinseche dell’immobile in oggetto I congrui valori esplicitati sono: i seguenti
1. € 39.900,00 come valore venale,
2. abbattimento economico per manutenzioni necessari di € 5.100,00 ca.
3. smaltimento rifiuti per € 1.250,00 ca.
4. abbattimento forfettario per € 6.900,00 ca.,
per un totale di perizia di € 26.650,00 (Euro ventiseimilaseicentocinquanta/00).
h – sunto della verifica dei parametri richiesti in allegato all’incarico
È stato Esaminato l’atto di pignoramento e la documentazione allegata verificando presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio e dei locali Comuni:
1) La completezza e/o idoneità dei documenti in atti,
2) La corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto dell’espropriazione in relazione ai dati catastali e dei Registri Immobiliari
3) I dati catastali effettivamente risultanti e corrispondenza delle certificazioni catastali con i dati indicati nell’atto di pignoramento, indicando le eventuali regolarizzazioni occorrenti
4) Le Note di trascrizione ed i titoli di trasferimento, a tal riguardo:
i. Non sono presenti servitù o altri vincoli trascritti;
ii. iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento
in particolare non sono presenti diritti di comproprietà (o altri diritti reali parziari oltre a quelli già indicati in atti relativi alla comproprietà fra i due esecutati).
Con controlli presso l’ufficio tecnico del Comune è stata Verificata l’assenza de:
5) La regolarità edilizia ed urbanistica 6) La dichiarazione di agibilità dello stabile 7) I costi delle eventuali necessarie sanatorie
Non sono presenti obbligazioni da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute e gravanti sui proprietari ed aventi causa.
Non sono presenti indici di edificabilità residui e/o cessioni di cubature, né vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs 42/2004, ecc.
In allegato è presente il MODELLO RIASSUNTIVO
È stato effettuato l’accesso nell’immobile pignorato e verificatane la consistenza ed esatta identificazione, sono state tratti gli elementi necessari per la descrizione e sono state scattate le richieste fotografie; ne è stato accertato lo stato di conservazione ed è stata verificata la corrispondenza alla scheda catastale, mentre sono assenti progetti archiviati e depositati in Comune.
In tale occasione non è stato compilato l’allegato C in quanto non è presente alcun terzo occupante diverso da uno dei comproprietari.
È stato verificato lo stato di possesso e/o godimento senza soggetti occupanti diverso da uno dei comproprietari.
Non è presente alcuna amministrazione condominiale in quanto trattasi di immobile singolo, NON sono state verificate:
− L’ammontare medio delle spese ordinarie di manutenzione,
− La presenza di spese condominiali insolute nell’anno in corso 2018 e 2019 con riferimento agli approvati bilanci condominiali consuntivo e preventivo.
Alla data del pignoramento la proprietà dei beni pignorati risultano di esclusiva proprietà degli esecutati, è stato possibile acquisire i certificati di matrimonio degli esecutati presso gli uffici di stato civile dei Comuni ove siano stati celebrati, con indicazione delle annotazioni a margine ed i certificati di residenza degli esecutati nel Comune di Pellegrino Parmense. Dagli estratti di entrambi gli atti di matrimonio risulta il regime patrimoniale in separazione dei beni prescelto dai coniugi ed eventuali convenzioni matrimoniali (es. Fondo Patrimoniale).
È stata predisposta la relazione di stima indicante:
− “descrizione giuridica” del bene oggetto del diritto: indirizzo, superficie complessiva, numero dei vani, estremi catastali, confini, eventuali pertinenze e accessori, millesimi di parti comuni, etc.
− stato di possesso del bene indicando che risulta occupato dagli esecutati e relativi familiari (in tal caso, il bene si considera “libero per il decreto di trasferimento”);
Non risultano essere presenti formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo non presunto carattere storico-artistico.
l – conclusione
Quanto sopra esposto a conclusione esaurisce il mandato ricevuto; si considera un livello di adesione del seguente elaborato in rispetto dei requisiti minimi del Codice di Valutazione Immobiliare”, mancando il solo requisito della completezza della documentazione degli impianti relativi alla stima per ottenere la piena adesione ai requisiti del Codice.
Rimanendo a completa disposizione per ogni eventuale chiarimento in merito a quanto sopra, colgo l’occasione per formulare distinti saluti.
Parma, 04/10/19
Ing. Luca ORLANDONI Ingegneria d’Impianti, Manutenzione,
Energia, Sicurezza ed Ambiente In allegati:
A) tabella riepilogativa consistenze commerciali e calpestabili dei beni aggiornata B) relazione fotografica
C) Relazione Tecnica
D) frontespizi richieste accesso agli atti Comune di Salsomaggiore Terme e di Pellegrino Parmense E) certificato di residenza degli esecutati
F) certificato di residenza storico degli esecutati
G) planimetrie catastali con confronto situazione reale rilevata H) planimetrie catastali attuali
I) modello riassuntivo ex mod. A L) banca Dati quotazioni immobiliari M) estratto Geopoi Agenzia delle Entrate N) ricevuta Racc AR
O) copia raccomandate inesitate
P) copia consegnata brevi manu all’esecutata Raccomandata inizio operazioni peritali
Q) frontespizi richieste atti matrimoni e residenze Comune di Salsomaggiore Terme e di Pellegrino Parmense R) elenco formalità
S) estratti Accesso Atti Comune Pellegrino Parmense T) estratti Matrimonio
ASSEVERAZIONE
Il sottoscritto Dott. Ing. LUCA ORLANDONI in qualità di Tecnico regolarmente iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Reggio Emilia, al n.1961, con studio tecnico sito in Viale Timavo, 22 – C.A.P. 42121 Reggio Emilia,
ASSEVERA
• Che la relazione di stima che precede è stata rilasciata nel rispetto dei criteri e delle metodologie di valutazione impiantistica ed immobiliare attualmente vigenti;
• I dati e le informazioni contenute nella relazione di stima che precede sono conformi a quanto contenuto negli elaborati progettuali a suo tempo presentati, ai terreni allo stato attuale ed al fabbricato effettivamente realizzato.
• La relazione di stima che precede è veritiera e possiede i requisiti indicati al punto 2.4 del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa edizione luglio 2000.
Data: 04/10/2019
IL TECNICO INCARICATO
Timbro e firma ---
