TRIBUNALE DI LECCE
COMMERCIALE
Esecuzione Forzata
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contro
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N. Gen. Rep. 000068/19
Giudice Dr.
MAGGIORE Giancarlo
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Ing. Nicola Lemma iscritto all'Albo della provincia di Lecce al N. 630
iscritto all'Albo del Tribunale di Lecce
C.F. LMMNCL46R26L049K- P.Iva 00479660755
con studio in Lecce (Lecce) Via Pinto n.4 telefono: 0832217701
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Esecuzione Forzata N.000068/19
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Beni in Campi Salentina (Lecce) Via Di Vagno 44/B
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Campi Salentina (Lecce) Via Di Vagno 44/B.
Composto da un appartamento a piano primo, con balcone su prospetto principale, a cui si accede da vano scala-ingresso ( posto al piano terra) e con disimpegno, letto matrimoniale, letto singolo, bagno, soggiorno-tinello e terrazza posteriore a piano su cui insiste una zona cottura da demolire e ripostiglio, con una copertura precaria in pannelli coibentati, da demolire compresa la parte di terrazza del sottostante p.terra, eccedente l'autorizzato . Posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 138,34 Identificato al catasto fabbricati: intestata a ---, proprietaria per 1/2: --- proprietario per 1/2. foglio 35 mappale 363 subalterno 6, categoria A/3, classe 2, superficie catastale totale 115 mq; totale escluse aree scoperte 105 mq, composto da vani 5 vani, posto al piano 1, - rendita: € 216,91.
Coerenze: con via Di Vagno, con proprietà --- con ortale della proprietà p.terra, con proprietà ---.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
trattasi di una unità immobiliare posta al piano primo composta da due camere da letto, un bagno, un disimpegno, un soggiorno tinello-cucina, un vano cottura, un vano ripostiglio, uno scoperto-terrazza sul prospetto posteriore ed un balcone sul prospetto principale. Fa parte dell'unità immobiliare un ampio vano scala posto al piano terra, che consente l'accesso al piano superiore.
Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi della zona: farmacie (sufficiente), negozio al dettaglio (sufficiente), municipio (sufficiente), scuola elementare (sufficiente), scuola media inferiore (sufficiente).
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Collegamenti pubblici (km): ferrovia (1,5).
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da dalla famiglia degli esecutati e, pertanto, subito disponibile per la procedura in qualità di proprietario del bene
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a Garanzia di mutuo fondiario a favore di --- a firma di notaio FIORENTINO Maria Elena in data 09/07/2008 ai nn. 4051/2327 iscritto a Lecce in data 10/07/2008 ai nn. 5003 R. Particolare e 28548 R. Generale importo ipoteca: € 134.250,00
Esecuzione Forzata N.000068/19
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importo capitale: € 89.500,00
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da garanzia a concessione di mutuo a favore di --- a firma di notaio Maria Elena Fiorentino in data 07/09/2007 ai nn. 3696/2044 iscritto a Lecce in data 03/10/2007 ai nn. 41496/8112
importo ipoteca: € 117.840,00 importo capitale: € 78.560,00
La presente ipoteca viene ripresentata e sostituisce la precedente del notaio Maria Elena Fiorentino in data 07/09/2007 rep. 3696/2044, iscritta presso Agenzia Entrate di Lecce il 12/09/2007 ai nn. 38722/7626 in favore di --- per errore nella indicazione del beneficiario che risulta essere --- invece che ---..
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento derivante da Atto esecutivo a favore di I--- contro --- --- a firma di Ufficiale Giudiziario Corte d'Appello di Lecce in data 05/02/2019 ai nn. 814/2019 trascritto a Lecce in data 11/02/2019 ai nn. 4190 R. Particolare e n. 5099 Registro Generale
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti difformità: E' stato realizzato un piccolo vano adibito a zona cottura sulla terrazza posteriore ed un vano ripostiglio, anch'esso sulla terrazza posteriore, con una copertura in lastre coibentate.
Regolarizzabili mediante: demolizione 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute
al momento della perizia: € 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
--- proprietario per 1/2 in comunione dei beni con ---; --- proprietaria per 1/2 in comunione dei beni con --- proprietario dal 22/05/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di notaio Aldo Perrone in data 14/03/2007 ai nn. 31891 registrato a Lecce in data 13/04/2007 ai nn. 1117 trascritto a Lecce in data 13/04/2007 ai nn. 16262-10898 L'atto di acquisto si riferisce alla compravendita del lastrico solare sovrastante l'abitazione dei coniugi --- sul quale è stata costruita l'abitazione oggetto del pignoramento.
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. n. 68-2007 per lavori di Modifiche interne al piano terra e sopraelevazione di un immobile destinato a civile abitazione in via Di Vagno intestata a
--- Permesso di Costruire presentata in data 27/03/2007- n. prot. 7848 rilasciata in data 22/05/2007- n. prot. 64-2007 l'agibilità non è ancora stata rilasciata
Descrizione
appartamento
di cui al puntoA
Esecuzione Forzata N.000068/19 ---
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Campi Salentina (Lecce) Via Di Vagno 44/B.
Composto da un appartamento a piano primo, con balcone su prospetto principale, a cui si accede da vano scala-ingresso (posto al piano terra) e con disimpegno, letto matrimoniale, letto singolo, bagno, soggiorno-tinello e terrazza posteriore a piano su cui insiste una zona cottura da demolire e ripostiglio, con una copertura precaria in pannelli coibentati, da demolire compresa la parte di terrazza del sottostante p.terra, eccedente l'autorizzato.
Posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 138,34 Identificato al catasto fabbricati: intestata a ---,
proprietaria per 1/2: ---, proprietario per 1/2. foglio 35 mappale 363 subalterno 6, categoria A/3, classe 2, superficie catastale totale 115 mq; totale escluse aree scoperte 105 mq, composto da vani 5 vani, posto al piano 1, -rendita: € 216,91.
Coerenze: con via Di Vagno, con proprietà ---, con ortale della proprietà p.terra, con proprietà ---.
L'edificio è stato costruito nel periodo antecedente al 1967 per quanto riguarda il piano terra ed alla fine del 2007 per quanto riguarda il piano primo.
L'unità immobiliare è identificata con il numero 44/B di interno, ha un'altezza interna di circa m.
2,98 per tutti i vani, escluso il ripostiglio esterno che ha altezza di m. 2,03.
Destinazione urbanistica:
Nello strumento urbanistico Piano Urbanistico Generale vigente: in forza di delibera Consiglio Comunale n.72 del 30/11/2010 l'immobile è identificato nella zona CU3
Norme tecniche ed indici: Indice Fabbricabilità Fondiario 4 mc/mq Rapporto copertura 60%
Altezza Massima m. 11,50
Destinazione Parametro Valore
reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente
vano scala Sup. reale netta 19,14 1,00 19,14
disimoegno Sup. reale netta 2,68 1,00 2,68
Letto matrimoniale Sup. reale netta 14,17 1,00 14,17
Letto singolo Sup. reale netta 11,09 1,00 11,09
bagno Sup. reale netta 3,75 1,00 3,75
soggiorno-tinello Sup. reale netta 37,44 1,00 37,44
cottura Sup. reale netta 4,85 1,00 4,85
ripostiglio esterno Sup. reale netta 4,54 1,00 4,54
scoperto posteriore Sup. reale netta 22,28 1,00 22,28
balcone su strada Sup. reale netta 8,30 1,00 8,30
superficie lorda abitazione Sup. reale lorda 124,71 1,00 124,71
scoperto posteriore Sup. reale lorda 22,28 0,35 7,80
balcone su strada Sup. reale lorda 8,30 0,30 2,49
Sup. reale lorda 155,29 135,00
Sup. reale netta 128,24 128,24
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni: tipologia: muratura in fondazione, materiale: muratura, condizioni:
buone.
Note: La struttura di fondazione si riferisce all'abitazione al piano terra non oggetto della esecuzione.
Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: buone.
Travi: materiale: cordoli in c.a., condizioni: buone.
Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: buone.
Copertura: tipologia: a terrazzo, materiale: c.a., condizioni: buone.
Scale: tipologia: a rampa unica, materiale: c.a., ubicazione: interna,
servoscala: assente, condizioni: buone.
Esecuzione Forzata N.000068/19 ---
Balconi: materiale: c.a., condizioni: buone.
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Componenti edilizie e costruttive:
Cancello: tipologia: doppia anta a battente, materiale: acciaio, apertura: manuale, condizioni: buone.
Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno, condizioni: buone.
Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: buone.
Manto di copertura: materiale: lastre squadrate di pietra locale, coibentazione: guaina bituminosa, condizioni: buone.
Pareti esterne: materiale: muratura di blocchi di cls vibrato, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone.
Pavim. Esterna: materiale: piastrelle di Klinker con decori, condizioni: buone.
Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: legno, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone.
Scale: posizione: a rampa unica, rivestimento: cotto, condizioni: buone.
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Impianti:
Citofonico: tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative.
Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione:
tubi in rame, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative.
Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità:
rispettoso delle vigenti normative.
Fognatura: tipologia: separata, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito:
collettore o rete comunale, ispezionabilità: sufficiente, condizioni:
buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative.
Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: buone, conformità:
rispettoso delle vigenti normative.
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Accessori:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
Confronto con beni comparabili per caratteristiche e vetustà. Quotazioni Immobiliari OMI dell'Agenzia delle Entrate. Da notizie raccolte presso le agenzie immobiliari locali il valore di mercato di un immobile di questo tipo risulta essere compreso trai 800 e 900 €/mq mentre la quotazione rilevata dalla Banca Dati OMI dell'Agenzia delle Entrate varia tra 630 e 790 €/mq. Tenuto conto del residuo di cubatura utilizzabile e delle modeste dimensioni dell'immobile, che favoriscono la vendibilità, lo scrivente stima in €/mq 850,00 il valore di mercato del bene pignorato.
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Campi Salentina, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Campi Salentina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: locale, Tecnici ed esperti locali di compravendite immobiliari.
8.3. Valutazione corpi
ID Immobile Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale Valore diritto e quota A appartamento 138,34 € 114.748,30 € 114.748,30
Esecuzione Forzata N.000068/19
Intesa Sanpaolo Group Service contro RAPANA' Andrea e MARANGIONE Stefania
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio
anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: € 17.212,24 - Riduzione monetaria: demolizione locali abusivi piano primo € 2.000,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente: Nessuna
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova: € 95.536,05
il perito Ing. Nicola Lemma
