TRIBUNALE CIVILE DI BARI
SECONDA SEZIONE CIVILE - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Consulenza Tecnica di Ufficio nella causa civile R.G. n. 408 / 2021
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA
In data 06/01/2022 il Giudice ha nominato il sottoscritto “ESPERTO stimatore del compendio pignorato” e ha formulato i seguenti quesiti a cui la presente perizia di stima risponde.
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Controllo della completezza della documentazione ex art.567, co.2, c.p.c.
Di concerto con il Custode avv. Nocco, nominato in data 06/01/2022 dal Giudice, è stato eseguito in primo luogo il controllo dell’avvenuto deposito della documentazione, in particolare:
- Il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.
Con riferimento all’immobile pignorato, la suddetta certificazione risale sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.
In secondo luogo, si precisa che il creditore procedente ha depositato i seguenti documenti:
- Estratto catastale storico aggiornato alla data di trascrizione del pignoramento.
Il creditore procedente non ha depositato i seguenti documenti:
- Certificato di stato civile dell’esecutato.
Tale documento è stato pertanto acquisito dal sottoscritto ed è allegato alla presente. Si precisa a tal proposito che l’esecutato risulta coniugato.
Il certificato di matrimonio è stato acquisito dal sottoscritto ed è allegato alla presente. Dal documento risulta che alla data dell’acquisto (14/3/2011) l’esecutato era coniugato in regime di separazione dei beni.
Infine si precisa che i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati sono indicati nella certificazione notarile sostitutiva.
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Identificazione del bene
Locale commerciale al piano terra della consistenza catastale di metri qua- drati ventisette (mq. 27) avente accesso dal civico 32 di via Andrej Sacharov;
confinante con via Sacharov, con proprietà A. e con androne del portone di accesso ai piani superiori del fabbricato civico 36.
In catasto al foglio 22, particella 293, subalterno 78, via Andrej Sacharov n. 32, piano T, categoria C/1, classe 1, mq. 27, rendita Euro 495,02.
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Descrizione del bene
Con riferimento all’art.10 D.P.R. 633/1972 il bene possiede le caratteristiche oggettive di cui al comma 8-ter. La vendita immobiliare non è soggetta a IVA.
* Titoli edilizi
Il fabbricato di cui è parte l’immobile è stato realizzato in virtù di:
- concessione edilizia n. 20 Anno 1984 dell'8 giugno 1984 - concessione in variante n. 61 Anno 1985 del 25 novembre 1985 - concessione in variante n. 36 Anno 1989 del 27 giugno 1989
Per frazionamento con cambio di destinazione d'uso è stato rilasciato dal Comune di Valenzano permesso di costruire n.14/2008 in data 14 marzo 2008.
Dal rilievo eseguito in data 07/3/2022 è stata riscontrata la presenza della seguente difformità edilizia, rinvenuta dal confronto dello stato dei luoghi con la planimetria allegata al Permesso di Costruire n.14/2008 del 14/3/2008 (ultimo titolo edilizio rilasciato dal Comune di Valenzano):
- tramezzo tra zona clienti e zona di servizio. Si riporta la rappre- sentazione planimetrica (difformità in rosso) e fotografica:
Circa l’epoca di realizzazione di tale opera in difformità, è possibile datarla successivamente all’anno 2011, ovvero dopo l’acquisto dell’immobile.
Si conferma la possibilità di sanatoria tramite CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria (art.3 comma 1b, D.P.R. n.380/2011) previo pagamento di sanzione pari a €1.000 (art. 6-bis, comma 5 del d.P.R. n. 380/2001) per presentazione tardiva.
Ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente pre- sentare, si conferma che l’immobile pignorato non si trova nelle condizioni previste all’art.40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e nemmeno nelle condizioni previste all’articolo 46, comma cinque del decreto del Pre- sidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
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Identificazione catastale dell’immobile
Foglio 22, particella 293, subalterno 78, via Andrej Sacharov n.32, piano T, categoria C/1, classe 1, mq 27, rendita euro 495,02. Tale identificazione corrisponde a quella presente nell’atto di pignoramento.
È stata eseguita la variazione catastale a firma del sottoscritto per l’ag- giornamento della planimetria con l’opera di cui al precedente paragrafo.
Il certificato APE non risulta presente negli archivi regionali così come confermato dalla Sezione Transizione Energetica della Regione Puglia con pec del 10/05/2022 e pertanto è stato conseguito per il tramite dell’ing. Germaine Pabst, iscritta all’elenco dei Certificatori Energetici al n.14415.
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Titolarità dell’immobile
Sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, all’atto della notifica del pignoramento – 17/09/2021, l’esecutata risultava proprietaria dell’immobile in forza di atto di compravendita regolarmente trascritto. Non sussistono comproprietari di quote indivise.
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Provenienza dell’immobile Attuale proprietario: D. D.
- A D. D. è pervenuto per atto pubblico notarile di compravendita del Notaio Rinaldi Francesco del 14 marzo 2011 repertorio n.25807/14461 e trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 18 marzo 2011 al numero di registro generale 11764 e numero di registro particolare 7156 da A. A. per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà dell’immobile di cui alla procedura;
- A A. A. è pervenuto per atto giudiziario di decreto di trasferimento di immobili del Tribunale di Bari del 3 novembre 2004 repertorio n.3603 e trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 11 novembre 2004 al numero di registro generale 56072 e numero di registro particolare 36272 da E. A. per i diritti di pro- prietà, O. F. per i diritti di proprietà, O. M. per i diritti di proprietà dell’immobile di cui alla procedura;
- A O. F., O. M. è pervenuto per atto di Accettazione di eredità con beneficio d’inventario resa in data 4 ottobre 1989 innanzi al Direttore di Sezione della Pretura Circondariale di Bari e trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 9 ottobre 1989 al numero di registro generale 39850 e numero di registro particolare 32259 da O. V. per i diritti di proprietà dell’immobile di cui alla procedura;
- A E. A. per i diritti pari a ½ di piena proprietà in regime di comunione legale dei beni con O. V. per i diritti pari a ½ di piena proprietà in regime di comunione legale dei beni è pervenuto per atto di compravendita del Notaio Luciano Porta del 4 giugno 1986 e tra- scritto presso l’Ufficio Provinciale di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 26 giugno 1986 al numero di registro generale 19315 e numero di registro particolare 15501 da C. per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà dell’immobile di cui alla procedura.
STATO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI al 27/09/2021 - Ipoteca Volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario atto No-
taio Rinaldi Francesco del 14 marzo 2011 repertorio n. 25808/14462 ed
iscritta presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 18 marzo 2011 al numero generale 11765 e al numero particolare 2863 a favore di B. per capitale di € 73.500,00 oltre ad interessi e spese per una somma complessiva di € 132.300,00, durata 30 anni 1 mesi, a carico di D. D. per i di ritti pari a 1/1 di piena proprietà in regime di separazione dei beni, dell'immobile oggetto della procedura. Debi- tore non datore di ipoteca S. A.
- Ipoteca Giudiziaria decreto ingiuntivo atto Giudice Di Pace Di Bari del 21 giugno 2019 repertorio n. 2852/2019 ed iscritta presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 19 novembre 2019 al numero generale 51772 e al numero particolare 8236 a favore di C. V.
S. per capitale di € 1.891,17 oltre ad interessi e spese per una somma complessiva di € 10.000,00, a carico di D. D. per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà dell'immobile oggetto della procedura.
- Verbale Di Pignoramento Immobili atto Unep Corte Di Appello Di Bari del 15 settembre 2021 repertorio n.6440 e trascritto presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare di Bari in data 27 settembre 2021 al numero generale 46049 e al numero particolare 34230 a favore di A. M.
C. a carico di D. D. per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà dell'immobile oggetto della procedura.
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Gravami sull’immobile
Il comune di Valenzano rientra nell’elenco dei Comuni della regione Puglia con territorio non gravato da usi civici.
Il diritto sull’immobile pignorato è di proprietà.
Valore dell’immobile Superficie commerciale: 32 mq
Valore unitario: 1800 €/mq Valore totale: 57.600,00 €
Riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene: -15%, di cui:
Oneri di regolarizzazione urbanistica e catastale: 5%
Stato d’uso e di manutenzione: 3%
Stato di possesso: 2%
Spese condominiali insolute: 5%
Valore finale: 48.960,00 €
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Stato di possesso del bene
L’immobile è occupato dal sig. S.A. in base a un contratto di comodato d’uso gratuito non registrato e, pertanto, non opponibile alla procedura.
La sig.ra D. e l’occupante risultano debitori nei confronti del condominio e lo stesso ha depositato l’intervento nell’ambito della procedura per un im- porto di € 2.750,51.
Non risultano procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato.
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Accertamento su eventuali procedure espropriative
Il bene non risulta attualmente oggetto di procedura espropriativa per pub- blica utilità.
Il CTU: ing. Francesco Gennaro Ranieri
