Tribunale di Ferrara

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da: BPER Banca S.p.A. e/o BPER Credit Management S.p.A.

contro: Agnelli Alessio

N° Gen. Rep. 23/2020

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 09/12/2020 ore 9:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Dr.ssa Irene Gnani

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Unico

Esperto alla stima: Geometra Celso Brina Codice fiscale: BRNCLS58B10D548T

Studio in: Via Pitteri, 42/A - 44123 FERRARA Telefono: 0532/741943

Fax: 0532/60321

Email: studionabri@libero.it

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INDICE SINTETICO

1 .

Dati Catastali

Bene: Via V. Agnelli n° 26 - Monticelli - Mesola (FE) - 44026 Lotto: UNICO - Categoria: Abitazione di tipo economico [A3]

AGNELLI Alessio - nato a Codigoro, (FE), il 10/11/1976, al NCEU al foglio 14, particella 640, subalterno 3, Via Virgilio Agnelli n° 26, piano T-1, Monticelli di Mesola, categoria A/3, classe 2°, consistenza 5 vani, superficie mq. 99 catastali, rendita € 322,79, l’abitazione. Al NCEU al foglio 14, particella 640, subalterno 4, Via Virgilio Agnelli n° 26, piano T, Monticelli di Mesola, categoria C/6, classe 6°, consistenza mq. 24, superficie mq. 28 catastali, rendita € 71,89, il garage.

Al NCEU al foglio 14, particella 797, Via Virgilio Agnelli n° 26, Monticelli di Mesola, categoria area urbana; anche al N.C.T. al Fg. 14, map. 797, ente urbano di mq. 230, lo scoperto.

2 .

Stato di possesso

Bene: Via V. Agnelli n° 26 - Monticelli - Mesola (FE) - 44026 Lotto: Unico

Possesso: Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via V. Agnelli n° 26 - Monticelli - Mesola (FE) - 44026

Lotto: Unico

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Creditori Iscritti: Nuova Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A. - C.F. 13613381006, BPER Banca S,p,A, - Cf. 01153230360, Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A. - C.F. 01208710382

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5. Comproprietari

Beni: Via V. Agnelli n° 26 - Monticelli - Mesola (FE) - 44026 Lotto: Unico

Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: Via V. Agnelli n° 26 - Monticelli - Mesola (FE) - 44026 Lotto: Unico

Misure Penali: NON conosciute

7. Continuità delle trascrizioni

Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Bene: Via V. Agnelli n° 26 - Monticelli - Mesola (FE) - 44026 Lotto: Unico- Valore complessivo dell’intero: €. 59.115,00

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Beni in Mesola (FE) Località/Frazione Monticelli

Via V. Agnelli n° 26

Lotto:

Unico

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Abitazione di tipo economico [A3] sito in frazione: Monticelli, Via V. Agnelli n° 26

Quota e tipologia del diritto

1/1 di ALESSIO AGNELLI - Piena proprietà - Cod. Fiscale: GNLLSS76R11C814G Eventuali comproprietari: Nessun’altro

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: AGNELLI Alessio nato a Codigoro, (FE), il 10/11/1976, al foglio 14, particella 640, subalterno 3, Via Virgilio Agnelli n° 26, piano T-1, Monticelli di Mesola, categoria A/3, classe 2°, consistenza 5 vani, superficie mq. 99 catastali, rendita € 322,79, l’abitazione;

Derivante da: variazione del 9/11/15 inserimento in visura dei dati di superficie;

Millesimi di proprietà di parti comuni: con diritto alle parti comuni del fabbricato ai sensi dell'ex art. 1117 e successivi, nonché con corte esclusiva map. 640, sub.5, di mq. 277 catastali, comune ai sub. 3 e 4.

Confini: Via V. Agnelli, particelle 372-639-856, salvo altre e più attuali Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: AGNELLI Alessio nato a Codigoro, (FE), il 10/11/1976, al foglio 14, particella 640, subalterno 4, Via Virgilio Agnelli n° 26, piano T, Monticelli di Mesola, categoria C/6, classe 6°, consistenza mq. 24, superficie mq. 28 catastali, rendita € 71,89, il garage;

Derivante da: variazione del 9/11/15 inserimento in visura dei dati di superficie

Millesimi di proprietà di parti comuni: con diritto alla corte esclusiva map. 640, sub.5, comune ai sub. 3 e 4.

Confini: Via V. Agnelli, particelle 372-, salvo altre e più attuali Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: AGNELLI Alessio nato a Codigoro, (FE), il 10/11/1976, al foglio 14, particella 797, Via Virgilio Agnelli n° 26, comune Mesola, categoria area urbana, corte esclusiva;

Derivante da: variazione toponomastica del 23/07/2002, Prot. 174748.

Millesimi di proprietà di parti comuni: altra porzione di corte esclusiva con passo carraio conti- gua, in continuità e fosocamente indistinta con la precedente, censita anche al N.C.T. al Fg. 14, map. 797, ente urbano di mq. 230

Confini: Via V. Agnelli, particelle 372-646-792-640-795, salvo altre e più attuali Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: difformità interne e di prospetto;

Regolarizzabili mediante: Procedura DOCFA a seguito di regolarizzazione comunale;

Descrizione delle opere da sanare: porta al P.T. spostata dalla cucina al disimpegno del bagno, nonché con altre modeste anomalie interne e di prospetto

DOCFA: € 600,00 – non necessariamente obbligatorio in questo caso ai sensi della circolare ca

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tastale n° 2/2010, ma sempre richiesto in caso di finanziamento bancario;

Oneri Totali: € 600,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale;

NOTE: con le relative spese di aggiornamento catastale che rimangono comunque a carico dell'eventuale aggiudicatario, nulla escluso.

2. DESCRIZIONE GENERALE - (QUARTIERE E ZONA):

Piena proprietà di una porzione di fabbricato residenziale bifamiliare di maggiori dimensioni, ad uso abitazione monofamiliare indipendente, con garage in corpo staccato e circostante scoperto esclusivo dove l'immobile interessato, di vecchio impianto ma ampliato di recente, risulta edifica- to con strutture portanti miste, in c.a. e murature di diversi tipi ad una o più teste, solai intermedi e falde di copertura inclinate in latero cemento e/o in legno, con manto in tegole curve a finire.

Per quanto riguarda le caratteristiche intrinseche le stesse unità immobiliari, visto la relativa vetu- stà ed il fatto che risultano disabitate da tempo, si possono definire in sufficiente stato di conservazione ma con diverse carenze di manutenzione.

Per quanto riguarda le condizioni estrinseche detti beni sono collocati al margine dell'abitato di Monticelli di Mesola, (FE), in una zona prevalentemente residenziale dotata di modeste infrastrut- ture primarie, commerciali, sociali, ricreative e di trasporto pubblico, comunque tipiche di paese.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: mista a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

Servizi offerti dalla zona: ricettivi, ricreativi e commerciali modesti Caratteristiche zone limitrofe: miste

Importanti centri limitrofi: Mesola a poca distanza.

Attrazioni paesaggistiche: Fiume Po e Mare Adriatico a poca distanza.

Attrazioni storiche: Castello di Mesola a poca distanza.

Principali collegamenti pubblici: trasporto extra urbano a 200 mt.

3. STATO DI POSSESSO:

Libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

- Servitù di distanza per costruzione in confine; A rogito di Notaio Dr. L. Schiavi in da- ta 07/04/1984, ai nn. 17298/5347; Iscritto/trascritto a Ferrara in data 18/04/1984, ai nn. 5191/3794;

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva a favore di Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A. - C.F.

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01208710382 - contro il Sig. AGNELLI ALESSIO; Derivante da: Concessione a garanzia di Mutuo; Importo ipoteca: € 90.000,00; Importo capitale: € 60.000,00 ; A rogito di Notaio Dr. L. Schiavi in data 04/09/2002, ai nn. 89390; Iscritto/trascritto a Ferrara in data 16/09/2002, ai nn. 16816/3576;

4.2.2 Pignoramenti:

Pignoramento a favore della Nuova Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A. - C.F.

13613381006 - contro il Sig. AGNELLI ALESSIO; Derivante da: Verbale di Pignoramen- to Immobili; A rogito di Tribunale di Ferrara in data 28/08/2017, ai nn. 3430, iscrit- to/trascritto a Ferrara in data 04/09/2017, ai nn. 14700/10194;

Pignoramento a favore della BPER Banca Spa, - Cf. 01153230360 - contro il Sig.

AGNELLI ALESSIO; Derivante da: Verbale dell'Ufficiale Giudiziario ; A rogito di Tribuna- le di Ferrara in data 03/01/2020, ai nn. 4691, iscritto/trascritto a Ferrara in data 24/01/2020, ai nn. 1270/944;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali NON Conosciute

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: AGNELLI Angelina nata a Mesola, (FE), il 12/04/1937, proprietario/i ante ventennio al 04/09/2002. In forza di denuncia di successione in morte del Sig. Agnelli Giuliano- Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrata a Comacchio in data 08/10/1998, ai nn. 329/Vol. 202; trascritto a Ferrara, in data 31/08/2000, ai nn. 15822/10383.

Note: Risulta l’accettazione tacita di eredità di maggiore e diversa consistenza perfezionata con scrittura privata autenticata dal Notaio Dr. Schiavi Lidio del 04/09/2002, Rep. 89389, trascritta a Ferrara il 16/09/2002, nn. 11068/16814

Titolare/Proprietario: AGNELLI Alessio, nato a Codigoro l'11/10/1976, dal 04/09/2002 ad oggi, (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Dr. L. Schiavi, in da- ta 04/09/2002, ai nn. 89389/20240; trascritto a Ferrara, in data 16/09/2002, ai nn. 16815/11069.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: C.E. 6280/1987 Intestazione: AGNELLI Stefania e fratelli Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Modifiche interne a fabbricato ad uso abitazione Presentazione in data 28/04/1987 al n. di prot. 4148

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Rilascio in data 14/05/1987 al n. di prot. 4148/6280 Numero pratica: C.E. 6280/2002/1989

Intestazione: AGNELLI Giuliano Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: voltura di concessione edilizia n° 6280/87 per lavori di modifiche interne ad abitazione Presentazione in data 20/02/1989 al n. di prot. 2002/89 - 4148/87

Rilascio in data 21/02/1989, al n. di prot. 2002/89 - 4148/87 Numero pratica: C.E. 7843/1996

Intestazione: AGNELLI Giuliano Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: ampliamento abitazione

Presentazione in data 26/03/1996 al n. di prot. 3543 Rilascio in data 29/07/1996 al n. di prot. 3543/7843 Abitabilità/agibilità in data 02/07/1999 al n. di prot. 8682 Numero pratica: C.E. 7843/1997

Intestazione: AGNELLI Giuliano Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Variante in corso d'opera per modifica di locali accessori Presentazione in data 05/06/1997 al n. di prot. 7419

Rilascio in data 21/07/1997 al n. di prot. 7419/7843 Abitabilità/agibilità in data 02/07/1999 al n. di prot. 8682 Numero pratica: C.E. 7843/1999

Intestazione: AGNELLI Angelina Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: voltura di concessione edilizia n° 7843/97 Presentazione in data 28/11/1998 al n. di prot. 14309 Rilascio in data 17/12/1998 al n. di prot. 14309/7843 Abitabilità/agibilità in data 02/07/1999 al n. di prot. 8682 Numero pratica: D.I.A. 3259/2003

Intestazione: AGNELLI Alessio

Tipo pratica: Denuncia di Inizio Attività

Per lavori: modifica alla recinzione esistente e realizzazione di nuovo tratto Presentazione in data 08/03/2003 al n. di prot. 3259

NOTE: non risulta completata con la prevista Comunicazione di “Fine Lavori”

7.1 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Difformità interne e di prospetto Regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria

Descrizione delle opere da sanare: piccole incongruenze dimensionali, spostamento di porta interna al P.T. ed altre lievi modifiche interne e di prospetto - SCIA in sanatoria: € 4.800,00 Oneri Totali: € 4.800,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia;

7.2 Conformità urbanistica:

NON si dichiara la conformità urbanistica;

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Abitazione di tipo economico [A3]

Strumento urbanistico Approvato: P.S.C.+ R.U.E.+ P.O.C.

In forza della delibera: PSC n° 31 del 10/06/2011 - RUE n° 51 dell'08/08/2013 - POC n° 49 del 12/08/2008

Zona omogenea: AC4 - Ambito Urbano - sub ambito consolidato a

media densità - Norme tecniche di attuazione: art. 4.25 Elementi urbanistici che limitano la commerciabili-

tà?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Note sulla conformità: con le relative spese di regolarizzazione urbanistica che, previa le necessarie ve- rifiche preliminari presso gli uffici competenti e fatti salvi i diritti di terzi, rimangono comunque a carico dell'eventuale aggiudicatario, nulla escluso.

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al punto A

Porzione di vetusto edificio bifamiliare ad uso civile abitazione monofamiliare indipendente, libera su tre lati e da cielo a terra, ampliata da circa vent’anni e sviluppata al P.T. e 1°, posta in Comune di Mesola, Fer- rara, frazione di Monticelli, Via Virginio Agnelli n° 26, composta di: ingresso-corridoio con vano scala, cucina, soggiorno, bagno con disimpegno e ripostiglio sottoscala al P.T., disimpegno vano scale, una stanza da letto matrimoniale e ripostiglio sottotetto al 1° piano; con corte esclusiva circostante e garage di pertinenza esclusiva in corpo staccato, nonché con diritto alle parti comuni del fabbricato ai sensi dell'ex art. 1117 e successivi, con servitù attive e passive se e come legalmente esistenti e quant'altro, come meglio precisato nell’atto di provenienza del Notaio Dr. L. Schiavi di Adria, (RO), del 04/09/2002, Rep. 89389/20240 e precedenti rogiti ancora validi.

I pavimenti ed i parziali rivestimenti alle pareti dei bagni, della cucina e del sottoscala sono in ceramica di diversi tipi, tranne il pavimento della camera da letto matrimoniale che è in legno mordenzato; le rimanen- ti pareti ed i soffitti dei vani sono intonacati al civile tinteggiati a tempera, tranne alcune modeste specchia- ture che presentano la muratura al grezzo ed i soffitti della zona vetusta che sono prevalentemente in legno con orditure, tavolato ed in parte anche con controsoffitti; la scala interna di servizio è rivestita in gres porcellanato; le finestre sono alcune in legno con vetrocamera, altre in alluminio preverniciate a fuoco con vetro camera, due in alluminio anodizzato e vetri, quasi tutte complete di davanzali e scuri esterni in legno, una invece con avvolgibile in pvc ed inferriata esterna; Il portoncino d'ingresso è in legno a due ante, una con specchiatura a vetro stampato ed una con specchiatura cieca, nonché completo di soglia in marmo e di cancelletto metallico esterno di sicurezza.

L'abitazione nel suo contesto è dotata di impianto elettrico con punti luce, prese e distribuzione sottotrac- cia, di impianto di riscaldamento con elementi radianti ma priva della caldaia a gas, di impianto idrico con distribuzione acqua calda e fredda completo di sanitari, impianto di condizionamento con elementi pensili;

tutti impianti tecnologici datati, non funzionanti ed in parte incompleti per i quali non è stato possibile re- perire le relative conformità.

Il fabbricato interessato nel suo contesto si presenta con strutture portanti miste, in murature di diversi tipi e localmente in c.a. nel recente ampliamento, strutture orizzontali e del coperto in legno con orditure e ta- volati nella parte vecchia, in latero cemento nella parte recente, tutte con manto in tegole curve a finire, nonché con prospetti intonacati e tinteggiati, gronde e pluviali e marciapiede perimetrale in calcestruzzo lisciato a ferro.

Il garage in corpo staccato, realizzato in blocchi prefabbricati in cemento a vista, presenta una copertura in

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pannelli sandwich e lamiera grecata sostenuti da arcarecci metallici zincati, portone di accesso metallico a due ante realizzate sempre con pannelli sandwich e telai metallici, pavimentazione in calcestruzzo lisciato a ferro ed impianto elettrico di servizio interno con distribuzione a vista.

Lo scoperto esclusivo circostante, completamente recintato con rete metallica sostenuta da paletti e da recinzione fronte strada con cancelli di accesso sostenuti da pilastri e muretti realizzati in blocchi di c.a., at- tualmente risulta essere un verde incolto ed indistinto con la presenza di alcune essenze arboree.

Superficie complessiva di circa mq 733,00 - E' posto al piano: T/1°

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 26; ha un'altezza utile interna di circa m. mt. 2,49/2,69 al P.T. - mt.2,44 al P.1° - mt.1,82/1,21 al piano sottotetto – mt. 2,25/2,55 nel garage

L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: Vista la relativa vetustà, da ritenersi in suffciente stato di conservazione ma con diverse carenze di mantenzione.

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

abitazione indipendente

sup reale lorda 105,00 1,00 105,00

corte esclusiva sup reale lorda 94,00 0,10 9,40

corte esclusiva rimanente

sup reale lorda 507,00 0,02 10,10

garage esclusivo sup reale lorda 27,00 0,50 13,50

733,00 138,00

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Destinazione d’uso: Residenziale - Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 2 – 2019 - Zona: Monticelli di Mesola

Tipo di destinazione: Residenziale - Tipologia: abitazione economica Superficie di riferimento: Lorda - Stato conservativo: Normale

Valore di mercato min (€/mq): 380 - Valore di mercato max (€/mq): 570

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Si è utilizzato il metodo "SINTETICO-COMPARATIVO" che prende in considerazione altri immo- bili comparabili in zona, similari per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, nonché lo stato di conservazione e manutenzione apportando i giusti correttivi.

Per la formazione del valore si è tenuto conto delle Superfici Commerciali Equivalenti, (cioè al lordo dei muri perimetrali ed interni come da indicazioni del manuale dell'Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio, che fa riferimento al D.P.R. n° 138/98), dello stato di manutenzione e conservazione, eventuali pertinenze esclusive e di quant'altro di riportato in perizia; si è tenuto con- to infine anche del reale andamento del mercato immobiliare locale

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Ferrara; - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferarra;

Uffici del registro di Ferrara; - Ufficio tecnico di Mesola;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: recenti compravendite compara

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bili e/o altri esperti e disinteressati operatori del settore;

Altre fonti di informazione: Servizio OMI edito dall'Agenzia delle Entrate, Servizio del Territorio.

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo economico [A3]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 75.900,00.

Destinazione Superficie Equivalen- te

Valore Unitario Valore Complessivo

abitazione 105,00 € 550,00 € 57.750,00

corte esclusiva 9,40 € 550,00 € 5.170,00

altra corte esclusiva 10,10 € 550,00 € 5.555,00

garage esclusivo 13,50 € 550,00 € 7.425,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 75.900,00

Valore corpo € 75.900,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 75.900,00

Valore complessivo diritto e quota € 75.900,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponder-

ale

Valore diritto e quota

A Abitazione eco-

nomica [A3]

138,00 € 75.900,00 € 75.900,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ 11.385,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 5.400,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

Giudizio di comoda divisibilità: NON divisibile 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore arrotondato dell’intero immobile al netto delle decurtazioni nel- lo stato di fatto in cui si trova:

€ 59.115,00

8.6 Regime fiscale della vendita persona fisica

Allegati

- Atto di provenienza, - Visure catastali, - Planimetria abitazione,

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- Estratto di mappa,

- Documentazione comunale, - Certificati di residenza e famiglia, - Ispezioni ipotecarie,

- Documentazione fotografica Data generazione:

12-10-2020

L'Esperto alla stima Geometra Celso Brina