RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA (Privacy)

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Ing. LUCA SCARPELLINI

C.F. SCRLCU63T13C573X

Cesena - Via Veneto 196 - tel/fax 0547300428 e-mail l.scarpellini@tin.it

TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'

Esecuzione Immobiliare n° 224/2020

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

(Privacy)

GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. FABIO SANTORO ESPERTO DESIGNATO: Ing. Luca Scarpellini

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Il sottoscritto, Ingegnere Luca Scarpellini, iscritto all'Albo degli Ingegneri di Forlì Cesena al nr. 1432 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Forlì, domiciliato a Cesena, via Veneto, 196, ad evasione dell'incarico ricevuto in data 30 marzo 2021 dal G.E. Dott. Fabio Santoro (giuramento e accettazione incarico del 2 aprile 2021), contenente i quesiti a cui l'Esperto dovrà dare risposta, dopo aver eseguito le relative visure presso i competenti Settori Urbanistica e Edilizia Privata del Comune di Savignano sul R., l’Agenzia del Territorio e l’Agenzia delle Entrate, il primo sopralluogo in loco in data 18 maggio 2021, descrivo quanto segue:

SEDICI LOTTI

1) IDENTIFICAZIONE, CONFINI, CORRISPONDENZA DATI CATASTALI CON PIGNORAMENTO E NOTA, DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI.

1.1) IDENTIFICAZIONE

PIENA PROPRIETA' in capo alla ditta esecutata di complesso commerciale ed aree pertinenziali, ubicato nel Comune di Savignano sul Rubicone, Piazzale Trattati di Roma, composto da diverse unità, attualmente in buona parte, locate a terzi.

L’edificio si situa nel contesto del centro commerciale di valenza regionale del Rubicone, seppure in posizione più defilata, ed a circa cinque chilometri dalla costa.

Alla data del sopralluogo l’unità sia complessivamente intesa, sia nell’organizzazione interna delle varie unità, si presentava identificabile in modo sufficentemente preciso grazie ad allineamenti fisici, strade, parcheggi.

Immagine 1: collocazione dell’immobile a Savignano sul Rubicone

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Immagine 2: immobile - veduta d’insieme

Immagine 3: estratto di mappa

La presente relazione sarà organizzata per lotti ma, preliminarmente occorre formulare alcune considerazioni:

L’immobile consta di diverse unità commerciali, che in parte hanno mutato gli assetti inizialmente insediati; in origine infatti erano presenti diversi negozi di taglia piuttosto modesta, le successive dinamiche commerciali hanno portato a fusioni ed accorpamenti fino all’attuale situazione. Lo scrivente ha ritenuto di organizzare la vendita per lotti definiti proprio sulla base delle attuali situazioni commerciali, onde anche facilitare l’operatività del centro, evitando suddivisioni o accorpamenti strumentali ma soprattutto per evitare di intraprendere opere edili che sarebbero necessarie qualora non si riscontrasse l’attuale articolazione degli spazi. Tale modalità di organizzazione dei lotti, inoltre, rispecchia in buona parte anche

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l’articolazione catastale, e pertanto non necessita neanche di aggiornamenti da tale punto di vista.

Si evidenzia altresì che il pignoramento ha riguardato le sole unità commerciali, senza esplicito riferimento agli spazi comuni esterni ed interni che invece sono implicitamente e necessariamente legati a dette unità. Nell’illustrazione dei singoli lotti verranno quindi evidenziate, per quanto possibile, le quote corrispondenti di spazi comuni.

1.2) DATI CATASTALI ATTUALI

Lotto 1: L’immobile risulta distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Savignano sul Rubicone, con i seguenti dati censuari:

Unità commerciale censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 9, Categoria C/1, Classe 3, consistenza 83 m², Superficie Catastale 91 m², rendita catastale di € 1.838,95; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra.

Ufficio censito al Foglio 2, particella 401, subalterno 12, Categoria A/10, Classe 2, 2,5 vani, Superficie Catastale 74 m², rendita catastale di € 806,96; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano primo.

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Unità commerciale censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 27, Categoria D/8, rendita catastale di € 2.454,00; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra.

Bar censito al Foglio 2, particella 401, subalterno 35, Categoria C/1, Classe 6, consistenza 75 m², Superficie Catastale 79 m², rendita catastale di € 2.618,44; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra.

Unità censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 46 – comune ai subalterni 44 e 45, Categoria D/8, rendita catastale di € 466,00; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra

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Unità commerciale censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 54, Categoria A/10, Classe 2, 3 vani, rendita catastale di € 968,36; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra.

Ludoteca censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 58, Categoria D/3, rendita catastale di € 4.856,00; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra.

Palestra censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 49, Categoria D/6, rendita catastale di € 15.400,00; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano primo.

Palestra censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 61, Categoria D/6, rendita catastale di € 3.156,00; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano primo.

Sala da Gioco censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 62, Categoria D/8, rendita catastale di € 8.740,00; sito in piazza Trattati di Roma, 1, piano terra

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Tutte le unità sopra elencate, che costituiscono i 16 lotti, partecipano in quota millesimale alle proprietà comuni che sono distinte al Catasto Fabbricati del Comune di Savignano sul Rubicone, con i seguenti dati censuari:

BCNC (pertinenza scoperta, galleria, vani scale, ascensori, servizi igienici del centro commerciale, locali tecnici e copertura praticabile) censita al Foglio 2, particella 401, subalterno 52, sito in piazza Trattati di Roma, 1, piani terra e primo.

Il sedime di terreno su cui sorge l’edificio che ospita tutte le unità pignorate, risulta distinto al Catasto Terreni del Comune di Savignano sul Rubicone, al Foglio 2 particella 401, Ente Urbano di m² 8.482.

1.2.1) COMMENTI

Lotto 1: Non sono state rilevate incongruità rilevanti tra il vigente accatastamento e lo stato reale dei luoghi.

Lotto 10: Non sono state rilevate incongruità rilevanti tra il vigente accatastamento e lo stato reale dei luoghi.

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Si allegano (ALLEGATO 2) visure storiche degli immobili ed estratto di mappa.

1.3) CONFINI

L’edificio cui appartengono tutte le unità pignorate confina con la pubblica viabilità e con pertinenze (parcheggi e strade) di uso pubblico da più lati. Trattasi di porzioni di terreno ancora di proprietà della ditta esecutata ma, poi, quantomeno in parte, da cedersi al comune a completamento dell’iter del Piano Urbanistico Attuativo (PUA).

All’interno dell’edificio invece, per i singoli lotti si ha:

Lotto 1: L'unità confina con spazi comuni da più lati e con altre unità pignorate nella presente procedura (sub 53)

Lotto 2: L'unità confina con spazi comuni da più lati e con altre unità pignorate nella presente procedura (sub 23 – 25 – 59)

Lotto 4: L'unità confina con spazi comuni da più lati e con altre unità pignorate nella presente procedura (sub 11 - 59)

Lotto 6: L'unità confina con spazi comuni da più lati e con altre unità pignorate nella presente procedura (sub 40 – 53 - 54)

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Lotto 10: L'unità confina con spazi comuni da più lati e con altre unità pignorate nella presente procedura (sub 9 – 27 - 54)

Lotto 13: L'unità confina con spazi comuni da più lati e con altre unità pignorate nella presente procedura (sub 11 – 23 – 25)

Lotto 14: L'unità confina con spazi comuni da più lati.

1.4) DATI CATASTALI - PIGNORAMENTO - NOTA DI TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO IMMOBILIARE del 14 DICEMBRE 2020 rep. 2679/2020

Il pignoramento si riferisce a tutti i beni oggetto della presente relazione. Nel pignoramento non sono indicati né i dati del catasto fabbricati relativi agli spazi comuni (Beni comuni non censibili) né i dati del catasto terreni relativi al sedime su cui sorge il centro commerciale.

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO n. 924/672 del 18 GENNAIO 2021

I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento immobiliare presso l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare sono corrispondenti a quelli del pignoramento sopra indicato; pertanto non sono annotati né i dati del catasto fabbricati relativi agli spazi comuni (Beni comuni non censibili) né i dati del catasto terreni relativi al sedime su cui sorge il centro commerciale.

1.4.1) COMMENTI

La mancata indicazione dei dati del catasto fabbricati relativi agli spazi comuni (Beni comuni non censibili) e dei dati relativi al catasto terreni, come risultanti all'epoca, non comporta una insufficiente o equivoca individuazione degli immobili, poiché la lettura completa degli indicativi, si ritiene identifichi correttamente le parti oggetto di pignoramento. Si rimanda comunque al Professionista Delegato alla vendita, ogni valutazione al riguardo.

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1.5) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Si provvederà preliminarmente all’illustrazione delle caratteristiche generali dell’edificio che ospita il centro commerciale e successivamente verranno illustrati i singoli lotti.

EDIFICIO - generalità: Il fabbricato cui appartengono le unità pignorate è un capannone prefabbricato, a pianta pressochè quadrata, realizzato con tecniche tradizionali ed organizzato su due livelli. Il manufatto è collocato in ampio lotto di forma rettangolare, posto nella parte sud est del complesso del Rubicone, in zona a prevalente destinazione commerciale. Il sito è caratterizzato da elevata visibilità, in quanto trattasi di uno dei principali poli commerciali romagnoli, anche se occorre subito rilevare che, l’edificio oggetto della presente, si pone in posizione defilata rispetto ai principali attrattori dell’area commerciale.

Immagine 4: prospetti sud, est su via Cagnona e nord ovest del complesso

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Immagine 5: estratto dall’elaborato planimetrico catastale con evidenziazione delle parti dell’immobile

E’ eccellente la connessione con la viabilità di attraversamento della costa romagnola, distando poche centinaia di metri dall’accesso alla Statale Adriatica, in un tratto ove tale arteria è caratterizzata da due corsie di transito, separate da sicurvia centrale in cemento.

Pur essendo collocato con affaccio sulla strada di collegamento intercomunale denominata via Cagnona, il centro è comunque accessibile solo attraverso la viabilità interna del sito commerciale ed è circondato da parcheggi, spazi a verde e edifici di servizio (due cabine elettriche). Tali spazi pertinenziali, non oggetto di pignoramento, non saranno pertanto descritti nella presente relazione ma solo citati funzionalmente all’illustrazione delle unità pignorate.

negozi

spazi comuni interni

edificato piano primo pertinenza esterna

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Foto 1: centro commerciale– insegna

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L’edificio è realizzato in cemento armato con la tecnica della prefabbricazione, con travi e pilastri e pannelli di tamponamento in cemento. Su tutto il perimetro si dispiega una pensilina a sbalzo appoggiata su mensole metalliche che fascia tutti i prospetti. La copertura è piana con manto impermeabilizzante in guaina verniciata. Sono presenti 4 gruppi scala + ascensore per l’accesso al piano primo che occupa solo una parte del sedime sul lato est;

per la restante parte si ha la copertura piana del complesso, in parte occupata dagli impianti (soprattutto di trattamento aria-riscaldamento e raffrescamento) e dalle insegne pubblicitarie.

Sul bordo ovest della copertura e parzialmente sui lati adiacenti, è presente un telaio realizzato a scopo decorativo.

Il fabbricato, per la clientela, è accessibile da più lati, con ingresso alla galleria interna che distribuisce tra i vari esercizi commericali insediati ed i servizi comuni del centro. Le singole unità sono internamente separate da pareti in muratura e/o cartongesso.

Le dotazioni impiantistiche riferibili al complesso, specie per il trattamento aria in riscaldamento e raffrescamento sono centralizzate; in alcune unità – ad esempio la sala giochi – per esigenze particolari, tali apprestamenti sono stati integrati con elementi aggiuntivi però predisposti dagli affittuari e quindi non riconducibili alla proprietà pignorata.

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La parte interna di uso comune è pavimentata in piastrelloni ceramici, le pareti sono intonacate e tinteggiate con decori, tutti gli spazi sono controsoffittati con dotazioni impiantistiche passanti, in particolare l’impianto elettrico e di illuminazione, l’impianto di rilevazione incendi, l’impianto di trattamento aria.

Gli infissi (ingressi, ma anche vetrine e finestrature sopraluce) sono in alluminio e vetro antisfondamento di sicurezza. Sono altresì presenti ampi e luminosi lucernai che caratterizzano, anche esteticamente, questi percorsi comuni di accesso alle varie unità commerciali.

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Lo stato di manutenzione del complesso è buono, non sono state rilevate criticità particolari, dissesti, infiltrazioni, umidità, né i rappresentanti della proprietà, presenti al sopralluogo, hanno segnalato situazioni particolari al riguardo.

Per quanto è stato possibile accertare anche le dotazioni impantistiche sono risultate efficenti ed, al momento del sopralluogo, le unità commerciali locate stavano tutte esplicando regolarmente la propria attività.

Si procederà di seguito all’illustrazione dei lotti seguendo la numerazione assegnata ai subelterni catastali, ancorché tale criterio non consenta di seguire una sequenza continua all’interno del fabbricato.

Lotto 1 (sub 9): Negozio al piano terra, posto vicino all’ingresso ovest della struttura, attualmente libero.

Immagine 6: lotto 1 - estratto dalla planimetria catastale e collocazione all’interno del centro commerciale

L’unità, di forma approssimativamente rettangolare, è dotata di doppio affaccio a vetrina, sia sull’esterno che verso la galleria interna. Di fatto essa consta di un unico macrolocale con piccoli volumi accessori di servizio sul lato sud. Rispetto alla planimetria catastale l’area denominata “riservetta” non è più delimitata da pareti mentre bagno, antibagno e locale denominato “cabina prove” sono conformi alla rappresentazione catastale.

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco, i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

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Gli infissi interni sono in legno tamburato di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro; è presente uscita di sicurezza con maniglione antipanico.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario, sistema di scarico. Sono altresì presenti alcuni presidi antincendio. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

La consistenza commerciale dell’immobile - superfici desunte e calcolate dalle planimetrie catastali e dall’elaborato architettonico, riscontrate con quantificazioni a campione sul posto e valutate al lordo dei muri – è così articolata:

Negozio compresi servizi 96,54 mq

Lotto 2 (sub 11): Negozio al piano terra posto nel nucleo commerciale centrale della struttura, attualmente libero, ancorchè usato come deposito dalla direzione del Centro.

L’unità, di forma approssimativamente quadrata, è dotata di affaccio a doppia vetrina verso la galleria interna. Di fatto essa consta di un unico macrolocale con volumi accessori di

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servizio sul retro. Gli spazi rilevati sono risultati conformi alla rappresentazione catastale.

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco con accuratezza nello spazio di vendita, con minore cura sono invece finiti i locali di servizio sul retro. I pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

Gli infissi interni sono in legno tamburato di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario, con acqua calda sanitaria prodotta da boiler elettrico, collocato in bagno e sistema di scarico.

Sono altresì presenti alcuni presidi antincendio. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

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Lotto 3 (sub 12): Ufficio al piano primo, attualmente occupato dalla Direzione del Centro Commerciale.

L’unità, di forma approssimativamente rettangolare, è dotata di finestrature sul fronte ovest con affaccio sulla copertura del complesso. Di fatto essa consta di due uffici, antibagno e bagno e spazio ripostiglio di fronte all’ingresso. L’accesso al piano avviene da scala ed ascensore comune, con accesso dal lato sud dell’edificio.

Gli spazi rilevati sono risultati conformi alla rappresentazione catastale.

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Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco. I pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

Gli infissi interni sono in legno tamburato o legno e vetro di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario,

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rete informatica e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

Uffici compresi servizi 73,86 mq

Lotto 4 (sub 23): Negozio al piano terra posto nel nucleo commerciale centrale della struttura, attualmente libero, ancorchè usato punto espositivo a disposizione dalla direzione del Centro.

L’unità, di forma approssimativamente quadrata, è dotata di affaccio a tripla vetrina verso la galleria interna. Di fatto essa consta di un unico macrolocale con volumi accessori di servizio sul retro. Gli spazi rilevati sono risultati conformi alla rappresentazione catastale.

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco. L’area di vendita è stato ripavimentata con effetto legno al di sopra del pavimento preesistente, gli spazi interni a servizio sono in piastrelle ceramiche di colore grigio mentre, nei bagni, abbiamo pavimenti di color verde acqua, in coordinato cromatico con il rivestimento.

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Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario, con acqua calda sanitaria prodotta da boiler elettrico, collocato in bagno e sistema di scarico.

Sono altresì presenti alcuni presidi antincendio. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

Lotto 5 (sub 25): Negozio al piano terra posto nel nucleo commerciale centrale della struttura, attualmente libero ma che conserva ancora molti apprestamenti, anche a livello di arredo della attività precedentemente insediata.

L’unità, di forma approssimativamente trapezioidale, è dotata di affaccio a doppia vetrina verso la galleria interna. Di fatto essa consta di un unico macrolocale con volumi accessori di

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servizio sul retro. Gli spazi rilevati sono risultati conformi alla rappresentazione catastale.

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Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato o legno e vetro di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

Negozio compresi servizi 75.06 mq

Lotto 6 (sub 27): Negozio al piano terra posto nel nucleo commerciale centrale della struttura, attualmente locato. Proprio l’operatività del negozio al momento del sopralluogo ha impedito la comoda visione di tutti i locali.

L’unità, di forma approssimativamente rettangolare, è dotata di affaccio a doppia vetrina verso l’esterno ed a vetrina singola sulla galleria interna. Di fatto essa consta di un unico macrolocale con volumi accessori di servizio sul retro.

Gli spazi rilevati non sono risultati perfettamente conformi alla rappresentazione catastale che si era spinta ad un livello di dettaglio, forse eccessivo, con rappresentazione di arredi ed elementi precari in cartongesso.

Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato o legno e vetro di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

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Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco. I pavimenti sono in legno nella parte commerciale, in piastrelle di colore grigio negli spazi di servizio ed in elementi ceramici di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

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Lotto 7 (sub 35 + sub 44 + sub 46 in quota millesimale) Spazio giochi (ludoteca) e bar adiacente, oltre a spazio comune centrale (ex punto cassa retaggio di una precedente organizzazione commerciale degli spazi). Ancorché organizzati in modo catastalmente autonomo, gli spazi sono attualmente assegnati ad un’unica gestione, sono interconnessi e si ritiene antieconomico provvedere ad una suddivisione fisica delle parti allo scopo di creare lotti autonomi coerenti con la classificazione catastale.

Gli spazi al momento del sopralluogo risultavano locati, ancorché le limitazioni imposte dalla pandemia abbiano imposto all’attività insediata un fermo prolungato.

L’unità, di forma poligonale allungata, è dotata di affaccio a vetrine multiple sia verso l’esterno che sulla galleria interna. E’ possibile anche un accesso diretto al bar dall’esterno.

Lo spazio bar consta di zona per la preparazione dei prodotti da consumarsi e spazi di servizio accessori e di area, più ampia, per somministrazione all’utenza. La ludoteca si compone invece di un unico macrolocale con volumi accessori di servizio sul retro.

Gli spazi rilevati non sono risultati perfettamente conformi alla rappresentazione catastale che si era spinta ad un livello di dettaglio, forse eccessivo, con rappresentazione di arredi ed elementi precari in cartongesso.

Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco, i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

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Lo spazio censito al sub 46 (vedi foto 68) era un ingresso comune – zona casse di una precedente configurazione commerciale degli spazi. Al momento è utilizzato come ingresso per il negozio di cui al sub 45 (lotto 9) mentre gli affacci verso lo spazio utilizzato a ludoteca, di cui al presente lotto, sono stati interclusi mediante saracinesche metalliche. Catastalmente l’area però risulta comune alle due unità.

Negozio compresi servizi +

Spazio censito al subalterno 46 (quota ½) 629,76 mq

Lotto 8 (sub 40): Negozio al piano terra posto nel nucleo commerciale centrale della struttura, attualmente parzialmente locato. Pur essendo catastalmente un’unica unità, il negozio, in realtà, è stato suddiviso in due parti mediante apprestamenti semiprecari in cartongesso. Una metà è locata ed operativa, l’altra risulta sfitta, ancorché utilizzata come magazzino degli esercizi adiacenti.

L’unità, di forma approssimativamente rettangolare, è dotata di affacci su tre lati, a vetrine plurime, sia verso l’esterno che sulla galleria interna. Di fatto essa consta di un due ampi vani commerciali, ciascuno con i propri volumi accessori di servizio.

Gli spazi rilevati non sono risultati perfettamente conformi alla rappresentazione catastale proprio per l’intervenuta suddivisione in due parti al momento non connesse effettata mediante arredi ed elementi in cartongesso.

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Immagine 13: lotto 8 - estratto dalla planimetria catastale con evidenziazione della intervenuta suddivisione in due parti autonome e collocazione del negozio all’interno del centro commerciale

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco. I pavimenti sono in piastrelle di colore grigio scuro nella parte a negozio e relativi servizi e di colore grigio più chiaro nella parte attualmente sfitta; è invece realizzata in elementi ceramici di color verde acqua la pavimentazione dei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

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Non è stato possibile visionare compiutamente i locali di servizio della parte sfitta di negozio per la presenza di materiali ingombranti ivi depositati.

La consistenza commerciale dell’immobile - superfici desunte e calcolate dalle planimetrie catastali e dall’elaborato architettonico, riscontrate con quantificazioni a campione sul posto

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e valutate al lordo dei muri – è così articolata:

Negozio parte operativa compresi servizi +

Negozio parte sfitta compresi servizi 325,31 mq

Lotto 9 (sub 45 + sub 46 in quota millesimale) Negozio, oltre a spazio comune centrale (ex punto cassa retaggio di una precedente organizzazione commerciale degli spazi).

Gli spazi, al momento del sopralluogo, risultavano locati.

L’unità, di forma poligonale allungata, è dotata di affaccio a due vetrine verso l’esterno e ad una vetrina sulla galleria interna. L’accesso al negozio è ricavato nello spazio censito al sub

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46, in realtà in comune con l’adiacente negozio di cui al lotto 7. Di fatto esso consta di un unico macrolocale con volumi accessori di servizio sul retro.

Gli spazi rilevati non sono risultati perfettamente conformi alla rappresentazione catastale che si era spinta ad un livello di dettaglio, forse eccessivo, con rappresentazione di arredi ed elementi anche precari in cartongesso: in particolare alcuni spazi classificati come sale prove risultano chiusi con cartongesso e non accessibili.

I locali sono intonacati e tinteggiati di bianco, i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio scuro negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato

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cromatico con il rivestimento.

Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario con acqua calda sanitaria prodotta da boiler elettrico situato nel bagno e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

Negozio compresi servizi +

Spazio censito al subalterno 46 (quota ½) 465,37 mq

Lotto 10 (sub 53) Negozio adibito a farmacia, operativa al momento del sopralluogo.

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L’unità, di forma poligonale, è dotata di affaccio a vetrine multiple verso l’esterno con possibilità anche di accesso diretto e ad una vetrina, anch’essa con accesso sulla galleria interna. Internamente abbiano una serie di spazi abbastanza articolata con la zona vendita e diversi locali di servizio, posti sia dietro il banco vendita che di fronte ad esso.

Gli spazi rilevati non sono risultati perfettamente conformi alla rappresentazione catastale che si era spinta ad un livello di dettaglio eccessivo, con rappresentazione di arredi ed elementi anche precari in cartongesso: in particolare alcuni spazi nella zona riserva, spazio amministrativo e laboratorio non sono risultati organizzati come da elaborati catastali.

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Stante la attività in corso presso la farmacia, vista anche la situazione sanitaria, non è stato possibile esaminare accuratamente i locali, specie quelli di servizio che comunque restano tutti piuttosto angusti ed adibiti ad attività di magazzino e supporto dell’attività.

Buona parte delle pareti sono caratterizzate da apprestamenti di arredo/decoro curvilinei in cartongesso, le parti murarie sono intonacate ed il tutto è finito con una tinteggiatura color panna; i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio chiaro, il rivestimento dei bagni è di colore grigio.

Gli infissi interni sono in legno tamburato, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario con acqua calda sanitaria prodotta da boiler elettrico situato nel bagno e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

Lotto 11 (sub 54) Ambulatorio medico, di dimensioni ridotte, con accesso unicamente dall’esterno. Il locale è locato ed è risultato operativo al momento del sopralluogo.

L’unità, di forma poligonale, occupa come affaccio una vetrina, suddivisa in portoncino di ingresso in alluminio e vetro opaco e restante parte fissa, anch’essa in vetro antintrospezione.

Internamente si hanno l’ambulatorio vero e proprio, la sala d’attesa, bagno e antibagno e locale doccia-ripostiglio. Le dimensioni di tutti i locali sono molto contenute.

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Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro opaco.

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Ambulatorio compresi servizi, escluso cavedio 39,92 mq

Lotto 12 (sub 58) Ampio locale (ex ludoteca), attualmente occupato da magazzino merce a servizio degli esercizi di cui ai successivi lotti 13 e 14.

In origine la ludoteca ora insediata nel locale di cui al lotto 7 e proprio per tale destinazione d’uso fu inizialmente costruito con una serie di lievi variazioni altimetriche nel pavimento, raccordate con rampe e gradini e perimetrate da muretti, funzionali alle attività installate.

L’unità, di forma approssimativamente rettangolare, si affaccia esternamente su più vetrine con possibilità di accesso diretto dall’esterno mediante portoncino in alluminio e vetro, ed internamente con due vetrine prospicenti la galleria.

Sostanzialmente trattasi di unico macrolocale caratterizzato da spazi a quote leggermente diverse, con bagni di servizio sul bordo. Al momento del sopralluogo il locale era occupato

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da merci nella parte più interna e tale aspetto ha reso complesso il sopralluogo che non ha potuto essere esteso a tutta la superficie commerciale.

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco; permangono sulle pareti decori legati alla precedente destinazione d’uso.

I pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato bianco, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario e

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sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

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Lotto 13 (sub 59) Ampio negozio di abbigliamento e scarpe; il locale è attualmente operativo.

L’unità, di forma peculiare è sita nel nucleo centrale interno del centro commerciale, di cui occupa la maggior parte dello spazio, con affaccio sulla galleria di oltre 10 vetrine.

Sostanzialmente trattasi di unico macrolocale adibito alla vendita con, al bordo, locali di servizio. Sono stati realizzati in cartongesso, nella zona est, camerini per prove abiti non annotati nelle planimetrie catastali.

Gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco; i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il rivestimento.

ZONA CAMERINI

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Lotto 14 (sub 60) Ampio negozio emporio; il locale è attualmente operativo.

L’unità, di forma ad L occupa un quarto dello spazio perimetrale di vendita del centro commerciale con affacci a vetrina praticamente su tutti i lati, prospicenti sia l’esterno, con possibilità anche di accesso diretto, sia la galleria interna.

Sostanzialmente trattasi di unico macrolocale adibito alla vendita, con, al bordo, locali di servizio.

La densità della merce esposta ha impedito una verifica puntuale di dimensioni e caratteristiche dei locali. Da quanto è stato possibile accertare, gli spazi sono risultati intonacati e tinteggiati di bianco; i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio negli spazi commerciali e di color verde acqua nei bagni, in coordinato cromatico con il

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rivestimento.

Gli infissi interni sono in legno tamburato di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro. Sono presenti uscite di sicurezza con maniglioni antipanico.

Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario con acqua calda fornita da boiler elettrico nel bagno e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

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Lotto 15 (sub 49 + sub 61) Ampio spazio uso palestra, sito al piano primo del complesso di cui occupa la quasi totalità dell’edificato; il locale è attualmente operativo.

L’unità consta di due zone catastalmente distinte, ma funzionalmente connesse e collegate anche dal punto di vista edilizio e si ritiene antieconomico provvedere ad una suddivisione fisica delle parti allo scopo di creare lotti autonomi coerenti con la classificazione catastale.

Il complesso, composto dai due identificativi catastali, è pressochè rettangolare ed articolato in una serie di sale, spogliatoi, servizi, ecc, con percorsi, anche tortuosi, e non sempre rispondenti alla rappresentazione catastale.

La palestra è accessibile da 4 vani scala+ascensore, di cui alcuni riservati ai soli utenti.

Immagine 20a: lotto 15 - estratto dalla planimetria catastale sala corsi e collocazione all’interno del centro commerciale

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Immagine 20b: lotto 15 restante parte della palestra - estratto dalla planimetria catastale sala corsi

Ingresso comune e uffici lotto 3

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Gli spazi sono risultati intonacati e tinteggiati con colori diversi, in genere tenui ma con decori legati all’attività insediata; i pavimenti sono articolati a seconda dell’utilizzo delle stanze, con parti in ceramica anche di colori sgargianti e parti in linoleum. I rivestimenti dei bagni singoli ripropongono a volte il color verde acqua posto in opera al piano inferiore, in coordinato cromatico con il rivestimento, in altri casi, abbiamo colori più vivaci sul rosso, sia per pavimenti che per rivestimenti, come anche negli spogliatoi per maschi e per femmine.

Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciate bianche, di classe economica, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro. Sono presenti uscite di sicurezza con porte tagliafuoco dotate di maniglioni antipanico.

Le dotazioni impiantistiche comprendono impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento e riscaldamento, impianto idrico sanitario con acqua calda fornita autonoma centrale posta nella copertura dell’edificio, rete informatica e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

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Foto 137 e 137 bis: spogliatoio donne – zona armadietti e zona docce

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Foto 152-153-154: antibagno bagno e ripostiglio a servizio della sala corsi

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La consistenza commerciale dell’immobile - superfici desunte e calcolate dalle planimetrie catastali di entrambi i subalterni e dall’elaborato architettonico, riscontrate con quantificazioni a campione sul posto e valutate al lordo dei muri – è così articolata:

Palestra compresi servizi 1.712,71 mq

Lotto 16 (sub 62) Ampio spazio uso sala giochi, sito al piano terra del complesso; il locale è attualmente operativo.

L’unità, di forma approssimativamente rettangolare, si affaccia esternamente su più vetrine con possibilità di accesso diretto dall’esterno da due portoncini in alluminio e vetro;

internamente c’è affaccio in galleria interna con due vetrine; altre, prospicenti l’ingresso sud sono invece state temporaneamente tamponate per esigenze dell’attività insediata.

L’organizzazione interna è articolata su più locali funzionali al gioco e spazi di servizio.

Alcuni locali sono sottoutilizzati in quanto non ancora infrastrutturati per il gioco, in particolare

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la sala posta sul lato est; in questi ultimi e nei servizi è rimasta la dotazione di finiture originaria standard che caratterizza il resto del centro commerciale: gli spazi sono intonacati e tinteggiati di bianco, i pavimenti sono in piastrelle ceramiche di colore grigio.

Gli spazi accessibili ai giocatori invece sono stati riqualificati in modo elegante con pavimentazioni in moquette o marmo, specie nei bagni, ove anche i rivestimenti sono dello stesso materiale. Le pareti, in parte coperte da ampi tendaggi, sono verniciate con finitura, tipo encausto, di colore dorato. Gli infissi interni sono in legno tamburato verniciato, mentre quelli esterni sono in alluminio e vetro.

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Sono presenti le dotazioni impiantistiche generali: impianto elettrico, illuminazione di emergenza, trattamento aria in raffrescamento (integrato a cura del locatario per esigenze di operatività delle macchine da gioco) e riscaldamento, impianto idrico sanitario e sistema di scarico. Non sono state esibite certificazioni in merito alle dotazioni impiantistiche, riferite alla presente unità immobiliare e/o al complesso.

La consistenza commerciale dell’immobile - superfici desunte e calcolate dalle planimetrie catastali di entrambi i subalterni e dall’elaborato architettonico, riscontrate con quantificazioni a campione sul posto e valutate al lordo dei muri – è così articolata:

Sala giochi compresi servizi 657,53 mq

Considerazioni generali finali: In tutti i casi ove le dotazioni sono più articolate rispetto alla dotazione standard, in generale ciò è dovuto a inizativa del locatario che ha provveduto autonomamente per la caratterizzazione della singola unità commerciale. In particolare si evidenzia che alcuni locali sono controsoffittati mentre in altri è rimasta aperta, anche solo in parte, la sovrastruttura con le canalizzazioni degli impianti a vista

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Non è stato possibile verificare puntualmente l’efficienza dei singoli impianti anche se è presumibile che, quantomeno nei locali attualmente in attività, le dotazioni siano efficenti; per quanto riguarda le certificazioni non è stato possibile acquisire dettagli sulle dotazioni, anche se, agli atti del comune, sono depositate attestazioni diverse di conformità per parti elettriche e idrico sanitarie.

Relativamente alla normativa antincendio non è stata esibita la certificazione relativa al complesso anche se, come osservato, sono presenti sia nelle unità commerciali, sia negli spazi comuni, diversi presidi antincendio (rilevatori, estintori, ecc).

2) PROPRIETÀ IN CAPO AGLI ESECUTATI E PROVENIENZA

2.1) PROPRIETA'

L’intero complesso, ed in particolare i sedici lotti, e gli spazi accessori e comuni ad essi afferenti risultano in piena proprietà della ditta esecutata e ad essa catastalmente correttamente intestati.

2.2) TITOLO DI PROVENIENZA

I dati relativi ai titoli di provenienza dei beni sono stati verificati confrontando gli atti di compravendita disponibili con i dati desunti dalla certificazione notarile redatta dalla dott.ssa Notaio Giulia Messina Vetrano di Corleone (PA), nella versione integrata del 17 febbraio 2021.

COMPRAVENDITA – Atto del 16/10/2008, rogato dal notaio Alfredo D’Ausilio di Savignano sul Rubicone rep. 132237/21167, trascritto alla Conservatoria di Forlì in data 17/10/2008, all’art. 20132/11583. Venditrice: Banca Agrileasing Spa (sede a Roma, c.f. 02820100580).

3.2.1) VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO

Nell’atto di compravendita è presente la consueta clausola di stile, per cui il venditore:

Immagine 22a - estratto dall’atto di comprevendita – dichiarazione

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Nell’atto poi però sono esplicitamente elencate alcune servitù:

Immagine 22b - estratto dall’atto di comprevendita - servitù

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Immagine 21c - estratto dall’atto di comprevendita - servitù

Immagine 22d - estratto dall’atto di comprevendita – convenzione PUA

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Di particolare rilievo la parte illustrata in immagine 22d, nella quale viene esplicitamente citata la convenzione sottoscritta con il comune di Savignano sul Rubicone da cui si evincono, tra gli altri, gli obblighi di realizzazione, collaudo e cessione delle urbanizzazioni previste nel piano particolareggiato.

2.2.2) ALTRI COMMENTI

Gli obblighi connessi all’attuazione del PUA, ancorchè gravanti su altre porzioni di terreno non oggetto di pignoramento ma sempre in disponibilità della ditta esecutata, sono propedeutici alla completa regolarizzazione delle unità oggetto della presente relazione che non possono essere considerate regolarmente abitabili fino al completamento dell’iter previsto per le urbanizzazioni. Per quanto è stato possibile accertare presso l’Ufficio Tecnico competente del comune di Savignano sul Rubicone (Arch. Lazzerini) tale iter non è stato al momento completato con la cessione delle aree.

Per tale ragione, in caso di vendita delle unità pignorate, occorre prestare attenzione in quanto tali immobili resterebbero comunque vincolati, per regolarizzare definitivamente la proprio posizione ai fini amministrativi, ad adempimenti relativi ad altre aree, comunque in proprietà della attuale ditta esecutata (ma non pignorate), la quale, molto presumibilmente, a quel punto, potrebbe aver perso ogni interesse alla regolarizzazione del contesto.

2.3) TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO

I dati relativi ai titoli di provenienza nel ventennio sono stati desunti dalla certificazione notarile redatta dalla dott.ssa Notaio Giulia Messina Vetrano di Corleone (PA), nella versione integrata del 17 febbraio 2021.

Immagine 23a- estratto dalla relazione notarile – provenienza nel ventennio – prima parte

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Immagine 23b- estratto dalla relazione notarile – provenienza nel ventennio – seconda parte

Nella propria relazione la dott.ssa Notaio Giulia Messina Vetrano di Corleone (PA), segnala altresì le servitù in parte già illustrate.

Immagine 23c- estratto dalla relazione notarile – servitù rilevate

Sempre nella relazione, la dott.ssa Notaio Giulia Messina Vetrano di Corleone (PA), illustra, da pagina 3 a pagina 31, i vari successivi aggiornamenti catastali che hanno interessato il complesso. Stante la articolazione complessa delle variazioni si omette di riproporre il testo, (che comunque si riscontra interamente per effettuato controllo) e si rimanda direttamente alla relazione notarile disponibile in allegato.

3) PLANIMETRIE CATASTALI

Presso l'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì, l'Esperto Stimatore ha provveduto ad acquisire le planimetrie catastali di tutti gli immobili oggetto di pignoramento.

4) OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Visto l'atto di provenienza, le attuali rappresentazioni risultanti in Catasto, per tutti gli immobili

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da lotto 1 a lotto 16, non risultano omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire. Le rilevate approssimazioni nella rappresentazione catastale infatti non incidono sui parametri significativi ai fini della determinazione della redditualità degli immobili

5) STATO DI POSSESSO

Lotto 1: L’immobile è al momento libero ed in disponibilità della ditta esecutata.

Lotti 2 - 4 – 5 - 13 e 14: Gli immobili sono al momento locati a “S.M. srl” (Cesena, via Emilia Levante, 98; C.F. e P.IVA 04522780404) - legale rappresentante sottoscrittore del contratto sig. Wang Jie - a far data dal 14/1/2021 e fino al 13/1/2027 (6 anni). Nel contratto è prevista clausola di rinnovo tacito per i successivi 6 anni agli stessi patti e condizioni, in assenza di esplicita disdetta.

Nel contratto viene pattuito un canone di 120.000,00 € + IVA omnicomprensivo per gli immobili tutti i lotti. In deroga alla determinazione di tale canone viene altresì pattuito, in considerazione delle opere di sistemazione a carico del locatario, di ridurre a 5.000,00

€/mese il canone per il primo anno, a 6.000,00 €/mese per il secondo anno ed a 7.000,00

€/mese per il terzo. Il canone contrattualizzato sarà quindi operativo dal quarto al sesto anno di locazione. Attualmente siamo nel primo anno di contratto.

Il contratto risulta registrato all’Agenzia delle Entrate, ufficio territoriale di Cesena in data 14/1/2021 al nr 199 - serie 3T, codice identificativo TGJ21T000199000TK.

Lotto 3: L’immobile è al momento occupato dagli uffici della proprietà/direzione del centro commerciale ed è quindi nelle disponibilità della ditta esecutata.

Lotto 6: L’immobile è al momento locato nella forma di affitto di ramo d’azienda a ICCAB SRL (Sesto Fiorentino (FI) via Provinciale Lucchese, 61/63 227/X, C.F. e P.IVA 00432980480) - legale rappresentante sottoscrittore del contratto sig. Saverio Panerai - a far data dal 26/11/2014 e per la durata di 6 anni. Nel contratto è espressamente esclusa la rinnovazione tacita. Viene pattuito un canone pari al 8% del volume d’affari come definito dalle parti con modalità contrattualizzate oltre ad IVA.

Il contratto, stipulato in forma di scrittura privata davanti al notaio Menichini di Savignano sul Rubicone, risulta registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate di Forlì Cesena in data 2/12/2014 al nr 7396 - serie 1T.

Lotto 7: L’immobile è al momento locato nella forma di affitto di ramo d’azienda a G.A. SRL (Rimini, via Marecchiese, 152 C.F. e P.IVA 043372040404) - legale rappresentante sottoscrittore dei contratti sig. Salvatore Gaetano.

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Sono stati sottoscritti:

Un contratto per la ludoteca stipulato in data 4/7/2017 e per la durata di 6 anni. Con espressa esclusione di rinnovazione tacita. Viene pattuito un canone di 20.000,00 €/anno per il primo anno, di 25.200,00 €/anno per il secondo, di 27.600,00 €/anno per il terzo e di 30.000,00 €/anno per i restanti, oltre ad IVA. Il contratto, stipulato in forma di scrittura privata davanti al notaio Menichini di Savignano sul Rubicone, risulta registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate di Forlì Cesena in data 25/7/2017 al nr 5571 - serie 1T.

Un contratto per il bar stipulato sempre in data 4/7/2017 e valido dal 4/7/2017 al 31/5/2023 con espressa esclusione di rinnovazione tacita. Viene pattuito un canone forfetario di 3.300 € fino al 31/11/2017 e poi di 13.200,00 €/anno per i restanti anni di locazione. Il contratto, stipulato in forma di scrittura privata davanti al notaio Menichini di Savignano sul Rubicone, risulta registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate di Forlì Cesena in data 26/7/2017 al nr 5586 - serie 1T.

Le parti hanno definito lo spostamento dello spazio ludoteca nella sede attuale, adiacente al bar (il contratto inizialmente prevedeva il subalterno 58) con successivo atto sottoscritto avanti al notaio Menichini di Savignano sul Rubicone in data 26/9/2019 sempre nella forma di scrittura privata autenticata, rescindendo esplicitamente il precedente contratto relativo al sub 58 e rinnovandolo con gli stessi patti e condizioni ma con la nuova aggiornata localizzazione dell’unità locata.

Lotto 8: L’immobile è al momento per metà libero e per l’altra metà locato nella forma di affitto di ramo d’azienda a BSC SPA (Rimini, via XX settembre, 1870, C.F. e P.IVA 02431200415) - legale rappresentante sottoscrittore del contratto sig. Enrico-Meina Federico - a far data dal 8/1/2016 e per la durata di 6 anni. Nel contratto è espressamente esclusa la rinnovazione tacita. Viene pattuito un canone pari al 8% del volume d’affari come definito dalle parti con modalità contrattualizzate oltre ad IVA con un minimo garantito di 21.045,00

€/anno + IVA.

Il contratto, stipulato in forma di scrittura privata davanti al notaio Menichini di Savignano sul Rubicone, risulta registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate di Forlì Cesena in data 19/1/2016 al nr 462 - serie 1T.

Le parti hanno definito la modifica dello spazio commerciale alla configurazione attuale con successivo atto sottoscritto avanti al notaio Menichini di Savignano sul Rubicone in data 8/4/2019 sempre nella forma di scrittura privata autenticata, integrando e modificando la precedente pattuizione.

Lotto 9: L’immobile è al momento locato nella forma di affitto di ramo d’azienda a POLARIS