TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE

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T R I B U N A L E D I T E R M I N I I M E R E S E

SE ZI ON E EE . II .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Ferrigno Vincenzo, nell'Esecuzione Immobiliare 8/2020 del R.G.E.

promossa da

****Omissis****

contro

****Omissis****

Esperto alla stima: Arch. VINCENZO FERRIGNO

Codice fiscale: FRRVCN75A10G273X

Partita IVA: 05873730823

Studio in: via A. Diaz 88 - 90018 Termini Imerese

Email: ferrignovincenzo@hotmail.it

Pec: vincenzo.ferrigno@archiworldpec.it

Perizia redatta tramite piattaforma “Procedure.it” così come disposto nella nomina, dal Giudice dell’esecuzione

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 5

Completezza documentazione ex art. 567 ... 5

Titolarità ... 5

Confini ... 5

Consistenza ... 6

Cronistoria Dati Catastali ... 6

Dati Catastali ... 7

Precisazioni ... 9

Patti ... 9

Stato conservativo ... 9

Parti Comuni ... 9

Servitù, censo, livello, usi civici ... 9

Caratteristiche costruttive prevalenti... 9

Provenienze Ventennali ... 15

Stato di occupazione ... 16

Formalità pregiudizievoli ... 16

Normativa urbanistica ... 16

Regolarità edilizia ... 17

Vincoli od oneri condominiali ... 18

Stima / Formazione lotti ... 19

Riepilogo bando d'asta ... 23

Lotto Unico ... Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 8/2020 del R.G.E. ... 24

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 21.614,23 ... Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 25

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INCARICO

All'udienza del 18/06/2020, il sottoscritto Arch. Ferrigno Vincenzo, con studio in Via Armando Diaz, 88 - 90018 - Termini Imerese (PA), indirizzo e-mail ferrignovincenzo@hotmail.it, indirizzo PEC vincenzo.ferrigno@archiworldpec.it , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 25/06/2020 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Palazzina ubicata a Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

DESCRIZIONE

Il bene oggetto del pignoramento è un fabbricato per civile abitazione di tre elevazioni fuori terra, con categoria catastale A/4, abitazione di tipo popolare, costituito da un'unica unità abitativa e composto complessivamente da n. 9 vani catastali.

La palazzina è sita nel comune di Sciara (PA) in via Fico nn. 27-29,in una zona identificata dal PRG del comune di Sciara come zona omogenea "A", centro storico o d’interesse ambientale. L'unità abitativa come già detto, si sviluppa su tre diversi livelli, piano terra, piano primo e piano secondo, collegati da una scala interna.

L'immobile ha, lungo la via Fico, un duplice ingresso al piano terra, il primo dal civico n. 27 che da accesso al vano scala da cui si raggiungono i piani superiori ed il secondo dal civico n. 29 che da accesso ad un ambiente unico destinato a cucina-soggiorno. Il piano è costituito inoltre da un disimpegno, una camera ed un wc, all’interno del quale vi è un accesso ad un piccolo sottoscala; il w.c.

non ha un’apertura diretta verso l’esterno ma prende luce da una piccola finestrella che si apre sulla camera adiacente la quale a sua volta ha un’apertura esterna sulla strada per mezzo di una finestra ed un accesso dal vano scala precedentemente menzionato. L’altezza utile del piano è di 2,93 ml.

Il primo piano è costituito dal vano scala, da un disimpegno, una camera da letto con balcone che si affaccia sulla via Fico, una seconda camera ed un bagno entrambe con aperture finestrate verso l'esterno; dalla seconda camere si accede poi ad un ripostiglio senza illuminazione diretta. L’altezza utile del piano è di 2,90 ml.

Il secondo piano è invece costituito dal vano scala, un disimpegno, un'ampia cucina, dalla quale si accede anche ad una parte soppalcata sopra il vano scala ed un'ampia camera con annesso un bagno.

Sia da questa camera che dalla cucina si ha un accesso esterno verso una terrazza aperta ma con copertura in pannelli coibentati su una struttura n ferro, mentre il bagno ha una finestra verso l’esterno. L’altezza utile media del piano, che presenta una copertura a falda inclinata, è 3,50 ml.

Accesso al compendio pignorato

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso; in data 27/07/2020, alle ore 10;30, si è proceduto al primo accesso al compendio immobiliare pignorato in presenza del custode giudiziario avvocato ****Omissis****, del comproprietario dell'immobile nonchè creditore procedente sig. ****Omissis****, e dall'avvocato ****Omissis**** che assiste quest'ultimo; non era invece presente l'esecutata sig.ra ****Omissis****.

Le operazioni peritali si sono svolte regolarmente, sono stati effettuati i rilievi metrici e fotografici e sono state annotate tutte le informazioni necessarie allo svolgimento della perizia. Per l’accesso è stato anche redatto apposito verbale di sopralluogo che si allega.

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INQUADRAMENTO TERRITORIALE

INQUADRAMENTO DI ZONA

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LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Palazzina ubicata a Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• ****Omissis****

nonché al seguente comproprietario non esecutato:

• ****Omissis****

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• ****Omissis**** (Proprietà 1/2)

Da Estratto dell'atto di matrimonio del **Omissis**, l'esecutata risulta libera. La stessa ha contratto matrimonio in comunione legale dei beni in data **Omissis** fino al **Omissis** quando il Tribunale di Siena ha omologato la separazione consensuale fra i coniugi; con sentenza del Tribunale di Siena n.1196/2005, è stata successivamente dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio.

CONFINI

Il fabbricato confina a nord con la via Fico, a sud con particella 1093 proprietà ****Omissis****, ad est con particella 1974 proprietà ****Omissis**** e ad ovest con particella 1650 proprietà ****Omissis****.

CONFRONTO ORTOFOTO-ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE

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CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 51,41 mq 62,70 mq 1,00 62,70 mq 2,93 m terra

Abitazione 51,49 mq 62,23 mq 1,00 62,23 mq 2,90 m primo

Balcone scoperto 2,16 mq 2,16 mq 0,30 0,65 mq 0,00 m primo

Abitazione 34,34 mq 41,62 mq 1,00 41,62 mq 3,50 m secondo

Terrazza 12,70 mq 12,70 mq 0,30 3,80 mq 0,00 m secondo

Superficie convenzionale complessiva: 171,00 mq

Il bene non è comodamente divisibile in natura.

Metodo di calcolo delle superfici

Da rilievo metrico effettuato, si è proceduto al calcolo delle superfici utile e commerciale dell’immobile pignorato, tenendo conto delle istruzioni emanate dell’Agenzia del Territorio che contengono il criterio che adotta il catasto per la misurazione delle superfici degli immobili e sul quale si basa il borsino immobiliare dell'OMI, e per il quale si fa riferimento alle norme tecniche del D.P.R. 138/1998.

-Superficie utile netta: misurata al netto delle murature esterne ed interne, inclusa la superficie dei collegamenti verticali, computati in misura della loro proiezione orizzontale indipendentemente dal numero di piani collegati e la superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive di ornamento(30%

del balcone e del terrazzo). Non è stata invece computata la superficie del soppalco al secondo piano perchè la sua altezza utile media è inferiore a ml 1,50. La superficie utile calpestabile, computata secondo i criteri sopra esposti, viene arrotondata al mq per difetto e risulta essere pari a 141 mq.

-Superficie commerciale: misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm per i muri esclusivi e nella misura del 50% e fino ad uno spessore massimo di 25 cm per i muri in comunione con altri edifici; essa è data dalla somma delle superfici dei vani principali e accessori a servizio diretto dei primi e dalla superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive di ornamento (30% del balcone e del terrazzo). La superficie commerciale, computata secondo i criteri sopra esposti, viene arrotondata al mq per difetto e risulta essere pari a 171 mq.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 13/10/1949 al 23/05/1986 ****Omissis**** proprietario per 1/2 e

****Omissis**** proprietaria per 1/2.

Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 1135 Categoria C2 - Cl.1, Cons. 56 mq - Piano T

Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 1135 Categoria A4 - Cl.3, Cons. 9 vani - Piano T-1-2

Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 1135 Categoria A4 - Cl.3, Cons. 9 vani - Piano T-1-2 Superficie catastale 157 mq - Rendita € 357,90 Dal 18/09/2003 al 19/12/2011 ****Omissis**** proprietaria per 1/1 Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 1135

Categoria A4 - Cl.3, Cons. 9 - Piano T-1-2 Superficie catastale 157 mq - Rendita € 357,90

Dal 19/12/2011 al 25/06/2020 ****Omissis**** proprietaria per 1/2 e

****Omissis**** proprietario per 1/2.

Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 1135 Categoria A4 - Cl.3, Cons. 9 vani - Piano T-1-2 Superficie catastale 157 mq - Rendita € 357,90

i titolari catastali corrispondono a quelli reali.

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

7 1135 A4 3 9 vani 157 mq 357,9 € T-1-2

Corrispondenza catastale

Effettuato il rilievo planimetrico dell'immobile e confrontato lo stesso con la planimetria catastale, si evidenziano lievi difformità nella tramezzatura del piano terra. Dall’analisi della regolarità edilizia, emerge la necessità di presentazione di una CILA per regolare queste difformità e per tanto si ritiene che si debba procedere con la variazione della planimetria catastale.

Regolarizzazione al catasto mediante presentazione di DOCFA per variazione della planimetria catastale, secondo quanto verrà regolarizzato con la presentazione della pratica edilizia.

Oneri stimati di regolarizzazione catastale: € 350,00.

Nota

Si evidenzia in visura, l'errata indicazione del numero civico che non è il n. 25 ma i nn. 27-29.

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CONFRONTO STATO CATASTALE-STATO DI FATTO

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PRECISAZIONI

Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.

567, secondo comma, c.p.c. Sono stati inoltre esaminati il certificato storico di residenza, richiesto all'ufficio anagrafe del comune di Chiusdino (SI) e l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio richiesto all'ufficio servizi demografici del comune di Cerda (PA) relativi all'esecutata.

Il bene pignorato non ricade su suolo demaniale.

PATTI

Non si evidenziano particolari questioni rilevanti ai fini del trasferimento.

STATO CONSERVATIVO

Il fabbricato si presenta in buone condizioni sia per le parti interne che per le parti di prospetto e non necessita quindi di alcun intervento di manutenzione.

PARTI COMUNI

L'immobile pignorato non risulta ne inserito in contesto condominiale ne avente parti comuni con altre unità immobiliari.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Dall’analisi delle formalità gravanti sul bene e dall’atto di acquisto dello stesso, non si rileva l'esistenza di servitù, censo, livelli o usi civici gravanti sul bene pignorato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Descrizione

L’immobile si trova complessivamente in buone condizioni statiche. Presenta una struttura portante in muratura ordinaria con solai latero-cementizi e tramezzature in segati di tufo. Esternamente, il prospetto è rifinito con intonaco e la copertura è ad unica falda inclinata.

Anno di costruzione: ante ‘42 per il piano terra e 1964 per le sopraelevazioni del primo e secondo.

Esposizione: a nord per il prospetto principale, l'unico libero da adiacenza con altre costruzioni.

Altezza interna utile: ml 2,93 per il piano terra, ml 2,90 per il piano primo e ml 4,00 come altezza massima e ml 3,00 come altezza minima per il piano secondo che termina con una copertura a falda.

Str. verticali: muratura portante ordinaria Solai: laterocementizi

Copertura: laterocementizia con manto di tegole, inclinata ad unica falda.

Pareti esterne ed interne: pareti esterne in muratura con prospetto rivestito con intonaco e tinteggiato; pareti interne in segati di tufo, intonacate e tinteggiate.

Pavimentazione interna: pavimenti in piastrelle di ceramica e segati di marmo.

Infissi esterni ed interni: le porte di accesso sono una in legno pieno ed una in legno e vetro mentre le finestre e le porte-finestre sono tutte in legno del tipo a persiana con battenti interni. Le porte interne sono in legno tamburato.

Scale: a doppia rampa con soletta in c.a e gradini rivestiti in marmo.

Impianti elettrico ed idrico: realizzati sottotraccia non sono provvisti di certificazioni di conformità.

Soffitta, cantina o simili: sottoscala con accesso dal bagno del piano terra e soppalco con accesso dalla cucina del secondo piano.

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L’immobile si presenta complessivamente ben rifinito sia nei suoi esterni che nei suoi interni; la scala d’accesso ed i piani risultano completi nelle loro finiture, le pareti risultano intonacate e trattate con idropittura, i bagni e la cucina hanno pareti piastrellate e sono dotate di ogni impianto necessario al loro corretto uso. L’immobile risulta allacciato alla rete comunale pubblica fognante ed alle reti idrica ed elettrica. La riserva idropotabile è costituita da una cisterna interrata al piano terra ispezionabile, in corrispondenza del vano cucina.

PLANIMETRIE DELLO STATO DI FATTO

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RILIEVO FOTOGRAFICO PROSPETTO/ESTERNI

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RILIEVO FOTOGRAFICO PIANO TERRA

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RILIEVO FOTOGRAFICO PIANO PRIMO

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RILIEVO FOTOGRAFICO PIANO SECONDO

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PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 13/10/1949 al 16/10/2001

****Omissis****, proprietaria per 1/2;

****Omissis****, proprietario per 1/2.

Codice Fiscale/P.IVA:

****Omissis****

Atto di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

notaio I. Candioto 13/10/1949 11069

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Termini Imerese 24/10/1949 1034

Dal 16/10/2001 al 18/09/2003

****Omissis****

proprietario per 1/2;

****Omissis****

proprietaria per 1/2.

****Omissis****

notaio Flora Cardinale 16/10/2001 5649 2964

Trascrizione

Palermo 26/01/2001 41867 30615

Registrazione

Termini Imerese 25/10/2001 900

Dal 18/09/2003 al 19/12/2011

****Omissis****

proprietaria per 1/1.

****Omissis****

notaio Mario Zanchi 18/09/2003 20524 7458

Trascrizione

Palermo 23/09/2003 38721 28053

Registrazione

Siena 19/09/2003 3055 1T

Dal 19/12/2011 al 10/02/2020

****Omissis****proprietaria per 1/2; ****Omissis****

proprietario per 1/2.

****Omissis****

notaio Mario Barabbino 19/12/2011 30755 16967

Trascrizione

Palermo 09/01/2012 1242 1056

Registrazione

Termini Imerese 09/01/2012 39 1T

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente la data della trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Gli atti di provenienza che hanno come soggetto l'esecutata, verranno inseriti come allegati.

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STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dal sig. ****Omissis****, comproprietario nonchè creditore procedente.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Per il bene pignorato, non vi è la pendenza di:

-altre procedure esecutive,

-provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge della casa coniugale, -provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici,

-pesi o limitazioni d’uso, anche di carattere condominiale, -atti impositivi di servitù

ONERI E VINCOLI CANCELLATI O REGOLARIZZATI NEL CONTESTO DELLA PROCEDURA

Esaminata la certificazione notarile ed effettuata, presso l'Agenzia delle entrate di Palermo, la visura ipotecaria, aggiornata al 08/03/2021, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Trascrizioni

• Verbale di pignoramento immobiliare Trascritto a Palermo il 30/01/2020 Reg. gen. 4561 - Reg. part. 2977 A favore di ****Omissis****

Contro ****Omissis****

Formalità a carico della procedura

Note: Pignoramento a seguito dell'atto giudiziario del tribunale di Termini Imerese in data 15/01/2020 rep. n. 2430/2020.

ONERI E VINCOLI A CARICO DELL’ACQUIRENTE Nessuno, non risultano gravare sul bene pignorato:

-domande giudiziali;

-atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

-convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;

-altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale;

-provvedimenti di imposizioni di vincoli storico-artistici

NORMATIVA URBANISTICA Strumenti urbanistici approvati:

-P.R.G. vigente del comune di Sciara, approvato con decreto dirigenziale n. 106/DRU del 05.03.2002 dall’Assessorato Regionale Territorio ed Ambiente – Dipartimento Urbanistica ed aggiornato secondo le disposizioni impartite dal decreto stesso.

Zona territoriale interessata:

-Zona omogenea "A" Centro storico o d'interesse ambientale

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REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985.

La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

L'immobile non risulta provvisto di certificate di agibilità/abitabilità.

Pratiche edilizie

Il fabbricato in oggetto, risulta di costruzione antecedente al 1942 per quanto riguarda il piano terra ed autorizzato con Concessione Edlizia in Sanatoria del 18/05/2001, pratica n.313/86 prot. n. 2503 del 14/05/1986, per quanto riguarda le sopraelevazioni del primo e del secondo piano.

Conformità edilizia

A seguito di richiesta di copia d'atti inoltrata all'ufficio tecnico del comune di Sciara, lo stesso inoltrava al sottoscritto i documenti già precedentemente visionati, evidenziando inoltre, l'impossibilità di inviare gli elaborati progettuali ed i grafici allegati alla concessione in sanatoria, perchè non presenti all'interno del fascicolo.

A causa di questa mancanza, perchè sia verificata la corrispondenza fra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione, il sottoscritto ha preso in esame la relazione stilata dall'ufficio tecnico ed avente per oggetto "Visita di sopralluogo in un fabbricato in Sanatoria sito in Sciara in via Fico n. 27-29 (prat. n. 313/86 prot. n. 2503) del 05/04/2001 nella quale si evidenzia che, il fabbricato risulta conforme per forma, dimensioni, distribuzione interna, superfici utili e posizionamento dei vani porta e finestre.

La relazione contiene anche una puntuale descrizione della distribuzione interna dell'immobile dalla quale, a seguito del sopralluogo, emergono alcune piccole difformità: la presenza di una tettoia a copertura del terrazzo del secondo piano, lo spostamento di un tramezzo fra il disimpegno e la cucina e l’assenza di un tramezzo divisorio fra il vano cucina e l’adiacente la camera da pranzo al piano terra che nello stato di fatto risultano un unico ambiente.

Nel primo caso, trattandosi solamente di una tettoia che non chiude di fatto il terrazzo lasciandolo nella sua destinazione originale e non generando modifica o aumento di volume o superficie utile, la difformità appare trascurabile mentre nel caso della tramezzatura interna, seppur la modifica della distribuzione interna appaia lieve, si rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaia non riguardanti parti strutturali e per questo va presentata una Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) tardiva in quanto le modifiche sono già realizzate.

L’immobile inoltre, risulta ancora sprovvisto di autorizzazione di abitabilità; va rilevato al riguardo che, secondo le prescrizioni della concessione in sanatoria, veniva posta la condizione che il w.c. del secondo piano venisse dotato di anti-bagno mentre la relazione di sopralluogo esprime parere favorevole al rilascio dell’ autorizzazione di abitabilità senza evidenziare l’attuazione di questo internvento ma rimettendo il rilascio all’autorizzazione subordinata al parere dell’A.U.S.L. competente.

Per la mancata presentazione della CILA prima dell’inizio dei lavori, riguardante le modifiche ai tramezzi già realizzate, si dovrebbe considerare la sanzione pecuniaria pari a mille euro (ad essere sanzionato è il mancato adempimento, non un abuso edilizio, non essendoci illecito se non sul piano formale/burocratico). Essendo quindi una mera sanzione pecuniaria, sconnessa pure da sanzioni penali e amministrative di natura edilizia, dovrebbe soggiace ai termini di prescrizione quinquennale.

Si ritiene pertanto che per la regolarizzazione dell’immobile sia sufficiente presentare un’unica CILA per ristrutturazione straordinaria dove includere sia la realizzazione dell’antibagno al secondo piano per rispettare le disposizioni alle norme igienico-sanitarie richiamate dalla concessione, sia le modifiche riguardanti i tramezzi.

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Alla luce di quando evidenziato, i costi per la regolarizzazione dell’immobile riguarderanno quindi:

-Opere murarie di adeguamento alle norme igienico sanitarie;

-Certificati di conformità degli impianti

-Presentazione di pratica edilizia per interventi di manutenzione straordinaria (CILA) -Presentazione di segnalazione certificata per l’agibilità (SCA)

-Diritti istruttori

Oneri stimati di regolarizzazione edilizia: € 2.800

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Costo stimato per la redazione di nuovo APE: € 200.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Il fabbricato pignorato è costituito da un'unica unità immobiliare e pertanto non si riscontrano vincoli od oneri condominiali.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

Il bene è un fabbricato per civile abitazione di tre elevazioni fuori terra, di categoria catastale A/4, abitazione di tipo popolare, costituito da un'unica unità abitativa e composto da n. 9 vani catastali.

La palazzina è sita nel comune di Sciara (PA) in via Fico nn. 27-29,in una zona identificata dal PRg del comune di Sciara come zona omogenea "A", centro storico o d’interesse ambientale. L'unità abitativa come già detto, si sviluppa su tre diversi livelli, piano terra, piano primo e piano secondo, collegati da un vano scala interno. L'immobile ha, lungo la via Fico, un duplice ingresso al piano terra, il primo dal civico n. 27 che da accesso al vano scala da cui si raggiungono i piani superiori ed il secondo dal civico n. 29 che da accesso ad un ambiente unico destinato a cucina- soggiorno. Il piano è costituito inoltre da un disimpegno, una camera ed un wc con un accesso ad un piccolo sottoscala. Il w.c. non ha un’apertura diretta verso l’esterno ma prende luce da una piccola finestrella che si apre sulla camera adiacente la quale a sua volta ha un affaccio esterno sulla strada per mezzo di una finestra ed un accesso dal vano scala precedentemente menzionato.

L’altezza utile del piano è di 2,93 ml. Il primo piano è costituito dal vano scala, da un disimpegno, una camera da letto con balcone che si affaccia sulla via Fico, una seconda camera ed un bagno entrambe con aperture finestrate verso l'esterno; dalla seconda camere si accede poi ad un ripostiglio senza illuminazione diretta. L’altezza utile del piano è di 2,90 ml. Il secondo piano è invece costituito dal vano scala, un disimpegno, un'ampia cucina, dalla quale si accede anche ad una parte soppalcata sopra il vano scala ed un'ampia camera con annesso un bagno-lavanderia.

Sia da questa camera che dalla cucina si ha un accesso esterno verso una terrazza con copertura in pannelli coibentati su una struttura n ferro, mentre il bagno-lavanderia ha una finestra verso l’esterno. L’altezza utile media del piano, che presenta una copertura a falda inclinata, è 3,75 ml.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 1135, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: € 54.207,00

Criterio e Metodo di stima

Si è determinato il più probabile valore di mercato del bene, attraverso il metodo sintetico per comparazione con fabbricati tipo, procedendo a due diverse tipologie di indagine e di stima:

- Stima sintetica per comparazione diretta, che consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante confronto qualità/prezzo con altri immobili simili, valutando meglio alcune caratteristiche del territorio che sfuggono ad un’analisi eccessivamente standardizzata.

- Stima sintetica con parametri dell’O.M.I., che utilizzando i parametri dell’Osservatorio nazionale del Mercato Immobiliare, permettono di contro, di svincolarsi dai pareri del mercato locale e controllare eventuali sbilanciamenti in eccesso o in difetto del primo risultato.

Successivamente, al valore del bene ottenuto dalla stima sintetica, vengono praticati gli adeguamenti e le correzioni di stima in quanto, nonostante ogni bene presenti degli aspetti consueti che lo rendono paragonabile ad altri, lo stesso per caratteristiche intrinseche ed estrinseche tende, allo stesso tempo, a discostarsi da tutti gli altri beni presenti sul mercato seppur simili, assumendo peculiarità proprie.

Fonti di informazione -Catasto di Sciara;

-Agenzie immobiliari presenti nel territorio e nel web con in vendita immobili a Sciara;

-Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia del Territorio.

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La ricerca di compravendite presso agenzie immobiliari sul territorio di Sciara e sul web, per palazzine unifamiliari simili al fabbricato in questione, nonostante abbia evidenziato una scarsità di proposte di

vendita di immobili nel territorio esaminato, ha prodotto un valore medio di vendita di: 300 €/mq.

Alla luce della scarsità dei precedenti dati, è’ stata quindi fortemente necessaria anche la contestuale interrogazione dei valori OMI, che hanno fornito i seguenti dati:

Periodo: anno 2020-semestre 2 Comune: Sciara (PA) Zona: Centro Urbano codice b1

Tipo di destinazione: Residenziale

Tipologia prevalente: abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Lorda

Stato conservativo: Normale

Valore di mercato min (€/mq): 270 Valore di mercato max (€/mq): 375

Considerato lo stato conservativo e di rifiniture dell’immobile, estrapolato il valore medio fra i due

indicati dalla ricerca, si considerare come valore medio di vendita: 322 €/mq.

Il valore unitario che verrà preso in considerazione per la stima dell’immobile è il risultato della media dei valori unitari ottenuti dalle analisi dell’OMI e del mercato immobiliare:

Vm= (300 €/mq + 322 €/mq):2= 311 €/mq

Correzioni di stima

CARATTERISTICA MODALITA’ COEFFICIENTE

Ubicazione Centro 1.02

Parcheggi scarsi 0.98

Servizi di zona buoni 1.02

Vetustà Oltre 50 anni 0.95

Piano 3 elevazioni senza ascensore 0.98

Servizi Igienici tripli 1.03

Stato di manutenzione Non necessita di interventi 1.03

Riscaldamento assente 0.97

Infissi esterni In legno a vetri singoli 0.97

Luminosità ambienti buona 1.02

Areazione degli ambienti normale 1.00

Esposizione e vista singola 1.00

Finiture discrete 1.02

Spazi interni/consistenza discreti 1.01

Accessori Sottoscala e soppalco 1.02

Coefficiente di differenziazione 1.02

Applicate le suddette correzioni di stima per le caratteristiche proprie dell’immobile si ottiene un coefficiente di differenziazione pari a 1,02 che determina il valore finale dell’immobile in:

311 €/mq x 1.02= 317 €/mq

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Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota Totale

Bene N° 1 - Fabbricato civile Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

171,00 mq 317,00 €/mq € 54.207,00 100,00% € 54.207,00

Valore di stima: € 54.207,00

Valore di stima dell’intera quota: € 54.207,00

• Deprezzamenti sull’immobile complessivo

Natura del deprezzamento Valore

Oneri di regolarizzazione catastale 350,00 €

Oneri di regolarizzazione urbanistico/edilizia 2.800,00 €

APE 200,00 €

Valore finale di stima dell’intera quota: € 50.857,00

• Calcolo della quota in vendita

Identificativo corpo Valore

complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Fabbricato civile

Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

€ 50.857,00 50,00% € 25.428,50

€ 25.428,50

Valore di stima della quota in vendita: € 25.428,50

• Deprezzamenti sulla quota in vendita

Natura del deprezzamento Valore

Riduzione minima del 15% dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

3.814,27 €

Valore finale di stima della quota in vendita: € 21.614,23

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Termini Imerese, li 28/04/2021

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Ferrigno Vincenzo

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ELENCO ALLEGATI

 All. 1- Verbale di sopralluogo

 All. 2- Atto di compravendita del 18/09/2003

 All. 3- Atto di compravendita del 19/12/2011

 All. 4- Certificato storico di residenza dell’esecutata

 All. 5- Estratto dell'atto di matrimonio relativo all'esecutata

 All. 6- Estratto di mappa catastale

 All. 7- Visura storica per immobile

 All. 8- Planimetria catastale

 All. 9- Confronto fra planimetria catastale e planimetria dello stato di fatto

 All. 10- Planimetria dello stato di fatto

 All.11- Rilievo fotografico dello stato di fatto

 All.12- Ispezione ipotecaria

 All.13- PRG del comune di Sciara, planimetria del centro abitato

 All.14- Nota Ufficio Tecnico prot. n. 2869 del 17-03-2021 con trasmissione documenti richiesti e dichiarazione di assenza di elaborati grafici all’interno della pratica

 All.15- Concessione edilizia in sanatoria

 All.16- Nota prot. 4089 del 04-06-2001 Richiesta rilascio abitabilità

 All.17- Relazione di sopralluogo ufficio tecnico in data 05/04/2001

 All.18- Valori OMI II semestre 2020

 All.19- Attestazione di invio alle parti

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

Il bene è un fabbricato per civile abitazione di tre elevazioni fuori terra, di categoria catastale A/4, abitazione di tipo popolare, costituito da un'unica unità abitativa e composto da n. 9 vani catastali. La palazzina è sita nel comune di Sciara (PA) in via Fico nn. 27-29,in una zona identificata dal PRg del comune di Sciara come zona omogenea "A", centro storico o d’interesse ambientale. L'unità abitativa come già detto, si sviluppa su tre diversi livelli, piano terra, piano primo e piano secondo, collegati da un vano scala interno. L'immobile ha, lungo la via Fico, un duplice ingresso al piano terra, il primo dal civico n. 27 che da accesso al vano scala da cui si raggiungono i piani superiori ed il secondo dal civico n. 29 che da accesso ad un ambiente unico destinato a cucina-soggiorno. Il piano è costituito inoltre da un disimpegno, una camera ed un wc con un accesso ad un piccolo sottoscala. Il w.c. non ha un’apertura diretta verso l’esterno ma prende luce da una piccola finestrella che si apre sulla camera adiacente la quale a sua volta ha un affaccio esterno sulla strada per mezzo di una finestra ed un accesso dal vano scala precedentemente menzionato. L’altezza utile del piano è di 2,93 ml. Il primo piano è costituito dal vano scala, da un disimpegno, una camera da letto con balcone che si affaccia sulla via Fico, una seconda camera ed un bagno entrambe con aperture finestrate verso l'esterno; dalla seconda camere si accede poi ad un ripostiglio senza illuminazione diretta.

L’altezza utile del piano è di 2,90 ml. Il secondo piano è invece costituito dal vano scala, un disimpegno, un'ampia cucina, dalla quale si accede anche ad una parte soppalcata sopra il vano scala ed un'ampia camera con annesso un bagno-lavanderia. Sia da questa camera che dalla cucina si ha un accesso esterno verso una terrazza con copertura in pannelli coibentati su una struttura n ferro, mentre il bagno-lavanderia ha una finestra verso l’esterno. L’altezza utile media del piano, che presenta una copertura a falda inclinata, è 3,50 ml.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 1135, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)

Destinazione urbanistica: Strumenti urbanistici approvati: -P.R.G. vigente del comune di Sciara, approvato con decreto dirigenziale n. 106/DRU del 05.03.2002 dall’Assessorato Regionale Territorio ed Ambiente – Dipartimento Urbanistica ed aggiornato secondo le disposizioni impartite dal decreto stesso. Zona territoriale interessata: -Zona omogenea "A"

Centro storico o d'interesse ambientale Prezzo base d'asta: € 21.614,23

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 8/2020 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 21.614,23

Bene N° 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Sciara (PA) - via Fico 27-29, piano T-1-2

Diritto reale: Proprietà Quota 1/2

Tipologia immobile: Fabbricato civile

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 1135, Categoria A4

Superficie 171,00 mq

Stato conservativo: Il fabbricato si presenta in buone condizioni sia per le parti interne che per le parti di prospetto e non necessita quindi di alcun intervento di manutenzione.

Descrizione: Il bene è un fabbricato per civile abitazione di tre elevazioni fuori terra, di categoria catastale A/4, abitazione di tipo popolare, costituito da un'unica unità abitativa e composto da n. 9 vani catastali. La palazzina è sita nel comune di Sciara (PA) in via Fico nn. 27-29,in una zona identificata dal PRg del comune di Sciara come zona omogenea "A", centro storico o d’interesse ambientale. L'unità abitativa come già detto, si sviluppa su tre diversi livelli, piano terra, piano primo e piano secondo, collegati da un vano scala interno. L'immobile ha, lungo la via Fico, un duplice ingresso al piano terra, il primo dal civico n. 27 che da accesso al vano scala da cui si raggiungono i piani superiori ed il secondo dal civico n. 29 che da accesso ad un ambiente unico destinato a cucina-soggiorno. Il piano è costituito inoltre da un disimpegno, una camera ed un wc con un accesso ad un piccolo sottoscala. Il w.c. non ha un’apertura diretta verso l’esterno ma prende luce da una piccola finestrella che si apre sulla camera adiacente la quale a sua volta ha un affaccio esterno sulla strada per mezzo di una finestra ed un accesso dal vano scala precedentemente menzionato.

L’altezza utile del piano è di 2,93 ml. Il primo piano è costituito dal vano scala, da un disimpegno, una camera da letto con balcone che si affaccia sulla via Fico, una seconda camera ed un bagno entrambe con aperture finestrate verso l'esterno; dalla seconda camere si accede poi ad un ripostiglio senza illuminazione diretta. L’altezza utile del piano è di 2,90 ml. Il secondo piano è invece costituito dal vano scala, un disimpegno, un'ampia cucina, dalla quale si accede anche ad una parte soppalcata sopra il vano scala ed un'ampia camera con annesso un bagno-lavanderia. Sia da questa camera che dalla cucina si ha un accesso esterno verso una terrazza con copertura in pannelli coibentati su una struttura n ferro, mentre il bagno-lavanderia ha una finestra verso l’esterno. L’altezza utile media del piano, che presenta una copertura a falda inclinata, è 3,50 ml.

Vendita soggetta a IVA: N.D.

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dal sig. ****Omissis****, comproprietario nonchè parte creditrice.

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Trascrizioni

• Verbale di pignoramento immobiliare Trascritto a Palermo il 30/01/2020 Reg. gen. 4561 - Reg. part. 2977 A favore di ****Omissis****

Contro ****Omissis****

Formalità a carico della procedura

Note: Pignoramento a seguito dell'atto giudiziario del tribunale di Termini Imerese in data 15/01/2020 rep. n. 2430/2020.