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PERIZIA IMMOBILE. Perizia_F_H501_927_106_ _160657

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Academic year: 2022

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PERIZIA IMMOBILE

Perizia_F_H501_927_106_535__20180906_160657

(2)

Dati del Richiedente

Oggetto di Stima

Descrizione dell'Immobile

Riepilogo della Valutazione

Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente ed il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione

Assunzioni e condizioni limitanti relative alla stima

La conformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale è stata verificata sulla base della planimetria catastale fornita dalla parte, senza verifica relativa al suo aggiornamento in Catasto. Il committente ha generalmente esonerato il valutatore da ispezionare l’immobile, pertanto il livello di manutenzione è stato desunto dalle informazioni fornite. Dove le condizioni lo hanno consentito è stato anche effettuato un sopralluogo all'interno dell'unità immobiliare.

Richiedente

Nominativo INPS - Istituto Nazionale Previdenza Sociale

Perito

Nome GIANCARLO

Cognome BARTUCCI

Iscrizione all'Albo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cosenza - n.1269 Data Sopralluogo

Data Evasione Perizia 06/09/2018

Tipo di valutazione Full

Tipologia Immobile Commerciale

Unità immobiliare Magazzini e locali di deposito

Ubicazione VIA CASTROVILLARI, 3 - ROMA RM 00100 - Piano: 6 - Interno: 16 Consistenza Soffitta

Valore di mercato del lotto immobiliare (arrotondato) € 5.000

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Dati Immobile

Identificazione Catastale

Titolo di Proprietà

Superfici

Catasto Foglio Particella Subalterno Categoria Classe Consistenza (vani/mq)

Rendita

H501 927 106 535 C/2 4 6 € 30,68

Intestati Denominazione Diritto di proprietà Quota di proprietà

ISTITUTO NAZIONALE DELLA PREVIDENZA SOCIALE (1) Proprieta` 1/1

Provenienza Tipo Atto Data Atto Notaio N.Repertorio N.Registro Data Reg.

Compravendita 13/10/1949 Agostino Balsi in Roma 28909 30348/22545 15/10/1949 Contraenti Venditore Eredi Attolico

Acquirente I.N.P.D.A.I.

Licenza Edilizia n. 36 del 24/02/1934 Abitabilità

Sanatoria Stato Locativo

Tipo misura da planimetria

Misurazione Superficie interna

Superficie principale (mq) 6

Superfici annesse Descrizione Misura (mq) Rapporti mercantili Misura Omogenea (mq)

1. balcone 0 0,3 <= 25 mq > 0,1 0

2. box auto/posto auto 0 0,6 0

3. cantina/soffitta 0 0,3 0

4. logge/verande/portico 0 0,3 0

5. terrazzo 0 0,3 <= 25 mq > 0,1 0

6. giardino 0 0,1 <= sup.princ. > 0,02 0

7. altro/terreni 0 0,005 0

Superficie esterna (mq) 0 0,005 0

Superficie commerciale (mq) 6

(4)

Descrizione e Caratteristiche dell'immobile

Ubicazione

Caratteristiche

Descrizione dei luoghi

Contesto Urbanistico

Trend di mercato

Le indagini di mercato, effettuate su più fonti, hanno fornito una serle di dati su immobili localizzati nella stessa zona di quello in esame.

I dati utilizzati sono stati estrapolati tra questi tenuto conto delle caratteristiche sostanziali che rendessero confrontabili gli immobili posti sul mercato con quelli in valutazione, quali l'ubicazione, la tipologia, lo stato manutentivo, il piano, la consistenza etc.

Comune ROMA Provincia RM C.A.P. 00100

Indirizzo VIA CASTROVILLARI N. Civico 3

Scala Piano 6 Interno 16

Descrizione Soffitta

Tipo di affaccio cortile Tipo di esposizione

Ascensore Si Finiture Normali

Piano Sesto Costruzione Muratura

Stato Conservazione Normale Coefficiente perito

Note

Servizi L’area è servita da trasporto pubblico su gomma con diverse fermate di bus urbani ed è caratterizzata da edifici di epoca mista a destinazione prevalentemente residenziale. Non sono invece presenti fermate della metropolitana nelle immediate vicinanze (metropolitana Linea A - fermata Re di Roma a circa 1 km). L’area offre diversi servizi di quartiere ed è caratterizzata dalla presenza del parco storico pubblico Villa Fiorelli (XIX sec.), situato a circa 100 metri dall’edificio.

Inquadramento Urbanistico

L’immobile è individuato dal PRG nella zona “Città Storica – Zona T7, Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme” (art. 24 e 32 delle N.T.A.). Sono ammesse le destinazioni d’uso abitative;

commerciali, servizi, turistico-ricettive produttive, parcheggi non pertinenziali. Sono ammessi interventi di Ampliamento, Ristrutturazione Edilizia e Demolizione e Ricostruzione, secondo le prescrizioni indicate.

Andamento mercato immobiliare

(5)

Geolocalizzazione Immobile

(6)

Processo di valutazione

Al fine di determinare il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari, nello stato di fatto in cui si trovano, si è adottato un criterio di stima che tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità in esame e che si basa sull'analisi della domanda e dell'offerta nel mercato locale di beni simili. La stima è stata eseguita, quindi, con metodo sintetico-comparativo, basato sul confronto con immobili similari, di prezzo noto desunto da pubblicazioni, riviste specializzate e da indagini di mercato esperite in zona, nonché da valori ricavati dagli Indicatori di Mercato, adottando quale parametro il metro quadrato di superficie lorda vendibile. Il valore unitario caratteristico è stato determinato mediante l'utilizzo di opportuni coefficienti correttivi o di differenziazione, che esprimono il grado di scostamento, maggiore o minore, posseduto dall'unità immobiliare in esame rispetto a quella virtuale.

Coefficienti adeguamento stima

Stato di conservazione Descrizione Coefficiente

Ottimo 1.05

Buono 1.00

Normale 0.95

Scarso 0.90

Pessimo 0.80

Finiture Descrizione Coefficiente

Di pregio 1.10

Ottime 1.05

Buone 1.00

Normali 0.95

Scarse 0.90

Pessime 0.80

Tipo di esposizione Descrizione Coefficiente

Nord 0.90

Sud 1.00

Est 0.95

Ovest 0.96

Panoramica 1.10

Nord-Est 0.93

Sud-Est 0.98

Sud-Ovest 0.98

Nord-Ovest 0.93

Piano dell'abitazione Descrizione Con ascensore Senza ascensore

Seminterrato - S1 0.80 0.80

Seminterrato - S2 0.80 0.80

(7)

Stima Immobile

Fonti:

SUPERFICI (mq) PRINCIPALE ANNESSE* BOX/P.AUTO SUP.EST. Prezzi Marginali Sup. Comm.li Unità A (id=2254159)

Unità B (id=2254279) Unità C (id=2254162) SOGGETTO

90 45 100 6

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

€ 611

€ 1.533

€ 450

* Sup annesse: balconi, terrazzi, soffitte, cantine, logge, giardini, ecc.

TABELLA DEI DATI TABELLA SAGGI

Pr./Caratteristiche Prezzo di mercato (€) Data (mesi)

Sup. principale (mq) Sup. annesse (mq) Box-Posto Auto (mq) Aree scoperte (mq)

UNITA' A 55.000

2 90 0 0 0

UNITA' B 69.000

3 45 0 0 0

UNITA' C 45.000

3 100 0 0 0

SOGGETTO - 0 6 0 0 0

Saggio annuo di rivalutazione Rapp. Mercantile Sup. annesse Rapp. Mercantile Box Auto Rapp. Mercantile aree scoperte

0,02 0,3 0,6 0,005

TABELLA DI VALUTAZIONE TABELLA PREZZI MARGINALI

Pr./Caratteristiche Prezzo di mercato (€) Prezzo Data diff (€)

Prezzo Sup. principale diff (€) Prezzo Sup. annesse diff (€) Prezzo Box-Posto Auto diff (€) Prezzo Aree scoperte diff (€) Prezzo equiparato (€)

UNITA' A 55.000

183 -51.324 0 0 0 3.859

UNITA' B 69.000

345 -59.787 0 0 0 9.558

UNITA' C 45.000

225 -42.300 0 0 0 2.925

Pr. Sup. principale (Mercato) Pr. Sup. principale (O.M.I.) Pr. Sup. principale Pr. Sup. annesse Pr. Box o posto auto Pr. Manutenzione Pr. Aree Scoperte

€ 865

€ 2.506

€ 1.522

€ 456

€ 913

€ -612

€ 8

TABELLA VERIFICA TABELLA COEFFICIENTI

Prezzo equiparato medio (€) Errore medio percentuale Stima Monoparametrica (€) Verifica errore medio Coefficiente adeguamento Valore Stimato (€)

5.447 69,40 4.334 20,43 0,90 4.920

% < 3%

% < 5%

Stato di conservazione Finiture

Tipo di esposizione Piano dell'abitazione Giudizio del perito

0,95 0,95

1,00

Offerte mercato immobiliare

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Caratteristiche comparabili utilizzati

Comparabile A

Comparabile B

Comparabile C

Identificativo 2254159 Riferimento PortaPortese Data annuncio 05/07/2018

Superficie 90 Prezzo 55.000 Prezzo al mq 611

Categoria Commerciale Tipologia Magazzino - Capannone Tipologia rif. magazzino

Comune Roma Provincia RM Zona OMI RM00000132

Indirizzo

Descrizione LAVINIO ANZIO

Collegamento http://www.portaportese.it/rubriche/Immobiliare/Locali/m-vendesi-magazzino-90-mq-con-luce- 0ID2017010567554?tipo=offerte&numero=-2&latstart=41.8966&lngstart=12.494&zoomstart=10

Identificativo 2254279 Riferimento PortaPortese Data annuncio 18/06/2018

Superficie 45 Prezzo 69.000 Prezzo al mq 1.533

Categoria Commerciale Tipologia Magazzino - Capannone Tipologia rif. magazzino

Comune Roma Provincia RM Zona OMI RM00000132

Indirizzo

Descrizione SAN GIOVANNI

di fronte Villa Fiorelli proponiamo la vendita di un ampio locale C2 di ca 50 mq la zona ? ricca di fermate della metropolitana e della stazione del treno Via Tuscolana ? perfetta per chi vuole sfruttare la comodit? della zona a due passi dal centro e dall'universit? Ag.Imm.

Collegamento http://www.portaportese.it/rubriche/Immobiliare/Locali/m-di-fronte-villa-0ID2018025543836?tipo=offerte&numero=- 2&latstart=41.8966&lngstart=12.494&zoomstart=10

Identificativo 2254162 Riferimento Immobiliare.it Data annuncio 05/06/2018

Superficie 100 Prezzo 45.000 Prezzo al mq 450

Categoria Commerciale Tipologia Magazzino - Capannone Tipologia rif. magazzino

Comune Roma Provincia RM Zona OMI RM00000132

Indirizzo Via Appia Nuova - Re di Roma Descrizione Magazzino in Vendita a Roma

STATUARIO - Via Appia nuova -.STATUARIO - Via Appia nuova - Disponiamo di un locale ad uso magazzino di 100mq composto da un unico ambiente con servizio ed un ufficio con ingressoindipendente. Dotato di accesso pedonale e carrabile su piazzale ad uso comune. Locato ad attivit? con decorrenza contratto dal 2015 al canone mensile di ? 500,00. -Rif. M36-Ogni agenzia ha un proprio titolare ed e' autonoma - Le presenti informazioni non costituiscono elemento contrattuale.

Collegamento https://www.immobiliare.it/67716231-immobili_commerciali-magazzino-in-vendita-Roma.html

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Analisi dati OMI di compravendita

Minimo

2 - 2016 1 - 2017 2 - 2017

Abitazioni civili normale 3.000 3.100 3.100

Abitazioni di tipo economico normale 2.600 2.600 2.600

Box normale 2.200 2.150 2.150

Negozi normale 2.500 2.400 2.350

Posti auto coperti normale 1.600 1.550 1.550

Posti auto scoperti normale 1.000 950 950

Uffici normale 2.850 2.850 2.800

Massimo

2 - 2016 1 - 2017 2 - 2017

Abitazioni civili normale 4.200 4.200 4.200

Abitazioni di tipo economico normale 3.700 3.800 3.800

Box normale 3.200 3.100 3.100

Negozi normale 3.700 3.500 3.400

Posti auto coperti normale 2.250 2.200 2.200

Posti auto scoperti normale 1.350 1.300 1.300

Uffici normale 4.200 4.200 4.100

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Report Fotografico

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